城市化背景-商業(yè)地產(chǎn)研究-在線瀏覽
2024-11-10 16:16本頁面
【正文】 家的差別 距美、法 50年，距日本 30年 距美、法、日 60年 距美、日 60年，距法 30年 距美、日 50年，距法 75年 同發(fā)達(dá)國家百貨商店的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參考 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 中外超級市場比較 創(chuàng)新階段 發(fā)展階段 成熟階段 衰落階段 美國 1830－ 1935 （ 5年） 1936－ 1965（ 30年） 1966－ 2022（ 35年） 2022年 法國 1959－ 1962 （ 3年） 1963－ 1968（ 5年） 1969－ 日本 1953－ 1959 （ 7年） 1960－ 1989（ 30年） 1990－ 香港 1960－ 1971 （ 11年） 1972－ 1982（ 10年） 1982－ 中國 1981－ 2022（ 20年） 2022－ 2020（ 20年） 2020年 中國與西方國家的差別 距美、 50年，距法日港 30－ 40年 大體相距 30－ 40年 大體相距 30－40年 同發(fā)達(dá)國家超級市場的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參考 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 日本各類型購物中心比較參考 鄰里型 社區(qū)型 區(qū)域型 超區(qū)域型 商圈半徑（公里） 1－ 2 3－ 5 10－ 20 30－ 40 時間距離（分） 3－ 5 5－ 8 10－ 15 20－ 30 商圈人口（萬人） 1－ 2 5－ 10 50－ 100 200以上 停車場容量（輛） 50－ 100 300－ 500 2022－ 5000 5000－ 10000 商 店 組 成 超級市場 綜合超市 1家 百貨店 2家 百貨店 2－ 6家 專業(yè)商店 專業(yè)商店 綜合超市 2家 綜合超市 2－ 3家 綜合店 飲食服務(wù) 服裝店 服裝店 藥店 其它 飲食服務(wù) 飲食服務(wù) 洗衣店 雜貨店 雜貨店 其它 其它 其它 10－ 20家 20－ 40家 100－ 200家 180－ 250家 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 商業(yè)低進入壁壘的后果 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢 在中國，進入市場的壁壘過低使行業(yè)中的企業(yè)規(guī)模向兩極發(fā)展，大企業(yè)盲目擴張和小企業(yè)無節(jié)制發(fā)展，導(dǎo)致“低市場集中度和過度競爭” 進入市場壁壘低 進產(chǎn)品差別程度低 企業(yè)小型化 大企業(yè)盲目擴張 市場過度競爭 市場集中度低 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 商業(yè)地產(chǎn)研究 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢 另一方面，地方行政壟斷造成異地市場的高進入壁壘 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 商業(yè)地產(chǎn)研究 總結(jié)目前商業(yè)物業(yè)市場的現(xiàn)狀不難看出：開發(fā)商和投資者對于商業(yè)物業(yè)的開發(fā)和投資均表現(xiàn)出極大的熱情。面對越發(fā)挑剔的投資者，專業(yè)化分工必然引入商業(yè)地產(chǎn)競爭之中。 商業(yè)地產(chǎn)是 “ 三高產(chǎn)品 ” ： 高風(fēng)險、高回報、高技術(shù)含量。 商業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)的基礎(chǔ)條件，是項目所面對核心商圈的消費總量，因為它體現(xiàn)了核心商務(wù)圈的人口基數(shù)，也體現(xiàn)了核心商圈的能力，也包括了 GDP的水準(zhǔn)。 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 商業(yè)地產(chǎn)研究 尺度二：交通狀況 國外大型商業(yè)地產(chǎn)（ Shopping Mall）的發(fā)展經(jīng)驗告訴我們，當(dāng)一個社會進入到汽車時代，才為 Shopping Mall的出現(xiàn)提供了可能。只有當(dāng)一個城市 進入了 汽車社會，或者說開始進入 汽車社會，那么 Shopping Mall在一個城市的建設(shè)才能真正的發(fā)展起來，否則只能是城市型的購物中心。 我們把城市的發(fā)展分為三個階段， 城市化初級階段：城市化率 30%以下； 城市化初級階段：城市化率 70%以下； 城市化高級階段：城市化率 70%以上。從這個規(guī)律性來看，依據(jù)城市化發(fā)展水平來發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)是很好的選擇。 各種開發(fā)機構(gòu) ―― 因為擁有適合的商業(yè)用地而進行開發(fā)。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的類型 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 商業(yè)地產(chǎn)研究 商業(yè)增加值對 GDP的貢獻度 ? 商業(yè)便利指數(shù)比較 外來人口占城市購買力的比重 商業(yè)集聚力 商業(yè)地產(chǎn)指標(biāo)體系的比較 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 商業(yè)地產(chǎn)用地的選擇 購物人口 交通易達(dá)性分析 競爭項目發(fā)現(xiàn) 區(qū)位分析 用地區(qū)位和交通人口狀況分析 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 商業(yè)地產(chǎn)用地的選擇 用地形狀 高差變化 可進入性 視覺可達(dá)性 用地物理狀況評估 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 商業(yè)地產(chǎn)用地的選擇 比較恰當(dāng)?shù)姆椒ㄓ腥? ? 一是模仿巴黎城市的做法，將商業(yè)地產(chǎn)項目建在各線地鐵的終點或主要交通道口； ?二是在新建小區(qū)建立規(guī)模適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)地產(chǎn)項目； ?三是在傳統(tǒng)社區(qū)采取老網(wǎng)點重新整合的方法發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)項目。 商業(yè)街 商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的類型和規(guī)模的確定 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 商業(yè)地產(chǎn)研究 大致有三種。主體性購物中心又分兩種，一是以大型超市為主體，它的競爭優(yōu)勢是，能夠進入居民社區(qū)，能夠彌補大型超市在商品線上的不足，并可通過出租場地增加附屬的一些商業(yè)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)，既可降低經(jīng)營成本又可增強對社區(qū)的服務(wù)功能；二是以大型百貨商店為主體的購物中心，往往成為中心城區(qū)的商業(yè)中心，但一般很難在社區(qū)里生存。購物中心已經(jīng)不是一種商業(yè)業(yè)態(tài)，而是一種商業(yè)的組織模式，甚至于已經(jīng)作為城市整體規(guī)劃中的一種基本構(gòu)成，與機場、公園、體育中心等城市設(shè)施類似。與 ShoppingMall相比，更加全面的 Citymall更適合城市人多方面的需求 商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的類型 房策天下 天下地產(chǎn)人網(wǎng)上腦力風(fēng)暴會 商業(yè)地產(chǎn)研究 商業(yè)評估、布局和經(jīng)營管理 很多開發(fā)商都很熟悉房地
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