【正文】 270 300500 600800 9001200 100 400 戶型面積 （平米） 200 500 800 1000 1200 1500 1700 總價 （萬 ) 300 相對麓山國際的球場來說 ， 麓山國際的客戶更加關(guān)注別墅產(chǎn)品本身 ， 由于球場會籍和別墅的銷售完全分離 ， 高爾夫?qū)e墅價值的支撐更多體現(xiàn)在景觀價值的支撐 。 以高爾夫球場為主線貫穿別墅各組團，各組團擁有自身獨特氣質(zhì)而又融入整體規(guī)劃 圓石灘 逸翠谷 橡樹坡 水晶崗 碧影溪 疊溪谷 香溪堤 黑鉆山莊 逸翠谷 橡樹坡 碧影溪 水晶崗 疊溪谷 圓石灘 香溪堤 2023 2023 2023 2023 2023 逸翠谷 橡樹坡 水晶崗 圓石灘 碧影溪 疊溪谷 香溪堤 黑鉆山莊 黑鉆山莊 以高爾夫球場為大景觀背景，各別墅組團分布其間，根據(jù)不同的：谷、崗、坡、灘等地形，建造風(fēng)格不同但統(tǒng)一于整體規(guī)劃的別墅群落； 坡度較緩，球道邊的一線景觀物業(yè)價值最高。 別墅偏重沿組團外延排布，充分使用高爾夫球場景觀價值和地形條件，追求景觀最大化。 深入考慮球場、地形和建筑三者的有機結(jié)合，使其相互滲透，相互交錯，達到完美景觀境界，體現(xiàn)至尊品質(zhì)。 麓山別墅戶型多樣化，體現(xiàn)個性化和不可復(fù)制性，另一方面是盡量保障每戶的舒適性 C1戶型 碧影溪總平圖 C2戶型 C3戶型 S1戶型 S2戶型 麓山國際別墅每期都有多種基本戶型，更具具體擺放位臵地形的不同，每種戶型有略微改動。 做為遠郊第二居所的麓山別墅，戶型設(shè)計強調(diào)與外界景觀的聯(lián)系和大尺度的共享空間 碧影溪 C1戶型首層 ?活動空間功能模糊，墻體被取消，大開放空間。 碧影溪 S1戶型二層 三層 步入三層 下至花園 ?生活空間多套間設(shè)計； ?每個臥室均能步入頂層或花園，情趣十足。 17 本報告是嚴格保密的。 春城高爾夫發(fā)展的兩個特殊性 —— 昆明作為著名旅游城市，具備輻射全國的影響力，正如巽寮灣在珠三角的地位一樣； 東南亞門戶省份，導(dǎo)致發(fā)展初期東南亞高球客戶對其形成了良好的支撐。 春城高爾夫的市場計劃 —— 初期以投資產(chǎn)品的姿態(tài)打市場，后期轉(zhuǎn)向度假物業(yè)和居所 后期市場策略 —— 立足國內(nèi)，向度假物業(yè)和居所轉(zhuǎn)型 國內(nèi)其他城市以北京、上?？蛻魹橹?，購買作為度假物業(yè)； 昆明本地的消費者，購買作為第二居所，甚至第一居所； 利用國內(nèi)其它分公司資源，建立客戶網(wǎng)絡(luò) 物業(yè)定位 —— 度假 +居住產(chǎn)品 新推的物業(yè)不參與返租計劃； 物業(yè)類型豐富，將推出的物業(yè)面積較大、豪華舒適，別墅約 400~600平方米、兩房式公寓達 170平米，一房式公寓 106平米； 小區(qū)的概念，設(shè)有社區(qū)中心，只供業(yè)主使用；業(yè)主還可以享受度假村內(nèi)的所有設(shè)施。 物業(yè)定位 —— 投資 +度假產(chǎn)品 前三期物業(yè)推出“返租計劃”，以投資目的成功吸引大量國外買家； 經(jīng)濟小戶型別墅和公寓，最大戶型不超過 200平方米； 依托高爾夫球會會所，提供服務(wù)； 目前售價 15000－ 16000元 /平米，全裝修、帶會員卡 。 轉(zhuǎn)型的困難 —— 僅僅球場驅(qū)動物業(yè)銷售，總價越低的產(chǎn)品相對走量越快，大戶型基本滯銷 ?從銷售的角度來講，春城別墅的銷售高度依賴球場的會籍；2023年，昆明第一個單價上萬元的高爾夫公寓、別墅在春城湖畔高爾夫悄然面世，總價為 100900萬元。 ?球場開業(yè) ?世界最佳 500個球洞之一 ?中國及香港高爾夫球度假村之冠 00年 01年 ?1期別墅 ?單價 ?總價 100900萬 07年 世界百強球場 04年 ?2期別墅 ?單價 ?每套均價800萬 01年 ?亞洲最佳球場第二名 01年 ?亞洲最佳高爾夫度假村 08年 ?3期別墅 ?別墅單價 ?公寓單價 類別 建筑面積 *（約㎡） 1臥室（公寓） 68㎡ 2臥室（公寓） 112㎡ 3臥室（別墅） 173㎡ *建筑面積包括套內(nèi)面積、陽臺和停車場 /門廊面積 ?春城高爾夫的公寓和別墅產(chǎn)品面積較小，前三期基本不超過 200平方米。 巧妙利用坡地地勢，合理排布物業(yè)，確保景觀資源價值最大化，同時注重組團純粹 公寓 城市中心 杜鵑豪園 1區(qū) 別墅 ?物業(yè)排布上，由于春城高爾夫湖畔別墅坡度較大，價值最高的物業(yè)排在山頂端和球場邊； ?主要道路骨架順應(yīng)地形脈絡(luò) 。 21 本報告是嚴格保密的。 導(dǎo)致春城高爾夫的度假客戶比例長期低于昆明的一般水平，當后期的別墅總價遠遠高出球場會籍能提供的價值感時，別墅的銷售遇到很大的困難。 春城的會所是融合酒店、運動設(shè)施和商業(yè)等功能為一體的社區(qū)配套，自身運營受到自返租計劃的支撐較大 ?會所面積一萬余平方米； ?設(shè)臵 49間客房（ 6間套房和43間客房），出于反租物業(yè)的考慮，會所客房規(guī)模不大； ?設(shè)施：游泳池、 SPA、餐廳、酒吧、專賣店 、網(wǎng)球場、水上運動、健身、高爾夫練習(xí)場、練習(xí)沙坑及果嶺等； ?業(yè)主對會所使用率高，因為現(xiàn)有反租型小區(qū)以這個會所為中心發(fā)展，也是目前唯一的會所。 23 本報告是嚴格保密的。 單體戶型層面 —— 異域風(fēng)情、大贈送，城市居所和度假別墅區(qū)別對待 ? 基本上，國內(nèi)的高爾夫別墅都采用異域風(fēng)格和現(xiàn)代風(fēng)格為主； ? 高端客戶也對性價比敏感，贈送面積較大的別墅市場實現(xiàn)度更高； ? 企業(yè)會所級和普通別墅級產(chǎn)品功能空間的上具備不同； ? 城市居所類別墅和度假類別墅具備產(chǎn)品上的不同，忽略了這類區(qū)別的春城高爾夫在產(chǎn)品上偏弱。 配套層面 —— 球會、旅游區(qū)、和住宅區(qū)配套功能各異： ?賽會級球場的配套承擔更多賽事、商務(wù)功能； ?旅游區(qū)會所承擔更多接待、休閑功能； ?而作為居住社區(qū)的麓山國際承擔了很多生活配套的功能。 總結(jié) 2—— 高爾夫球場對物業(yè)的價值推動分為兩類，我們屬于高爾夫配套型 高爾夫驅(qū)動型 高爾夫配套型 開發(fā)特性 ?球會的強勢是一個必要條件； ?所以在開發(fā)的一開始就專注于球場的設(shè)計、管理和運營； ?物業(yè)價值和球場的成敗密切相關(guān)。 適用條件 ?運營一個強勢的球會； ?特別是在陌生區(qū)域開發(fā)高爾夫項目時驅(qū)動型往往適用。 ?住宅銷售的周期可以提前，且在項目開發(fā)的過程中。 ?物業(yè)本身的產(chǎn)品發(fā)力往往能決定項目的成敗。 25 本報告是嚴格保密的。 我們再分析國際知名旅游度假區(qū)的高爾夫別墅給出答案 —— 26 本報告是嚴格保密的。 案例研究點 國際知名旅游度假區(qū)； 核心城市周邊； 知名度高的高爾夫別墅 —— 美國密西根州 Boyne Bay Harbor 澳大利亞 Noosa Golf Villas 以及部分美國熱帶度假高爾夫別墅 （ Key Largo和 Mauna Lani)