【正文】 ；臥室、起居室 (廳 )的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于 ，局部凈高不應(yīng)低于 ，且其面積不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積的 1/3。 當今世界上許多發(fā)達國家對各自的住宅室內(nèi)凈高，基本上一直限制在 3米以下，如美國規(guī)定為 ～ ，英國規(guī)定為 ～ ，日本和波蘭規(guī)定在 ～ 。 戶 室 比 ：各種戶型在總戶數(shù)中所占的比例稱為“戶室比” 戶室比 = 某種戶型套數(shù) /（ 1幢、住宅群）住宅總套數(shù) * 100% 建筑系數(shù) ：“建筑占地系數(shù)”的簡稱。用以說明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。 有關(guān)產(chǎn)權(quán)的概念 房屋產(chǎn)權(quán) ：泛指所有者對財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分，并排除他人干涉的權(quán)能，是物權(quán)的一種。 房屋權(quán)屬登記： 指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項權(quán)利進行登記，并依法確認房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。 房地產(chǎn)權(quán)登記 ：房屋所有權(quán)登記，通常稱為“產(chǎn)權(quán)登記”（包括房屋所有權(quán)登記和房屋他項權(quán)利登記）城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記是人民政府為了健全法制，加強城鎮(zhèn)房屋的管理，依法確認房屋所有權(quán)的法定手續(xù)。房屋所有權(quán)登記是房屋產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過房屋所有權(quán)登記，才能對各類房屋產(chǎn)權(quán)實施有效的管理。在實踐中又有按份共有和共同共有之分。 房屋抵押： 產(chǎn)權(quán)所有人以房契作為抵押，取得借款，按期付息。 過 戶 ： 即更換房屋承租人姓名。 商品房銷售面積 = 套內(nèi)建筑面積 + 分攤的公用面積。使用面積大于等于地毯面積。等于總套內(nèi)使用面積之和除于總建筑面積 輔助面積 ： 建筑物各層平面樓梯、走道所占凈面積的總和。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 有關(guān)面積的概念 使 用 率 ： 使用面積與建筑面積之比，用百分數(shù)表示。 實 用 率 ：是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。 分攤的公用建筑面積 = 套內(nèi)建筑面積 * 公用建筑面積分攤系數(shù) 公用建筑面積分攤系數(shù) = 公用建筑面積 / 套內(nèi)建筑面積總和 公用建筑面積 = 整棟樓的建筑面積 套內(nèi)建筑面積 不應(yīng)分攤的建筑面積 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 有關(guān)面積的概念 容 積 率 ：總建筑面積與所用建筑用地面積之比。 綠 化 率 ：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地的用地面積之比。不是所有鋪了草的地方都算綠地，建筑外墻 1米以內(nèi)不得計入。即使是級別最低的零散的塊狀、帶狀公共綠地也要求寬度不小于 8米，面積不小于 400平方米，該用地范圍內(nèi)的綠化面積不少于總面積的 70％ (含水面 )，至少要有 1／ 3的綠地面積要能常年受到直接日照，并要增設(shè)部分休閑娛樂設(shè)施。 居住戶數(shù) —— 是指與居住人口數(shù)相應(yīng)的戶數(shù)。 =住宅建筑面積 /居住人口 住宅平均層數(shù) —— 住宅總建筑面積與住宅基底總面積的比值。 人口凈密度 —— 每公頃住宅用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量。 住宅面積凈密度 —— 也稱住宅容積率。 有關(guān)面積的概念 房地產(chǎn)基礎(chǔ) 知識 按揭 ： 按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭受益人（通常為提供貸款銀行）作為還款保證，按揭人在還清貸款后按揭受益人立即將所涉及的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭人。 組合貸款 ：是由住房資金管理中心運用政策性住房資金、商業(yè)銀行運用信貸資金向同一借款申請人同時發(fā)放，用于購買同一套自住普通住宅的個人購房抵押貸款的總稱。它的要求、內(nèi)涵和目標包括如下幾方面：房地產(chǎn)綜合開發(fā)是以建設(shè)地塊和房屋的開發(fā)、建造為中心，對某一建設(shè)區(qū)域的市政設(shè)施和公用建設(shè)實行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合配套，協(xié)調(diào)建設(shè)。在建筑物功能方面，則要對居住用房、服務(wù)用房、文教衛(wèi)生、福利娛樂等用房，以及庭園綠化、道路交通，實行配套建造。 房地產(chǎn)開發(fā)知識 房地產(chǎn)綜合開發(fā)的概念 房地產(chǎn)綜合開發(fā)的方式 房地產(chǎn)開發(fā)知識 單項開發(fā) 單項開發(fā)的項目一般規(guī)模比較小，功能單一，配套設(shè)施簡便。但其風格、外貌等要與整個開發(fā)區(qū)取得協(xié)調(diào)，并以較快的時間完成。這要求有很強的計劃性，要求各個單項工程密切配合，共同行動，按照“先地下，后地上”的順序安排各項施工。要求其在區(qū)域開發(fā)范圍內(nèi)功能完善，配套項目齊全，基礎(chǔ)設(shè)施完善。 小區(qū)開發(fā)從功能上分有綜合性和單一性兩種；綜合性的有經(jīng)濟貿(mào)易區(qū)，科技開發(fā)小區(qū)等。單一的開發(fā)小區(qū)則是指居住小區(qū)，一般以滿足居住需要為中心進行住宅和相應(yīng)的商業(yè)、市政、文教福利等配套項目建設(shè) 房地產(chǎn)綜合開發(fā)的方式 房地產(chǎn)開發(fā)知識 成片開發(fā) 一般是指范圍廣泛、投入資金巨大、項目眾多、建設(shè)期長的綜合性開發(fā)。在成片開發(fā)中，房地產(chǎn)開發(fā)往往成為基礎(chǔ)和先行項目，發(fā)揮其啟動和引導作用。沒有開工證的建設(shè)項目均屬違章建筑，不受法律保護。 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用，劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。 《 商品房銷售（預售）許可證 》 是市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準性證件。 《 住宅使用說明書 》 是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的有關(guān)住房使用的說明。因其計算簡單、方便，在項目的機會研究階段、初步可行性研究階段，以及建設(shè)期較短的小型項目評價上有廣泛的應(yīng)用。其計算公式如下： 投資收益率 = 收益額 / 項目投資額 100% 式中：項目投資額是包括貸款利息的總投資； 收益額是房地產(chǎn)開發(fā)商品的銷售凈收入。 投資回收期法 投資回收期就是用擬建項目的凈收益來補償全部投資所需要的時間，即項目開發(fā)建設(shè)投放資金的回收時間。項目的年平均收益額是由項目的年平均營業(yè)收入（租金收入）扣除年平均經(jīng)營成本（不含折舊）及各種稅金后的余額。常用的動態(tài)分析方法有凈 現(xiàn)值法和內(nèi)部收益率法。由于這些數(shù)據(jù)都是分析人員根據(jù)資料對未來的可能性作出的某種估計，所以分析中就帶有某種不確定性因素。 房地產(chǎn)開發(fā)知識 建筑知識 建筑知識 規(guī)劃知識 居住用地包括 住宅用地 ：包括住宅建筑的基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地（含宅旁綠地、宅間小路、家務(wù)院等） 公建用地 ：是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的各類設(shè)施的用地，包括建筑基底占地及其所屬的專用場院、綠地和配建停車場、回車場等。居住區(qū)用地內(nèi)道路用地面積應(yīng)按下列規(guī)定確定： ，外圍道路不 計入 （級）道路、按紅線寬度計算； 、組團路，按路面寬度計算。 ，按實際占地面積計算 公共綠地 ：指滿足規(guī)定的日照要求，適應(yīng)安排游憩活動場地的居民共享的綠地，包括居住區(qū)公園、居住小區(qū)的小游園、組團綠地以及其他具有一定規(guī)模的塊狀、帶狀公共綠地。 在居住區(qū)規(guī)劃中，應(yīng)使住宅布局合理，為保證每戶都能獲得規(guī)定的日照時間和日照質(zhì)量，要求條形住宅長軸外墻之間保持一定距離，即為日照間距。根據(jù)規(guī)定，高層與各種層數(shù)住宅間距不宜小于13m，條式住宅多層間距不宜小于 6m。 在居住區(qū)規(guī)劃中，應(yīng)使住宅布局合理，為保證每戶都能獲得規(guī)定的日照時間和日照質(zhì)量，要求條形住宅長軸外墻之間保持一定距離，即為日照間距。根據(jù)規(guī)定，高層與各種層數(shù)住宅間距不宜小于13m，條式住宅多層間距不宜小于 6m。 住宅朝向 住宅的朝向主要要求能 獲得良好自然通風和日照。 規(guī)劃知識 建筑知識 規(guī)劃知識