【正文】 材家具聞名于滬上。 徐家匯商業(yè)中心目前已構(gòu)成融購、娛、賞、食、游為一體的綜合消費(fèi)商業(yè)布局，其中百貨商廈、餐飲業(yè)、娛樂文化已成為商業(yè)中心的主力業(yè)態(tài)。首先徐匯區(qū)是人口導(dǎo)入?yún)^(qū)，吸收了靜安、盧灣、黃浦等地區(qū)的動遷居民，為徐匯區(qū)帶來了客流，并且徐匯區(qū)人群中以知識分子、海外僑胞、高收入人為主，為創(chuàng)建商業(yè)中心奠定了基礎(chǔ)。商圈內(nèi)有市上第一家滬港合資的東方商廈，滬臺合資的太平洋百貨，滬港合資的港匯廣場以及中英合資 中國最龐大的實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 的匯金百貨等商業(yè)企業(yè)，吸引了大批不同消費(fèi)水平的消費(fèi)者。商圈率先倡導(dǎo)“錯(cuò)位競爭”和“個(gè)性化經(jīng)營”的經(jīng)營理念，從消費(fèi)方式、購物環(huán)境、商品結(jié)構(gòu)到文化氛 圍、功能設(shè)施，創(chuàng)造了商圈相依互補(bǔ)，共存發(fā)展的成功經(jīng)驗(yàn)，形成了商圈整體的競爭優(yōu)勢，滿足了不同消費(fèi)者的個(gè)性需求。商圈內(nèi)率先引進(jìn)了電腦市場，百腦匯、太平洋電腦成為了全市電腦業(yè)的旗艦店，占全市的電腦銷售的 50％ 。 徐家匯商業(yè)中心現(xiàn)有的東方商廈、太平洋百貨、匯金百貨、六百實(shí)業(yè)、新路達(dá)吉買盛、匯聯(lián)商廈、美羅城百貨商廈營業(yè)面積達(dá) 30 萬平方米，占總面積的 64％ ， 20xx 年度銷售達(dá) 39 億人民幣，占社會消費(fèi)品總額的 ％ 。滬臺合作的太平洋百貨定位于“流行的領(lǐng)導(dǎo)者”，在年輕女性顧客中極具號召力，憑借其卓越的經(jīng)營理念和靈活多樣的促銷手段，迅速在百貨業(yè)嶄露頭角。定位于“現(xiàn)代都市型百貨”的匯金百貨于98 年開業(yè)，一流的服務(wù)設(shè)施、濃郁的文化氣息和諸多的品牌深得白領(lǐng)人士的青睞。 營業(yè)面積達(dá) 7 萬平方米的港匯廣場是上海目前最大規(guī)模的購物中心（ Shopping Mall）。即將開幕的橋外橋主題樂園，設(shè)有室內(nèi)模擬高爾夫球場、立體動感游戲、賽車、 3 維音像、迷宮、激光戰(zhàn)斗游戲以及魅力迪斯科舞廳和火焰夜總會等，無論購物、休閑、餐飲、娛樂在港匯均能滿足各階層消費(fèi)群體的需要。 餐飲娛樂業(yè)有 40 戶，營業(yè)面積 萬平方米，占總面積的 ％ 。并構(gòu)成徐家匯商圈休閑娛樂業(yè)態(tài)主流。 徐家匯商業(yè)中心現(xiàn)有賓館業(yè) 3 戶，營業(yè)面積 萬平方米，占總面積的％ 。 二二二 、 背背背 景景景 分分分 析析析 優(yōu)勢 經(jīng)營面積大，可以體現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營效應(yīng)，可以經(jīng)營不同規(guī)模的商品，有較強(qiáng)的滿足力和挑選力。 商圈優(yōu)勢：徐匯商圈的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已日趨繁華， 本案距徐家匯商圈 10 分鐘路程，其發(fā)展前景也非常可觀。同步世界先進(jìn)經(jīng)營理念，國際品牌管理公司擔(dān)綱物業(yè)管理工作，展現(xiàn)國際商業(yè)氣象。 近年來， 徐匯區(qū)在經(jīng)濟(jì)建設(shè)、城市管理和社會事業(yè)的發(fā)展等方面，都取得了令人矚目的成就，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力在上海 10 個(gè)中心城區(qū)中名列前茅，是上海市首批可持續(xù)發(fā)展綜合試驗(yàn)區(qū)。 32 米挑高中廳，電梯直達(dá) 5F、 6F，盡顯貴賓級非凡品質(zhì)， 31 部瑞士迅達(dá)電梯、自動扶梯、觀光梯、垂直電梯應(yīng)有盡有，商業(yè)運(yùn)作暢通無阻，意大利原 中國最龐大的實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 裝 cofsi 進(jìn)口中央空調(diào)系統(tǒng)。 徐匯商圈日趨成熟，已形成錯(cuò)位經(jīng)營，本廣場尚處于起步階段，競爭激烈。 機(jī)遇 足夠的廣告預(yù)算支持廣告及公關(guān)活動。 由于近徐家匯商圈，商鋪需求量大。這樣既可傳播與眾不同的招商訊息，又可在瞬間達(dá)到樹立品牌概念的“一石二鳥 ”的多元效果。 ● 嚴(yán)格控制招商品牌的層次，利用自身優(yōu)勢吸納國內(nèi)國際亮點(diǎn)品牌。 ● 店鋪采取定價(jià)租賃制和協(xié)議扣點(diǎn)制，以便為招商信息宣傳創(chuàng)造懸念賣點(diǎn)。 ● 與徐匯區(qū)政府有關(guān)部門合作，打出公益事 業(yè)牌。為眾商鋪聚集人氣，使發(fā)生購買行為提供沖要條件，培育本商圈目標(biāo)受眾的習(xí)慣性消費(fèi)行為，為目標(biāo)業(yè)主提供經(jīng)營成功的有利保障，為樹立品牌形象打造宣傳基點(diǎn)。利用系統(tǒng)的品牌傳播策略，打造成一個(gè)國際國內(nèi)知名品牌匯聚的大舞臺。 四、實(shí)施方案（分割出租） 定位的基本依據(jù) ①地段決定原則 前面已經(jīng)提到，本項(xiàng)目屬 于上海市傳統(tǒng)商業(yè)中心徐家匯商業(yè)圈，距徐家匯中心約 1 公里的路程，極其方便的城市交通和大量的人流使得本區(qū)域具有一定的商業(yè)氛圍。因此，在不能充分地與徐家匯商業(yè)中心共享人流、互通商氣的現(xiàn)實(shí)格局下，須有精準(zhǔn)市場錯(cuò)位的經(jīng)營定位，將消費(fèi)者吸引在本案地鐵站下車。引進(jìn)高 利潤的專業(yè)餐飲品牌店、精品百貨店和高檔城市會所是本項(xiàng)目對市場的互補(bǔ)。 中國最龐大的實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) ④ 商圈擴(kuò)大原則 同樣，因?yàn)楦叨说纳虡I(yè)市場定位，在我們的消費(fèi)群定位上就要充分考慮整個(gè)上海市城市中心區(qū)域，擴(kuò)大服務(wù)半徑和商圈，吸引最多的優(yōu)質(zhì)消費(fèi)群，實(shí)現(xiàn)商場的持續(xù)繁榮。 主營項(xiàng)目 地下一層：高檔超市休閑系列。 二 層：高檔女裝 系列 、休閑裝、手袋、女飾品、精品鞋店、精品褲店、女士內(nèi)衣 。 四 層：兒童服裝、高檔床品、進(jìn)口飾品店、精品工藝品、體育服裝、體育器材 。 六 層：娛樂休閑。 B、 肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客、羅杰斯、茶葉店、酒吧 。 六、人員配備計(jì)劃： 組成一支強(qiáng)有力，專業(yè)的招商，租戶物業(yè)管理，企劃隊(duì)伍，具體如下： 招商經(jīng)理（ 1 人 ） 招商主管（ 4 人） 入租設(shè)備工程安裝管理，電氣管理（ 2 人）（人選可由開發(fā)商提供） 企劃主管（ 1 人） 籌備期商品部人員總編制 8 人 七、招商人員崗位職責(zé) 副 總經(jīng)理 /兼招商部經(jīng)理 ▲主要職責(zé)： ☆根據(jù)購物中心經(jīng)營方針與要求，制定招商部計(jì)劃，并組織實(shí)施。 ☆組織，管理招商，企劃團(tuán)隊(duì)，培訓(xùn)及輔導(dǎo)招商人員。 招商主管（ 4 人） ▲主要職責(zé)： ☆負(fù)責(zé)整個(gè)樓層招商，布局，商品組合及與廠商協(xié)調(diào)，確保招商品 100％達(dá)成。 入租設(shè)備工程安裝管理，電氣管理（ 2 人）（ 人員由開發(fā)商提供） ▲主要職責(zé)： ☆入租設(shè)備工程安裝管理，電氣管理，維護(hù)管理商場的整體工程運(yùn)行，同時(shí)滿足正常開業(yè)。嚴(yán)格審查招商戶經(jīng)營資格及入住手續(xù)。 企劃主管（ 1 人） ▲主要職責(zé)： ☆貫徹執(zhí)行本企業(yè)經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略方針，配合招商，經(jīng)營需求，結(jié)合實(shí)際制定本公司廣告策劃并組織實(shí)施。 中國最龐大的實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 八、商場租金預(yù)測 周邊租金調(diào)查 商鋪?zhàn)饨鸨容^表（人民幣 /平方米 /天） 漕溪北路沿街商鋪?zhàn)饨鸨恚? 物業(yè)名稱 性質(zhì) 地址 租金(元 ) 面積 (平方米 ) 備注 季諾休閑餐廳 商鋪 漕溪北路 41 號 250 圣愛廣場 商場 漕溪北路 88 號 9 5000(F1－ F4) 底樓 1470 平方米出售 6 萬元 /平方（ 62289999） 小上海家常菜 商鋪 漕溪北路 439號 12 500 建國賓館底樓商鋪 商場 漕溪北路 450號 1000 在租 江南證券 商鋪 漕溪北路 458號 300 丹尼美發(fā)沙龍 商鋪 漕溪北路 506號 15 100 同藝裝潢 商鋪 漕溪北路 508號 12 60 海納服裝店 商鋪 漕溪北路 512號 16 60 蔡家食鋪 商鋪 漕溪北路 518號 10 400 異度空間音樂餐廳 商鋪 漕溪北路 559號 10 300 瑞士美發(fā)中心 商鋪 漕溪北路 583號 12 150 麥當(dāng)勞 商鋪 漕溪北路 642號 200 必勝客 商鋪 漕溪北路 646號 150 商鋪 漕溪北路 681號 12 110 3 年前承租（ 64688221） 良宵酒樓 商鋪 漕溪北路 682號 10 600 國美電器 商場 漕溪北路 730號 10 600 中興百貨 商場 漕溪北路 740號 10 800 金韻貿(mào)易行 商鋪 漕溪北路 780號 10 250 中國最龐大的實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 天鑰橋路沿街商鋪?zhàn)饨鸨恚? 物業(yè)名稱 性質(zhì) 地址 租金 (元 ) 面積 (平方米 ) 備注 西亞集團(tuán) 商場 天鑰橋路 20 號 10 3500 匯聯(lián)集團(tuán) 商場 天鑰橋路 21 號 扣率 25％ （有保底） 香榭儷舍時(shí)尚百貨 商場 天鑰橋路 88 號 28 20xx 64384538（王先生） 立好信房產(chǎn) 商鋪 天鑰橋路南丹東路 8（ 25） 60 2 年前租 嘉匯廣場 商場 天鑰橋路南丹東路 18 18000 62370088 南丹東路沿街商鋪?zhàn)饨鸨恚? 物業(yè)名稱 性質(zhì) 地址 租金 (元 ) 面積 (平方米 ) 備注 達(dá)封房產(chǎn) 商鋪 南丹東路 4 號 9 100 黛兆美容 SPA 商鋪 南丹東路 10 號 12 100 吉多服飾 商鋪 南丹東路 22 號 12 100 上海銀行 商鋪 南丹東路 38 號 300 浪漫一生咖啡店 商鋪 南丹 東路 88 號 10 150 2