【正文】 ................................................................................50 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 .....................................................................................................................50 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 .........................................................................................................................5013 投資估算與資金籌措 .....................................................................................................................51 項(xiàng)目投資估算 .............................................................................................................................51 資金籌措 .....................................................................................................................................5214 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) .........................................................................................................................................53 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃 .............................................................................................................................53 成本、費(fèi)用和各項(xiàng)稅收 ...............................................................................................................53 投資利潤(rùn) .....................................................................................................................................54 財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 .............................................................................................................................5415 不確定性分析 .................................................................................................................................56 盈虧平衡分析 .............................................................................................................................56 敏感性分析 .................................................................................................................................5616 可行性研究的結(jié)論與建議 .............................................................................................................57 評(píng)價(jià)結(jié)論 .....................................................................................................................................57 建議 .............................................................................................................................................57 一、附表：總投資估算表（估算表 1）主體工程投資估算表（估算表 11）配套工程投資估算表（估算表 12）工程其他費(fèi)用估算表（估算表 13）二、附圖：三、附件：《森林公園南片區(qū)森林北環(huán)路東 B0104 地 塊建設(shè)用地規(guī)劃條件意見(jiàn)書(shū)》（條字第 150602202200369 號(hào)）項(xiàng)目建設(shè)單位企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照項(xiàng)目建設(shè)單位組織機(jī)構(gòu)代碼證 可行性研究報(bào)告1內(nèi)蒙古建偉工程咨詢(xún)有限公司1 總論 項(xiàng)目概述項(xiàng)目名稱(chēng)：項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：鄂爾多斯市森林公園南片區(qū)森林北環(huán)路東 B0104 地塊內(nèi)（建設(shè)用地規(guī)劃條件意見(jiàn)書(shū)編號(hào)：條字第 150602202200369 號(hào)）。項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)：新建建筑建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容：園南片區(qū)森林北環(huán)路東 B0104 地塊內(nèi)。項(xiàng)目總投資及資金來(lái)源本項(xiàng)目估算總投資 萬(wàn)元。 資 金來(lái)源為企業(yè)自籌。建設(shè)期限：2022 年 4 月至 2022 年 3 月。 可行性研究報(bào)告2內(nèi)蒙古建偉工程咨詢(xún)有限公司 建設(shè)單位概況本項(xiàng)目是由鄂爾多斯市***房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司組織開(kāi)發(fā)。公司有深厚的技術(shù)，人才和 資金支持，也是集團(tuán)公司進(jìn)駐鄂爾多斯締造中弘品牌和品質(zhì)， 為鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)發(fā)展做貢獻(xiàn)的橋頭堡。公司 長(zhǎng)期以來(lái)一直注重核心隊(duì)伍的建設(shè)和專(zhuān)業(yè)人才的培養(yǎng)，將人才戰(zhàn)略作為公司長(zhǎng) 久的發(fā)展戰(zhàn)略，目前公司已鍛造出一支視野開(kāi)闊、 責(zé)任心強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)，公司堅(jiān)信：創(chuàng) 造永無(wú)止境！只有不斷開(kāi)拓進(jìn)取，才能將企業(yè)建設(shè)成為最具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、創(chuàng)造力的 現(xiàn)代化公司。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)森林公園南片區(qū)森林北 環(huán)路東 B0104 地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng) 目 名 稱(chēng)序號(hào) 名稱(chēng) 威尼斯城 至尊城 地下車(chē)庫(kù) 合計(jì)1 凈用地面 積(m 2) 2 總建筑面 積(m 2) 3 地上建筑面積(m 2) 會(huì)所(m 2) 住宅樓 (m2) 商業(yè)樓 (m2) 4 地下建筑面積(m 2) 5 基底面積 (m2) 6 綠化面積 (m2) 7 道路面積 (m2) 8 硬化面積 (m2) 400 350 9 建筑密度 (％) ％ ％ ％10 容積率 11 綠化率 (％) ％ ％ ％13 層數(shù) 3/6 6 1 14 建筑高度 (m) 15 結(jié)構(gòu)形式 住宅采用磚混結(jié)構(gòu)；會(huì)所采用框架結(jié)構(gòu)；地下車(chē)庫(kù)為框架剪力墻結(jié)構(gòu)16 住宅樓棟 數(shù)(棟) 5 7 1217 商業(yè)樓棟 數(shù)(棟) 1 118 會(huì)所棟數(shù) (棟) 1 119 電梯數(shù)量 (部) 20 住宅戶(hù)數(shù)（戶(hù)） 270 354 62421 停車(chē)位（個(gè)） 地上 10 個(gè) 710 個(gè) 720 可行性研究報(bào)告4內(nèi)蒙古建偉工程咨詢(xún)有限公司序號(hào) 名 稱(chēng) 指 標(biāo) 規(guī)劃條件 備 注1 總建筑面 積(m 2) 2 層數(shù) 地下一層3 高度 (m) 4 結(jié)構(gòu)形式 框架剪力墻結(jié)構(gòu)5 停車(chē)位（個(gè)） 710 居住:大于 1 車(chē)位/戶(hù) 結(jié)論一、結(jié)論本工程項(xiàng)目建設(shè)條件基本落實(shí)，規(guī)模適宜，建 設(shè)方案合理可行，造價(jià)較為經(jīng)濟(jì)合理，資 金來(lái)源有保證。 項(xiàng)目的建設(shè)在工程技術(shù)上是可行的。二、建議加緊前期工作，及時(shí)完成項(xiàng)目開(kāi)工前各項(xiàng)審批手續(xù)；建議建設(shè)單位盡快組織評(píng)審，以便 為下階段工作提供可靠的依據(jù)。 可行性研究報(bào)告5內(nèi)蒙古建偉工程咨詢(xún)有限公司2 項(xiàng)目提出的理由、 過(guò)程和必要性 項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程近年來(lái)，東勝確立抓城市建設(shè)就是抓經(jīng)濟(jì)建設(shè)的理念，按照“ 拉大、補(bǔ)欠、崛起”的建設(shè)思路，拓展城市空間、拉大城市框架、完善城市功能、提升城市品位，集中打造“一城三區(qū) ”。城區(qū)面積自撤盟建市的 10 萬(wàn)人增加到 55 萬(wàn)人，規(guī)劃到 2022 年城區(qū)人口將達(dá)到 100 萬(wàn)人；隨著城市不斷拓展，城區(qū)面積由 2022年的 平方公里，發(fā)展到 67 平方公里。地區(qū)生產(chǎn)總值相繼跨越千億元、兩千億元大關(guān)，2022 年達(dá)到 2643 億元，五年累計(jì)創(chuàng)造地區(qū)生產(chǎn)總值8490 億元，是“ 十五”期間的 倍，年均增長(zhǎng) ％；人均 GDP 由 4600 美元增加到 20800 美元。東勝區(qū)、準(zhǔn)格 爾旗和伊金霍洛旗財(cái)政收入突破百億元。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全區(qū)領(lǐng)先，綜 合經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)入全國(guó)地級(jí)市前 20 位。全市城鎮(zhèn)建成區(qū)面積由 138 平方公里拓展到 243 平方公里，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 70%。伴隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加快，東勝城市整體功能葉得到不斷提升， “十一五”期間， 東勝區(qū)加大了城區(qū)改造力度，大力 實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程，完成了兩期 可行性研究報(bào)告6內(nèi)蒙古建偉工程咨詢(xún)有限公司給水工程，進(jìn)行了城區(qū)供水管網(wǎng)、污水管網(wǎng)和防洪設(shè)施的新建和改造；完成了污水處理廠(chǎng)改擴(kuò)建工程及垃圾填埋場(chǎng)和無(wú)害化處理工程；加快了城區(qū)水沖式公廁、旱廁及垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站的新建和改建步伐。同時(shí)，東勝區(qū)大力實(shí)施景觀綠化亮化美化工程，重塑城市形象，提升城市品位，通過(guò)“集中建 綠、規(guī)劃增綠、拆舊 補(bǔ)綠、拆墻透綠”等措施 i，完成了城市出入口、道路、廣場(chǎng) 、公園等綠化工程，使 東勝區(qū)城市綠化面積 達(dá)到 350 萬(wàn)平方米，公共綠地面積 210 萬(wàn)平方米，綠化覆蓋率達(dá)到 ％。目前東勝區(qū)的住宅、商業(yè)布局 總體上呈分散狀況，一個(gè)重要的原因就是中心城市東勝規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到要求，配置 資源集聚，生 產(chǎn)要素能力不足，城市化水平滯后。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性人口增長(zhǎng)的需要 中國(guó)是一個(gè)人口大國(guó)且人口增速也很快。隨著人口的增加和人口結(jié)構(gòu)的變化,房地產(chǎn)作為生產(chǎn)、生活必需品,必然需要大量的市場(chǎng)供給。 截止到 2022 年底，東勝區(qū)人口約達(dá)到 50 多萬(wàn)人，隨著城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程加快，人口快速增長(zhǎng)成為必然，然而住宅、商業(yè)的增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn) 不能適應(yīng)人口增長(zhǎng)。 20 世紀(jì)八九十年代出生的嬰兒潮在本世紀(jì)初已經(jīng)逐漸開(kāi)始步入工作、組建家庭、生兒育女，這無(wú)疑將釋放大量的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。因此可以判斷在未來(lái)的三十年內(nèi)，因人口因素而產(chǎn)生的房地產(chǎn)需求仍然強(qiáng)勁。年 輕人結(jié)婚后大都不愿意與父母同住， 這使我國(guó)傳統(tǒng)的多人口、大家庭的家庭結(jié)構(gòu)得以改變；計(jì)劃生育政策的沿用，使得三口之家、老人獨(dú)居的家庭結(jié) 構(gòu)越來(lái)越普遍。城市化進(jìn)程的需要 城市化既是近年來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的重要?jiǎng)右颍步o今后 10 年、20 年甚至更長(zhǎng)一些時(shí)間中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了廣闊的空間。目前，中國(guó)正處在城市化進(jìn)程高速發(fā)展的時(shí)期。這意味著要以平均每年 2022 萬(wàn)人的速度，到 2030 年基本解決 4 億農(nóng)民工及其家屬的進(jìn)城和落戶(hù)問(wèn)題，使他們享受與城市原有居民同等的公共服務(wù)和各項(xiàng)權(quán)利。按照鄂爾多斯市的人口總量和年均 11％的城市化率增速計(jì)算，保守估計(jì)每年將有超過(guò) 6 萬(wàn)人成為城市新增人口，這部分人同樣對(duì) 房地產(chǎn)有著剛性需求。 人口的遷移和流動(dòng)不僅使房地產(chǎn)的需求總量增加，而且還在很大程度上改變了需求結(jié)構(gòu)。 人民生活水平不斷提高 可行性研究報(bào)告8內(nèi)蒙古建偉工程咨詢(xún)有限公司隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民可支配收入也呈現(xiàn)出逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)，人民生活水平不斷提高。農(nóng)牧民人均 純收入達(dá)到 8737 元，同比增長(zhǎng) 9％。 2022 年 9 月末，全市城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出達(dá)到 15422 元，增長(zhǎng) ％；農(nóng)牧民人均生活消費(fèi)支出 4858 元，增長(zhǎng) ％。 “居者有其屋”已不再能滿(mǎn)足人們的心理需要，而是對(duì)住房的質(zhì)量、大小、結(jié) 構(gòu)、交通、環(huán)境、舒適程度、建筑風(fēng)格等方面提出了更高層次的需求。 鄂爾多斯市 2022 年，全市人均 GDP 超過(guò) 1 萬(wàn)美元，萬(wàn)元生產(chǎn)總值能耗低于全國(guó)平均水平 5 個(gè)百分點(diǎn)；人均財(cái)政收入超 1 瓦暖；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入新增 1 萬(wàn)元，達(dá)到 2 萬(wàn)元；農(nóng) 牧民人均純收入超 1 萬(wàn)元。城市拆遷改造的需要 隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，各大中城市對(duì)舊城改造和房屋拆遷的力度不斷加大。按照國(guó)家關(guān)于拆遷安置“拆一、建一、還一”的原則,城市拆遷改造帶來(lái)的被動(dòng)性住房需求，也是目前房