【正文】 。即將開幕的橋外橋主題樂園，設(shè)有室內(nèi)模擬高爾夫球場(chǎng)、立體動(dòng)感游戲、賽車、 3 維音像、迷宮、激光戰(zhàn)斗游戲以及魅力迪斯科舞廳和火焰夜總會(huì)等，無(wú)論購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂在港匯均能滿足各階層消費(fèi)群體的需要。 二二二 、 背背背 景景景 分分分 析析析 優(yōu)勢(shì) 經(jīng)營(yíng)面積大，可以體現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)效應(yīng)，可以經(jīng)營(yíng)不同規(guī)模的商品，有較強(qiáng)的滿足力和挑選力。 32 米挑高中廳，電梯直達(dá) 5F、 6F，盡顯貴賓級(jí)非凡品質(zhì)， 31 部瑞士迅達(dá)電梯、自動(dòng)扶梯、觀光梯、垂直電梯應(yīng)有盡有，商業(yè)運(yùn)作暢通無(wú)阻，意大利原 中國(guó)最龐大的實(shí)用下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 裝 cofsi 進(jìn)口中央空調(diào)系統(tǒng)。這樣既可傳播與眾不同的招商訊息，又可在瞬間達(dá)到樹立品牌概念的“一石二鳥 ”的多元效果。為眾商鋪聚集人氣，使發(fā)生購(gòu)買行為提供沖要條件，培育本商圈目標(biāo)受眾的習(xí)慣性消費(fèi)行為，為目標(biāo)業(yè)主提供經(jīng)營(yíng)成功的有利保障，為樹立品牌形象打造宣傳基點(diǎn)。引進(jìn)高 利潤(rùn)的專業(yè)餐飲品牌店、精品百貨店和高檔城市會(huì)所是本項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)的互補(bǔ)。 四 層：兒童服裝、高檔床品、進(jìn)口飾品店、精品工藝品、體育服裝、體育器材 。 ☆組織，管理招商，企劃團(tuán)隊(duì)，培訓(xùn)及輔導(dǎo)招商人員。 企劃主管（ 1 人） ▲主要職責(zé)： ☆貫徹執(zhí)行本企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略方針，配合招商，經(jīng)營(yíng)需求，結(jié)合實(shí)際制定本公司廣告策劃并組織實(shí)施。 ③便于管理。 后續(xù)： 商場(chǎng)招商管理 招商管理原則 第一基本原則：要維護(hù)購(gòu)物中心的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例。異業(yè)互補(bǔ)的目的就是要滿足顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，并能讓顧客心身體驗(yàn)變化，提高其消費(fèi)興趣。核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購(gòu)物項(xiàng)目?jī)?yōu) 先，輔助項(xiàng)目配套的原則。特殊商戶是指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營(yíng)單位，對(duì)它們給予優(yōu)惠政策，邀請(qǐng)其入場(chǎng)，能夠起到增強(qiáng)文化氛圍，活躍購(gòu)物中心氣氛之作用。統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一的商戶結(jié)算、統(tǒng)一的營(yíng)銷服務(wù)、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一的培訓(xùn)服務(wù)、統(tǒng)一的賣場(chǎng)布置指導(dǎo)服務(wù)、統(tǒng)一的行政事務(wù)管理服務(wù)、統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)等等。購(gòu)物中心作為一個(gè)以零售為主的商業(yè)組織形式，更需要精細(xì)化管理。經(jīng)考試合格，方可發(fā)上崗合格證。要堅(jiān)持文明經(jīng)商，如有違反供應(yīng)政策，損害消費(fèi)者利益的，視情節(jié)輕重分別給予批評(píng)、罰款、終止協(xié)議的處罰。 一經(jīng)查出被招商企業(yè)使用未經(jīng)檢驗(yàn)計(jì)量器具的，立即將器具沒收，造成重大影響的清除出場(chǎng)。如因管理不善或放棄對(duì)廠家監(jiān)督管理，出現(xiàn)問(wèn)題后不認(rèn)真解決，造成一定影響的要追究有關(guān)部門、商店商場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。 商場(chǎng)商店明確一名經(jīng)理負(fù)責(zé)被招商企業(yè)日常管理工作。招商不是一個(gè)開業(yè)前就完結(jié)的工作，實(shí)際上購(gòu)物中心的招商是一個(gè)無(wú)限循環(huán)的工作，這都需要信息系統(tǒng)的分析支持。當(dāng)然，便利各有不同，有管理便利、財(cái)務(wù)核算便利、 營(yíng)銷便利、經(jīng)營(yíng)決策便利、結(jié)算便利、消費(fèi)便利等等。因?yàn)橘?gòu)物中心經(jīng)營(yíng)具有長(zhǎng)期性特點(diǎn)，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)做法，將整個(gè)購(gòu)物中心作熱，而后根據(jù)運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金。另外核心主力店對(duì)于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到購(gòu)物中心的形態(tài)。筆者認(rèn)為，購(gòu)物中心畢竟是一個(gè)以零售為主的商業(yè)組織形式，而零售是一個(gè)精細(xì)化管理的產(chǎn)業(yè)，精細(xì)化管理要求管理者加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)控制力度；另外，相對(duì)于非主力零售商戶的招商條件，核心主力零售店必須引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商較困難且招商條件放得較寬，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。招商要始終注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營(yíng)主題和品牌形象。 ④潛在資金收入 中國(guó)最龐大的實(shí)用下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 根據(jù)各行業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，在 3 年以后每年（或每 2 年）遞增 5％左右的租金，提高年租金收益。 動(dòng)態(tài) 10 年的租金總收入 億 整棟出租： 靜態(tài) 10 年的租金總收入 億 動(dòng)態(tài) 10 年的租金總收入 億 根據(jù)以上分割出租、整棟出租的數(shù)據(jù)來(lái)看，兩者 10 年的租金總收入相差 50％。 入租設(shè)備工程安裝管理，電氣管理（ 2 人）（ 人員由開發(fā)商提供） ▲主要職責(zé)： ☆入租設(shè)備工程安裝管理，電氣管理，維護(hù)管理商場(chǎng)的整體工程運(yùn)行，同時(shí)滿足正常開業(yè)。 B、 肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客、羅杰斯、茶葉店、酒吧 。 主營(yíng)項(xiàng)目 地下一層：高檔超市休閑系列。 四、實(shí)施方案（分割出租） 定位的基本依據(jù) ①地段決定原則 前面已經(jīng)提到，本項(xiàng)目屬 于上海市傳統(tǒng)商業(yè)中心徐家匯商業(yè)圈，距徐家匯中心約 1 公里的路程，極其方便的城市交通和大量的人流使得本區(qū)域具有一定的商業(yè)氛圍。 ● 店鋪采取定價(jià)租賃制和協(xié)議扣點(diǎn)制，以便為招商信息宣傳創(chuàng)造懸念賣點(diǎn)。 機(jī)遇 足夠的廣告預(yù)算支持廣告及公關(guān)活動(dòng)。同步世界先進(jìn)經(jīng)營(yíng)理念，國(guó)際品牌管理公司擔(dān)綱物業(yè)管理工作，展現(xiàn)國(guó)際商業(yè)氣象。并構(gòu)成徐家匯商圈休閑娛樂業(yè)態(tài)主流。定位于“現(xiàn)代都市型百貨”的匯金百貨于98 年開業(yè)，一流的服務(wù)設(shè)施、濃郁的文化氣息和諸多的品牌深得白領(lǐng)人士的青睞。商圈率先倡導(dǎo)“錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)”和“個(gè)性化經(jīng)營(yíng)”的經(jīng)營(yíng)理念，從消費(fèi)方式、購(gòu)物環(huán)境、商品結(jié)構(gòu)到文化氛 圍、功能設(shè)施，創(chuàng)造了商圈相依互補(bǔ)，共存發(fā)展的成功經(jīng)驗(yàn)，形成了商圈整體的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，滿足了不同消費(fèi)者的個(gè)性需求。徐家匯商業(yè)中心占地 平方公里，共計(jì)大小商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 1000 多個(gè)，商業(yè)營(yíng)業(yè)面積達(dá) 45 萬(wàn)平方米，占全區(qū)營(yíng)業(yè)面積的 1/3，徐家匯商業(yè)中心附近已建有二條市級(jí)特色街，即衡山路歐陸風(fēng)情街和宜山路建材家具街，分別以休閑娛樂和建材家具聞名于滬上。在整個(gè)招商洽談活動(dòng)中，招商洽談?wù)叩母黜?xiàng)工作都要圍繞招商洽談的目的而開展?？梢允嵌喾N行業(yè)的招商。 項(xiàng)目洽談會(huì)是招商最為常見的一種形式。 通過(guò)事實(shí)列舉項(xiàng)目投資商與發(fā)展商業(yè)績(jī)與榮譽(yù)，突出其在項(xiàng)目所在地的地位。這就要求談判人員要重視談判策略與技巧，注意語(yǔ)言表達(dá)和文字表達(dá)的一致性。 招商談判原則的確定 中國(guó)最龐大的實(shí)用下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 招商談判的目的在于使參與談判的商家能符合招商企業(yè)的目標(biāo)和利益需要。 有決心 ： 堅(jiān)定的信念和強(qiáng)有力的推廣策略將使加盟商感受到 項(xiàng)目 推廣項(xiàng)目的決心，用數(shù)字說(shuō)明 項(xiàng)目 的力度是最好的方法。 在這過(guò)程 中，首先面臨的是對(duì) “求租 者 ”信息的處理和選擇，好的招商廣告發(fā)布后，招商總部將面對(duì)大量的反饋信息，對(duì)于第一次來(lái)電或來(lái)函，主要注意對(duì) “求租 者 ”按已經(jīng)設(shè)定的招商區(qū)域歸類，對(duì) 求租 者姓名、地址、電話、基本狀況和問(wèn)題做以記錄，同時(shí)給對(duì)方發(fā)去有關(guān)產(chǎn)品和 項(xiàng)目 的基本資料（包括 項(xiàng)目 介紹、產(chǎn)品介紹、招商活動(dòng)的安排），同時(shí)對(duì)于各地區(qū)實(shí)力較強(qiáng)或行業(yè)內(nèi)經(jīng)營(yíng)者一類的 “求租 者 ”做重點(diǎn)標(biāo)注，用以綜合的研究。 招商要旨（招商策略說(shuō)明及合同解讀等） 。協(xié)銷經(jīng)理需人品正直，勤懇敬業(yè)，具備較佳的溝通和組織管理能力，并能長(zhǎng)駐外埠。不是說(shuō)招商的企業(yè)就不需要引進(jìn)人才，進(jìn)行隊(duì)伍建設(shè)。由于招商具有 “三快三省 ”（ “三快 ”即快速回籠資金、快速組建市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)、快速將產(chǎn)品送抵終端； “三省 ”是指對(duì)招商的生產(chǎn)廠家來(lái)講，節(jié)省人力，節(jié)省物力和財(cái)力，節(jié)省時(shí)間和精力。從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展角度看，招商應(yīng)配備以下幾方面人才： 招商經(jīng)理 1 人，需對(duì)本 項(xiàng)目 所在行業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷有實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)（尤其要擅長(zhǎng)招商運(yùn)作），懂企劃， 善管理，具出色談判技巧和人格魅力。招商的培訓(xùn)主要有以下幾個(gè)方面： 項(xiàng)目 及產(chǎn)品知識(shí)，以使團(tuán)隊(duì)成員對(duì) 項(xiàng)目 的現(xiàn)狀有清楚的認(rèn)識(shí)。主要目的是吸引好的 “求租 者 ”加入到企業(yè)的體系中來(lái)，共同把產(chǎn)品推向市場(chǎng)。在與 “求租 者 ”談判之前，一些細(xì)節(jié)的準(zhǔn)備十分重要，如招商辦公場(chǎng)所的布 置、人員的工作狀態(tài)、對(duì)來(lái)訪者的接待，這些都直接影響洽談的結(jié)果。 招商過(guò)程中，要處理大量的信息和參與大量的談判、說(shuō)服、培訓(xùn)工作，工作內(nèi)容非常細(xì)瑣，實(shí)際的過(guò)程中會(huì)遇到一些具體問(wèn)題，對(duì) “求租 者 ”提出的問(wèn)題給予良好的解答將大大增強(qiáng)其信心。條件具有一定的伸縮余地，但其彈性往往不能超越最低界限，界限是談判人員必須堅(jiān)持的原則。在談判過(guò)程中；應(yīng)注意不輕易許諾，但一旦承諾，就應(yīng)履行，保證言行一致，取信于對(duì)方，以體現(xiàn)真誠(chéng)合作的精神。 中國(guó)最龐大的實(shí)用下載資料庫(kù) (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) （二 ）準(zhǔn)備談判的依據(jù) 明確談判目標(biāo)，包括最優(yōu)期望目 標(biāo)、實(shí)際需求目標(biāo)、可接受目標(biāo)、最低目標(biāo)等； 規(guī)定談判策略，包括了解談判對(duì)象的狀況，談判的焦點(diǎn)、談判可能出現(xiàn)的問(wèn)題及對(duì)策； 選定談判方式； 確定談判期限。它是由 項(xiàng)目 主辦者在一定的場(chǎng)合公布擬引進(jìn)合資、合作的項(xiàng)目，闡述招商項(xiàng)目的特點(diǎn)和技術(shù)、資金要求，以期吸引客商。招商單位專門派出招商小分隊(duì)或在國(guó)內(nèi)外舉辦集會(huì)式招商活動(dòng)之余，拜訪跨國(guó)公司、投資咨詢顧問(wèn)公司、會(huì)計(jì)師行及其他中介機(jī)構(gòu)，宣傳投資環(huán)境，具體介紹投資項(xiàng)目，探討佳作事宜。招商洽談的地點(diǎn)對(duì)招商洽談的成功與否有很大的影響，因此，在確定招商洽談地點(diǎn)時(shí)要慎重，應(yīng)考慮以下幾方面的問(wèn)題 :談判中各方力量的對(duì)比，可選擇地點(diǎn)的多少和特色，各方的關(guān)系及可能發(fā)生的費(fèi)用等。徐家匯投資多元化，招商注重徐家匯商圈特色經(jīng)營(yíng)。東方商