【正文】 內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。近來隨著工業(yè)園的快速發(fā)展，改造工業(yè)園區(qū)、完善配套設(shè)施已勢在必行。工業(yè) 區(qū)的發(fā)展，成為了經(jīng) 濟發(fā)展的核心帶。本次控制性詳細規(guī)劃對工業(yè)區(qū)內(nèi)的地塊進行了整合，調(diào)整了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局。 帶動了全 區(qū) 的經(jīng)濟發(fā)展 。總規(guī)劃用地面積為 。 工業(yè)區(qū)用地主要沿著海汕公路兩側(cè)分布，本區(qū)工業(yè)開發(fā)雖已有一段時間，但整體開發(fā)仍處于起步階段。 二、自然環(huán)境特征 氣候 埔邊工業(yè)區(qū) 所在的汕尾市區(qū)地處南亞熱帶季風氣候區(qū)，海洋性氣候明顯，光、熱、水資源豐富。多年年平均氣溫為 21－ 22℃，年平均最高氣溫 26℃，年平均最低氣溫 19℃。全區(qū)光照充足，多年 年平均日照時數(shù)為 1900－ 2100小時，日照百分率為 44－ 48％，太陽輻射總量年平均 120千卡 /cm2以上，光合潛力每 1/5公頃約 7400 kg。埔邊工業(yè)區(qū)周邊分布著數(shù)量眾多、容量較大的水庫。為市區(qū)、埔邊工業(yè)區(qū)、新湖工業(yè)區(qū)的發(fā)展提供了良好的水資源供給保障。埔邊工業(yè)區(qū)被海汕公路 橫穿分為東西兩部分，東西之間為狹長的較為平坦地帶，兩側(cè)為山體環(huán)繞。本區(qū)地處深汕高速公路入口處，市中心區(qū)以北，區(qū)內(nèi)地勢東西兩側(cè)為山體環(huán)繞，南北兩邊向中部逐步降低，形成低山丘陵地貌。其沙堤北側(cè)為一片古瀉湖平原，其組成大部分為海相沉積物，屬于海積平 原。 三、經(jīng)濟發(fā)展與土地利用 （一）經(jīng)濟發(fā)展情況 工業(yè)區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟發(fā)展以工業(yè)生產(chǎn)為主。 工業(yè)發(fā)展相對較滯后。園區(qū)內(nèi)沒有建設(shè)的土地大部分已經(jīng)拍賣出去，從我們收集的征地資料 來看，即將進入本區(qū)的工業(yè)企業(yè)有傳統(tǒng)勞動密集型產(chǎn)業(yè)（如豐裕制衣有限公司），出賣的土塊規(guī)模較小，產(chǎn)業(yè)技術(shù)含量也不高。 埔邊工業(yè)區(qū)控制性詳細規(guī)劃 規(guī)劃說明書 2 （二）土地利用現(xiàn)狀 土地利用現(xiàn)狀 已建設(shè)用地占總用地的 16％以上的比例，可開發(fā)用地還有一定的空間?，F(xiàn)狀用地可分為已建設(shè)用地、未建設(shè)用地和城市道路用地三大類。區(qū)內(nèi)未建設(shè) 用地以林地用地為主，包括林地、耕地、道路用地。未建設(shè)用地主要分布在東南部和西南部，可開發(fā)用地儲備量較大。 （ 2）區(qū)內(nèi)交通： 由于園區(qū)內(nèi)尚處于早期開發(fā)啟動階段，園內(nèi)沒有完善的路網(wǎng)，現(xiàn)有廠區(qū)出入口都朝向海汕公路，如果工業(yè)區(qū)所有的項目落戶，會嚴重影響海汕公路的交通。 設(shè)施 給排水工程設(shè)施 1）、給水工程現(xiàn)狀 汕尾市現(xiàn)有赤嶺水廠、琉璃徑水廠、新地水廠三座水廠，其供水能力分別為：赤嶺水廠 m3/日，琉璃徑水廠 萬 m3/日，新地水廠 5萬 m3/日，總供水量為 萬 m3/日；現(xiàn)有市區(qū)最高日用水量為 萬 m3/日。 2）、 埔邊工業(yè)區(qū) 排水現(xiàn)狀 污水 、雨水 處理現(xiàn)狀與分析 汕尾埔邊工業(yè)區(qū)內(nèi)的新建設(shè)區(qū)的排水體制采用雨、污分流制。工業(yè)廢水則在廠內(nèi)自行處理達標后再排入水體。南部有一條東西向的灌渠。 土地利用特征綜述 （ 1）、 大量的未建設(shè)用地為 埔邊工業(yè)區(qū) 的發(fā)展提供了豐富的土地 儲備。 已出讓的土地 將對 埔邊工業(yè)區(qū) 的整體開發(fā)帶來一定的難度。 （ 3）、本區(qū)水陸交通兼?zhèn)?，初步具備了良好的對外交通條件，為 埔邊工業(yè)區(qū) 招商引資提埔邊工業(yè)區(qū)控制性詳細規(guī)劃 規(guī)劃說明書 3 供了優(yōu)越的硬件設(shè)施。 （ 4）、 埔邊工業(yè)區(qū) 已初步具備了良好的供電和供水條件，但其他公共服務(wù)和市政設(shè)施嚴重不足。 四、用地評價 根據(jù)現(xiàn)狀調(diào)查，我們對規(guī)劃區(qū)內(nèi)用地的經(jīng)濟性進行評價，該評價目的在于針對開發(fā)工程量的大小從而影響到開發(fā)成本高低的這一的因素而進行的評價。 二類 用地 基本上可以修建的用地 受高程、坡度、工程地質(zhì)等條件的 影響，高程在 2050米之間，地質(zhì)條件一般，除需要采取一定的工程措施外，還需動用較大土石方工程措施改善條件后，才適于修建，對城市設(shè)施或工程項目的布置有一定的限制。 表 17 用地經(jīng)濟評定表 用地類型 面積 (ha) 比例（ %） 備注 總用地 100 一類用地 包括建成區(qū) 二類用地 三類用地 結(jié)論： 結(jié)合規(guī)劃要求及技術(shù)要求，規(guī)劃區(qū)內(nèi)可用于建設(shè)的用地為一、二類用地，可建設(shè)用地面積為 公頃； ， 三 類用地需經(jīng)較大改造后方能用作建設(shè)。良好的區(qū)位條件一方面使它可以直接獲得市區(qū)的經(jīng)濟輻射，直接接受由于受新區(qū)拓展影響而外遷的城區(qū)工業(yè)企業(yè)，啟動相 對容易；另一方面還可以充分利用市區(qū)的大型市政、公共服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施和交通設(shè)施以及獲得必要的信息咨詢、技術(shù)支持等服務(wù)。 政策優(yōu)勢 作為汕尾市區(qū)第一個整體開發(fā)的工業(yè)園區(qū)， 埔邊工業(yè)區(qū) 的發(fā)展得到市政府 、區(qū)政府的大力支持。市委、市政府還明確提出了包括財政、稅收、金融與招商、土地利用、吸引人才等方面的優(yōu)惠政策， 埔邊工業(yè)區(qū) 本身也制定了一系列鼓勵國內(nèi)外客商投資的優(yōu)惠政策。 交通優(yōu)勢 埔邊工業(yè)區(qū) 水陸交通兼?zhèn)?，南?2公里處有 粵東地區(qū)的重要外貿(mào)口岸 —— 汕尾港；西距深汕高速公路入口僅 2 公里，深汕高速路是通往珠三角經(jīng)濟發(fā)達城市帶和粵東經(jīng)濟區(qū)的重要通道，也是汕尾市接受發(fā)達地區(qū)經(jīng)濟輻射的重要途徑。規(guī)劃建 設(shè)的沿海鐵路、汕尾電廠疏港線、聯(lián)系市區(qū)各組團的快速路從規(guī)劃區(qū)東北側(cè)通過；規(guī)劃的火車和汽車客貨運站場位于本區(qū)東北側(cè)?？傊瑹o論從 埔邊工業(yè)區(qū) 城市內(nèi)部交通區(qū)位還是對外交通方面考慮， 埔邊工業(yè)區(qū) 的均具有較為優(yōu)越的地理位置，對未來的招商引資和城市開發(fā)都十分有利 。 生態(tài)優(yōu)勢 埔邊工業(yè)區(qū) 具有得天獨厚的環(huán)境優(yōu)勢：三面環(huán)山，層巒疊嶂，綠化環(huán)繞，擁有優(yōu)越的外部自然生態(tài)系統(tǒng)，形成園區(qū)的生態(tài)環(huán)境背景；區(qū)內(nèi)大量的農(nóng)田、 大片的山林地，植被保護良好，環(huán)境優(yōu)美，更為園區(qū)增添了田園氣息，形成了園區(qū)內(nèi)部生態(tài)環(huán)境的基礎(chǔ)；內(nèi)外生態(tài)資源相結(jié)合，使工業(yè)園區(qū)的整體自然生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)越，是一個工業(yè)園區(qū)不可多得的財富，對吸引一些國內(nèi)外的大型企業(yè)落戶非常有利。 后發(fā)優(yōu)勢 埔邊工業(yè)區(qū) 的發(fā)展處于起步階段，具有后來大發(fā)展的可能與優(yōu)勢。 二、制約因素 由于園區(qū)建設(shè) 處于起步階段，城市基礎(chǔ)設(shè)施投入少，完善的交通體系尚未建立起來，埔邊工業(yè)區(qū) 內(nèi)部配套極不完善，對 埔邊工業(yè)區(qū) 今后的發(fā)展很不利。北部用地條件相對較差， 埔邊工業(yè)區(qū) 后期發(fā)展用于建設(shè)用地平整、市政管線鋪設(shè)均需要投入較多的資金，建設(shè)工程成本投入過大，同時也影響到土地的升值，對其發(fā)展相對不利。大規(guī)模的工業(yè)開發(fā)必然會對周圍的環(huán)境造成一定的負面影響。這給 埔邊工業(yè)區(qū) 的開發(fā)提出了很高要求，使得啟動有一定的難度。汕尾不僅要走工業(yè)化的道路，還必須走新型工業(yè)化的道路。 根據(jù)上層次規(guī)劃（編制中《汕尾市城市總體規(guī)劃（ 20202020）》），汕尾市區(qū)（ 415 平方公里）范圍內(nèi)形成 4片工業(yè)用地 集中區(qū)。以上四個工業(yè)集中發(fā)展片區(qū)應(yīng)該充分發(fā)揮各地的優(yōu)勢形成合理的分工，盡量避免由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的區(qū)域重構(gòu)，為爭項目而不惜惡性競爭的問題。借助汕尾電廠的建設(shè)帶動，大力發(fā)展與其相關(guān)的配套的上下游產(chǎn)業(yè)和能耗大、運量大的工業(yè)。 紅草應(yīng)該充分利用其環(huán)境容量大、對外交通便捷和處于主城區(qū)和海城鎮(zhèn)兩個汕尾經(jīng)濟 中心之間的區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)展與之互補的產(chǎn)業(yè)，并逐步形成自己的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。成為汕尾高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)的典范。未來隨著 新區(qū)的北拓， 埔邊工業(yè)區(qū) 將成為 紅草工業(yè)區(qū) 的組成部分。 國內(nèi)很多城市通過新區(qū)的建設(shè)使城市空間結(jié)構(gòu)得以完善，經(jīng)濟得以持續(xù)發(fā)展。按汕尾經(jīng)濟發(fā)展情況來看，雖然經(jīng)濟保持較快的發(fā)展速度，但由于經(jīng)濟總量不大，單靠政府的財力并不足以啟動新區(qū)的建設(shè) ，而且 在市場經(jīng)濟中，政府的作用主 要體現(xiàn)在對經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)的引導和調(diào)節(jié)，民間投資才是主要力量，但由于經(jīng)濟收入不高，市民的消費能力并不強，內(nèi)部需求不旺，外來投資不振。工業(yè)區(qū)的建設(shè)一方面為帶動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展使政府財政提供穩(wěn)定的稅收來源；另一方面聚集大量的人口（包括相當數(shù)量的外來人口），形成對公共服務(wù)（包括商業(yè)金融、文化娛樂、醫(yī)療衛(wèi)生等），居住等的需求，從而促進當?shù)叵M增長，帶動城市建設(shè)。 埔邊工業(yè)區(qū) 的發(fā)展策略 汕尾市經(jīng)濟發(fā)展相對落后，工業(yè)基礎(chǔ)較為薄弱。 2001 年工業(yè)總產(chǎn)值為 億元，在全省排 19 位，僅高于清遠與河源，居倒數(shù)第三位。與高新技術(shù)相關(guān)的電子電器設(shè)備制造、海洋生物、風力水電、建筑材料等近幾年發(fā)展較快。如信利電子、廣東集華風能等省級高科技企業(yè)。 汕尾市的工業(yè)發(fā)展情況和 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況從一個側(cè)面上反映了汕尾現(xiàn)階段正處于工業(yè)發(fā)展的積累階段；并不具備適合高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的環(huán)境條件（包括硬環(huán)境和軟環(huán)境），這種環(huán)境條件并非一朝一夕形成，而是需要經(jīng)過一個培育建設(shè)過程。事實上，工業(yè)區(qū)的發(fā)展都會經(jīng)過啟動期、成熟期、完善期三個階段，所形成產(chǎn)業(yè)從初級向高級提升。這樣一種發(fā)展策略比較適合汕尾實際，能保證 埔邊工業(yè)區(qū) 順利啟動從而帶動新 區(qū)開發(fā)，促進汕尾經(jīng)濟的發(fā)展。工業(yè)園除了內(nèi)部自身必須符合工業(yè)園發(fā)展的需求，同時應(yīng)建立起與汕尾市中心區(qū)、周邊其他區(qū)域以及汕尾市其他工業(yè)園區(qū)之間的良好協(xié)作關(guān)系， 埔邊工業(yè)區(qū) 的發(fā)展必須放在一個區(qū)域環(huán)境、區(qū)域背景、區(qū)域交通中去組織。保持并逐步創(chuàng)造良好的生態(tài)環(huán)境，不但是實施“可持續(xù)發(fā)展”戰(zhàn)略的重要體現(xiàn)，還是塑造汕尾市城市形象，建設(shè)現(xiàn)代化海濱城市的需要。 ● 彈性規(guī)劃的原則 根據(jù)區(qū)位條件及開發(fā)有利條件，分析開發(fā)時序，確定組團結(jié)構(gòu)及規(guī)模，以便于成片整體開發(fā)。同時以彈性的尺度，適應(yīng)不同時期發(fā)展的可能與需要，為未來不同時期發(fā)展建設(shè)留足空間。 二、功能定位與發(fā)展目標 規(guī)劃指導思想 以可持續(xù)發(fā)展和區(qū)域協(xié)調(diào)思想為指導，以汕尾城區(qū)為依托，以發(fā)展傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為先導、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導方向，走新型工業(yè)化道路，建設(shè)汕尾市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)重要基地，成為汕尾市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)。 埔邊工業(yè)區(qū) 的開發(fā)對汕尾市整體經(jīng)濟體系的發(fā)展有著重要的戰(zhàn)略意義，對汕尾其他地區(qū)的發(fā)展起帶頭作用。 規(guī)劃目標 埔邊工業(yè)區(qū) 的發(fā)展戰(zhàn)略目標是建成 汕尾市 科技含量較高的新興高科技生產(chǎn)與研發(fā)基地，完善其相關(guān)公共設(shè)施配套，加強生態(tài)環(huán)境建設(shè)，最終形成環(huán)境優(yōu)美、配套完善的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。 人口和就業(yè)規(guī)模在總用地及用地結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上，根據(jù)空間的合理容量確定。 依據(jù)如下公式分別計算各類工業(yè)用地的就業(yè)人口 ： 人口數(shù) =各類工業(yè)用地建筑面積廠房面積占總建筑面積的平均比率 /工人廠房建筑面積指標，則 ： 一類工業(yè)用地就業(yè)人口數(shù) =1000035%247。40=4262 人 則園區(qū)工業(yè)用地總工人人口數(shù)為： 9974 人 。100=53人 商業(yè)金融用地就業(yè)人口數(shù) =1000040%65%247。200=14人 依據(jù)如下公式計算物流產(chǎn)業(yè)用地的就業(yè)人口： 人口數(shù) =物流產(chǎn)業(yè)用地建筑面積 廠房（倉庫）面積占總建筑面積的平均比率 /工人廠房建筑面積指標，則 ： 物流產(chǎn)業(yè)用地的就業(yè)人口 =1000035%247。 依據(jù)如下公式計算各類居住用地的人口容量： 人口數(shù) =居住用地面積 容積率 /人均建筑 用地指標，計算居住用地人口數(shù)。22= 1489 人 考慮到本高新區(qū)以外的城市用地功能，高速公路紅草工業(yè) 用地 中 規(guī)劃 了配套的 居住用地，將分擔 大部分埔邊工業(yè)區(qū) 的居住及生活配套。 考慮到本工業(yè)園區(qū)的 特殊性，規(guī)劃埔邊工業(yè)區(qū) 可容納就業(yè)人口規(guī)?？刂圃? 萬人 左右 ；區(qū)內(nèi)常住人口為 2000 人 左右，其余人口考慮為區(qū)外通勤人口。四 、用地 布局規(guī)劃 四、用地布局規(guī)劃 （一）、規(guī)劃結(jié)構(gòu) 依據(jù)汕尾市城市總體規(guī)劃中道路結(jié)構(gòu)，利用規(guī)劃中的路網(wǎng)及功能需要將工業(yè)區(qū)劃分為六個區(qū)域。 “一心”： 即位于工業(yè)區(qū)主軸線上的核心即工業(yè)區(qū)服務(wù)中心。 “三軸”： 海汕公路方向的發(fā)展主軸和南、北向的發(fā)展次軸。沿著發(fā)展軸形成五個發(fā)展區(qū)。 “五區(qū)”： 北部和中部傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)區(qū)、物流產(chǎn)業(yè)區(qū)、東部和西部高新科技產(chǎn)業(yè)區(qū) . （二）功能分區(qū) ● 工業(yè)區(qū)核心 充分利用城市入口也是城市交通要地的帶動作用，位于工業(yè)區(qū)東北部，工業(yè)區(qū)核心是以職工公寓、商業(yè)服務(wù)、文化活動與娛樂休閑為主的服務(wù)區(qū)。作為規(guī)劃中的紅草工業(yè)區(qū)有機組成部分，埔邊工業(yè)區(qū)服務(wù)設(shè)施的設(shè)置有必要與規(guī)劃中紅草工業(yè)的市政設(shè)施融為一體， 服務(wù)設(shè)施的設(shè)置有必要考慮與紅草工業(yè)區(qū)共享。本區(qū)內(nèi)的居住用地主要滿足工廠單身職工住宿需要。該區(qū)工業(yè)發(fā)展已有一定基礎(chǔ) ，重點發(fā)展汕尾具有優(yōu)勢的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，如機電工業(yè)、玩具生產(chǎn)、紡織服裝、食品飲料等，并適時進行技術(shù)改造，提高其競爭力。規(guī)劃本區(qū)以一、二類工業(yè)用地為主。 ●物流產(chǎn)業(yè)區(qū) 現(xiàn)代物流業(yè)是被譽為 21 世紀的朝陽產(chǎn)業(yè)，發(fā)展前景廣闊。物流產(chǎn)業(yè)區(qū)涵蓋儲存、運輸和配送、批發(fā)、包裝、裝卸搬運、流通加工和信息處理等多種功能。依托德昌電子工業(yè)，該區(qū)東部已 拍賣出的但未建的土地應(yīng)以高科技用地為主。 （三）、規(guī)劃用地布局