【正文】 下屬公司進行管理，形成了 多口管理的局面 ? 由于經(jīng)營部的人力資源不足，加上臨時性的工作很多，很難有足夠的精力對下屬公司進行管理與控制， 管理上仍然類似行政管理 ? 由于一些歷史原因，公司很多下屬公司的成立是為了保證公司的整體收益，但對市場化與發(fā)展的戰(zhàn)略考慮不足， 沒有形成完整的管理模式 ?將經(jīng)營部的工作集中于公司的資產(chǎn)與投資管理，并對下屬公司歸口統(tǒng)一管理 ?根據(jù)下屬公司市場化程度和與公司主業(yè)的相關(guān)性，將下屬公司分為三類進行管理： 存量資產(chǎn)管理子公司 ：公司設(shè)立專門部門對資產(chǎn)進行管理，而子公司負責(zé)日常經(jīng)營管理，董事會負責(zé)協(xié)調(diào)雙方工作 主業(yè)經(jīng)營緊密相關(guān)子公司 ：通過合約管理子公司與公司間業(yè)務(wù)關(guān)系，更多的將子公司推向市場發(fā)展 投資收益型子公司 ：更多的通過董事會對資產(chǎn)的投資收益指標進行管理 其它職能部門 執(zhí)行董事 下屬子公司 21 運營體系 戰(zhàn)略 組織結(jié)構(gòu) 人力資源 ? 目標體系不明，預(yù)算體系流于事后控制； ? 業(yè)務(wù)流程不清晰，多變，存在因人調(diào)整現(xiàn)象； ? 外包、知識管理、成本、資金管理問題較集中 ? 對下屬子公司管理仍以“行政管理“為主 內(nèi)部診斷－－運營系統(tǒng)部分 22 中遠房地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式的演變決定了運營系統(tǒng)的現(xiàn)狀 ? 適應(yīng)市場環(huán)境而不是做行業(yè)創(chuàng)新者 ? 暫時犧牲利益 ? 保證品質(zhì) ? 努力建立品牌 ? 開發(fā)相關(guān)多業(yè)務(wù)試探 運營系統(tǒng)現(xiàn)狀 ? 運營系統(tǒng)多變、缺乏穩(wěn)定性 ? 高層運作理念領(lǐng)先 ? 開發(fā)運營系統(tǒng)相對不能適應(yīng)業(yè)務(wù)快速發(fā)展， 勉強支撐業(yè)務(wù)發(fā)展 ? 非開發(fā)業(yè)務(wù)管理管理缺乏針對性、方向性 業(yè)務(wù)模式 ? 開發(fā)業(yè)務(wù)采用項目驅(qū)動模式，目前擴展十分迅速 ? 圍繞開發(fā)業(yè)務(wù)逐步形成多種業(yè)務(wù)的子公司組合 23 業(yè)務(wù)發(fā)展快、組織劃分專業(yè)化導(dǎo)向不足且多變從而中遠房地產(chǎn)的運營系統(tǒng)已經(jīng)不能適應(yīng)未來業(yè)務(wù)高速發(fā)展的需求 ? 目標體系不明，預(yù)算制定及控制責(zé)任集中于領(lǐng)導(dǎo)團隊，沒有落實于職能部門，事后彌補多于事前規(guī)劃 ? 部門劃分專業(yè)導(dǎo)向不清，沒有關(guān)鍵節(jié)點控制，職責(zé)不清而形成層層上報機制，造成流程復(fù)雜化 ? 中遠房地產(chǎn)對開發(fā)價值鏈中的前期策劃、工程監(jiān)理、銷售等外包環(huán)節(jié)并沒有形成最有效的協(xié)調(diào)管理 ? 中遠房地產(chǎn)沒有建立有效的成本控制體系 ? 對下屬子公司的經(jīng)營管理上“行政管理”為主； ? 融資渠道不穩(wěn)定造成資金成本高，另外專業(yè)職能、經(jīng)驗不足也是主要原因 ? 業(yè)務(wù)高速發(fā)展，沒有固化流程可以使項目知識技能、經(jīng)驗教訓(xùn)得到積累 計劃預(yù)算 目標體系 實現(xiàn)體系 公司整體預(yù)算 項目預(yù)算 外包管理 成本管理 資金管理 項目運作流程 知識管理 質(zhì)量管理 經(jīng)營管理流程 開發(fā)主業(yè) 資產(chǎn)運營 資源配置 管理制度 支持體系 購并交易流程 各子公司運作 24 計劃預(yù)算 目標體系 實現(xiàn)體系 公司整體預(yù)算 項目預(yù)算 外包管理 成本管理 資金管理 開發(fā)項目運作流程 知識管理 質(zhì)量管理 經(jīng)營管理流程 開發(fā)主業(yè) 資產(chǎn)運營 資源配置 管理制度 支持體系 購并交易流程 各子公司運作 從營運體系上看，公司各環(huán)節(jié)能力仍需迅速彌補提高 行業(yè)平均水平 目標水平 中遠實際績效水平 外包管理 成本管理 資金管理 知識管理 質(zhì)量管理 開發(fā)主業(yè) 資產(chǎn)運營 行業(yè)平均水平 平均水平 行業(yè)平均水平 目標水平 目標水平 目標水平 評價圖 詳細運營系統(tǒng)診斷參見內(nèi)部診斷報告 25 從項目流程各環(huán)節(jié)看最終市場表現(xiàn)能力不均衡，并且本部自身能力有很大欠缺，借助外包有雖所彌補，但外包管理成為公司管理要點 市場平均水平 目標水平 評價圖 項目研究 施工建造 設(shè)計規(guī)劃 銷售 物業(yè)管理 投資決策 最終市場表現(xiàn) 中遠房地產(chǎn)運作能力 外包公司的運作能力 ? 中遠房地產(chǎn)項目研究過于依賴外包環(huán)節(jié)，自身缺乏判斷能力 ? 中遠房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)核心的投資決策能力較強，歷史上取得良好效益 ? 有較領(lǐng)先的意識借助國外設(shè)計理念，但對外包管理能力不足 ? 施工建造公司能力在市場上差異不大，中遠房地產(chǎn)自身管理能力應(yīng)有提高 ? 銷售公司（遠嘉）有一定的能力，但中遠房地產(chǎn)自身缺乏控制管理能力 ? 已經(jīng)意識到物業(yè)的重要，公司投入也較大但物業(yè)公司的能力素質(zhì)仍不足 房地產(chǎn)開發(fā)屬于資源整合整合性行業(yè)，各環(huán)節(jié)都存在利用外包公司的可能，公司整體市場表現(xiàn)是公司自身能力與外包公司能力的組合 ， 要求房地產(chǎn)開發(fā)公司有較強的外包質(zhì)量控制管理能力 26 過去快速發(fā)展的業(yè)務(wù)對預(yù)算制定的準確執(zhí)行要求不高，目前的公司計劃預(yù)算更多依賴公司核心層責(zé)任心控制，未形成公司保障體系 ?公司業(yè)務(wù)戰(zhàn)略目標不清晰，導(dǎo)致預(yù)算制定缺乏指引；使預(yù)算難以在公司整體規(guī)劃下進行 ?各個部門在缺乏公司要求和預(yù)算標準的情況下制定預(yù)算，預(yù)算的合理性難以保證 ?公司層面與各個部門就預(yù)算溝通不夠，而是由高層自行修改 ?預(yù)算沒有滾動調(diào)整， 執(zhí)行不嚴格 公司整體預(yù)算 項目預(yù)算一次性制定，缺乏動態(tài)調(diào)整 項目預(yù)算 預(yù)算管理不嚴格，更多依靠核心領(lǐng)導(dǎo)人員的個人責(zé)任心控制為主，未在公司形成體系 —— 創(chuàng)業(yè)期的典型特點 公司業(yè)務(wù)發(fā)展模式導(dǎo)致運營系統(tǒng)重點在于追求效率、品質(zhì)而一定程度犧牲收益為特點 —— 搶時間、建品牌； 27 在投資決策階段，公司職能部門缺乏判斷能力而對決策作出支持，公司主要依賴外包公司和核心團隊而作出決策控制力度不足 投資決策階段 方案設(shè)計階段 項目施工階段 追蹤 投資決策 規(guī)劃立項 開工 預(yù)售 銷售與服務(wù)階段 竣工驗收 “前期市場策劃更多由遠嘉主導(dǎo)，對客戶需求的分析把握市場開發(fā)部缺乏過程控制” 員工訪談 確定規(guī)劃設(shè)計方案 設(shè)計招標 財務(wù)意見 工程技術(shù)意見 市場意見 開發(fā)各部門對外包質(zhì)量管理 相應(yīng)部門參與不足及專業(yè)職能部門的判斷能力不足是中遠房地產(chǎn)未來發(fā)展的 瓶頸和風(fēng)險 市場策劃階段是整個項目開發(fā)的最關(guān)鍵階段，很大程度決定了項目的成功與否 可是 外包公司研究數(shù)據(jù)支持 28 公司在規(guī)劃設(shè)計階段缺乏有效質(zhì)量控制能力，處于協(xié)調(diào)國外設(shè)計公司與國內(nèi)設(shè)計公司爭端的被動局面。公司開發(fā)過程中的一些業(yè)務(wù)內(nèi)部調(diào)劑給下屬子公司，導(dǎo)致下屬公司對總公司的依賴性，使自身缺乏發(fā)展的動力 ?對下屬子公司的管理目前仍然以“行政管理為主” ?目前通過總部副總作為執(zhí)行董事及經(jīng)營部雙重控制，總部其他職能部門與下屬公司也存在業(yè)務(wù)接口，相互配合中會出現(xiàn)問題 ?公司沒有很好確定各下屬公司不同的控股管理模式 ， 容易帶來下屬公司的混亂，缺乏管理的連續(xù)性 36 運營體系 戰(zhàn)略 組織結(jié)構(gòu) 人力資源 ? 人員結(jié)構(gòu)不合理，專業(yè)化人員偏少 ? 職業(yè)發(fā)展空間狹窄，發(fā)展路徑不明晰 ? 培訓(xùn)體系不能滿足公司業(yè)務(wù)發(fā)展要求 內(nèi)部診斷－－人力資源管理部分 37 公司本部市場研究、物業(yè)管理、成本管理的專業(yè)人才不足 公司專業(yè)能力比較薄弱的環(huán)節(jié)(員工調(diào)查問卷）54%46% 46%28% 28% 26%25%20% 18% 18%9% 6%0%20%40%60%80%物業(yè)管理 成本管理 客戶關(guān)系管理 銷售管理 質(zhì)量管理 土地開發(fā) 規(guī)劃設(shè)計 市場策劃 材料采購管理 項目進度管理 資金管理 建筑商管理 項目組通過內(nèi)外部訪談了解到的比較情況基本和公司內(nèi)部調(diào)查的情況一致 自身能力評價圖 （遠卓分析） 市場平均水平 項目研究 施工建造 設(shè)計規(guī)劃 銷售 物業(yè)管理 投資決策 市場