前期介入(某地產(chǎn)物業(yè)管理)-在線瀏覽
2025-02-02 03:34本頁面
【正文】 題 —— 確保入住后工作正常開展； ? 管理用房布局：“前店后廠”，“一站式服務”， ‘ 集中式分布 ‘ ? 員工宿舍 —— 難！痛苦 ! 影響大！ 】解決辦法： —— 通過管理用房富余解決； —— 會所與管理用房對調(diào)解決（武漢花城）； —— 架空層解決，通風問題、產(chǎn)權糾紛及業(yè)主感受（深圳花城） —— 地產(chǎn)提供商業(yè)用房解決（深圳萬科城） —— 直接建一棟綜合樓，最佳方案但實現(xiàn)很難 —— 地產(chǎn)出資造社區(qū)周邊購買員工宿舍（沈陽金色，深圳地產(chǎn)針對一線員工關懷有此明確意見） 焦點六 物業(yè)管理用房 3/5/2023 26 焦點七、單車、摩托車停放點、公共洗手間 焦點八、其他個案，如水景、山體、商業(yè)布局與業(yè)態(tài)控制，商業(yè)排污管直徑、排煙、化糞池、燈箱設置，商業(yè)導向及識別系統(tǒng) ?需要關注的焦點問題 —— 與規(guī)劃設計部門一起探討 早作功夫 3/5/2023 27 綠化帶無排水溝，黃泥水外流 交付時已作好排水溝 3/5/2023 28 施工階段已經(jīng)完成少量變更 物業(yè)補硬化，效果總差一點 3/5/2023 29 垃圾桶：大、蓋、留縫排臭、有煙灰缸，底部要硬化 左邊為施工階段作好，右邊為物業(yè)后期硬化。 ? 簽訂時間： – 新建現(xiàn)售商品房項目應當在現(xiàn)售前 30日完成； – 預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成； ? 備案：如當?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)章政策有要求 ? 與客戶簽訂： – 以銷售合同 附件方式（不鼓勵） – 以補充條款方式：摘要有關業(yè)主權利義務重要條款 3/5/2023 41 前期物業(yè)管理合同 ? 內(nèi)容填寫的重要性 – 填寫錯誤 – 不當承諾（突發(fā)事件為 0、設備完好率 100%等） ? 注意事項： – 物業(yè)管理費繳納時間 – 項目類型的全面性（會所、學校等） – 不同產(chǎn)權的車位的不同標準與收益分配 – 利用公共部位與公共設施獲得的經(jīng)營收入按約定納入維修基金 – 附件中物業(yè)構成部分 ? 兩個問題： – 前期維修資金能否使用 – 違約金物業(yè)是否有權減免 3/5/2023 42 業(yè)主臨時公約 ? 內(nèi)容： – 約定業(yè)主之間共同遵守的規(guī)定，不應包括物業(yè)公司或開發(fā)商的權利義務。 ? 簽訂： – 時間：開發(fā)商在與業(yè)主簽訂房屋買賣合同時，應當要求業(yè)主對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。 3/5/2023 43 新項目總體流程圖 第三階段 規(guī)劃 設計階段 營銷 策劃 階段 施工 建設 階段 服務中心 成 立至 交付 交付 半年 內(nèi) 3/5/2023 44 第三階段：開工建設至項目開盤 施工工程介入 地產(chǎn)關系 地產(chǎn)設施的管理 開盤 3/5/2023 45 ? 內(nèi)部經(jīng)營市場化 ? 委托關系契約化 ? 業(yè)務關系制度化 物業(yè)與地產(chǎn)關系 地產(chǎn)關系 3/5/2023 46 地產(chǎn) 物業(yè) 物業(yè)進入可行性研究 物業(yè)管理概念和模式研究 物業(yè)管理方案和物業(yè)管理費用 商業(yè) 、 管理用房 前期介入 、 接管驗收 、集中入住 、 開荒費 、 水電熱差額 、 差價 地產(chǎn)擁有產(chǎn)權的空置房 、 車庫 、 商鋪 、 項目部辦公室 、 賣場 、會所及娛樂場所 、 食堂 、 地產(chǎn)車輛 、 住戶巴士 、 尾盤銷售 、 物業(yè)租賃 、 房屋維修 、采購 、 臨時用工 行政關系 經(jīng)營考核 委托管理、經(jīng)營、代理、臨時服務業(yè)務 項目物業(yè)管理委托關系 物業(yè)與地產(chǎn)關系示意圖 委托契約
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