【正文】 行力度，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)速度將有所受影響。戶型平面設(shè)計(jì)精細(xì)合理，一梯兩戶、南北通透、入戶花園、落地凸窗、明廚明 衛(wèi)，均成為戶型設(shè)計(jì)的基本標(biāo)準(zhǔn)。 由于近期推出的樓盤容積率高，小高層及高層逐漸成為市場主流，盡管多層在漳州市場上鮮有出現(xiàn)，但仍然受大多數(shù)消費(fèi)者的 追捧，對于電梯房的接受度目前還處于調(diào)整期。 （五）建 議 由于漳州城區(qū)規(guī)模較小，房地產(chǎn)市場區(qū)域特 征不明顯?！瓣柟庋旁贰表?xiàng)目要想獲得成功，只有通過在園林景觀、物業(yè)管理、智能化及配套設(shè)施等方面狠下功夫，尋求自身的賣點(diǎn)；同時(shí)必須在細(xì)節(jié)和提高產(chǎn)品附加值上作文章，走差異化道路，才能贏在起點(diǎn)上。 臨近超級大盤特房 與市中心廣場相鄰，門前即是市政 30 米綠化隔離帶，景觀優(yōu)勢較好； 競爭對手普遍為中高檔產(chǎn)品，在產(chǎn)品規(guī)劃上也較為成熟，這為項(xiàng)目定位及行銷打下良好了的市場基礎(chǔ)，也提升了這一地塊的 檔次。因此，在漳州已打下了一定知名度； 產(chǎn)品分類及戶型可供選擇多。 （二）劣勢分析 新區(qū)是郊區(qū)傳統(tǒng)觀念有待改變，如何提高樓 盤檔次及知名度將是本案的一大重點(diǎn)難點(diǎn)。 新區(qū)房產(chǎn)市場升溫，但同時(shí)也促使競爭日趨劇烈。 本案無法與周邊大社區(qū)形成規(guī)模抗?fàn)帯? 地價(jià)成本較高，促使我們必須走產(chǎn)品高端差異化路線。 （三）機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 新區(qū)建設(shè)發(fā)展促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的提升，隨著新區(qū)公眾認(rèn)知度進(jìn)一步提高，新區(qū)房地產(chǎn)市場將迎來更大的發(fā)展機(jī)遇。 目前本案定位為中高檔樓盤，體量小規(guī)劃科學(xué)精致，有利于形成市場亮點(diǎn)，塑造項(xiàng)目差異性和獨(dú)特性。 1. 新區(qū)開發(fā)有利于合理的城市規(guī)劃，易成為整體的現(xiàn)代化區(qū)域都市； （四）威脅分析 周邊新近開發(fā)強(qiáng)勢樓盤較多，商品房供應(yīng)量充足，市場競爭激烈，直接影響銷售，特房錦繡一方、麗園君悅、華府豪景公館、君臨天下、延安廣場、等項(xiàng)目會(huì)在客源方面對本案造成一定分流； 隨著 2020年入市樓盤的逐步增加，漳州房地產(chǎn)市場競爭將愈加激烈，形式嚴(yán)峻； 市場通過一定程度的和時(shí)間內(nèi)的大量消耗，會(huì)有短暫修整期，對銷售必將帶來影響； 本項(xiàng)目自身立地條件資源并不十分豐厚，后天挖掘尤為重要； 項(xiàng)目預(yù)期定價(jià)相對整體市 場而言偏高，如何使其物有所值，需要在產(chǎn)品規(guī)劃及品質(zhì)方面下大功夫 項(xiàng)目入市時(shí)，也是漳州樓市百花齊放時(shí)，如想順利完銷，必需一炮而紅，脫穎而出； 宏觀調(diào)控下，政策的影響，未來樓市存在一定不確定因素，也將成為不利因素的重要組成部分； 產(chǎn)品同質(zhì)化競爭，在未來較大量供應(yīng)的產(chǎn)品中，市場競爭將使各項(xiàng)目努力提升產(chǎn)品及營銷競爭力，本案將難以避免同質(zhì)化競 爭； 面對市場的空間和競爭，以及產(chǎn)品自身優(yōu)勢的挖掘和局限性的突破，我們的產(chǎn)品只有站 此資料來自企業(yè) 在更高的高度。 四、項(xiàng)目企劃思路 由于項(xiàng)目位于漳州東部，薌城區(qū)與龍文區(qū)交界處，擁有便捷的交通條件。從以上對市場和項(xiàng)目的理解，我們初步得出以下的企劃思路： 充分利用便捷的交通條件及未來便利的生活配套 漳州城市東部，目前是廈漳、漳詔、漳龍高速交會(huì)處，未來廈深鐵路也將從此經(jīng)過 ，“ 一心一意向東 部新區(qū) 發(fā)展 ”是 漳州市委市政府的決策 ，這意味著政府將加大對東部 就醫(yī)就學(xué)、供水供電 、基礎(chǔ)設(shè)施、道路管網(wǎng) 等及其他軟件方面建設(shè)的投入，項(xiàng)目所處區(qū)域未來的發(fā)展前景光明，故可利用這個(gè)條件來諦造一個(gè) “漳州東部優(yōu)質(zhì)生活社區(qū)樣板” ，塑造獨(dú)特的品牌形象。 此資料來自企業(yè) 把握市場需求，迎合買家心理 隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場后，供方面臨的嚴(yán)峻問題就是，產(chǎn)品的消費(fèi)是否迎合客 戶的需求。 加強(qiáng)區(qū)域性宣傳，吸引人流 由于漳州購房客戶除了漳州本市居民以外，周邊 9 縣市的居民也是一個(gè)強(qiáng)大的購買群體，故如何吸引更多的客戶到場，是項(xiàng)目成敗的基礎(chǔ)條件。更重要一點(diǎn)是宣傳區(qū)域發(fā)展的概念，這也項(xiàng)目是否成功的關(guān)鍵。項(xiàng)目應(yīng)當(dāng) 在規(guī)劃設(shè)計(jì)、園區(qū)景觀設(shè)置、現(xiàn)場環(huán)境包裝、接待中心設(shè)計(jì)裝飾、示范單位等方面營造一個(gè)非常舒適的內(nèi)部環(huán)境，配以銷售策略上營造的熱烈買賣氣氛，力求迅速打動(dòng)客戶的心，促進(jìn)客戶成交。 體現(xiàn)“以人為本”的經(jīng)營理念 面對多元 化的目標(biāo)客戶，我們必須抓住人的特點(diǎn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)更加“人性化”。通過融合項(xiàng)目超前的產(chǎn)品、生活及管理理念，可以把握更多潛在客戶，打動(dòng)他們的心，促進(jìn)成交。通過對項(xiàng)目的分析和理解，挖掘內(nèi)在優(yōu)點(diǎn)加以策劃包裝，提煉“個(gè)性化”的項(xiàng)目形象，可以大大提高項(xiàng)目的知名度，提升項(xiàng)目的附加值，從 而促進(jìn)銷售業(yè)績的提升。 五、項(xiàng)目客群分析 （一） 購買階層 自 用 ： 大眾市民，有能力而又確實(shí)希望置業(yè)的。 換屋計(jì)劃： 不滿現(xiàn)時(shí)居住條件且有能力供屋的人士，房改房的原居者。 （二）客戶群描述 地域分析：漳州本地居民，周邊縣市的 部分外地客群； 階層分析：商界、政界領(lǐng)導(dǎo)、中產(chǎn)階級、知識(shí)分子； 職業(yè)分析：銀行、保險(xiǎn)、證券等金融機(jī)構(gòu)及電信、水務(wù)、電業(yè)、新聞等壟斷行業(yè)工作人員；國營企業(yè)中高層管理干部；政府機(jī)關(guān)公務(wù)員；外資企業(yè)中高級主管，私營企業(yè)主及高級管理人員；教師；律師； IT 工程師；各專業(yè)工程師；設(shè)計(jì)師；港澳臺(tái)及外籍人士；自由職業(yè)者。 ◎ 張揚(yáng)品位，崇尚個(gè)性、格調(diào)、時(shí)尚 新漳州人 ◎?qū)ψ≌M(fèi)較為理性 ◎講究實(shí)惠與實(shí)用 ◎希望改善居住條件 ◎所購房子將是第一居所 私企老板 此資料來自企業(yè) ◎追求居住品位 ◎有較強(qiáng)的虛榮心及攀比心理 ◎有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力 ◎主要為經(jīng)商考慮，投資心理較重 投資客 ◎資金充裕、閱歷豐富，有敏銳的商業(yè)頭腦 ◎看好新區(qū)發(fā)展及樓盤的增值潛力 ◎注重樓盤品質(zhì)、附加值及樓盤投資回報(bào)率 （五） 消費(fèi)特性： ◎?qū)捲６鴮?shí)用； ◎有計(jì)劃進(jìn)行高消費(fèi)； ◎?qū)ψ优慕逃贿z余力； ◎公關(guān)消費(fèi)多過個(gè)人消費(fèi)； ◎購物講究質(zhì)料品牌和檔次； ◎社交圈與商務(wù)活動(dòng)緊密相連； （六）生活居住特性： ◎注重生活品質(zhì)，對環(huán)境品味要求較高； ◎看中精神享受，渴望文化品味的塑造； ◎渴求景觀、視野帶來的意境和至情至性； ◎要求社區(qū)要有情調(diào)，生活要有韻味，真正的身心安頓，與家人共享天倫。 注重環(huán)境安全 現(xiàn)代人除了追求豪宅的舒適性之外，還非常注重其安全性。 追求回歸自然的生活 擺脫世俗的纏繞，與自然為伍，回歸內(nèi)心的純樸，韜光養(yǎng)晦，讓一切壓力歸零 ，這是所有菁英人物的成功哲學(xué)。閑時(shí)不住，可委托出租，輕松賺錢，以房養(yǎng)房，再賺幾十年增值和產(chǎn)權(quán)。 目標(biāo)客群的心理接受價(jià)位 目標(biāo)客群居住區(qū)域80%15%4%1%薌城區(qū)縣城龍文區(qū)廈門 此資料來自企業(yè) 從本案目標(biāo)可群對本項(xiàng)目的心理接受價(jià)位了解情況中， 78％的的目標(biāo)可群接受 2500元 /平方米的住宅單價(jià)。 目標(biāo)客群的心理接受價(jià)位78%18%4%2500元/㎡ 以下2500—2800元 /㎡2800—3000元 /㎡目標(biāo)客群的置業(yè)類別43%57%一次置業(yè)二次置業(yè) 此資料來自企業(yè) 目標(biāo)客群的意向戶型 本案潛在客戶群中，有 76人需求兩房，約占 48％、 46人需要三房，約占 29％。 目標(biāo)客群的職業(yè)劃分 本 案 潛 在 客 群 中47％是白領(lǐng)， 31％是個(gè)體戶、22％是公務(wù)員。 七、項(xiàng)目市場定位 產(chǎn)品定位：漳州城東優(yōu)質(zhì)生活社區(qū)樣板 定位支撐： ◎產(chǎn)品的現(xiàn) 代感 ――高尚格調(diào)、典雅外觀，充分滿足消費(fèi)者追求品味的心理； ◎產(chǎn)品的超前性 ――從理念到規(guī)劃到產(chǎn)品保持 510 年的適度超前，增加樓盤的附加值； ◎產(chǎn)品的創(chuàng)新性 ――三重景觀漳州絕無僅有， 20 平米超大入戶花園，步入式凸窗、大陽臺(tái)、高使用率、格局容易改動(dòng)、迷你樓中樓、前后雙花園等； ◎開發(fā)商的品牌 ――夏商房地產(chǎn)在漳州的旗艦力作； ◎物業(yè)管理的先進(jìn)性――重金禮聘香港戴德梁行作為物業(yè)管理顧問； ◎園林景觀的國際化――新加坡升太景觀公司主筆最純粹的亞熱帶風(fēng)情園林景觀； ◎項(xiàng)目所處的漳州城市東擴(kuò)第一站的地理位置決定了項(xiàng)目產(chǎn) 品的定位； ◎項(xiàng)目未來的公共配套設(shè)施，決定了項(xiàng)目的產(chǎn)品定位。 此資料來自企業(yè) 發(fā)展商定位 品牌 /文化 /服務(wù)（ 2020 夏商地產(chǎn)品牌文化年） 傳播執(zhí)行定位 執(zhí)行 ANA 陸?？招袖N力模式 ，事件行銷啟動(dòng)，媒介行銷密集轟炸、新聞炒作、渠道行銷等組合，在短時(shí)間內(nèi)聚集所有目標(biāo)的視覺與認(rèn)同效應(yīng)，讓項(xiàng)目一炮而紅。所以，本項(xiàng)目的區(qū)域劃歸應(yīng)與漳州城市東擴(kuò)，市政府遷移漳州東部緊密掛鉤，淡化所在的城鄉(xiāng)接合部，地處郊區(qū)的概念才是本項(xiàng)目獲勝的前提。 唯此，結(jié)合區(qū)域市場情況和自身特點(diǎn)，我公司建議塑造獨(dú)特的品牌形象： 此資料來自企業(yè) 新 市 向 其宗旨是重新定義城市與住宅的意義和形成，創(chuàng)造出新一代的城市與住宅。它起源于二戰(zhàn)前的 城市發(fā)展模式，即尋求重新整合現(xiàn)代生活諸種因素，如居家、工作、購物、休閑等，試圖在更大的區(qū)域開放性空間范圍內(nèi)以交通線聯(lián)系，重構(gòu)一個(gè)緊湊、便利行人的鄰里社區(qū)。另一個(gè)方面是在城市的郊區(qū)發(fā)展，對城市邊緣進(jìn)行重構(gòu)。與郊區(qū)化擴(kuò)張模式相反，新都市主義贊同將不斷擴(kuò)張的城市邊緣重構(gòu)形成社區(qū)，使其具有多樣化鄰里街區(qū)，而不是簡單地形成一個(gè)人們居住的 “ 臥城 ” 。新都市主義的精髓就是讓都市文明與自然屬性和諧共存，在滿足人們對城市資源的高度利用的同時(shí)，充分