【正文】 例》《城市房屋租賃管理辦法》第二十一條,第二十三條.題58在什么情況下,出租人可以不負(fù)責(zé)任 如果房屋損壞是因為承租人的過錯造成,或者是因為地震等不可抗力的因素造成,或者雙方約定由承租人負(fù)責(zé)檢查,維修房屋的,出租人可以免責(zé).但是,要注意的是,如果該房屋是因為出租人未及時履行檢查,維修義務(wù),使得房屋未處于良好使用狀態(tài)下,發(fā)生了不可抗力的事件而致使房屋損壞的,出租人不能免責(zé),并應(yīng)依過錯程度承擔(dān)一定責(zé)任.如果雙方約定由承租人負(fù)責(zé)檢查,維修房屋,但是出租人在出租時,對該房屋的現(xiàn)狀有所隱瞞的,如果房屋發(fā)生破壞性事故的話,出租人也不能因此完全免責(zé).參考法條:建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十三條.《合同法》第二百二十二條.題59房屋拆遷后,原來的租賃合同還有效嗎 房屋拆遷后,房屋租賃關(guān)系仍然有效,雙方應(yīng)當(dāng)按照租賃合同繼續(xù)履行,出租人不能以此為理由終止租賃合同,但由于以前的房屋被拆除了,所以承租人可以住在補償安置的房屋里.如果補償安置的房屋和以前的房屋條件不一樣,承租人也可以解除合同.參考法條:國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》第二十七條.題60承租人可以獲得拆遷補償嗎 承租人是否可以獲得拆遷補償這一規(guī)定,拆遷人必須對被拆遷人予以補償,這個被拆遷人就包括承租人,但是承租人必須具有北京市常住戶口,按照國家規(guī)定的租金正式承租房屋,而且必須是長期居住才能獲得拆遷補償.參考法條:北京市政府《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十七條.題61承租人可以購買承租的房子嗎 如果出租人要賣掉房子,那么出租人應(yīng)當(dāng)把房子賣給承租人,這就叫作優(yōu)先購買權(quán).當(dāng)然,如果承租人出的價格比別人低,出租人就可以把房子賣給別人了.參考法條:《合同法》第二百三十條.題62承租人還能繼續(xù)承租已被轉(zhuǎn)讓的房屋嗎 應(yīng)當(dāng)向誰支付租金呢 如果承租人不想買下這套房子,那么承租人在原租賃合同規(guī)定的時間內(nèi),還是可以按照原合同的條款繼續(xù)租用這套房子,買賣不破租賃.因為最初的房屋租賃合同是承租人與老房東簽訂的,承租人應(yīng)向老房東履行合同義務(wù),所以在老房東提供證據(jù)證明新房東已享有產(chǎn)權(quán),通知承租人向新房東支付租金,并由新房東與承租人簽訂租賃主體變更合同之前,承租人仍應(yīng)按原合同履行,將租金交給老房東.參考法條:《合同法》第八十條,第二百二十九條.題63出租人依法終止合同,被轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)怎么辦 如果出租人依法終止房屋租賃合同,那么承租人和被轉(zhuǎn)租人簽訂的轉(zhuǎn)租合同也隨之終止.被轉(zhuǎn)租人可以要求承租人承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同的違約責(zé)任,如果出租人也參與了增值租金的分成,那么出租人也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一部分責(zé)任.參考法條:建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第三十一條.題64轉(zhuǎn)租期限可以比原租期長嗎 ,如果出租人同意,并且和承租人簽訂了相應(yīng)的補充協(xié)議,那么轉(zhuǎn)租期限就可以比原租期長.參考法條:建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十九條.題65承租人能提前退租嗎 如果提前退租,應(yīng)當(dāng)提前多長時間通知出租人 如果合同中規(guī)定了租賃期限,同時沒有對提前退租問題作出特別規(guī)定的話,承租人提前退租就是一種違約行為,應(yīng)當(dāng)在合理的期限以前通知出租人,法律上沒有規(guī)定,要根據(jù)具體情況和合同的約定來定,通常是一個月.題66租房期滿未簽訂新的租房合同會導(dǎo)致什么結(jié)果 租賃期滿雙方未簽新的合同,而出租人沒有提出異議的,原租賃合同繼續(xù)有效,但此后的租賃期間為不定期,也就是雙方當(dāng)事人可以隨時解除租賃合同,但出租人解除合同時,應(yīng)在合理期限前通知承租人.參考法條:《合同法》第二百三十六條.題67承租人在什么情況下可以解除合同 在房屋租賃期間,如果存在以下情況,承租人就可以單方面解除合同:(1)出租人未按時交付房屋,經(jīng)承租人催告后在合理期限內(nèi)仍未交付.(2)出租人交付的房屋不符合房屋租賃合同的約定,致使承租人不能實現(xiàn)房屋租賃的目的.(3)出租人已交付的房屋存在缺陷,危及承租人安全或健康的.(4)出租人不履行檢查,維修義務(wù),以致危及承租人安全或健康的.參考法條:《合同法》第九十四,二百三十二,二百三十三條.題68什么叫做廉租住房 誰能申請廉租住房 城鎮(zhèn)廉租住房,是政府和單位為了照顧那些有城鎮(zhèn)戶口的最低收入家庭,.,應(yīng)當(dāng)由戶主按照規(guī)定程序向街道辦事處證明自己符合申請廉租住房的資格,提出書面申請,然后經(jīng)所在區(qū)房屋土地管理局廉租住房管理部門審核,公告登記后,(或分配廉租住房)后,具體標(biāo)準(zhǔn)由地方政府確定,北京市城近郊八區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)是:(1)連續(xù)享受北京市城市最低生活保障待遇1年以上的家庭或者具有本市非農(nóng)業(yè)常住戶口,持有本市民政部門認(rèn)定的優(yōu)撫對象身份證明的家庭.(2)家庭人均住房使用面積75平方米以下.參考法條:北京市國土資源和房屋管理局《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法實施意見》《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法》第一條.題69廉租住房的租金如何確定 城鎮(zhèn)廉租住房制度主要有3種形式,即租金減免,租金補貼和實物配租,配租標(biāo)準(zhǔn)按人均10平方米使用面積(包括原住房面積),每平方米補貼25元.參考法條:北京市國土資源和房屋管理局《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法》,財政部,民政部,國土資源部,國家稅務(wù)總局《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》第五條.題70在哪些情況下,政府會收回廉租住房或停發(fā)租賃補貼 如果將承租的廉租房轉(zhuǎn)借,轉(zhuǎn)租,擅自改變廉租房用途,或者連續(xù)6個月以上沒有在廉租房里居住,政府就會收回廉租房,或者停發(fā)租賃補貼.參考法條:建設(shè)部,財政部,民政部,國土資源部,國家稅務(wù)總局《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》第十九條.題71售樓廣告上的內(nèi)容,開發(fā)商應(yīng)兌現(xiàn)嗎 ,即使將來這些宣傳沒有兌現(xiàn),內(nèi)容確定,如送多少錢的精裝修,綠化面積達(dá)到多少平方米等等,這些內(nèi)容將對房屋價格以及購房人是否買房產(chǎn)生重大影響,即使這些內(nèi)容沒有寫入合同,一些重要的廣告一定要保存好,如果將來發(fā)生糾紛,可以作為證據(jù).參考法條:《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條題72房地產(chǎn)商承擔(dān)虛假廣告民事責(zé)任的必要條件有什么 (1),這種虛假是房地產(chǎn)商主觀故意 .(2)(虛假)廣告,對該廣告承諾的內(nèi)容抱 有期望才購買房屋的,或者購房者的購房行為與虛假廣告無關(guān),則不能認(rèn)為是受到了欺騙和誤導(dǎo).(3),這種損 害包括財產(chǎn)的,金錢的,精神的.(4),是虛假廣告欺騙和誤導(dǎo)了購房者,給購房者的權(quán)益造成了損害,即虛假廣告與損害之間有因果關(guān)系.參考法條: 《 廣告法》第三十七條題73《認(rèn)購書》一般包括哪些內(nèi)容 《認(rèn)購書》的內(nèi)容包括:①房號及戶型.②房屋的建筑面積.③房屋的價款及計算方式.④簽訂正式購房的日期.⑤在一方不履行的處理問題.⑥開發(fā)商的預(yù)售許可證號.⑦當(dāng)事人雙方基本情況.參考法條: 《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》, 第一百一十五條 《合同法》第一百一十五條題74什么是建筑面積 建筑面積包括兩個部分:一部分是套內(nèi)建筑面積,:建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e.參考法規(guī):《建筑面積計算規(guī)則》題75什么是套內(nèi)建筑面積 套內(nèi)建筑面積包括三個部分:套內(nèi)使用面積,套內(nèi)墻體面積,:套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積.題76套內(nèi)墻體面積包括什么 套內(nèi)墻體面積包括兩個部分:一部分是公用墻體面積,。為局部范圍服務(wù)的公用建筑面積,為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和.③公用建筑面積分?jǐn)偤?不劃分各套商品房分?jǐn)偟慕ㄖ娣e的具體部位,但任何人不得侵占或改變原設(shè)計的使用功能.參考法規(guī):《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則(試行)》題79哪些公用建筑面積可以分?jǐn)?整幢樓的以下公用面積可以分?jǐn)?①大堂,公共門廳,走廊,過道,公用廁所,電(樓)梯前廳,樓梯間,電梯井,電梯機房,垃圾道,管道井,消防控制室,水泵房,水箱間,冷凍機房,消防通道,變(配)電室,煤氣調(diào)壓室,衛(wèi)星電視接收機房,空調(diào)機房,熱水鍋爐房,電梯工休息室,值班警衛(wèi)室,物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房.②套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體面積水平投影面積的一半.③計算建筑面積的房屋,層高(高度)均應(yīng)在 (,以下同).參考法規(guī): 《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則(試行)》.題80哪些公用建筑面積不能分?jǐn)?①倉庫,機動車庫,非機動車庫,車道,供暖鍋爐房,作為人防工程的地下室,單獨具備使用功能的獨立使用空間.②售房單位自營,自用的房屋.③為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室,管理(包括物業(yè)管理)用房.參考法條:《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則(試行)》第九條題81面積變了,購房者可以退房嗎 經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)以后,商品房的面積可以變更,視為同意變更.開發(fā)商沒有在規(guī)定的期限內(nèi)通知,開發(fā)商要承擔(dān)違約責(zé)任.參考法條:《商品房銷售管理辦法》第二十四條題82面積誤差比的公式是什么 面積誤差比=產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積合同約定面積 100%參考法規(guī): 《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》題83承租人死亡后,未和他一起居住的家人可以搬入出租房屋嗎 承租人死亡,如果該承租人的家人并沒有和他共同居住,未在一起居住的家人無權(quán)擅自搬入出租房屋.題84如果是出租人死亡,合同還有效嗎 出租人的家人可以收回房屋嗎 在租賃期間,繼承人就自動成為新的產(chǎn)權(quán)人,雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同,出租人的家人無權(quán)收回房屋.題85出租人有權(quán)提前收回房屋嗎 對于有固定期限的房屋租賃,出租人是否有權(quán)提前收回房屋,出租人就必須事先征得承租人同意。擅自轉(zhuǎn)租,轉(zhuǎn)借,轉(zhuǎn)讓租賃的房屋。投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在區(qū),縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn),.題99怎樣成為業(yè)主 業(yè)主為房屋的所有權(quán)人,商品房買賣合同記載的購房人也被視為業(yè)主.題100產(chǎn)權(quán)證沒辦,是否應(yīng)交物業(yè)費 雖然您在買房的時候還沒有獲得產(chǎn)權(quán)證書,并不擁有房屋產(chǎn)權(quán),但是由于您已經(jīng)簽訂了購房合同并且已經(jīng)入住,對該房屋有相當(dāng)?shù)目刂茩?quán),并且從物業(yè)管理中獲益,因此應(yīng)該支付物業(yè)管理費.題101業(yè)主大會的召開時間怎么確定 業(yè)主大會的職責(zé)有哪些 。②選舉,更換業(yè)主委員會委員,監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。④決定專項維修資金使用,續(xù)籌方案,并監(jiān)督實施。⑥履行法律法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé).參考法條:《物業(yè)管理條例》第十一條,第十二條題102業(yè)主大會是怎樣成立的 業(yè)主大會由業(yè)主自行成立,但要接受物業(yè)所在地區(qū),在滿足成立業(yè)主大會條件的小區(qū),業(yè)主首先應(yīng)致信給區(qū)縣小區(qū)辦和街道辦事處,區(qū)縣建委指導(dǎo)監(jiān)督下,組建由設(shè)區(qū)居委會,開發(fā)建設(shè)單位,業(yè)主代表組成的業(yè)主大會籌備組,具體負(fù)責(zé)業(yè)主大會的成立召開事宜.題103沒參加業(yè)主大會,會議決定對我有效嗎 ,只要大會是在持1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加,一般決定經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)的1/2以上通過。②代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。④監(jiān)督業(yè)主公約的實施。逾期未換屆的,房地產(chǎn)行政主管部門可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作.在任期中,經(jīng)業(yè)主委員會或者20%以上業(yè)主提議,認(rèn)為有必要撤換業(yè)主委員會委員的,應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會會議作出決定,并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告.題111物業(yè)管理公司能罰款嗎 罰款是一種行政處罰行為,物業(yè)管理公司不是行政主體,《行政處罰法》的規(guī)定,沒有任何法律的依據(jù),物業(yè)管理公司不能凌駕于業(yè)主之上設(shè)立處罰權(quán).題112開發(fā)商與業(yè)主,物業(yè)管理公司是什么關(guān)系 開發(fā)商與業(yè)主之間主要是購房合同關(guān)系,如果開發(fā)商未將其房屋全部賣出,那么開發(fā)商也是業(yè)主,與普通業(yè)主承擔(dān)相同的權(quán)利義務(wù).開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間通常是兩種關(guān)系:①從屬關(guān)系,即物業(yè)管理公司是開發(fā)商的分支機構(gòu)或子公司。其次,物業(yè)管理公司要與專業(yè)性服務(wù)公司簽訂委托協(xié)議,在協(xié)議中約定,專業(yè)性服務(wù)公司提供的專業(yè)性服務(wù)質(zhì)量和水平不得低于物業(yè)管理服務(wù)合同中對相關(guān)專業(yè)性服務(wù)質(zhì)量和要求的約定。給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任.題115物業(yè)管理公司是否有權(quán)扣押業(yè)主的房屋鑰匙 無權(quán).向業(yè)主交付房屋是開發(fā)商的義務(wù),如果業(yè)主已經(jīng)付了房款,只能以開發(fā)商的名義,是將自己在物業(yè)管理合同中的相關(guān)權(quán)利關(guān)系附加到了替開發(fā)商履行交付房屋的義務(wù)中了,這是不符合法律規(guī)定的.題116業(yè)主公約對于承租人是否有效 承租人違反了業(yè)主公約,業(yè)主承擔(dān)責(zé)任嗎 ,王先生作為承租人只是非業(yè)主的物業(yè)使用人,王先生的權(quán)利義務(wù)由他和馬建設(shè)進行約定,.盡管業(yè)主并沒有違反業(yè)主公約,但為了督促業(yè)主約束非業(yè)主使用人遵守業(yè)主公約,相關(guān)法律法規(guī)要求業(yè)主對非業(yè)主使用人違反業(yè)主公約的行為要承擔(dān)連帶責(zé)任.非業(yè)主使用人是指沒有物業(yè)的所有權(quán),但是對物業(yè)享有使用權(quán),并且按照合同,使用或者一定條件的收益權(quán),而沒有處分的權(quán)利.題117物業(yè)管理費應(yīng)向誰收取 物業(yè)管理費應(yīng)按哪個面積收取 包括哪些費用 支付物業(yè)管理費的義務(wù)來自于物業(yè)管理合同的約定,業(yè)主與物業(yè)管理公司是合同的雙方當(dāng)事人,物業(yè)管理公司應(yīng)向業(yè)主收取物業(yè)管理費.嚴(yán)格來說,:①套內(nèi)建筑面積。期房通常按照房屋建成交付時,開發(fā)商向購房人提供的該房屋的實測建筑面積報告為準(zhǔn),購房人依據(jù)該報告提供的面積繳納物業(yè)管理費.題118承租人是否應(yīng)交物業(yè)管理費 什么情況下承租人要支付物業(yè)管理費 承租人的義務(wù)僅限于房屋租賃合同的規(guī)定,因而只具有向出租人支付租金的義務(wù),房屋租賃合同與物業(yè)管理合同是兩個不同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,不能混同.如果在房屋租賃合同中承租方與出租方約定,由承租人支付物業(yè)管理費,并且物業(yè)管理公司也同意向承租人收取物業(yè)管理費,業(yè)主要承擔(dān)連帶繳納責(zé)任.題119小區(qū)里供水,供電,供氣等費用應(yīng)向誰收取 設(shè)備應(yīng)由誰負(fù)責(zé)維修 一般來說,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水,供電,供氣,供熱,通訊,.提供供水,供電,供