【正文】 承租人就必須在看到抵押權(quán)人的書面同意后才可以租房.題50哪些房屋不能出租 沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋是不能出租的,產(chǎn)權(quán)證是房屋的權(quán)屬證件,沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證就無(wú)法證明房屋的法律關(guān)系,從而就沒(méi)有房屋租賃的法律基礎(chǔ)。特別決議經(jīng)物業(yè)小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)的2/3以上通過(guò)的情況下,作出的決定對(duì)全體業(yè)主均具有約束力.參考法條:《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條題104如何選聘物業(yè)管理公司 應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)以經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)的決議選擇物業(yè)管理公司,由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與該管理公司簽訂物業(yè)管理協(xié)議,約定物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目和物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),:(1)選擇符合國(guó)家規(guī)定的具有一定資質(zhì)的從事物業(yè)管理的物業(yè)管理公司.(2)選擇管理規(guī)模較大的物業(yè)管理公司.(3)選擇經(jīng)營(yíng)意識(shí)強(qiáng)的物業(yè)管理公司.題105居委會(huì)能選聘物業(yè)管理公司嗎 盡管在實(shí)際生活中存在著由居委會(huì)為業(yè)主選聘物業(yè)管理公司的現(xiàn)象,但實(shí)際上,自我教育,自我服務(wù)的基層群眾性自治組織,它是在政府或者政府的派出機(jī)構(gòu)的指導(dǎo),既不享有業(yè)主的權(quán)利,居委會(huì)可以進(jìn)行協(xié)調(diào)處理,但不能代替業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)來(lái)選聘物業(yè)管理公司.題106業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)是什么 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),是溝通業(yè)主和物業(yè)公司的橋梁,履行下列職責(zé):①召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。在一棟住宅內(nèi),專屬于一層住宅內(nèi)的全體產(chǎn)權(quán)人使用的設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)由該層內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面積的比例分?jǐn)?題138業(yè)主財(cái)物被盜,物業(yè)管理公司該賠嗎 ,物業(yè)管理公司要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任,如何賠償需要雙方協(xié)商.還存在一種情況,即物業(yè)管理合同中約定若發(fā)生火災(zāi),財(cái)物丟失等情況由物業(yè)管理公司賠償,作為對(duì)價(jià)業(yè)主在平時(shí)要支付相應(yīng)的費(fèi)用,那么如果發(fā)生財(cái)物被盜事件,物業(yè)管理公司要承擔(dān)責(zé)任.題139業(yè)主在小區(qū)內(nèi)受到歹徒的傷害,物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)責(zé)任嗎 如果按照物業(yè)管理合同,物業(yè)管理公司已經(jīng)完整履行了保安義務(wù),并且沒(méi)有失職行為,則要根據(jù)過(guò)失承擔(dān)責(zé)任.保安的服務(wù)內(nèi)容是負(fù)責(zé)小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi),業(yè)主門戶以外的公共秩序維護(hù)和公共財(cái)產(chǎn)的看管,發(fā)生治安案件,刑事案件,交通事故時(shí),應(yīng)及時(shí)報(bào)警,提供保安服務(wù)的一方不承擔(dān)民事責(zé)任.題140未及時(shí)清理障礙物導(dǎo)致業(yè)主受到傷害,物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)責(zé)任嗎 物業(yè)收取了物業(yè)管理費(fèi),就負(fù)有義務(wù)對(duì)小區(qū)內(nèi)的設(shè)施,綠化,交通,如果物業(yè)已經(jīng)預(yù)見到障礙物會(huì)對(duì)業(yè)主的安全造成威脅,而沒(méi)有采取必要措施,物業(yè)管理公司就要承擔(dān)責(zé)任.題141業(yè)主能禁止物業(yè)管理公司進(jìn)入自家房屋維修公共設(shè)施嗎 如果對(duì)公共部位進(jìn)行維修,必須進(jìn)入業(yè)主的房屋,那么業(yè)主必須提供便利,以免影響整棟樓居民的正常使用.題142哪些公用面積不計(jì)取物業(yè)管理費(fèi) ,不應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括:(1)從屬于人防工程的地下室,半地下室.(2)供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹?kù).(3),儲(chǔ)蓄所,娛樂(lè)會(huì)所等,居委會(huì),派出所使用的房屋也不能作為公用建筑進(jìn)行分?jǐn)?題143什么是小區(qū)會(huì)所 小區(qū)會(huì)所的收益該歸誰(shuí) ,運(yùn)動(dòng)場(chǎng),閱覽室,音樂(lè)廳,超市等設(shè)施.小區(qū)會(huì)所是由開發(fā)商建設(shè)的,并且會(huì)所的面積不列入業(yè)主所購(gòu)買的房屋建筑面積,也無(wú)權(quán)要求分享會(huì)所經(jīng)營(yíng)的收益.題144物業(yè)管理公司有權(quán)利用公共用房開設(shè)娛樂(lè)設(shè)施嗎 小區(qū)內(nèi)的公共用房的所有權(quán)為小區(qū)所有業(yè)主共有,也要向業(yè)主大會(huì)提出建議,經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議批準(zhǔn)后方可實(shí)行,否則,即為侵犯業(yè)主權(quán)益的行為.題145業(yè)主使用會(huì)所設(shè)施要付費(fèi)嗎 根據(jù)相關(guān)規(guī)定,小區(qū)內(nèi)會(huì)所,儲(chǔ)蓄所,娛樂(lè)活動(dòng)室等經(jīng)營(yíng)性用房不能作為公用建筑進(jìn)行分?jǐn)?因而上述設(shè)施的所有權(quán)歸開發(fā)商所有,理應(yīng)收取相應(yīng)費(fèi)用,并無(wú)不妥.題146物業(yè)管理公司有權(quán)收取裝修押金和裝修管理費(fèi)嗎 國(guó)家對(duì)此并沒(méi)有明確規(guī)定,但考慮到有些業(yè)主在裝修時(shí)不按要求行事,對(duì)小區(qū)公共利益造成損害,因此物業(yè)管理公司收取一定的裝修押金是合理的,所以對(duì)按要求裝修的業(yè)主沒(méi)有損害.如果業(yè)主與物業(yè)管理公司在物業(yè)管理合同中規(guī)定業(yè)主要支付裝修管理費(fèi),那么業(yè)主就要按合同支付管理費(fèi)。(二)生產(chǎn),經(jīng)營(yíng)收入。在勞動(dòng)時(shí)間內(nèi)應(yīng)當(dāng)安排一定的休息時(shí)間.(四)懷孕的女職工,在勞動(dòng)時(shí)間內(nèi)進(jìn)行產(chǎn)前檢查,應(yīng)當(dāng)算作勞動(dòng)時(shí)間.法律規(guī)定,女職工產(chǎn)假為90天,每多生育一個(gè)嬰兒,增加產(chǎn)假15天.如果單位對(duì)此還有具體內(nèi)部規(guī)章的,按照規(guī)章執(zhí)行,但是不能少于法律規(guī)定的天數(shù).參考法條:《女職工勞動(dòng)保護(hù)規(guī)定》第四條,第七條,第八條.題171法律允許用B超來(lái)檢驗(yàn)胎兒性別嗎 法律規(guī)定,除非醫(yī)學(xué)上確有需要,例如,醫(yī)學(xué)研究和治療需要,禁止任何人利用B超等超生設(shè)備和其他方法檢驗(yàn)胎兒性別. 從事母嬰保健的人員,如果被有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)非法進(jìn)行胎兒性別鑒定的,將被給予行政處分,情節(jié)嚴(yán)重的還會(huì)被取消執(zhí)業(yè)資格.參考法條:《北京市人口與計(jì)劃生育條例》第三十七條.題172一對(duì)夫婦只能生一個(gè)孩子嗎 哪些情況下允許生第二胎 中國(guó)是個(gè)人口超級(jí)大國(guó),過(guò)多的人口造成了很大的社會(huì)負(fù)擔(dān), 等于一對(duì)夫婦只能生一個(gè)孩子,再婚夫婦中,其中一方?jīng)]有小孩等特殊情況,計(jì)劃生育政策并非十分死板.關(guān)于再生育政策,各地規(guī)定不盡相同,北京地區(qū)的規(guī)定比較有代表性,基本上涵蓋了各種情況:(一)只有一個(gè)子女,但該子女是非遺傳性殘疾,將來(lái)不能成長(zhǎng)為正常勞動(dòng)力。(三)婚后5年以上不育,經(jīng)指定醫(yī)療機(jī)構(gòu)診斷證明為不孕癥,依法收養(yǎng)一個(gè)子女后又懷孕的。(四)繼承的遺產(chǎn)(但遺囑規(guī)定只有夫妻一方可以擁有財(cái)產(chǎn)的除外) 。協(xié)商不成時(shí),原則上應(yīng)由母方撫養(yǎng)。③及時(shí)了解業(yè)主,物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。另外,如果該房屋不符合安全標(biāo)準(zhǔn),不符合公安,環(huán)保,衛(wèi)生等主管部門的有關(guān)規(guī)定,或已經(jīng)設(shè)置抵押房屋所有權(quán)的房屋未經(jīng)抵押權(quán)人同意的,屬于法律法規(guī)禁止出租的房屋,決定查封的房屋或者以其他形式限制房產(chǎn)權(quán)利的,同樣不能出租.此外,還有需要注意的問(wèn)題,未經(jīng)綜合驗(yàn)收,甚至將未經(jīng)綜合驗(yàn)收部門驗(yàn)收的房屋出租給承租人,這樣做一是違反國(guó)家法規(guī),房屋繼承人應(yīng)當(dāng)按《繼承法》的規(guī)定,辦妥房屋繼承過(guò)戶手續(xù)后,方可出租該私有房屋.參考法條:建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第六條.題51如果租用了法律禁止出租的房屋怎么辦 租用了這樣的房子,就有可能因違反了法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而導(dǎo)致租賃合同無(wú)效,如果出租人有過(guò)錯(cuò)的話,承租人還可以撤銷合同,危及承租人安全健康,承租人即使在租賃的時(shí)候知道這種情況,也可以隨時(shí)解除合同.參考法條:《合同法》第五十八條,第二百三十三條.題52房屋租賃合同一定要以書面形式訂立嗎 根據(jù)法律規(guī)定,租賃房屋,可以被視為是不定期租賃合同,但是一旦產(chǎn)生糾紛,就很難證明是不是存在合同以及合同條款的內(nèi)容是怎么樣的,從而就難以保護(hù)雙方的利益了.參考法條:建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第九條.《合同法》第二百一十五條.題53房屋租賃合同必須要備案嗎 對(duì)于經(jīng)營(yíng)性用房來(lái)說(shuō),簽訂,變更,終止房屋租賃合同,暫可不備案,但為有效保護(hù)承租人的權(quán)益,最好還是登記備案,否則就可能發(fā)生出租人同時(shí)將房子租給別人的情況。同時(shí)還要具備涉外安全審查批準(zhǔn)文件.此外,出租人也要仔細(xì)檢查外國(guó)人有沒(méi)有在中國(guó)居留的合法證件,身份證明等.參考法條:《北京市房屋土地管理局關(guān)于在全市范圍實(shí)行房屋租賃證制度及加強(qiáng)租賃登記備案工作的通知》第一條.題6要將房屋出租給經(jīng)營(yíng)者,出租人應(yīng)當(dāng)辦理什么證件 還應(yīng)當(dāng)注意什么 出租人應(yīng)當(dāng)辦理《房屋租賃證》.對(duì)于租用房屋從事生產(chǎn),經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的承租人來(lái)說(shuō),《房屋租賃證》是經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所合法的有效憑證,因此,出租人應(yīng)當(dāng)辦理《房屋租賃證》.要將房屋出租給經(jīng)營(yíng)者,出租人應(yīng)當(dāng)檢查承租人的證件,一旦發(fā)現(xiàn)有違法犯罪,無(wú)照經(jīng)營(yíng)等活動(dòng),出租人應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)舉報(bào).參考法條:建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》《租賃房屋治安管理規(guī)定》第七條,第九條第三款.題7如果出租人將房屋出租給了無(wú)照經(jīng)營(yíng)者,會(huì)產(chǎn)生什么后果 如果出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道,承租人進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是屬于無(wú)照經(jīng)營(yíng),仍然將房屋租給他們的,就會(huì)受到工商管理部門的行政處罰.參考法條:國(guó)務(wù)院《無(wú)照經(jīng)營(yíng)查處取締辦法》第十五條.題8出租房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和用于居住有何不同 ,出租人和承租人雙方對(duì)租金等條款有更多協(xié)商的自由,:①租金標(biāo)準(zhǔn)不同:雙方可以自行商定租金,而不受住房租賃指導(dǎo)價(jià)格的約束.②修繕責(zé)任不同:對(duì)于房屋的自然損壞,可以在合同中規(guī)定由誰(shuí)負(fù)責(zé)維修,而不一定由出租人負(fù)責(zé)維修.題9出租人應(yīng)繳納哪些稅 所有的稅都必須由出租人繳納嗎 個(gè)人出租房屋并取得收入,《北京市個(gè)人出租房屋稅收征收管理辦法》的規(guī)定,稅務(wù)機(jī)關(guān)可以委托各級(jí)政府的外來(lái)人口管理部門,區(qū)縣房屋土地管理局,街道辦事處,鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或經(jīng)北京市地方稅務(wù)局確認(rèn)的其他具有代征稅費(fèi)能力的單位作為代征人,負(fù)責(zé)出租房屋稅款的征收.,出租人應(yīng)繳納以下稅費(fèi):營(yíng)業(yè)稅,城市維護(hù)建設(shè)稅,教育費(fèi)附加,房產(chǎn)稅,城鎮(zhèn)土地使用稅,城市房地產(chǎn)稅,其余只需按實(shí)際收入的5%計(jì)征綜合稅費(fèi),就無(wú)需繳納此外的其他稅費(fèi)了.除了合同印花稅,由雙方各自承擔(dān)50%以外,所有稅費(fèi)都應(yīng)由出租人繳納,而不可約定由承租人承擔(dān).參考法條:北京市地方稅務(wù)局《北京市個(gè)人出租房屋稅收征收管理辦法》第三條,第四條.題10出租人可以賣掉或者抵押已經(jīng)出租的房屋嗎 賣掉房屋需要通知承租人嗎 ,但是房屋的所有權(quán)還是屬于出租人的,他有權(quán)按照自己的需要處置自己的房屋.,出租人應(yīng)當(dāng)在合理的時(shí)間范圍內(nèi)通知承租人,因?yàn)樵谕葪l件下,承租人有權(quán)優(yōu)先購(gòu)買承租的房屋.參考法條:《合同法》第二百三十條.題11出租人把出租房抵押出去,原租房合同有效嗎 ,承租人可以繼續(xù)住在那里,而將房屋變賣或者拍賣了,承租人仍然可以按照原來(lái)的租賃合同繼續(xù)住在房子里.參考法條:《擔(dān)保法》第四十八條.題12房屋租賃期間承租人死亡的,合同還有效嗎 ,雖然承租人是以一個(gè)人的名義租賃的房屋,但是因?yàn)槌凶馊耸桥c家人一起居住的,所以,承租人死亡后,其他一起居住的人有權(quán)要求繼續(xù)履行原合同.參考法條:《合同法》第二百三十四條.題13處理房屋面積糾紛的原則是什么 合同有約定的,按照約定處理。為局部范圍服務(wù)的公用建筑面積,為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和.③公用建筑面積分?jǐn)偤?不劃分各套商品房分?jǐn)偟慕ㄖ娣e的具體部位,但任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能.參考法規(guī):《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則(試行)》題79哪些公用建筑面積可以分?jǐn)?整幢樓的以下公用面積可以分?jǐn)?①大堂,公共門廳,走廊,過(guò)道,公用廁所,電(樓)梯前廳,樓梯間,電梯井,電梯機(jī)房,垃圾道,管道井,消防控制室,水泵房,水箱間,冷凍機(jī)房,消防通道,變(配)電室,煤氣調(diào)壓室,衛(wèi)星電視接收機(jī)房,空調(diào)機(jī)房,熱水鍋爐房,電梯工休息室,值班警衛(wèi)室,物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房.②套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體面積水平投影面積的一半.③計(jì)算建筑面積的房屋,層高(高度)均應(yīng)在 (,以下同).參考法規(guī): 《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則(試行)》.題80哪些公用建筑面積不能分?jǐn)?①倉(cāng)庫(kù),機(jī)動(dòng)車庫(kù),非機(jī)動(dòng)車庫(kù),車道,供暖鍋爐房,作為人防工程的地下室,單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間.②售房單位自營(yíng),自用的房屋.③為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室,管理(包括物業(yè)管理)用房.參考法條:《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則(試行)》第九條題81面積變了,購(gòu)房者可以退房嗎 經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)以后,商品房的面積可以變更,視為同意變更.開發(fā)商沒(méi)有在規(guī)定的期限內(nèi)通知,開發(fā)商要承擔(dān)違約責(zé)任.參考法條:《商品房銷售管理辦法》第二十四條題82面積誤差比的公式是什么 面積誤差比=產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積合同約定面積 100%參考法規(guī): 《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》題83承租人死亡后,未和他一起居住的家人可以搬入出租房屋嗎 承租人死亡,如果該承租人的家人并沒(méi)有和他共同居住,未在一起居住的家人無(wú)權(quán)擅自搬入出租房屋.題84如果是出租人死亡,合同還有效嗎 出租人的家人可以收回房屋嗎 在租賃期間,繼承人就自動(dòng)成為新的產(chǎn)權(quán)人,雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同,出租人的家人無(wú)權(quán)收回房屋.題85出租人有權(quán)提前收回房屋嗎 對(duì)于有固定期限的房屋租賃,出租人是否有權(quán)提前收回房屋,出租人就必須事先征得承租人同意。逾期未換屆的,房地產(chǎn)行政主管部門可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作.在任期中,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者20%以上業(yè)主提議,認(rèn)為有必要撤換業(yè)主委員會(huì)委員的,應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定,并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告.題111物業(yè)管理公司能罰款嗎 罰款是一種行政處罰行為,物業(yè)管理公司不是行政主體,《行政處罰法》的規(guī)定,沒(méi)有任何法律的依據(jù),物業(yè)管理公司不能凌駕于業(yè)主之上設(shè)立處罰權(quán).題112開發(fā)商與業(yè)主,物業(yè)管理公司是什么關(guān)系 開發(fā)商與業(yè)主之間主要是購(gòu)房合同關(guān)系,如果開發(fā)商未將其房屋全部賣出,那么開發(fā)商也是業(yè)主,與普通業(yè)主承擔(dān)相同的權(quán)利義務(wù).開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間通常是兩種關(guān)系:①?gòu)膶訇P(guān)系,即物業(yè)管理公司是開發(fā)商的分支機(jī)構(gòu)或子公司。(二)先有事實(shí)婚姻,后與他人登記結(jié)婚。(七)雙方已經(jīng)得到或者應(yīng)該得到的住房補(bǔ)貼,住房公積金。(六)兄弟二人或者二人以上均系農(nóng)村居民,只有一對(duì)夫妻有生育能力,又只生育一個(gè)子女,其他兄弟不收養(yǎng)他人子女的。(3),根據(jù)我國(guó)《婚姻法》的規(guī)定,夫妻對(duì)財(cái)產(chǎn)的約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式.凡符合上述條件的,夫妻對(duì)財(cái)產(chǎn)的約定就是合法的.參考法條:《婚姻法》第十九條.題169財(cái)產(chǎn)約定對(duì)第三方有約束力嗎 如果該財(cái)產(chǎn)約定損害了第三方的利益,該約定本身即屬于無(wú)效合同,自然對(duì)第三方?jīng)]有任何法律效力.如果該約定并沒(méi)有損害第三方利益,就要受該約定的約束。(2)以未到法定婚齡為由申請(qǐng)宣告婚姻無(wú)效的,為未達(dá)法定婚齡者的近親屬。