【正文】 資金占用費(fèi) 4219萬元，咨詢費(fèi) 540萬元，假定資金占用實(shí)際利息應(yīng)為 6％，將成本減少 3493萬，已實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)增加 3493萬元。未經(jīng)遠(yuǎn)卓管理顧問書面許可，其他機(jī)構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。 8 公司尚未形成滾動(dòng)開發(fā)態(tài)勢(shì)，重組后收益率壓力增大 財(cái)務(wù)分析資料來源：中遠(yuǎn)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)部 ?公司總體凈資產(chǎn)收益率近 3年增長(zhǎng)迅速 ?2023年末中化、中遠(yuǎn)重組后凈資產(chǎn)規(guī)模倍增，公司收益攤薄后收益率降至 %，公司未來業(yè)績(jī)的壓力大大增加； （％） 01234567891997 1998 1999 2023 2023公司凈資產(chǎn)收益率0202304000060000800001000001997 1998 1999 2023 2023收入 稅前利潤(rùn)公司業(yè)務(wù)收入及稅前利潤(rùn)趨勢(shì)分析 ————合并報(bào)表口徑 9 從資產(chǎn)分布和利潤(rùn)貢獻(xiàn)看，遠(yuǎn)洋大廈和都市網(wǎng)景兩個(gè)開發(fā)項(xiàng)目交替成為公司的利潤(rùn)主要貢獻(xiàn)來源，其他業(yè)務(wù)的資產(chǎn)利潤(rùn)貢獻(xiàn)率高但規(guī)模小 利潤(rùn)分布圖2775425331946407091083101328267161999 2023 2023房地產(chǎn)開發(fā) 寫字樓開發(fā)其他66%17%5%17%53%42%99年資產(chǎn)比例 99年利潤(rùn)比例7%76%2%17%71%27%01年資產(chǎn) 01年利潤(rùn) 39%46%4%15%52%44%00年資產(chǎn) 00年利潤(rùn) 10 都市網(wǎng)景項(xiàng)目作為公司向高品質(zhì)住宅進(jìn)軍的第一個(gè)項(xiàng)目，市場(chǎng)影響較大，從實(shí)際效果看收益水平良好 都市網(wǎng)景項(xiàng)目帳面收益結(jié)構(gòu)87%4%9%已發(fā)生的成本 已實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn) 未實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)從帳面看，都市網(wǎng)景項(xiàng)目已發(fā)生成本 ，已實(shí)現(xiàn)收入 。 遠(yuǎn)洋天地項(xiàng)目收益分析 例： 12 運(yùn)營(yíng)體系 戰(zhàn)略 組織結(jié)構(gòu) 人力資源 ? 組織多變 ? 功能職位定位不清楚 ? 專業(yè)導(dǎo)向不明 ? 項(xiàng)目式組織與職能部門沖突問題 ? 下屬子公司的管理有一定的方向性，但管理力度不足，比較混亂 內(nèi)部診斷－－組織部分 13 2023年初公司為了實(shí)現(xiàn)向經(jīng)營(yíng)型公司的轉(zhuǎn)型，調(diào)整了原有的項(xiàng)目公司式的運(yùn)作模式，建立了項(xiàng)目部，形成了現(xiàn)在的組織結(jié)構(gòu) 客 戶 服 務(wù) 中 心 李明總經(jīng)理 陳總 王總 傅總 牟總工 遠(yuǎn) 洋 大 廈 公 司 董事會(huì) 總 經(jīng) 理 辦 公 室 郁總 經(jīng) 營(yíng) 部 項(xiàng) 目 一 部 審 計(jì) 預(yù) 算 部 遠(yuǎn) 坤 公 司 天 麟 公 司 遠(yuǎn) 洋 基 業(yè) 公 司 中 遠(yuǎn) 投 資 公 司 幸 福 大 廈 公 司 遠(yuǎn) 洋 酒 店 公 司 中 遠(yuǎn) 酒 店 物 業(yè) 廣 田 公 司 總 工 辦 孫書記 黨 工 部 人 事 部 市 場(chǎng) 開 發(fā) 部 財(cái) 務(wù) 部 中 遠(yuǎn) 嘉 陽 公 司 資料來源：中遠(yuǎn)房地產(chǎn)內(nèi)部資料 集團(tuán)委托管理企業(yè) 下 屬 子 公 司 下屬子公司都?xì)w口經(jīng)營(yíng)部管理 執(zhí)行董事方式管理 兼總經(jīng)理方式管理 14 公司的發(fā)展處于創(chuàng)業(yè)期，業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，組織形式變化快，組織的職能的界定不清晰，管理不夠成熟 ? 公司組織形式變化快，導(dǎo)致部門職責(zé)界定不夠清晰，人員在公司內(nèi)部流動(dòng)性大，影響了公司專業(yè)化能力的積累與發(fā)展 ? 從房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)角度看，公司業(yè)務(wù)管理存在功能缺失或不足，不利于公司產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的保證與業(yè)務(wù)的進(jìn)一步擴(kuò)展 ? 項(xiàng)目部能力不足，主要工作集中在對(duì)項(xiàng)目施工的管理，不利于公司規(guī)模的拓展 ? 本部職能部門功能不完整，對(duì)公司開發(fā)主業(yè)的服務(wù)意識(shí)與支持力度不足 ? 公司對(duì)下屬子公司的管理有一定方向性，但管理比較混亂，管理力度不足 公司組織現(xiàn)狀 — 主要發(fā)現(xiàn) 15 公司組織形式變化快，導(dǎo)致專業(yè)人員流動(dòng)性大，部門職責(zé)界定不夠清晰，影響了公司專業(yè)化能力的發(fā)展 業(yè)務(wù)變動(dòng) 職能增加 擴(kuò)展性差 ? 隨著公司業(yè)務(wù)快速發(fā)展，公司必須不斷增加一些職能，來適應(yīng)業(yè)務(wù)與客戶的需求，例如：客戶服務(wù)中心的設(shè)立 ? 隨著公司自身向價(jià)值鏈上下游的整合和集團(tuán)剝離及委托管理業(yè)務(wù)的增加，導(dǎo)致高層人員與部門職能的增加 ? 由于公司業(yè)務(wù)運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)并不豐富，在組織設(shè)計(jì)時(shí)對(duì)拓展性的考慮不足，職能的增加經(jīng)常導(dǎo)致部門與人員的變動(dòng) 組織形式的變化快 主要影響 ? 組織的變動(dòng)快導(dǎo)致 人員在公司部門間流動(dòng)性大 ，使人員的專業(yè)化發(fā)展受到制約 ， 部門的專業(yè)化積累困難 ? 部門職責(zé)變化多 ，受臨時(shí)性交辦問題影響部門工作效率、工作效果。同時(shí)由于評(píng)估體系的缺陷，無法進(jìn)行有針對(duì)性的培訓(xùn) 2023－ 02年培訓(xùn)計(jì)劃構(gòu)成 065384素質(zhì)培訓(xùn) 其他培訓(xùn) 專業(yè)培訓(xùn) 2023 2023 專業(yè)培訓(xùn)數(shù)量過少。 ? 但隨公司業(yè)務(wù)發(fā)展，凈資產(chǎn)規(guī)模繼續(xù)膨脹，公司面臨未來業(yè)績(jī)成倍發(fā)展及穩(wěn)定收益的要求，公司 近期迫切需要提高經(jīng)營(yíng)執(zhí)行層的專業(yè)化素質(zhì)，通過體系建設(shè)完成公司跨越 。” －－員工訪談 ?高層市場(chǎng)化不夠，高層背景相對(duì)重管理，弱專業(yè)。 ?遠(yuǎn)洋天地房?jī)r(jià)低開高走，未來收益應(yīng)該會(huì)增高。造成收益波動(dòng)較大。 引入新股東？上市？ 公司業(yè)務(wù)跨地域發(fā)展？ 收入方式多元化？ 3 公司業(yè)務(wù)已經(jīng)形成房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)等業(yè)務(wù)的組合格局 公司初步形成多盈利結(jié)構(gòu)的業(yè)務(wù)組合 ?開發(fā)業(yè)務(wù)－－項(xiàng)目部 /項(xiàng)目公司 ?相關(guān)存量經(jīng)營(yíng) /服務(wù)提升業(yè)務(wù)－－下屬近 10家控股子公司 穩(wěn)定收益貢獻(xiàn) 開發(fā)前期 遠(yuǎn)嘉 開發(fā)階段 本部、 遠(yuǎn)坤、天麟 銷售階段 遠(yuǎn)嘉 產(chǎn)品 /客戶定位 客戶關(guān)系管理 業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn) 寫字樓 /酒店經(jīng)營(yíng) 遠(yuǎn)洋大廈 / 信通大廈 寫字樓物業(yè) 酒店物業(yè) 小區(qū)物業(yè) 中遠(yuǎn)基業(yè) 二級(jí)市場(chǎng) 中遠(yuǎn)基業(yè) 裝飾櫥柜銷售 廣田 /欣隆 收益 /服務(wù)增值 提供服務(wù) 相互促進(jìn) 服務(wù)增值、下游滲透 開發(fā)業(yè)務(wù) 4 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式的發(fā)展?fàn)顩r回顧 時(shí)間 1993— 1997 1997－ 1999 1999－ 2023 2023— ？ 代表項(xiàng)目 ? 集團(tuán)宿舍建造 ? 廣州等地投資項(xiàng)目 ? 遠(yuǎn)洋大廈 ? 都市網(wǎng)景 遠(yuǎn)洋天地（一期） 遠(yuǎn)洋風(fēng)景 ? 遠(yuǎn)洋天地（二期） ? CBD項(xiàng)目 ? 玉泉路項(xiàng)目 客戶選擇 ? 主要以集團(tuán)為主 ? 寫字樓－集團(tuán)、國(guó)外公司與國(guó)內(nèi)大型企業(yè) ? 住宅－高收入人群 ? 中高檔住宅消費(fèi)者 ? 主流住宅、寫字樓的購(gòu)買和租賃群體？ ? 高檔客戶？ 價(jià)值獲取 ? 集團(tuán)項(xiàng)目撥款 ? 投資項(xiàng)目的收益回收 ?寫字樓出租、出售 ?住宅直接銷售 ?物業(yè)管理 ?二手房銷售咨詢 ? 寫字樓經(jīng)營(yíng) ? 住宅直接銷售 ? 物業(yè)管理 ? 咨詢收入 ? 下屬子公司投資收益 ?房地產(chǎn)產(chǎn)品、服務(wù) ?二三級(jí)市場(chǎng)？ ?價(jià)值鏈下游 ?復(fù)合地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)？ 戰(zhàn)略控制 ? 單一利用集團(tuán)資源進(jìn)行發(fā)展 ? 利用集團(tuán)資源與支持降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) ? 初步建立踏實(shí)、高品味品牌風(fēng)格 ? 引入外部設(shè)計(jì)、銷售支持 ? 注重產(chǎn)品的品質(zhì) ? 順應(yīng)市場(chǎng)走向進(jìn)行土地選擇 ? 通過在一定競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的時(shí)間與產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)來贏得客戶 ? 比較流暢的資金運(yùn)作 ? 超前設(shè)計(jì)和具有品味的社會(huì)營(yíng)銷手段 ? 注重內(nèi)在品質(zhì) ? 集體決策降低風(fēng)險(xiǎn) ? 順應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì) ? 多項(xiàng)目的投資 ? 品牌形象的建立 ? 成本領(lǐng)先 ? 客戶服務(wù)優(yōu)勢(shì) ? 融資渠道的更加順暢 ? 長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)策略？ 業(yè)務(wù)范圍 ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目的參與投資 ? 集團(tuán)項(xiàng)目建造與管理 ? 房地產(chǎn)開發(fā)為核心 ? 物業(yè)管理 ? 裝飾裝修 ? 房