【正文】 成為合同的內(nèi)容。根據(jù)《廣告法》第 338 條規(guī)定，發(fā)布虛假廣告，欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者，使購買商品或者接受服務(wù) 的消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害的，不僅要承擔(dān)行政違法責(zé)任，而且要依法承擔(dān)民 事責(zé)任。 同時，國家工商行政管理總局發(fā)布的《商品房廣告發(fā)布暫行規(guī)定》也對房地 產(chǎn)廣告所應(yīng)遵循的原則、事項(xiàng)以及禁止出現(xiàn)的內(nèi)容作了規(guī)定，購房人也可根據(jù)該 暫行規(guī)定檢查銷售廣告問題。 　　樣板房問題 目前在商品房銷售過程中， 開發(fā)商都要設(shè)置樣板房或樣板間。在購房合同中并沒有約定商品 房與樣板房不一致時，購房人有權(quán)退房，因此購房人無權(quán)要求退房。《商品房銷售管理辦法》第 31 條明確規(guī)定，開發(fā)商設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。 　　質(zhì)量問題 有些購房人認(rèn)為，商品房竣工后已經(jīng)過政府主管部門組織的竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收 合格后才允許交付使用，因此商品房不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問題。但事實(shí)并非如此。而且竣工驗(yàn)收的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和購房人所希望的質(zhì)量要求也可能有差 距。 根據(jù)《最高法院解釋》第 12 條和第 13 條第 1 款的規(guī)定，在下列情況下， 購房人因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題，有權(quán)要求解除合同并要求賠償損失：房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì) 量不合格，不能交付使用；房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)確屬不合 格；因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失 由出賣人承擔(dān)。 　　關(guān)于購房合同附件 　　買房前要認(rèn)真簽訂購房合同，更不要輕視合同中的附件。 　　對這些附 件，購房人切不要掉以輕心，要注意防止約定不明，留下隱患或者查看不細(xì)而誤入陷阱。　　一般情況下，開發(fā)商提供的平面圖非常簡單，既無尺 寸也無比例，一旦發(fā)生爭議，購房人明顯處于劣勢地位。 這既是購房人的一個基本知情權(quán)， 也是今后解決爭議的主要依據(jù)。 這里購房者需 要注意的是，凡不是為所購房屋所在的樓宇單獨(dú)服務(wù)的建筑設(shè)施，均不應(yīng)計入該 構(gòu)成面積。 　　附件三是關(guān)于商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定。要避免采用諸如“高級面磚”、“高級外墻涂料”、“高 級木地板”之類的模糊性名稱。 　　附件四是雙方自由約定的補(bǔ)充協(xié)議。其次，購房人還要充分利用該補(bǔ)充協(xié)議把自己關(guān)注和 擔(dān)心的一些事項(xiàng)在補(bǔ)充協(xié)議中詳細(xì)約定。在簽合同時應(yīng)明確各有關(guān)細(xì)節(jié)，包括交房時間、驗(yàn)房程序、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等。簽訂購房合同時要注意以下 事項(xiàng)： 一、搞清面積術(shù)語 許多業(yè)主在購房過程中， 常常遇到對各種面積名稱的模糊認(rèn)識， 甚至還有些開發(fā)商故意 鉆空子，把面積名詞進(jìn)行概念偷換，使業(yè)主權(quán)益受到傷害。 公攤面積：房屋公攤面積是指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積。它以水平投影面 積計算，還包括套與公共建筑空間之間分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的 建筑面積。房屋建筑面 積與房屋產(chǎn)權(quán)面積有可能相等，也有可能不相等。既可 保證變更的信息通知到購房者，也便于保留相關(guān)證據(jù)。 招數(shù) 3 產(chǎn)權(quán)證辦理日期具體到日 在合同中要明確約定產(chǎn)權(quán)證辦下來的日期， 一定要具體到年月日。 招數(shù) 4 停車費(fèi)區(qū)分管理費(fèi) 若是購買了帶產(chǎn)權(quán)的車位， 那么在交納費(fèi)用時， 只需交納相當(dāng)于物業(yè)管理費(fèi)性質(zhì)的管理費(fèi)用， 這一點(diǎn)要在合同中明確。還可以約定房屋及附屬設(shè)備的保質(zhì)期。交房時面積 誤差在177。 購房者在簽訂合同時， 可以讓開發(fā)商將公攤面積和套內(nèi)面積分別明確地寫出來， 并且要求開 發(fā)商在合同中附一張整棟樓或項(xiàng)目的公攤平面圖。 招數(shù) 7 原件在公司是借口 售樓方常常會以一句“原件在公司”為由，婉拒購房者要求查看五證原件的要求。 另外，可在購房合同中加上“出售人保證‘五證’的真實(shí)性，因真實(shí)性導(dǎo)致退房，出售人雙倍返 還已付房款”即可。 招數(shù) 9 正式合同須賣方先簽字 堅持賣方先簽字，買方后簽字，且不要在合同中留有空白（即空白處用橫線劃去） 。 招數(shù) 10 約定轉(zhuǎn)民用電日期 交房時，水、電、氣等都應(yīng)達(dá)到正常使用條件，但交房時所用的電往往是臨時用電，應(yīng)在合 同中約定臨時用電轉(zhuǎn)為民用電的日期。 招數(shù) 12 小心不可抗力的說法 按照“民法通則”的規(guī)定， 不可抗力是指不能預(yù)見、 不可避免并不能克服的客觀情況， 如地震、 火災(zāi)、戰(zhàn)爭等。 若出現(xiàn)“非出賣人的原因，有關(guān)部門延遲發(fā)出有關(guān)批準(zhǔn)文件的；施工中遇到異常惡劣天氣、 重大技術(shù)問題不能及時解決的”等免責(zé)條款，購房人不應(yīng)接受。建議購房者看好房后，直接與 開發(fā)商簽訂購房合同。此范本是推薦范本，不是強(qiáng)制實(shí)行的范 本。 誤區(qū) 3：買的房與樣板間一樣 許多沒有建在樓盤內(nèi)的樣板間， 其實(shí)際尺寸一般都要大一些， 而且大多數(shù)樣板間內(nèi)都沒有安 裝暖氣，看起來較寬敞。 誤區(qū) 4：按揭房拿不到房產(chǎn)證 許多按揭買房的業(yè)主認(rèn)為，在沒有還清貸款之前，是拿不到產(chǎn)權(quán)證的。 誤區(qū) 5：區(qū)分概念合同中約定層高 套內(nèi)建筑面積和公攤面積之和才是所買房屋的建筑面積； 層高不等于房間的凈高。 誤區(qū) 6：維修基金、契稅都交開發(fā)商 許多購房者在收房時， 都被開發(fā)商要求先交納維修基金、 供暖費(fèi)、 契稅等費(fèi)用之后才給鑰匙， 其實(shí)這幾項(xiàng)費(fèi)用都是由開發(fā)商代收的， 購房者可以不選擇將這些費(fèi)用交給開發(fā)商。開發(fā)商不能以沒交齊這幾項(xiàng)費(fèi)用 為借口不給鑰匙。結(jié)果當(dāng)出現(xiàn)規(guī)劃變更、綠地變停車場、房屋底下有大水泵、道路開通遙遙無期等情況，買房人要求有一個說法時，開發(fā)商卻以規(guī)劃變更已經(jīng)通過規(guī)劃部門批準(zhǔn)為由，推卸責(zé)任，或以合同約定不清搪塞，消費(fèi)者一般很難得到補(bǔ)償。結(jié)果，發(fā)生爭議、對簿公堂時，法官一般會以合同條款作為依據(jù)判斷是非曲直，而不完全是廣告。正是抓住了消費(fèi)者的這種盲從心理，開發(fā)商就給買房人設(shè)下了陷阱： 其一，以小利誘之，在拿到預(yù)售證之前搞內(nèi)部認(rèn)購。由于內(nèi)部認(rèn)購的商品房價格相對較低，對那些買房人自然有吸引力。然而，內(nèi)部認(rèn)購的商品房是在開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下銷售的，其銷售行為是不合法的，因此，一旦出了問題，購房者的合法權(quán)益往往無法受到法律的充分保障。 其二，制造假象，在房子數(shù)量、戶型、朝向等的推出和價格的制定上做文章。開發(fā)商的做法是推出預(yù)售房屋總量的四分之一或三分之一，并且對所推出的單元進(jìn)行精心搭配。當(dāng)然，這其中也要混雜一些好房型，否則會造成目標(biāo)客戶的流失。一般而言，剛開始銷售(開盤)時，開發(fā)商往往一般總會把價格定得低一些，以所謂的“最低價”(通常是該樓盤樓層、朝向最差的一間)來吸引客戶，而一旦有客戶來購房，那個“最低價”也就不翼而飛了。 其三，大力營造現(xiàn)場道具和售樓氣氛。其四，設(shè)置訂金陷阱。如果客戶說沒有帶夠訂金，售樓人員就會要求客戶先交五百到一千元的“小訂”，簽訂認(rèn)購協(xié)議書，然后要求客戶次日交齊“大訂”。因?yàn)椋覀兛吹降恼J(rèn)購協(xié)議書經(jīng)常會有這樣的條款：“如果在約定的時間內(nèi)未能簽約，所付訂金不予退還”。 “五證”陷阱 一個合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。但在實(shí)踐中，有些開發(fā)商(售樓人員)為了掩蓋虛假情況，經(jīng)常找借口不出示這些文件的原件，要么說正拿著相關(guān)文件在報批某項(xiàng)手續(xù)，要么就說文本放在離售樓處很遠(yuǎn)的公司本部。 合同陷阱 幾經(jīng)斟酌后，客戶便要決定購房了，因此得與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》。這時，購房者往往以為該說的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是這些空白處為開發(fā)商日后作弊提供了條件。前不久我們從報上看到過這樣的案例：遲延辦證一年多，只賠付96元。還有的合同中寫明的違約條款表面上貌似公平，實(shí)際不公平。這實(shí)際上只是限制購房人，開發(fā)商自己一般不可能將賣出去的房子再收回不賣。 為避免購房人吃虧上當(dāng)，我們提出防止陷阱的對策如下： 第一，要有強(qiáng)烈的法律意識。我們要看到在尚不規(guī)范的房地產(chǎn)市場中，陷阱無處不在。 其次，要充分行使法律賦予的權(quán)利，在交易過程中始終堅持平等互利、協(xié)商一致的原則。目前在房地產(chǎn)交易過程中，開發(fā)商(售樓人員)處在強(qiáng)勢地位，與購房者之間信息極不對稱，存在種種開發(fā)商(售樓人員)以強(qiáng)凌弱、做霸王買賣的現(xiàn)象。 再次，要認(rèn)真簽約，保留好證據(jù)。在簽署合同時一定要認(rèn)真審查每一個條款，把相關(guān)問題問清楚、搞清楚；您希望得到的一切承諾，和雙方業(yè)已形成的協(xié)議內(nèi)容，務(wù)必以書面形式記錄下來，以免日后空口無憑。 最后，要學(xué)會依靠專業(yè)人士、拿起法律武器維護(hù)自己的權(quán)利。購房人即使經(jīng)多方考察，一般也很難通過個人的努力搞清問題的癥結(jié)所在。簽訂購房合同八大注意事項(xiàng) 第一項(xiàng)：關(guān)于五證 第一項(xiàng)：關(guān)于五證 陷阱：有些開發(fā)商沒有五證或五證不全時，為了出售房屋可能提供虛假的五證 主要是復(fù)印件；或者提供小區(qū)一期或前幾期的有效五證來出售房屋。 對策：復(fù)印件要注意看原件。對于承諾證件正在辦理中的開發(fā)商，可約定開發(fā)商在一定期限內(nèi)不能 取得該證件所要承擔(dān)的責(zé)任。若因此導(dǎo)致買受人退房的， 出賣人愿向買受人承擔(dān)已付房款雙倍的返還責(zé)任。依據(jù)合同開發(fā)商并未違 約，買受人也起訴無據(jù)。在附件二中列 明公攤面積的構(gòu)成。 律師建議增加補(bǔ)充條款： 雙方協(xié)商一致，同意對公攤面積的變化按下列第____種方式處理： 如果實(shí)測公攤面積超出暫測面積的，買受人在超出暫測面積的 3%以內(nèi)據(jù)實(shí)結(jié) 算，超出 3%以上的部分由出賣人承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用；如果實(shí)測面積少于暫測面積，買 受人據(jù)實(shí)結(jié)算。 第三項(xiàng)： 第三項(xiàng)：關(guān)于房產(chǎn)證 陷阱：建設(shè)部格式合同第十五條并未說清條款中“規(guī)定期限”是指法定還是約 定期限，所以其中房產(chǎn)證的辦理取得日期不明。 對策： 五證齊全的項(xiàng)目一般買受人得到房產(chǎn)證有保證， 所以五證不全就免談。 律師建議增加補(bǔ)充條款： 如果因出賣人的原因，導(dǎo)致其在交房后 360 日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證 的，雙方選擇以下第____種方式處理： 買受人不退房的，出賣人按照本合同第九條第 1 種第（1）項(xiàng)的違約金計算 標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)責(zé)任。 如果因買受人不依法交納辦理房產(chǎn)證相關(guān)費(fèi)用的原因， 導(dǎo)致出賣人在交房后 360 日內(nèi)不能為其辦理取得房產(chǎn)證的，買受人按照本合同第七條第 1 種的處理方式及 違約金計算標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)責(zé)任。但出賣人應(yīng)當(dāng)出示蓋有行政機(jī)關(guān)公章的 證明文件，否則視為出賣人違約。還將公告辯為書面通知， 以推托自己的責(zé)任。 如有開發(fā)商違約，買受人應(yīng)一具體的書面形式通知對方，以備證據(jù)。 第五項(xiàng)： 第五項(xiàng)：關(guān)于所售房屋的坐落位置 陷阱：開發(fā)商開發(fā)多個樓盤時，買受人可能買得是位置好的某號樓，可交房時 該樓號又變?yōu)橄嗤Y(jié)構(gòu)位置不好的樓層。開發(fā)商應(yīng)在此 附圖中蓋章確認(rèn)。 第六項(xiàng)： 第六項(xiàng)：關(guān)于所售房屋的抵押 陷阱：有的開發(fā)商為了盤活資金往往將土地使用權(quán)抵押，進(jìn)而將所建樓盤抵押。因?yàn)橘I受人還未得到房 產(chǎn)證，不具有物權(quán)。要求開發(fā) 商將合同在房管局備案。 律師建議增加補(bǔ)充條款： 出賣人保證自己所售房屋不存在抵押的情況，若因此導(dǎo)致買受人退房，出賣人 應(yīng)向買受人承擔(dān)已付房款雙倍的返還責(zé)任。否則，開發(fā)商就不得出售房 屋。 對策：買受人應(yīng)要求前期物業(yè)應(yīng)以招投標(biāo)的方式介入。買受人也應(yīng)簽訂三方都署名的《物業(yè)管理公約》。 買賣雙方在簽訂本合同時，應(yīng)同時簽訂有前期物業(yè)管理企業(yè)署名的《物業(yè)管理 公約》。然而法律也沒明確具體 范圍。對 開發(fā)商給自己造成的損失準(zhǔn)備好證據(jù)。 賠償買受人從簽訂此購房合同時起到退房時至每平方米售價的升值差價。 對于按揭付款的買受人， 出賣人應(yīng)賠償買受人辦理按揭相關(guān)手續(xù)的費(fèi)用 （包 括：銀行手續(xù)費(fèi)、保險費(fèi)、評估費(fèi)、公證費(fèi)等）。 因此， 在購買前了解商品房的有關(guān)知識和注 意事項(xiàng)。目前，商品房銷售分商品房預(yù)售和商品房 現(xiàn)售兩種，現(xiàn)在試分析購買預(yù)售的商品房應(yīng)注意哪些事項(xiàng)。 購買者在購買預(yù)售的商品房時應(yīng)把握好以下幾個重要環(huán)節(jié)： 一、注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房應(yīng)具備的條件 《城市房地產(chǎn)管理法》對商品房預(yù)售的條件作出以下規(guī)定： 已經(jīng)交付了全部土地使用權(quán)的出讓金，取得了土地使用權(quán)證書。 購買者要在購買前要求驗(yàn)證開發(fā)企業(yè)的土地使用權(quán)證， 以確保該房屋的合 法性。此項(xiàng)規(guī)定是房屋開工建設(shè)的前提，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在其 建設(shè)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃，領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后才能開工建設(shè)。 此規(guī)定是為了保障工程建設(shè)的穩(wěn)定性和如期交房， 避免開 發(fā)商過分依賴預(yù)售款從事項(xiàng)目開發(fā)，防止無法如期交房損害購房者的利益。此規(guī)定的目的在于將房地產(chǎn)預(yù)售的活動置于政府房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督之下，從而 保證商品房預(yù)售的合法性。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人，應(yīng)寫明雙方的名稱地址等。預(yù)售合同應(yīng)明確記載預(yù)售的商品房的所在地區(qū)、座落、土地 使用權(quán)證號、土地使用權(quán)取得方式、土地使用性質(zhì)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號、商品房預(yù)售許 可證號、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。預(yù)售商品房的面積應(yīng)以平方米為單位計算，并明確是建筑面積、使用面積還是其 他面積。即預(yù)售商品房的價金，包括單價和總價，如每平方米多少元。 房屋交付方式和期限。 例如合同中可以約定由于一定的自然事件， 如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延。是住宅用房、辦公用房還是生產(chǎn)用房或其他。包括購房一方不能依約支付價款的責(zé)任和預(yù)售方不能按時、按質(zhì)、按量交房 的責(zé)任。 物業(yè)管理?xiàng)l款。如選擇訴訟還是仲裁。 下面說說購買現(xiàn)房應(yīng)注意的事項(xiàng)： 一、注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房的條件 2001 年 4 月 4 日，建設(shè)部發(fā)布了《商品房銷售管理辦法》該辦法自當(dāng)年 6 月 1 日起正式施 行。 不符合商品房銷售條件的， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房， 不得向買受人收取任何預(yù)訂款 性質(zhì)費(fèi)用。 符合商品房銷售條件的， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性 質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣 合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用。 （二）商品房基本情況； （三）商品房銷售方式； （四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間； （五）交付使用條件及日期； （六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾； （七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾 和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任； （八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬； （九）面積差異的處理方式； （十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜； （十一）解決爭議的方法； （十二）違約責(zé)任； （十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。合同未約定的按以下處理原則處理： 面積誤差比絕對值在 3%以內(nèi)（含 3%），據(jù)實(shí)結(jié)算房價款； 面積誤差比絕對值超出 3% 時，買受人有權(quán)退房。 買受人不退房的， 產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時， 面積誤差比在 3%