【正文】 物流、生產(chǎn)、加工 工業(yè)園區(qū)、加工未知七大功能區(qū)打造新港城：溫州商貿(mào)城位于東北角的居住、商業(yè)、貿(mào)易、金融區(qū)內(nèi)，屬于東部物流、生產(chǎn)、加工功能區(qū)北延。而這個(gè)宏觀調(diào)控也將影響后期的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的投資建設(shè)，從這個(gè)意義上來(lái)講，對(duì)溫州商貿(mào)城是比較有利的 ,在一定時(shí)期內(nèi)，在張家港的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)領(lǐng)域不會(huì)遇到太大的競(jìng)爭(zhēng)。n 2023年張家港房地產(chǎn)投資完成情況良好，各項(xiàng)指標(biāo)均有較大幅度的增長(zhǎng)， 2023年累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 ，同比增長(zhǎng) %；n 商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 ，同期下降 %，商業(yè)用房 ，同期下降了 %房行東方周邊專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析租售模式 n 只租不售 or只售不租 or租售并舉經(jīng)營(yíng)模式 n 無(wú)經(jīng)營(yíng)管理公司 or外聘經(jīng)營(yíng)管理公司 or自己組建經(jīng)營(yíng)管理公司市場(chǎng)定位 n 定位業(yè)態(tài)；對(duì)周邊專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的分析主要從以下幾個(gè)方面著手：產(chǎn)品形態(tài) n 層數(shù)、開(kāi)放式 or獨(dú)立式房行東方上海九星批發(fā)市場(chǎng)租售模式 n 只租不售經(jīng)營(yíng)模式 n 整合大品牌經(jīng)營(yíng)商，負(fù)責(zé)部分鋪面的招商，自己也負(fù)責(zé)其他鋪面的招商工作；市場(chǎng)定位 n 剛開(kāi)始定位為建材和裝飾類(lèi)產(chǎn)品，隨著市場(chǎng)不斷擴(kuò)張，目前已經(jīng)形成九個(gè)區(qū)，包含五金、建材、化工等產(chǎn)品產(chǎn)品形態(tài) n 單層、獨(dú)立式鋪面為主，少量開(kāi)放式的鋪面房行東方上海國(guó)際五金城租售模式 n 租售并舉，以租帶售經(jīng)營(yíng)模式 n 以 “機(jī)電五金城 ”為基礎(chǔ)，通過(guò)機(jī)電五金項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，向國(guó)際貿(mào)易發(fā)展，整合大品牌經(jīng)營(yíng)商，負(fù)責(zé)部分鋪面的招商，自己也負(fù)責(zé)部分鋪面的招商 ；市場(chǎng)定位n 以 機(jī)電五金城 為基礎(chǔ)，通過(guò)機(jī)電五金項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，向國(guó)際貿(mào)易發(fā)展 ；總投資 11億余元人民幣，規(guī)劃用地 1100余畝，總建筑面積 50萬(wàn)平方米，可容納商戶(hù)3000余家。經(jīng)營(yíng)目標(biāo) n 整合社會(huì)資源 ,打造世界時(shí)尚之都房行東方常熟招商城租售模式 n 自發(fā)形成的市場(chǎng)，租售模式不固定，以只租不售的形式為主；經(jīng)營(yíng)模式 n 招商城管委會(huì)進(jìn)行管理；市場(chǎng)定位n 招商場(chǎng)、紡交市場(chǎng)、西片市場(chǎng)、布匹市場(chǎng)、五金市場(chǎng) 5個(gè)管理片區(qū)，下轄服裝、針織品、布匹、裝飾面料、床上用品、小商品、鞋業(yè)、五金、電器等 28個(gè)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。 產(chǎn)品形態(tài) n 獨(dú)立式的鋪面。房行東方海門(mén)疊石橋家紡市場(chǎng)租售模式 n 租售并舉，以租帶售；經(jīng)營(yíng)模式 n 自己組建經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理；市場(chǎng)定位n 占地 77150平方米，擁有 8000多個(gè)營(yíng)業(yè)門(mén)面及攤位，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)床罩、枕套、被套、棉被等床上用品及各類(lèi)家用電器套、窗簾、靠墊、玩具等 300多個(gè)繡品系列品種產(chǎn)品形態(tài) n 產(chǎn)品為兩層，獨(dú)立鋪面形式；房行東方張家港九州家具城房行東方張家港九州家具城租售模式 n 只租不售經(jīng)營(yíng)模式 n 自己組建經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理；市場(chǎng)定位n 一、二期工程總投資 ，占地 600畝；三期工程總建筑面積 26萬(wàn)平方米，招商 3000戶(hù)。平方米房行東方各地市場(chǎng)租金情況圖單位：元 /日 相應(yīng)的策略規(guī)避劣勢(shì)解決產(chǎn)權(quán)問(wèn)題解決工商稅務(wù)優(yōu)惠問(wèn)題解決產(chǎn)權(quán) ,經(jīng)營(yíng)權(quán)與管理權(quán)分離的問(wèn)題重新調(diào)整產(chǎn)品形態(tài)，使其更能符合招商要求主動(dòng)完善相關(guān)配套，引入人氣解決統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理的問(wèn)題發(fā)揮優(yōu)勢(shì)抓住市場(chǎng)空白點(diǎn)，切入市場(chǎng)整合周邊產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，明確市場(chǎng)定位因?yàn)閺埣腋蹖?zhuān)業(yè)市場(chǎng)不多，把握機(jī)會(huì)向政府要優(yōu)惠房行東方第四部分 定位及細(xì)化篇溫州商貿(mào)城做專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的理由溫州商貿(mào)城招商定位原則溫州商貿(mào)城招商方向及最終定位溫州商貿(mào)城最終定位的依據(jù)1 2 3 4房行東方溫州商貿(mào)城做專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的理由n 交通便捷o 位于楊錦公路和張揚(yáng)公路旁，沿江高速直接接入長(zhǎng)三角交通網(wǎng)絡(luò)，便于向整個(gè)長(zhǎng)三角輻射，能夠降低銷(xiāo)售產(chǎn)品的物流成本；支持溫州商貿(mào)城做專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的理由n 地段偏遠(yuǎn)o 溫州商貿(mào)城地段較為偏遠(yuǎn)，短時(shí)間內(nèi)難以吸引客戶(hù)前往零售消費(fèi)，而專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)針對(duì)性較強(qiáng)，能夠較快的形成聚集效應(yīng)；溫州商貿(mào)城不得不做專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的理由n 體量及建筑形態(tài)支持o 溫州商貿(mào)城建筑面積約 11萬(wàn)方，建筑形態(tài)主體兩層，部分三層，適合做專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)；n 配套欠缺o 溫州商貿(mào)城周邊配套較差，普通消費(fèi)者難以在溫州商貿(mào)城周邊滿(mǎn)足購(gòu)物所產(chǎn)生的相關(guān)需求，而對(duì)于專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的客戶(hù)，這方面的因素的影響就要小得多；房行東方溫州商貿(mào)城招商定位方向的選擇原則市場(chǎng)空白原則n 不僅要立足在張家港，而且要立足于長(zhǎng)三角區(qū)域，至少要在蘇南地區(qū)尋找到市場(chǎng)的空白點(diǎn)，規(guī)避與成熟的大規(guī)模專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)形成同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)可行性原則n 招商定位方向必須具有可行性，可操作性要強(qiáng)可操作性原則n 產(chǎn)品的定位必須滿(mǎn)足易招商、易成市、易產(chǎn)生人流、物流、現(xiàn)金流的條件成本導(dǎo)向原則n 必須在保證在溫州商貿(mào)城拿到的貨物價(jià)格到周邊類(lèi)似市場(chǎng)便宜，解決購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)的成本問(wèn)題，這樣才能讓溫州商貿(mào)城真正興旺起來(lái)1234房行東方溫州商貿(mào)城招商的方向兒童用品類(lèi)女性用品類(lèi)成衣棉紡類(lèi)日用百貨類(lèi)小商品類(lèi)溫州商貿(mào)城可選擇的招商定位方向綜合考慮上述招商原則，溫州商貿(mào)城的招商定位方向主要有以下幾類(lèi)：房行東方我們對(duì)溫州商貿(mào)城的業(yè)態(tài)定位婦女兒童用品交易廣場(chǎng)婦女用品 兒童用品床上用品房行東方定位婦女兒童用品交易市場(chǎng)的依據(jù)產(chǎn)業(yè)有支持 n 能夠在長(zhǎng)三角范圍內(nèi)尋找到比較有力的產(chǎn)業(yè)支持n 女性用品、兒童用品和床上用品的商業(yè)定位，既可以滿(mǎn)足單個(gè)消費(fèi)者對(duì)其的零散需求，同樣可以滿(mǎn)足團(tuán)購(gòu)和向下層經(jīng)銷(xiāo)商批發(fā)的特征商業(yè)有特色 n 特色商業(yè)定位吸引兩大消費(fèi)主體 —— 女性與兒童零批易共存招商易成功 n 此商業(yè)定位在長(zhǎng)三角能夠找到大量生產(chǎn)企業(yè)和流通商入駐本案房行東方定位婦女兒童用品交易市場(chǎng)的理由市場(chǎng)有空白 n 蘇南地區(qū)目前還沒(méi)有較大規(guī)模的專(zhuān)業(yè)化的婦女和兒童的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，以專(zhuān)取勝，是本項(xiàng)目的重要法寶n 溫州商貿(mào)城目前的一層門(mén)店，二三層倉(cāng)庫(kù)的倉(cāng)儲(chǔ)條件能夠滿(mǎn)足經(jīng)營(yíng)戶(hù)的倉(cāng)儲(chǔ)要求倉(cāng)儲(chǔ)要求低n 調(diào)研顯示，以中青年為主的工人階層，對(duì)于女性用品、兒童用品具有較大數(shù)量的需求，且其消費(fèi)具有較強(qiáng)的沖動(dòng)性和隨機(jī)性。產(chǎn)品有市場(chǎng)房行東方定位婦女兒童用品交易市場(chǎng)的理由人流易聚集 n 此商業(yè)定位符合各年齡層次，而且具有群購(gòu)、