【正文】 牌，如冠軍、博德等。漢斯格雅的面盆龍頭、缸邊龍頭、淋浴面板組合、頭頂花灑；勞芬的 洗面盆、坐便器；卡德維的獨立鋼板浴缸；華倫蒂的嵌入式洗衣機天津公館 ART風(fēng)格 天津公館歐式風(fēng)格 天津公館中式風(fēng)格室內(nèi)部分 —— 面板插座開關(guān)及家電以各項目精裝修費用標準進行劃分，進行對比分析：室內(nèi)部分 —— 面板插座開關(guān)及家電以各項目精裝修費用標準進行劃分，進行對比分析：由于之前各功能分區(qū)已將家電詳細介紹，這部分內(nèi)容將分析面板開關(guān)品牌為主費用標準 10001500元 /平米分析： 品牌主要集中在西門子或同檔次費用標準 15005000元 /平米分析： 品牌主要集中在西門子、奇勝、梅蘭日蘭、松下等面板插座開關(guān)及家電示例【一】天津在售主要精裝修項目調(diào)研1. 天津在售精裝修項目概況（包括住宅及公寓）2. 天津在售精裝修項目規(guī)律性分析l 精裝修費用標準分析l 精裝修室內(nèi)部建筑材質(zhì)及品牌分析l 精裝修公共部分及配套部分分析l 精裝修項目銷售情況分析l 精裝修項目后期操作分析公共部分精裝修分析 —— 大堂地面、墻面、燈具序號 項目 大堂地面、墻面、燈具1 非常公館 地面石材鋪裝（大理石）；墻面局部石材鋪裝；安裝吊燈或其它高檔燈具；　　2 吉利經(jīng)典 地面、墻面局部石材鋪裝3 君隆廣場 　 ——4 天津公館 　 ——5 時代奧城 石材或高檔地磚地面6 科貿(mào)時代國際公寓 大堂五星級酒店標準7 富力城 地面材質(zhì)為拼花圖案石材，墻身主材貼石材到天花頂，吊精美天花配美觀燈飾，8 富力津門湖 地面為拼花圖案石材，墻面為高級石材或高級墻磚，吊精美天花懸掛豪華燈飾。?大堂基本沒有空調(diào)。配套設(shè)備設(shè)施分析 —— 供水序號 項目 供水1 非常公館 市政供水，2 吉利經(jīng)典 市政供水，3 君隆廣場 24小時冷熱水4 天津公館 　5 時代奧城 室內(nèi)供水采用 PPR管，中水入戶，每戶設(shè)置遠傳自來水表和中水表，衛(wèi)生熱水采用電熱水器6 科貿(mào)時代國際公寓 變頻恒壓供水7 富力城以市政自來水為水源，采用市政直供無負壓或變頻式供水系統(tǒng)，每戶均設(shè)獨立電表，配燃氣熱水器（品牌為阿里斯頓、林內(nèi)或同檔次產(chǎn)品），提供 24小時生活用冷、熱水。9 上城豪苑 給水系統(tǒng)：市政水源，分區(qū)供水，廚房、衛(wèi)生間預(yù)留用水點，一戶一表；中水系統(tǒng)：市政中水管道入戶，衛(wèi)生間預(yù)留用水點，10 陽光 100 　分析：各項目皆采用市政供水，富力城、君隆廣場具有 24小時熱水，富力津門湖具有直引水配套設(shè)備設(shè)施分析 —— 供電序號 項目 供電1 非常公館 每戶均設(shè)獨立電表2 吉利經(jīng)典 每戶均設(shè)獨立電表3 君隆廣場 每戶均設(shè)獨立電表4 天津公館 每戶均設(shè)獨立電表5 時代奧城 每戶均設(shè)獨立電表6 科貿(mào)時代國際公寓 雙路電源7 富力城每戶均設(shè)獨立電表（采用卡式表）、配電箱一個，配插座。配套設(shè)備設(shè)施分析 —— 供暖序號 項目 供暖1 非常公館 空調(diào)2 吉利經(jīng)典 ——3 君隆廣場 中央空調(diào)4 天津公館 地踩踩暖加中央空調(diào)5 時代奧城居室采用地輻射采暖，衛(wèi)生間采用高檔暖氣片，外露管材使用鍍鋅鋼管，地埋管材使用 PB管，遠傳計量表，供水溫度為 55℃ 、回水溫度為45℃ 。分戶式熱計量，在管井內(nèi)每戶設(shè)熱計量表。9 上城豪苑 集中供暖，預(yù)留分戶計量條件10 陽光 100 集中供暖，預(yù)留分戶計量條件分析：各項目供暖方式有兩種：（ 1）市政集中供暖；（ 2）中央空調(diào)供暖。配套設(shè)備設(shè)施分析 —— 供氣序號 項目 供氣1 非常公館 無燃氣2 吉利經(jīng)典 配有燃氣3 君隆廣場 配有燃氣4 天津公館 無燃氣5 時代奧城 無燃氣6 科貿(mào)時代國際公寓 無燃氣7 富力城 燃氣入戶，每戶預(yù)留燃氣管道及卡式表，獨立計量8 富力津門湖 每戶市政燃氣入戶并獨立計算?！疽弧刻旖蛟谑壑饕b修項目調(diào)研1. 天津在售精裝修項目概況（包括住宅及公寓）2. 天津在售精裝修項目規(guī)律性分析l 精裝修費用標準分析l 精裝修室內(nèi)部建筑材質(zhì)及品牌分析l 精裝修公共部分及配套部分分析l 精裝修項目銷售情況分析l 精裝修項目后期操作分析銷售策略規(guī)律分析 —— 銷售流程項目名稱 銷售推介流程富力城 主要帶領(lǐng)客戶看樣板間，首先利用視覺沖擊，使客戶認可室內(nèi)的裝修風(fēng)格和生活環(huán)境吉利經(jīng)典 （ 1）帶客戶看樣板間，講解所使用的材料及品牌的優(yōu)質(zhì)程度。陽光 100 銷售員對精裝修沒有重點推介，主要是帶領(lǐng)客戶看樣板間，向客戶介紹主要的、高級的材料和品牌，婉轉(zhuǎn)的表示品牌、材料可以保證客戶的利益和裝修的質(zhì)量。城上城 帶領(lǐng)客戶看樣板間，強調(diào)裝修選材的高級，結(jié)合戶型優(yōu)點、產(chǎn)品價值等打動客戶。時代奧城 樣板間是向客戶介紹的最直接的方法，客戶對于樣板間的喜好影響著其購買決策，在看樣板間的過程中會像客戶介紹室內(nèi)所使用的品牌科貿(mào)時代 主要向客戶介紹樣板間，用實物打動客戶，視覺沖擊。君隆廣場 對于精裝修沒有重點的介紹，只是帶領(lǐng)客戶看樣板間，只要客戶認可樣板間的風(fēng)格，在認可項目的區(qū)域、升值等情況就會有意向購買。精裝修是項目的最大特色，通過樣板間實景，結(jié)合戶型特點打動客戶，并強調(diào)高級的選材，并結(jié)合項目升值前景、地段價值等促進客戶成交。地段與區(qū)域環(huán)境是項目最大賣點，精裝修是提升項目附加值的重要組成部分，普遍不做詳細介紹，此類項目通常是在客戶對項目地段認可的前提下，通過樣板間打動客戶。各項目普遍沒有統(tǒng)一說辭， 部分已經(jīng)交付的項目對前期問題進行總結(jié)后，口頭上調(diào)整銷售說辭。 重點強調(diào)已經(jīng)明確的品牌或功能區(qū)選材。精裝修合同差異精裝修合同差異普通住宅合同附件 富力城合同附件后期操作分析 —— 分析l 目前多數(shù)項目的裝修周期集中在 4個月左右。l 精裝修的周期決定于：體量、裝修工人素質(zhì)、數(shù)量等綜合因素。1. 交付周期后期操作分析 —— 分析 2. 精裝修合同處理分析： 目前天津主要在售精裝修項目對于精裝修部分的合同處理方式比較相似：第一：合同形式簡單，不規(guī)范 精裝修合同僅在普通合同基礎(chǔ)上增加一個附件，其中較規(guī)范的是陽光 100，以一冊 《精裝修確認書》的形式代替附件。 而君隆廣場已與客戶簽訂了認購書，而買賣合同、關(guān)于精裝修的附件還沒有準備，目前仍未與客戶簽訂買賣合同。而裝修的相關(guān)質(zhì)量、保修等問題則由客戶辦理入住時簽訂的《商品房質(zhì)量保證書》和《商品房使用說明書》約束。 用詞含糊的原因在于：避免由于材料供應(yīng)短缺時，出于交工時間壓力，進行個別品牌、材料調(diào)換時，引發(fā)的潛在矛盾和風(fēng)險。第二：一次性驗房，毛坯工程質(zhì)量問題與精裝工程質(zhì)量問題不易區(qū)分 目前，多數(shù)項目采用精裝工程完成后，一次性驗房等程序。第三：對客戶看房等行為進行管理，降低外來認為因素對裝修的破壞 如果驗房過程中，客戶對質(zhì)量沒有疑義，則辦理入住手續(xù)。【一】天津在售主要精裝修項目調(diào)研1. 天津在售精裝修項目概況（包括住宅及公寓）2. 天津在售精裝修項目規(guī)律性分析l 精裝修費用標準分析l 精裝修室內(nèi)部建筑材質(zhì)及品牌分析l 精裝修公共部分及配套部分分析l 精裝修項目銷售情況分析l 精裝修項目后期操作分析不同環(huán)節(jié)對于精裝修的比評不同環(huán)節(jié)對于精裝修的比評 精裝修的優(yōu)劣比評 其他物業(yè)開發(fā)商客戶對于開發(fā)商對于開發(fā)商 提升項目品質(zhì)，增加產(chǎn)品附加值；進一步凸現(xiàn)項目及產(chǎn)品的稀缺性；稀缺性以及高品質(zhì)吸引更多高品質(zhì)客戶，進一步提升客戶價值；提升項目價值，產(chǎn)生新的利潤點；提升開發(fā)商品牌的影響度；可以弱化戶型上的缺點。）合同文本比毛坯房的內(nèi)容更多，更加復(fù)雜；對于開發(fā)商的品牌實力考驗；對開發(fā)商現(xiàn)金流要求較高；需專門設(shè)立精裝修售后服務(wù)部門。有利于裝修速度及造價的控制。購房后不用再進行裝修就直接可以入??；方便投資客戶。很多材料沒有定性化。原因是裝修行業(yè)沒有技術(shù)標準和技術(shù)驗收標準。利好點利好點 矛盾點矛盾點p對于物業(yè)公司的管理質(zhì)量要求較高；p剛?cè)胱r客戶可能會對精裝修產(chǎn)生糾紛，增加物業(yè)公司服務(wù)能力。對于物業(yè)公司對于物業(yè)公司 利好 影響天津精裝修典型案例由于目前天津主要在售的精裝修項目都沒有到交付客戶的階段，所以就目前已經(jīng)部分入住的項目 —— 富力城、陽光 100做詳細介紹。 項目占地面積達 215550 ㎡，地上總建筑面積 724230 ㎡ ；裝修標準： 8001000元 /平方米銷售價格： 12500元 /平方米裝修費用占銷售價格 %8%天津富力城裝修標準 櫥柜櫥柜 的推拉門設(shè)計上有問題 ,總是關(guān)不嚴總是關(guān)不嚴 ； ，感覺不如防盜門安全； 24小時生活用冷、熱水， 現(xiàn)改成燃氣熱水器現(xiàn)改成燃氣熱水器 ，不知是什么原因，（還不如直接改成電熱水器，還安全些）；，比如裝修材料的品牌富力城在售房合同中對于裝修標準沒有明確說明，比如裝修材料的品牌，總是以，總是以 ““ 諾貝爾或同等次品牌諾貝爾或同等次品牌 ”” 的表述出現(xiàn)，的表述出現(xiàn)， 我們業(yè)主認為這種表述實際上模糊了裝修標準問題，因此要求富力給出詳細和明確的裝修標準 (包括所用材料、品牌和等級等 )，業(yè)主要求公布精裝修中使用的所有材料的品牌，交房時嚴格按樣板間的裝修標準及質(zhì)量交工，避免業(yè)主的二次裝修，并且允許業(yè)主對樣板間拍照留底，以備將來核對；，裝修并沒有達到要求，出現(xiàn)地板顏色不一，為了趕工期，裝修并沒有達到要求，出現(xiàn)地板顏色不一， 甚至有的煤甚至有的煤氣管與水管都還沒有接好。 （如富力城趙先生購買 75平米的一室一廳，其臥室地板顏色不一）斜的開關(guān)地板開裂天津富力城客戶對于裝修的反饋交付客戶出現(xiàn)的問題及應(yīng)對措施問題一：精裝修工程外包，質(zhì)量難保證應(yīng)對措施： 后期減少外包工程數(shù)量，嚴格管理外包工程隊，監(jiān)管其質(zhì)量，規(guī)定好如出現(xiàn)質(zhì)量問題的懲罰條款。主要由于外包隊伍的工程人員素質(zhì)高低不齊，責(zé)任心不強。交付客戶出現(xiàn)的問題及應(yīng)對措施問題三：客戶擔(dān)心交付時的質(zhì)量問題，銷售員說辭含糊應(yīng)對措施： 說辭更加含糊，明確告知客戶要降低對精裝修的期望值，不可能保證質(zhì)量 100%沒有問題。 　由于前期已經(jīng)產(chǎn)生過較多糾紛，客戶對精裝修的期望值普遍較高，為了將后期交付時的問題減少到最少，對銷售說辭進行調(diào)整。（如陽光 100業(yè)主朱先生，其樓上衛(wèi)生間漏水，直至入住一年后才解決。2. 更換裝修材料會在一定程度上影響整體的裝修風(fēng)格及檔次，更換材料只是避重就輕的權(quán)宜之計?！。瑯O大的打擊購買熱情，建議在品牌上 限定兩個品牌，并明確材質(zhì) 。精裝修標準 項目名稱1200元 /平米 樂成公館1200元 /平米 榮京麗都1800元 /平米 茂華璟都會2023元 /平米 富力桃園20232500元 /平米 設(shè)計師廣場25003000元 /平米 華遠裘馬都3000元 /平米 金地名京4000元 /平米 Master領(lǐng)寓6000元 /平米 波菲特行政公寓【二】北京典型精裝修項目調(diào)研1. 北京典型精裝修項目概況（包括住宅及公寓）2. 北京典型精裝修項目規(guī)律性分析l 精裝修費用標準分析l 精裝修室內(nèi)部建筑材質(zhì)及品牌分析l 精裝修公共部分及配套部分分析l 精裝修項目銷售策略情況分析l 精裝修項目后期操作分析室內(nèi)部分 —— 入戶門、分戶門、窗戶各項目精裝修詳情：室內(nèi)部分 —— 入戶門、分戶門、窗戶各項目精裝修入戶門、分戶門、窗戶材質(zhì)及品牌特點總結(jié)：?材質(zhì)： 入戶門：木質(zhì)三防門、四防門、子母門 分戶門： 普遍為實木復(fù)合門，并配門鎖 窗戶： 普遍為高檔斷橋鋁合金窗框雙層中空玻璃，開啟扇附紗窗?品牌：曼特、霍尼韋爾等較高檔品牌?特點： 普遍配有數(shù)碼電子門鎖及感應(yīng)門鎖，入戶門成為安防的重要環(huán)節(jié)之一。室內(nèi)部分 —— 玄關(guān)、客廳、臥室各項目精裝修玄關(guān)、客廳、臥室材質(zhì)及品牌特點總結(jié)：示例圖片金地名京臥室富力桃園臥室波菲特行政公寓臥室波菲特行政公寓客廳金地名京客廳富力桃園客廳室內(nèi)部分 —— 餐廚區(qū)域各項目精裝修詳情：室內(nèi)部分 —— 餐廚區(qū)域各項目精裝修餐廚區(qū)域材質(zhì)及品牌特點總結(jié)：?材質(zhì)： 地面：高檔地磚或?qū)嵞緩?fù)合地板 墻面：多數(shù)采用高級墻磚，部分乳膠漆 天花：石膏板或鋁扣板吊頂，涂防潮乳膠漆 燈具：部分配防霧燈筒，高檔項目配高級燈飾 設(shè)施：配整套櫥柜，電烤箱、抽油煙機、燃氣爐、消毒柜、水盆、龍頭、直飲水設(shè)備、洗菜池、 冰箱、微波爐、洗碗機、垃圾處理器、可燃氣體探測器等?品牌： 地磚地板： 諾貝爾或圣象； 櫥柜： 韓國漢森、依耐斯、諾或柏麗、科寶博洛尼； 臺