【正文】 者缺乏足夠的認(rèn)識(shí)，僅憑自我推斷、創(chuàng)造產(chǎn)品從而形成如今的進(jìn)退兩難的境地。居住、休閑、度假本身就是一種養(yǎng)生文化，再加上綜合價(jià)值未能釋放與體現(xiàn)，僅靠產(chǎn)品的所謂“自制賣(mài)點(diǎn)”去烤熱市場(chǎng)無(wú)疑于杯水車(chē)薪，當(dāng)市場(chǎng)成熟度未達(dá)到之前，盲目推出過(guò)度超前產(chǎn)品，忽略了市場(chǎng)的現(xiàn)狀與消費(fèi)格局，因此只能在觀望中等待機(jī)會(huì)。天目湖商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀天目湖的商業(yè)地產(chǎn)同天目湖的商業(yè)一樣，仍處于中國(guó)八九十年的臨街商鋪及拉閘門(mén)形態(tài)的初舊商業(yè)市場(chǎng)階段，僅有的兩個(gè)稍大一點(diǎn)超市，一個(gè)是樂(lè)購(gòu)，只有45㎡，另一個(gè)是華聯(lián)超市也不足400㎡，天目湖商業(yè)從規(guī)模、產(chǎn)品種類(lèi)、功能配置、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)等方面還處于商業(yè)發(fā)展的萌芽期，沿街的飲食、服務(wù)及其它支持商業(yè)大多暴露出衛(wèi)生狀況、服務(wù)理念、經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)、產(chǎn)品品質(zhì)、價(jià)格、物流配送等綜合一系列問(wèn)題，現(xiàn)有的菜市場(chǎng)完全是“臟、亂、差”的集中體現(xiàn)場(chǎng)所，消費(fèi)者處于非常不愿意但又不得不與之打交道的尷尬局面，即使天目湖商業(yè)中心的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及菜市場(chǎng)明年開(kāi)業(yè)，在商業(yè)管理者與經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)兩方面短時(shí)期內(nèi)也不可能真正提升，實(shí)際問(wèn)題將會(huì)再次暴露。具有綜合的、一站式購(gòu)物功能的、并能夠形成互補(bǔ)業(yè)態(tài)（諸如休閑、娛樂(lè)、美食、養(yǎng)生、體驗(yàn)等）的、具有一定品位的多功能商業(yè)體，從定位、業(yè)態(tài)與經(jīng)營(yíng)服務(wù)水平上解決消費(fèi)者出行難、購(gòu)物難、心理落差大的根本問(wèn)題； 在經(jīng)營(yíng)運(yùn)作管理上下功夫，銷(xiāo)售的不僅僅是產(chǎn)品，還應(yīng) 服務(wù)質(zhì)量，要打造核心的品牌文化，創(chuàng)建一個(gè)有較高人氣、充滿(mǎn)商機(jī)、口碑極佳的綜合商業(yè)社區(qū)。天目湖目前商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)位及經(jīng)營(yíng)狀況售價(jià)：一樓均價(jià)5700元/㎡，二樓均價(jià)4700元/㎡，平均價(jià)格5300元/㎡；租金：㎡/天，㎡/元，㎡/天。，%，2008年中國(guó)城市GDP排名第35名，江蘇省第五名，近常住人口計(jì)算，人均GDP50283元。多年來(lái)，常州均被評(píng)為“全國(guó)綜合實(shí)力50強(qiáng)城市、全國(guó)投資環(huán)境40優(yōu)城市、國(guó)家衛(wèi)生城市，福布斯2007年最佳商業(yè)城市第9名、2008年第8名，中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力前30名，2008年常州入選全球城市競(jìng)爭(zhēng)力500強(qiáng)。六月份㎡，%，%；㎡，%，%；成交均價(jià)5182元/㎡，%；余量：㎡。綠化率：30%開(kāi)發(fā)商：常州中房實(shí)業(yè)有限公司物業(yè)管理費(fèi)：1元/㎡.月開(kāi)盤(pán)時(shí)間：09年6月20日交付時(shí)間：2010年6月銷(xiāo)售價(jià)格：住宅7500元/㎡，商鋪價(jià)格待定業(yè)態(tài)類(lèi)型：五星級(jí)酒店、大型超市、廣場(chǎng)、公園、娛樂(lè)城、購(gòu)物中心等其它配套設(shè)施。銀河灣星苑物業(yè)類(lèi)別：商業(yè)、住宅地址：晉陵北與北環(huán)路交匯處銷(xiāo)售價(jià)格：住宅6200元/㎡、商業(yè)14500元/㎡開(kāi)發(fā)商：常州華光房地產(chǎn)有限公司開(kāi)盤(pán)時(shí)間：07年6月30日交付時(shí)間：08年8月30日周邊環(huán)境：都市桃園、永寧花園、歐尚購(gòu)物中心建筑面積：11萬(wàn)㎡，㎡，㎡租金：20元——40元/㎡物業(yè)費(fèi)：商業(yè)2元/㎡，㎡容積率：銷(xiāo)售狀況與現(xiàn)狀： 目前商業(yè)與住宅基本已全部售完，周?chē)藲廨^旺，與周邊相關(guān)社區(qū)聯(lián)動(dòng)正形成都市核心綜合社區(qū)。保納商業(yè)廣場(chǎng)（在建）物業(yè)類(lèi)別：公寓、商鋪、商務(wù)辦公地址：黃山路511號(hào)開(kāi)發(fā)商：常州三達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建筑面積：6萬(wàn)㎡綠化率：45%物業(yè)管理費(fèi)：㎡項(xiàng)目于2008年12月開(kāi)工，2010年5月交付使用，共分二期開(kāi)發(fā)，一期公寓為主，二期復(fù)合體（商業(yè)+商?。┬绿斓夭灰钩俏飿I(yè)類(lèi)別：商鋪、商務(wù)辦公、公寓地址：廣電中路和花園街交匯處銷(xiāo)售價(jià)格：1萬(wàn)元——2萬(wàn)元/㎡租金：90元/㎡.月物業(yè)管理費(fèi)：2元㎡業(yè)態(tài)：休閑、餐飲、健身、辦公商務(wù)、購(gòu)物等現(xiàn)狀：新天地不夜城物業(yè)的出租率較高，目前已無(wú)空閑商鋪，人氣較旺，平均有16人/分的人流量。萬(wàn)都義烏小商品城物業(yè)類(lèi)別：商業(yè)地址：戚區(qū)東方中路8號(hào)銷(xiāo)售價(jià)格：7500元/㎡開(kāi)發(fā)商：常州平順投資置業(yè)有限公司開(kāi)盤(pán)時(shí)間：07年1月12日交付時(shí)間：08年1月12日建筑面積：20萬(wàn)㎡營(yíng)業(yè)面積：16萬(wàn)㎡主力業(yè)態(tài)：五金、建材、電器、傳統(tǒng)百貨、飾品、工藝等小商品租金：70元/㎡.月（均價(jià)）經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀：銷(xiāo)售目前已完成了65%，招商進(jìn)度完成了90%，尚有少量空鋪待售待租，人氣相對(duì)較好（周六、日），其它時(shí)間一般。中央花園物業(yè)類(lèi)別：商業(yè)、住宅地址：新北區(qū)晉陵北路以東，外環(huán)路以南開(kāi)發(fā)商：中國(guó)百興集團(tuán)、武房集團(tuán)建筑面積：50萬(wàn)㎡，其中住宅46萬(wàn)㎡，商業(yè)3萬(wàn)㎡，其它1萬(wàn)㎡綠化率：40%容積率：物業(yè)管理費(fèi)：㎡價(jià)格：住宅5800元—6500元/㎡，—㎡戶(hù)型面積：200㎡——300㎡交付時(shí)間（竣工時(shí)間）：2011年12月樓盤(pán)現(xiàn)狀：1—10樓已全部售完，正在接受11號(hào)樓預(yù)約，6600元/㎡起價(jià)，商業(yè)為上下兩層聯(lián)體，目前銷(xiāo)售順利。2004年全國(guó)綜合發(fā)展百?gòu)?qiáng)縣第67位，2008年前45位，全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力百?gòu)?qiáng)縣第44位，國(guó)家環(huán)保模范城市、國(guó)家衛(wèi)生城市、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、省級(jí)文明城市、福布斯2007年中國(guó)大陸最佳商業(yè)城市榜排名前50，2008年排名前45，中國(guó)十佳休閑生態(tài)城市。溧陽(yáng)目前土地價(jià)格：商業(yè)用地20—60萬(wàn)元/畝、商住用地20—30萬(wàn)元/畝、商鋪均價(jià)8000—10000元/㎡。溧陽(yáng)2009年7月住宅成交均價(jià)4636元/㎡。福田中心地址：平陵路與天目湖交匯處（大潤(rùn)發(fā)對(duì)面）建筑類(lèi)別：高層（28層）物業(yè)類(lèi)別：購(gòu)物中心、酒店、商務(wù)辦公、商業(yè)街容積率：綠化率：15%建筑密度：35%占地面積：23215㎡建筑面積：60176㎡總戶(hù)數(shù)：4700戶(hù)停車(chē)位：4000多個(gè)交通狀況：6路公交車(chē)開(kāi)發(fā)公司：江蘇福田置業(yè)有限公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀：本項(xiàng)目自2008年10月初開(kāi)業(yè)，又于2009年1月停業(yè)，目前除交通銀行等為數(shù)不多的零星商業(yè)在營(yíng)業(yè)外，其余絕多數(shù)為空鋪，原因分析： 該項(xiàng)目緊臨溧陽(yáng)汽車(chē)總站且為商業(yè)項(xiàng)目，在人們觀念中車(chē)站仍為坑蒙拐騙偷的人群集結(jié)地，同是又偽劣產(chǎn)品的銷(xiāo)售場(chǎng)所，習(xí)慣不去車(chē)站購(gòu)物，“車(chē)站商業(yè)”在全國(guó)都為房地產(chǎn)行難題，常州車(chē)站附近大洋百貨的慘淡經(jīng)營(yíng)即為明例； 該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間為07年，房地產(chǎn)市場(chǎng)2006年供求失衡，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化，社會(huì)傳聞將有70%中小開(kāi)發(fā)商被淘汰，房地產(chǎn)進(jìn)入了行業(yè)最后的瘋狂，此狀況造成投資購(gòu)房者信心不足，自用購(gòu)房者等待價(jià)格下挫的觀望心態(tài)較為普遍； 該項(xiàng)目非城市中心地帶，只是規(guī)劃的副中心，常駐人口少，人氣較差，一個(gè)城市的副中心若順利形成也至少56年或更長(zhǎng)時(shí)間，而溧陽(yáng)為小城市，城市集聚效應(yīng)差，所謂旅游業(yè)在蘇杭的遮罩下也難有大的作為； 該項(xiàng)目近鄰競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手錦匯商業(yè)廣場(chǎng)，錦匯商業(yè)廣場(chǎng)對(duì)該項(xiàng)目具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，又有知名連鎖超市大潤(rùn)發(fā)進(jìn)駐，且經(jīng)營(yíng)狀況良好，但是錦匯商業(yè)廣場(chǎng)商鋪?zhàn)赓U狀況不甚理想，空置率仍未達(dá)到成熟商業(yè)的要求，類(lèi)似大型超市進(jìn)駐只賺人氣不賺商機(jī)的情況：沈陽(yáng)大連萬(wàn)達(dá)引入沃爾瑪已有例了（2007年6月，沃爾瑪背后商鋪全部拆遷，媒體曾廣為報(bào)道），錦匯商業(yè)廣場(chǎng)商鋪的慘淡經(jīng)營(yíng)狀況，對(duì)該項(xiàng)目有很大的負(fù)面影響； 該項(xiàng)目前期已經(jīng)定位為購(gòu)物中心，規(guī)劃及媒體發(fā)布都已心廣泛傳播，欲退不能； 該項(xiàng)目前期銷(xiāo)售狀況不理想，且前期推出的即為優(yōu)質(zhì)房源，而購(gòu)買(mǎi)者對(duì)項(xiàng)目前景不看好，并反映價(jià)格偏高，但房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格下調(diào)乃為行業(yè)大忌； 項(xiàng)目前期銷(xiāo)售資金回籠少，必定造成開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張； 溧陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上同質(zhì)項(xiàng)目較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，且操作手法容易跟進(jìn)抄襲； 購(gòu)房者經(jīng)過(guò)數(shù)年的市場(chǎng)洗禮，已逐漸走向成熟，對(duì)于該項(xiàng)目面臨的狀況能夠進(jìn)行冷靜分析，不會(huì)盲目投資； 項(xiàng)目定位購(gòu)物中心，且經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以高檔品牌為主，忽略了溧陽(yáng)城市自身屬性（溧陽(yáng)真正的商業(yè)中心在平陵中路華地廣場(chǎng)）與溧陽(yáng)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣與消費(fèi)行為（消費(fèi)者已經(jīng)習(xí)慣于到華帝購(gòu)物進(jìn)行中高檔消費(fèi)，可以達(dá)到一站式采購(gòu)，購(gòu)物方便、性?xún)r(jià)比更好）沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)需求與項(xiàng)目定位、經(jīng)營(yíng)思想、運(yùn)作手法作出正確的分析判斷與合理的選擇。錦匯廣場(chǎng)地址：燕山路與東亭路交匯用地面積：73423㎡建筑密度：%建筑面積：74800㎡綠化率：37%容積率：商鋪開(kāi)間與進(jìn)深：4米 12米或14米開(kāi)發(fā)商：溧陽(yáng)錦匯置業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)類(lèi)別：五星級(jí)酒店、綜合超市及商鋪銷(xiāo)售狀況：目前燕山路的綜合類(lèi)二層商鋪已全部售出，廣場(chǎng)車(chē)位由物業(yè)統(tǒng)一管理。租金：均價(jià)60元—70元/㎡.月，商業(yè)面積：27891㎡，其中一樓11392㎡、二樓11067㎡]、三樓5432㎡、五星酒店面積24759㎡、超市面積22150㎡商鋪售價(jià)：9000—22000元/㎡，均價(jià)8600元/㎡注：大潤(rùn)發(fā)南面商街商鋪面積約為80㎡，㎡，出租回報(bào)率3%；㎡，；㎡，%。商鋪戶(hù)型面積：40—100㎡現(xiàn)狀：住宅、別墅已全部售完，商業(yè)主力部分也已售完，只余20%左右的尾鋪（二層商業(yè)與少量三層，其中三層部分買(mǎi)二送一），這部分現(xiàn)在均價(jià)5000元/㎡（開(kāi)發(fā)商欲清盤(pán)出售，價(jià)格下調(diào)同時(shí)也是由于招商進(jìn)度緩慢而帶來(lái)的壓力）。金谷廣場(chǎng)地址：南環(huán)路與燕山中路交匯處開(kāi)發(fā)商：溧陽(yáng)金臺(tái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)類(lèi)別：住宅、商住、商鋪、酒店、寫(xiě)字樓業(yè)態(tài)組合：百貨、娛樂(lè)、生活、休閑占地面積：近10萬(wàn)㎡規(guī)劃：20幢建筑、460多戶(hù)、400㎡商業(yè)街、3個(gè)大型商業(yè)廣場(chǎng)建筑類(lèi)別：多層、低層、小高層周邊環(huán)境：市政府大廈、人民廣場(chǎng)、燕山中學(xué)、交通大廈、公安大廈、供電大廈、客運(yùn)中心開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2002年6月商鋪戶(hù)型：300㎡—400㎡/間，可自由分割，兩層建筑（8 12）。銷(xiāo)售狀況：目前兩房銷(xiāo)售率較高，已基本售完，三房?jī)尚l(wèi)銷(xiāo)售較慢。平陵商業(yè)廣場(chǎng)地址：平陵中路與西大街交叉口開(kāi)發(fā)商：豐聯(lián)（香港）有限公司項(xiàng)目總投資：10億元占地面積：㎡總建筑面積：㎡，其中地上（五層）㎡、地下（二層）㎡，㎡，約918間商鋪。規(guī)劃業(yè)態(tài)：精品百貨、時(shí)尚天地、服飾天地、美食天地、生活天地、兒童天地、娛樂(lè)天地、主題賣(mài)場(chǎng)、精品家具、影劇院、KTV、酒吧、健身、咖啡廳、茶座等。容積率：4項(xiàng)目分析：平陵商業(yè)廣場(chǎng)位于溧陽(yáng)市絕對(duì)中心，屬于城市絕版地塊，商務(wù)寫(xiě)字樓為橢圓形雙子樓，主要功能為辦公及餐飲共30層，㎡，住宅7—24層平陵商業(yè)廣場(chǎng)是溧陽(yáng)市中心當(dāng)前第一個(gè)現(xiàn)代商業(yè)綜合體，有絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)力。開(kāi)發(fā)商：江蘇萬(wàn)恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)類(lèi)別：住宅、商鋪建筑類(lèi)別：多層、小高層占地面積：313650㎡建筑面積：770000㎡，其中住宅493000㎡，商業(yè)150000㎡，地下車(chē)庫(kù)及其它配備16600㎡?？倯?hù)數(shù)：2300戶(hù)左右停車(chē)位：1：1比例交通：公交7路物業(yè)管理費(fèi)：㎡.月銷(xiāo)售狀況：住宅5300元—5500元/㎡，頂樓6500元—7200元/㎡。定位：集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、和餐飲為一體的現(xiàn)代生活空間。嘉豐廣場(chǎng)地址：溧陽(yáng)市羅灣路302號(hào)開(kāi)發(fā)商：溧陽(yáng)市嘉豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)類(lèi)型：商業(yè)、住宅（別墅）建筑面積：38萬(wàn)㎡規(guī)劃面積：綠化率：50%商業(yè)面積：㎡銷(xiāo)售：住宅，一二期已售完，三期住宅均價(jià)4280元/㎡；別墅335萬(wàn)元—350萬(wàn)元/套，面積約325㎡——340㎡；商鋪均價(jià)1萬(wàn)元—，㎡，最低7000元/㎡。溧陽(yáng)目前對(duì)別墅、酒店式公寓、花園洋房、商業(yè)房產(chǎn)、消費(fèi)者市調(diào)查研究 ：一、 主力客群：泛長(zhǎng)三角投資人群，這部分人群將是本項(xiàng)目的主力客群。溧陽(yáng)城市商業(yè)地產(chǎn)分析（一）商業(yè)地產(chǎn)售價(jià)較住宅相比有更高的利潤(rùn)空間，操作方式也相對(duì)靈活，商業(yè)同住宅相比，—?？梢灶A(yù)料，溧陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的格局已經(jīng)形成，競(jìng)爭(zhēng)的核心將集中展現(xiàn)在品質(zhì)、品牌、服務(wù)與消費(fèi)購(gòu)物舒適度與綜合性?xún)r(jià)比上，因此商業(yè)地產(chǎn)的最終競(jìng)爭(zhēng)就是對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)的最終比拼。金壇市7月份住宅銷(xiāo)售均價(jià)3420元/㎡。萬(wàn)象城左鄰右里親親家園左鄰右里物業(yè)類(lèi)型：住宅、別墅、商業(yè)地址：金壇市五中南側(cè)物業(yè)類(lèi)別：一至三期為普通住宅、四期高檔住宅、五期純商業(yè)占地面積：15萬(wàn)㎡總建筑面積：21萬(wàn)㎡綠化率：40%開(kāi)發(fā)商：金壇匯景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售價(jià)格：一、二期3000元/㎡（已售完） 三期3500元/㎡，09年9月開(kāi)始 四期未定，2010年9月開(kāi)始 商業(yè)2011年9月開(kāi)始項(xiàng)目評(píng)析：左鄰右里是金壇較為知名的樓盤(pán)之一，項(xiàng)目建筑風(fēng)格、居住環(huán)境、生活配套等極具人性化，獲得中高端消費(fèi)者的大多認(rèn)可。物業(yè)類(lèi)別：住宅、少量商業(yè)地址：金壇市橫街與文化路交匯處開(kāi)發(fā)商：無(wú)錫虹亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2007年10月1日入住時(shí)間：2008年9月1日建筑面積：22萬(wàn)㎡，㎡、㎡價(jià)格：13層以下3600——4200元/㎡，13層以上4400元/㎡，商鋪15000元/㎡（已售完）銷(xiāo)售狀況：目前樓盤(pán)正處于尾鋪銷(xiāo)售，住宅18層高，13層以下已售完，只余9樓戶(hù)型較大的幾套（200㎡）及13層以上部分。金福華城商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)類(lèi)別：商業(yè)、高檔高層住宅地址：城東東大門(mén)街109號(hào)開(kāi)發(fā)商：金壇市房屋建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)盤(pán)時(shí)間：08年4月9日交付時(shí)間：2010年2月28日建筑面積：㎡占地面積：3萬(wàn)㎡綠化率：22%容積率：銷(xiāo)售價(jià)格：住宅3700元/㎡、㎡業(yè)態(tài)：精品女人街、華潤(rùn)蘇果超市、購(gòu)物中心、休閑、娛樂(lè)、服務(wù)等。2008年，宜興生產(chǎn)總值600億元，%，人均GD