巽寮高爾夫別墅專題研究案例篇-全文預(yù)覽
【正文】 密西根地處四季分明的溫帶北端，原生植被是以灌木和溫帶落葉樹種為主； ?Boyne在物業(yè)的排布上盡量照顧別墅的私密性，用較為密集的樹種充當過渡； ?從球場的角度來看，別墅在樹林中若隱若現(xiàn)。 32 本報告是嚴格保密的。 31 本報告是嚴格保密的。 ?The Cottages在高爾夫的環(huán)抱中，但離湖比較遠； ?以面積較小的獨棟產(chǎn)品為主，土地價值較低。 28 本報告是嚴格保密的。 國際案例的選擇和研究要點 —— ?度假高爾夫物業(yè)的產(chǎn)品傾向和產(chǎn)品亮點； ?國際一流度假產(chǎn)品和國內(nèi)旅游度假產(chǎn)品的區(qū)別； ?并結(jié)合我們的市場經(jīng)驗，評判產(chǎn)品亮點在中國的可行度。 代表樓盤 ?觀瀾高爾夫、春城高爾夫 ?天麓第七區(qū)、麓山國際 ?單純從球場層面來說，巽寮灣南區(qū)的球場定位在趣味性的濱海休閑度假球場，我們并沒有高爾夫驅(qū)動的條件； ?在巽寮灣旅游度假區(qū)中，高爾夫僅僅是眾多旅游配套中的一環(huán)，相比高爾夫，整個度假區(qū)能提供更多的價值來支撐我們的別墅。 ?較為廣泛 開發(fā)周期以及盈利模式 ?周期長，前期投入大，對管理要求高，而后期球場和地產(chǎn)可以同時盈利。 24 本報告是嚴格保密的。 總結(jié) 1—— 高爾夫別墅在產(chǎn)品上具有一定特性，但決定產(chǎn)品策略的還有其它條件 高爾夫別墅產(chǎn)品要點 1 2 3 4 規(guī)劃層面 —— 景觀價值最大化且組團區(qū)隔明顯 ? 由于外部強勢景觀的存在，外部景觀最大化是規(guī)劃的主題； ? 在景觀價值的分級上，景觀視野 親近球場 二線景觀 無景觀； ? 由于別墅物業(yè)對圈層的要求，在滿足資源基本均衡的前提下，不同檔次的物業(yè)盡量按照組團劃分開。 22 本報告是嚴格保密的。 ?順應(yīng)在山頂綠化輪廓線； ?組織坡地綠化視覺廊： ?在符合日照、朝向、通風條件下，住宅單體幾乎平行等高線布臵： ?整個小區(qū)及所有組團內(nèi)放，形成豐富的視覺。 ?從 2023年至 2023，春城共供應(yīng)226套別墅、 42套公寓，市場消化速度較慢，特別是 3期別墅中總價較高的產(chǎn)品走量更加緩慢。 初期市場策略 —— 東南亞入手，以投資品面市 由于國內(nèi)打球與認識高爾夫物業(yè)的人數(shù)有限，靠國內(nèi)人在昆明購買別墅物業(yè)較難實現(xiàn) 國外經(jīng)濟水平發(fā)達，高爾夫市場成熟，出外打球的度假客源充足； 外資公司，東南亞背景，利用境外客戶資源優(yōu)勢進行項目推廣； 購買人士以新加坡、泰國、香港為主，臵業(yè)動機為投資 +高球運動。 春城高爾夫 —— 距離昆明 38公里的湖景特色賽會度假球場 一期 二期 會所 三期 ?開發(fā)商 ：新加坡吉寶集團Keppel Land，是新加坡第三大上市房地產(chǎn)公司，資金雄厚 ?位臵 ：距昆明 38公里，從昆明國際機場有高等級公路貫通，車程約 50分鐘； ?資源 ：陽宗海、海拔2100米高地、坡地地勢 ； ?總面積 ： 500公頃 (7,496畝 ) ，兩個 18洞錦標賽高爾夫球場；總體規(guī)劃 1500套別墅； ?球場特色： 分山地和湖畔2個球場，由世界著名 高球手設(shè)計：山場 Jack Nicklaus，湖場 Robert Trent Jones Jr； ?經(jīng)營狀況 ： 1998年球場完工開業(yè)， 2023年成立昆明春城湖畔旅游臵業(yè)發(fā)展有限公司。 ?通過大面積落地窗，廳與庭院聯(lián)系緊密，共享庭院景觀。 15 本報告是嚴格保密的。 14 本報告是嚴格保密的。 別墅區(qū) 洋房區(qū) 12 本報告是嚴格保密的。 觀瀾湖高爾夫會所面積超過 3萬平方米，為客戶提供生活配套、享受空間和商務(wù)社交平臺 推桿果嶺 游泳池 日本料理 山景閣西餐廳 高爾夫?qū)Ｙu店 不動產(chǎn)銷售部 兒童天地 健身室 壁球室 羽毛球場 往酒店 會員事務(wù)部 往高爾夫球場 按摩 會員酒廊 高爾夫會所 會所大堂 接待處 Spa中心 (1300平方米） 儲物柜區(qū) 往球場 往會所 往會所 鋼琴吧 會議室 大宴會場 商務(wù)中心 315間客房 游泳池 大堂 禮品店 花店 綠茵閣 雅豪軒 酒吧 電梯 接待處 駿豪酒店 ?生活配套： ?時尚生活超市、風味美食、兒童 shopping等生活配套； ?設(shè)有觀瀾湖醫(yī)療保健中心，提供急救資料，健康醫(yī)學(xué)顧問等服務(wù)； ?享受空間： ?咖啡、啤酒、畫廊、書店、古董收藏、小影院等特色ministore； ?設(shè)國際高爾夫博物館、鋼琴藝術(shù)中心、頂尖品牌服裝、汽車展示廳等； ?商務(wù)社交平臺： ?315間客房的駿豪酒店； ?可容 1000人的會議大廳； 球場的高使用率、社區(qū)配套的極度缺乏使觀瀾建成了了 3萬平方米超大規(guī)模的會所并承擔了一部分商務(wù)功能。 私密與公共空間嚴格區(qū)分，帶露臺的多套間，構(gòu)成豁達開敞的生活空間 二層平面 建面 199㎡ 三層平面 建面 222㎡ 平臺花園 35㎡ 臥室 34㎡ 臥室 46㎡ 會客廳 23㎡ 電梯大堂 37㎡ 露臺 33㎡ 公共與私密空間嚴格區(qū)分，每個臥室皆帶衛(wèi)浴和露臺自成套間。 首層生活空間： 景觀延伸和功能融合 二層生活空間： 私密、便利和舒適并重 8 本報告是嚴格保密的。 寬闊、開敞的私家花園 自然、安逸的私家庭院 每棟別墅均配有私家泳池，享受奢華、品質(zhì)生活 架空層車庫 地下室 SPA 7 本報告是嚴格保密的。 5 本報告是嚴格保密的。 3 本報告是嚴格保密的。 國內(nèi)案例的選擇和研究要點 —— ?球場對高爾夫別墅的價值推動體現(xiàn)在什么方面？ ?高爾夫別墅和其它別墅項目在產(chǎn)品上面有什么不同？ ?評價高內(nèi)一流高爾夫別墅的產(chǎn)品力，并結(jié)合我們的市場經(jīng)驗，為本項目提供參考。 總體規(guī)劃及分期建議 項目定位及發(fā)展戰(zhàn)略回顧 項目屬性界定 案例研究 別墅物業(yè)發(fā)展建議 1 本報告是嚴格保密的。 ?世界第一大球場， 216洞高爾夫球場； ?承辦眾多高水平賽事，輻射全球的影響力； ?觀瀾高爾夫別墅享受到的是頂級高爾夫球會帶來的影響力。 在規(guī)劃層面，通過單線形排布，極大的發(fā)揮高爾夫球場的核心價值，為每棟別墅實現(xiàn)高價值提供強勁支撐。 大面積的贈送不僅僅是實惠，更重要的是贈送空間營建出的生活空間和休閑生活氛圍 ?贈送的花園面積應(yīng)足夠大，需可建私家泳池或私家花園，形成家庭休憩、聚會的絕佳場所； ?架空層多做成兩個以上車庫，地下室配臵成健身、家庭影院、SPA、酒庫等功能空間。 ?保證私密性和便利性的多套間設(shè)計； ?突出享受的主臥超大衛(wèi)浴空間和臥室均帶露臺或陽臺的舒適享受。 電梯大堂 23㎡ 平臺花園 186㎡， 可通過樓梯直達花園 廚房 29㎡ 地下室平面 建面 499㎡ 首層平面 建面 280㎡ 會客廳 50㎡ 以觀瀾高爾夫大宅 C型為例 建筑面積： 700㎡ 花園面積（含泳池）： 1353~3790㎡
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