【正文】 改善交通條件及景觀條件，從而推動商業(yè)發(fā)展； ?政策誘導商業(yè)趨向 從合肥市政府最近出臺的商業(yè)網(wǎng)業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃方案及與商務局領導的訪談中看出，政府對合肥市商業(yè)發(fā)展的考慮更加成熟和細致，這個信息具有重要的指導意義，使把本項目打造成為引導合肥社區(qū)商業(yè)建設、運營的標竿成為可能 ? 周邊商業(yè)經(jīng)營環(huán)境漸好 目前項目周邊經(jīng)營環(huán)境快速向好，包括家樂福、合家福、蘇寧電器等商家集中開業(yè)，商業(yè)氛圍漸濃，為項目商業(yè)發(fā)展打下了基礎。 ?市場風險變化莫測 項目要在 2023年推出，而合肥大開發(fā)的背景下，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，商業(yè)推出量大，產(chǎn)品類型豐富，概念層出不窮。 項目屬性界定 新建大型社區(qū)配建商業(yè)街 交通便利，昭示性較好 街區(qū)產(chǎn)品設計有特色 臨近基本成型的區(qū)域商業(yè)中心 問題界定與結構化分析 市場競爭環(huán)境分析 項目整體致勝策略 項目商業(yè)定位 項目研究工作步驟 項目屬性研判與界定 我們采用 SCQ結構化分析方法 我們應該怎么辦 情境 （ Situation） （公認事實） 沖突 （Complication） （推動情境發(fā)展并引發(fā)矛盾的因素） 疑問 （ Question ） (分析存在的問題 ) 需要完成某項任務 發(fā)生了防礙我們完成任務的事情 資料來源：世聯(lián)模型 ?存在某個問題 ?存在某個問題 ?采取了某項行動 ?知道解決的方法 ?有人提出一項解決方案 ?行動未能奏效 ?我們?nèi)绾螌嵤┙鉀Q方案 ?該方案是否正確 ?為什么沒能奏效 通過 SCQ基本結構的分析我們確定了界定問題的分析模型 資料來源：世聯(lián)模型 ？ R1 非期望結果 —— 由特定情境導致的特定結果 R2 期望結果 —— 不喜歡某一結果，想得到其它結果 S=情境 C=R1,R2 Q=如何從 R1到 R2 S：情境（ situation） —— 項目背景事實（規(guī)模、交通、市場等） ?從屬于金地 〃 國際城 352， 000平方米的大型綜合建筑群； ?商業(yè)總建筑面積 ，規(guī)劃有三條商業(yè)街； ?項目緊鄰馬鞍山南路，交通十分便利快捷； ?項目位于城市東南方向（南大門），相關政策的牽引性不強，也無產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展帶動，形成的一環(huán)路與二環(huán)路之間的 馬鞍山南路居住區(qū)級商業(yè)中心； ?項目 2023年年底方可交付使用； ?周邊聚集總量超過 400萬平方米已建、在建及待建的住宅項目，為項目帶來大量的消費群體； ?周邊已售和準售商鋪售價偏高，銷售情況一般； ?區(qū)域成熟度較低，商業(yè)氛圍不太成熟； ?商鋪出租率較低，租金也偏低，經(jīng)營品種混雜，檔次不高，經(jīng)營狀況一般； ?整體市場 06年待售同類項目較多，未來面臨殘酷的競爭。 R2：期望結果 —— 我們的期望目標（實現(xiàn)客戶目標） ?本項目整體銷售實現(xiàn)均價 15000元 /平方米； ?本項目在保證均價實現(xiàn)的前提下，完成 100%銷售； ?依附于“環(huán)球 — 合家?！鄙倘Πl(fā)展帶動效應，使其發(fā)展成為區(qū)域、乃至全市有影響力的主題商業(yè)街； ?超常規(guī)的營銷策略，提前銷售期鋪，超越以準現(xiàn)鋪銷售為主要形式的常規(guī)市場，實現(xiàn)目標； C：矛盾或沖突 （ plication） —— R1與 R2之間存在著的矛盾或沖突 R1 R2 矛盾沖突 市場臨街商鋪銷售價格偏低 ， 均價700012023；商鋪租金低 ， 出租率較差；經(jīng)營狀況并不理想 實現(xiàn) 15000元 /平方米銷售均價 項目工期長；商業(yè)氛圍清淡；市場供應量增加 ， 同質(zhì)化競爭； 保證均價前提下實現(xiàn) 100%銷售 住宅所帶來的人潮僅停留于規(guī)劃引導中 ， 區(qū)域成熟度尚需時間 依附商圈效應，使其發(fā)展成為區(qū)域、乃至市級商業(yè)街 市場容量 ， 同質(zhì)化競爭 超越市場 VS VS VS VS Q：提出問題 （ question） —— 要實現(xiàn)從 R1到 R2必須面臨的核心問題 如何重新樹立本項目的價值體系，實現(xiàn)銷售目標均價上的突破 項目需要怎樣的定位，提高商業(yè)內(nèi)涵，突破合肥投資者心理界限，將本項目與其他街區(qū)商鋪產(chǎn)品區(qū)別開 項目如何在激烈的市場競爭中脫穎而出，營銷上吸引更多投資者關注，銷售產(chǎn)品上給到投資者更多的信心 問題界定與結構化分析 市場競爭環(huán)境分析 項目整體致勝策略 項目商業(yè)定位 項目研究工作步驟 項目屬性研判與界定 競爭關系界定：商鋪銷售面臨三大戰(zhàn)役 內(nèi)部競爭 ?區(qū)域內(nèi)項目的競爭 ?項目所在區(qū)域與城市重點發(fā)展區(qū)域競爭 西南區(qū) 西區(qū) 新站 戰(zhàn)役一 戰(zhàn)役二 戰(zhàn)役三 政商中心區(qū) 政務文化新區(qū) 新站綜合開發(fā)試驗區(qū) 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 高新技術開發(fā)區(qū) 項目區(qū)域 城市重點發(fā)展區(qū)域 城市重點發(fā)展區(qū)域?項目所在區(qū)域與核心區(qū)域競爭 外部競爭 區(qū)域競爭 項目所在區(qū)域與核心區(qū)域的競爭 項目區(qū)域 仁和大廈 政商中心區(qū) 裙樓 4層， m2 長江中路 1～ 2層，3~4層 萬 1~2層，3~4層打包銷售 2023年 3月開盤，未售出 規(guī)模 區(qū)位 價格 營銷模式 銷售情況 仁和大廈 ?核心區(qū)域主要以較大型集中商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)，依靠其地段優(yōu)勢，售 賣模式單一； ?仁和大廈、富通時代以 2層聯(lián)體出售，售價較高，且銷售一般； 地段因子 人流因子 交通因子 規(guī)模因子 產(chǎn)品因子 成熟度因子 裙樓 2層， m2 紅星路 1~2層 2萬 1~2層聯(lián)體出售，最小面積120m2 2023年 6月發(fā)售，銷售 70% 富通時代 核心 區(qū)域 KPI 評價 體系 核心區(qū)域內(nèi)項目與本項目將不構成直接競爭，但存在商鋪投資客戶爭奪的間接競爭 項目所在區(qū)域與城市重點發(fā)展區(qū)域 （西區(qū)、西南區(qū)、新站區(qū)） 競爭 高新技術區(qū) 項目區(qū)域 元一時代廣場 大學城商業(yè)中心 規(guī)模 裙樓 4層，8萬 m2 3～ 4層， 萬 m2 區(qū)位 當涂路 翡翠大道 價格 一樓 2萬 1層 ， 2層 ， 3層 ～ 萬， 4層 萬 營銷模式 12年返租，前 3年 10%，每 3年上調(diào) 3% 3年返租 18%，內(nèi)部劃鋪，100～ 120 m2 銷售情況 2023年 5月開賣，已賣 90% 2023年 9月開盤，現(xiàn)樓 80%銷售率。 元一時代 新站綜合開發(fā)試驗區(qū) 大學城商業(yè)中心 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) ?城市重點發(fā)展區(qū)域主要受政策扶持，西區(qū)、西南區(qū)域 內(nèi)項目在商鋪硬件、軟件上 與項目無直 接競爭 ； ?新站區(qū)依靠已經(jīng)成熟的綜合市場、農(nóng)貿(mào)市場等走向專業(yè)化市場方向，所開 發(fā)的項目主要以該區(qū)的定位方向發(fā)展，可預見 與項目無直接競爭 ； 與城市重點規(guī)劃發(fā)展區(qū)域的競爭將體現(xiàn)在商鋪購買客戶群爭奪的間接競爭 區(qū)域內(nèi)項目競爭 1 2 3 4 6 5 環(huán)球廣場 國貿(mào)公寓 聯(lián)邦花園 文景雅居 逍遙苑 世紀陽光 市場競爭結論：商鋪購買客戶群的爭奪成為未來競爭核心 ?與城市重點規(guī)劃發(fā)展區(qū)域的競爭將體現(xiàn)在商鋪購買客戶群爭奪的間接競爭 ?核心區(qū)域內(nèi)項目與項目將不構成直接競爭，但存在商鋪購買客戶群爭奪的間接競爭 ?無直接競爭的項目 核心屬性（地段、交通、產(chǎn)品力、售價） 外圍屬性（升值潛力、營銷狀況） 外延屬性（主題概念、主題形象、租金、綜合服務） 直接競爭 界定KPI 戰(zhàn)役一 戰(zhàn)役二 戰(zhàn)役三 戰(zhàn)役結果： 商鋪購買客戶群資源的爭奪成為核心競爭 問題界定與結構化分析 市場競爭環(huán)境分析 項目整體致勝策略 項目商業(yè)定位 項目研究工作步驟 項目屬性研判與界定 商業(yè)項目營銷模式總結與案例佐證 項目整體致勝策略 合肥在售商業(yè)項目市場表現(xiàn) 在售集中商業(yè)項目，定位在購物中心的居多，體量大，同質(zhì)化競爭明顯 項目 地址 營業(yè)面積 經(jīng)營范圍 售價 （元 /平方米） 銷售政策 安徽國際 購物廣場 長江西路 77000 ㎡ 家樂福、家福特、 KFC、 百貨 一層： 2500030000 三層： 70009000 一層四年內(nèi)返租 8％，四年后有經(jīng)營權，可代租；三層返租十年，前五年 8％，后五年 ％， 10年后交公司管理或回購 “金色巴黎”旺城國際裙樓 國購家樂福對面 9839㎡ 服飾為主 婚慶、體育 一層： 25000 二層： 15000 三層： 9000 四層： 6000 簽三年，稅后 8%的年回報率， 234層基本售完，首層總價高，約 50％ 環(huán)球購物廣場 馬鞍山路與一環(huán)交匯處 48000（有米的夾層 綜合、家樂福、麥當勞、 KFC、環(huán)球百貨 首層街鋪： 37000 一層： 1900025000 夾層： 1100015000 四層： 50009000 返租三年，稅后 8％，三年后承諾原價的 130％回購，業(yè)可續(xù)約，保 10％以上的年收益 元一時代廣場 勝利路 157000㎡ 綜合、引進華聯(lián)、國美，KFC、百貨、 一層： 1900025000 返租 10年，稅前 10％，到期后必須續(xù)約 金太陽時尚購物廣場 宿州路與步行街交匯處 10000㎡ 時尚服飾為主 一層： 35000 二層： 25000 三層： 15000 8%投資回報 前 60位三年 24％租金一次支付 金都商廈 宿州路與步行街交匯處 共 5000㎡ 綜合 一層： 38000 二層： 24000 三層： 18000 四層： 11000 五層： 8800 獨立產(chǎn)權， 8%投資回報 在售街鋪產(chǎn)品多為小區(qū)住宅底商形式，銷售模式