【正文】 建筑間距：建筑物與建筑物外墻水平線之間的直線距離，一般以間距和樓高度之比表示。通常以下限控制。1住宅：供人們生活居住的建筑。1朝向：建筑主要房間面對(duì)的方向（東、西、南、北）。1噪聲級(jí)：不同使用功能的房間，要求達(dá)到允許的噪聲量的等級(jí)（一般住宅為50DB以下）1隔熱：建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)(墻體屋而)減少熱量傳遞的能力，以隔熱系數(shù)表示。各種戶型可設(shè)計(jì)成多種平面組合，戶型優(yōu)劣是購(gòu)房者主要關(guān)心的因素。進(jìn)深大用地比較經(jīng)濟(jì)，但對(duì)日照采光等不利。2層高：指房屋的高度，一般指管口上沿到地面的距離(一些屋面上設(shè)有設(shè)備間的建筑，應(yīng)計(jì)到設(shè)備間上檐2承重墻：需支承建筑重量和使用荷重的墻休，對(duì)房屋會(huì)直接產(chǎn)生安全影響的墻體，對(duì)房屋會(huì)直接產(chǎn)生安全影響的墻體。2彈性空間(可變空間)：指在一定程度上有可能改變平面大小形狀，或可改變凈空高度的平面或立體范圍。各建筑對(duì)日照要求不同。2物業(yè)管理：為居民提供生活、文化、安全、衛(wèi)生、設(shè)施維修等服務(wù)的管理機(jī)構(gòu)，其業(yè)務(wù)范圍隨社會(huì)進(jìn)步、生產(chǎn)力發(fā)展而不斷增加。2躍層(錯(cuò)層)：在多層或高層中每戶在本層外另在其上層或下層再占中層，或在本層外在其上或下錯(cuò)開(kāi)半層，高度占一層或半層。3居住小區(qū)：具備相應(yīng)規(guī)模的生活、文化、商業(yè)、衛(wèi)生、教育、娛樂(lè)等設(shè)施為居住建筑群服務(wù)的有組織規(guī)劃的區(qū)域。由數(shù)個(gè)組團(tuán)形成居住小區(qū)。3社區(qū)服務(wù)半徑：各類日常生活設(shè)施服務(wù)的范圍，以服務(wù)中心為圓點(diǎn)，以米為單位計(jì)范圍大小。 3建筑風(fēng)格：指建筑造型所采用的美學(xué)文脈。3車位：自行車、私家車泊位，分收費(fèi)和免費(fèi)兩種，—般指公用停場(chǎng)，不同于私家車庫(kù)，居住小區(qū)必須有足夠車位。土地使用權(quán)出讓：是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。混凝土：水、水泥、石子、沙子攪拌在一起的混合物。板：是直接承擔(dān)其上面的平面荷載的平面構(gòu)件，它支撐在梁上或直接支撐在柱上，再把所有荷載傳給梁或柱。用地面積：是指規(guī)劃地塊劃定的面積。容積率：是指地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即：容積率＝總建筑面積/建筑用地面積日照間距：日照間距＝建筑物高度/建筑物相鄰距離（）綠化率：綠化率＝綠化面積/規(guī)劃用地面積建筑控制高度：又稱建筑限高，是指地塊內(nèi)建筑物地面部分最大高度限制值。建筑密度：是指地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占地塊面積的比例，即：建筑密度＝建筑基底總面積/建筑用地面積。 得房率：房屋實(shí)用面積與房屋建筑面積之比，即：得房率＝房屋實(shí)用面積/房屋建筑面積樓花：即未完成的商品房，也叫期房。這類建筑物的建造層數(shù)一般在6層以下，造價(jià)較低，但抗震性能較差，開(kāi)間和進(jìn)深的尺寸及層高都受到一定的限制，所以，這類建筑物正逐步被鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物所替代。其圍護(hù)構(gòu)件如外墻、隔墻等，是由輕質(zhì)磚或其它砌體做成。從多層到高層，甚至超高層建筑都可以用此類結(jié)構(gòu)。3. 成套房屋建筑面積包括？答：成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積及共有建筑面積的分?jǐn)偨M成。4. 預(yù)售房屋需要那些基本條件？答：.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；.開(kāi)發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。？答：通上水、通下水、通污水、通電力、通電訊、通煤氣、通交通、場(chǎng)地平整。 ？ 答：.屋面防水為5年；.土建為1年，具體包括：a. 墻面、樓（地）面空鼓、開(kāi)裂、起砂；b. 墻面、頂棚抹灰層脫落、吊頂破損；c. 墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室管道滲漏；d. 門窗翹裂、粉刷起殼、開(kāi)裂、脫落，五金件損壞；.衛(wèi)生潔具為1年；. 電氣管線、上下水管線及燈具、電器開(kāi)關(guān)為2年；.管道堵塞為2個(gè)月；.供冷、供熱系統(tǒng)和設(shè)備為2個(gè)供冷期及2個(gè)供暖期。 對(duì)于高層建筑，國(guó)際上通行的做法是劃分為4類： .低高層建筑：層數(shù)為9～16層，建筑總高度25～50m； .中高層建筑：層數(shù)為17～25層，建筑總高度50～75m； .高高層建筑：層數(shù)為26～40層，建筑總高度75～100m；.超高層建筑：層數(shù)在40層以上，建筑總高度在100m以上。四大類：平頂、坡屋頂、曲面屋頂、多波式屋頂② 屋頂：剛性〈可承重〉 柔性〈不可承重〉③ 屋頂防漏：三氈四油④ 屋頂隔熱：水泥蛭石⑤ 交通、環(huán)境、地理位置與小區(qū)的重要性。四、建筑識(shí)圖一套完整的建筑施工圖包括建筑總平面圖、建筑施工圖、結(jié)構(gòu)施工圖、暖通幾空調(diào)施工圖、給排水施工圖、電器施工圖等。建筑施工圖：包括建筑平面圖，建筑立面圖、建筑剖面圖。是全套圖紙中具有重要引導(dǎo)作用的圖紙。建筑剖面圖：按一定比例繪制的把建筑物沿豎直方向剖開(kāi)的投影圖，主要表示建筑物的內(nèi)部結(jié)構(gòu)形式、空間關(guān)系。 在房屋銷售中最常用的是戶型圖，它是將建筑平面圖簡(jiǎn)化，以便清楚地表示每一套房屋的平面布局和房間的相對(duì)位置。五、房屋面積的規(guī)定和測(cè)算 各種面積概念（1）住宅結(jié)構(gòu)面積：是指住宅的所有承重墻或柱和非承重墻所占面積的總和，即外墻、內(nèi)墻、柱等結(jié)構(gòu)所占面積的總和。（2）居住面積：是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。（3）使用面積：扣除公用（樓梯、電梯、公用的配電間、走道、電梯間、管道間）面積，房屋結(jié)構(gòu)占用面積，以及戶內(nèi)走道、樓梯、玄關(guān)等面積后，所剩實(shí)際生活使用的面積。(5)房屋的產(chǎn)權(quán)面積：系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。(6)房屋的共有建筑面積：系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。銷售面積一樣的凈使用面積不一定相同，出房率高的商品房就物有所值。（8)套內(nèi)建筑面積：由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成；(9)套內(nèi)房屋使用面積：為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積計(jì)算。有關(guān)房屋面積的規(guī)定和測(cè)算（1）多層房屋的建筑面積按每層建筑面積的總和計(jì)算。（3）房屋內(nèi)的技術(shù)層、夾層、地下室、半地下室，按其上口外墻外圍水平面積計(jì)算。凸陽(yáng)臺(tái)按其投影面積的一半計(jì)算。前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括以下幾個(gè)方面：三通一平費(fèi)：是指為了房屋的建筑施工，需要進(jìn)行的如建筑地塊上的土地平整，以達(dá)到通電、通路等投入的資金。規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：是指委托設(shè)計(jì)單位對(duì)房屋建沒(méi)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)而支付的費(fèi)用。 利息是指為建造房屋而向銀行借取資金的利息，包括融資過(guò)程中的各種費(fèi)用，如資產(chǎn)評(píng)估費(fèi)、抵押登記費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等，自有資金也視同貸款計(jì)算利息。 利潤(rùn)利潤(rùn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)得到的收益，是在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中實(shí)現(xiàn)的剩余產(chǎn)品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，是企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)的資金來(lái)源。房地產(chǎn)的供給一定，其需求增加，則房地產(chǎn)的價(jià)格上升；房地產(chǎn)需求一定，而其供給增加，則房地產(chǎn)價(jià)格下跌。 環(huán)境因素；是指房地產(chǎn)周圍的環(huán)境狀況對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的因素，包括噪聲、空氣質(zhì)量、視覺(jué)、衛(wèi)生狀況等方面。包括土地制度、住房制度、城市制度、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、房地產(chǎn)價(jià)格政策、稅收政策、交通管制等。 人口因素：房地產(chǎn)的需求主體是人，人口數(shù)量、人的素質(zhì)、家庭人口規(guī)模、人口分布等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響。 心理因素：心理因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不可忽視，主要有購(gòu)買或出售心態(tài)、欣賞趣味、時(shí)尚風(fēng)氣、講究風(fēng)水、價(jià)值觀等。第三節(jié)　　房地產(chǎn)稅收知識(shí)中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅。一、 房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為課稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，以經(jīng)營(yíng)管理的單位和個(gè)人為納稅人；產(chǎn)權(quán)出典的，以承典人的納稅人。房產(chǎn)稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，不包括農(nóng)村。對(duì)于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。按房產(chǎn)余值計(jì)征的，%；按房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率為12%。房產(chǎn)稅按年計(jì)征，分期繳納。三、耕地占用稅耕地占用稅是以城鎮(zhèn)土地為課稅對(duì)象，向擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。五、契稅 契稅是在土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，按當(dāng)事人雙方訂立契約等時(shí)對(duì)產(chǎn)權(quán)人征收的一種稅。轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬是指下列行為：國(guó)有土地使用權(quán)出讓；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與和交換；房屋買賣、贈(zèng)與和交換；下列行為視同為轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，予以征稅； 以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股；以土地、房屋權(quán)屬抵債；以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬；以預(yù)購(gòu)方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。稅率：契稅的稅率為3~5%，安徽省的契稅稅率為4%，合肥目前的契稅稅率為4%，但購(gòu)置普通住宅減辦收取。征收契稅，一般以契約載明的買價(jià)、現(xiàn)值價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。六、相關(guān)稅收營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建社稅和教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅：是對(duì)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人開(kāi)征的一種稅。城市建設(shè)維護(hù)稅：是隨增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅附征并專門用于城市維護(hù)建設(shè)的一種特別目的稅。企業(yè)所得稅：是對(duì)企業(yè)在一定期間內(nèi)取得的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅。印花銳的征收范圍主要是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中最普遍、最大量的各種商事和產(chǎn)權(quán)憑證。目前我國(guó)個(gè)人住房貸款主要有三種形式：又稱公積金貸款，是銀行接受住房公積金管理部門的委托，以職工繳存的住房公積金存款為主要資金來(lái)源，按規(guī)定要求向按時(shí)足金額存繳公積金的職工在購(gòu)買、建造、大修自住住房時(shí)發(fā)放的貸款。自營(yíng)性個(gè)人住房貸款 是銀行運(yùn)用信貸資金向在城鎮(zhèn)購(gòu)買、建造、大修各類住房的自然人發(fā)放的貸款，俗稱“按揭”，這是沿用香港的說(shuō)法，即英語(yǔ)“mortgage”的音譯，中文意思是抵押。個(gè)人住房組合貸款 是指向按時(shí)足額繳存住房公積金的職工在購(gòu)買、建造、大修自住住房時(shí)，同時(shí)發(fā)放政策性個(gè)人住房貸款和自營(yíng)性個(gè)人住房貸款。二、住房抵押貸款中的幾個(gè)主要術(shù)語(yǔ)貸款金額簡(jiǎn)稱貸款額，是指借款人向貸款人借款的數(shù)額。住房抵押貸款的成數(shù) 銀行通常不給予購(gòu)房者相當(dāng)于房?jī)r(jià)款100%的貸款，而要求購(gòu)房者自己支付房?jī)r(jià)款的一定比例的現(xiàn)金，即首付款，其余的向銀行申請(qǐng)貸款。借貸年期 年期指住房抵押貸款分期償還的期限，目前在國(guó)內(nèi)住房抵押貸款一手房一般最高的年期為30年。住房抵押貸款利率高低主要取決于銀行存款利率和政府對(duì)住房抵押貸款的金融政策。 貸款余額是指分期付款的貸款，在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的償還之后，尚未償還的貸款本金數(shù)額。 有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。 有所購(gòu)買（建造、大修）住房全部?jī)r(jià)款20%以上的自籌資金，并保證用于支付購(gòu)買（建造、大修）住房的首付款。 貸款銀行規(guī)定的其他條件。 身份證件原件及復(fù)印件（如居民身份證、戶口簿、軍官證等）。 合法的購(gòu)買（建造、大修）住房合同、協(xié)議及相關(guān)批準(zhǔn)文件，購(gòu)買商品房的，需要提供所購(gòu)商品房的用地、規(guī)劃、建設(shè)和銷售等方面的合法材料。 貸款銀行認(rèn)可的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的抵押物估價(jià)報(bào)告。 銀行的存款單據(jù)、憑證式國(guó)債單據(jù)等借款人擬供給貸款銀行質(zhì)押的有價(jià)證券等。 《商品房預(yù)售許可證》或房地產(chǎn)權(quán)證（現(xiàn)房）。1 貸款銀行要求提供的其他文件材料。 受理申請(qǐng)銀行接到借款人申請(qǐng)人的申請(qǐng)后，審核其是否符合規(guī)定的貸款條件。 簽定合同如同銀行審批后同意貸款，則借款人與銀行簽定《借款合同》，并根據(jù)擔(dān)保方式的不同，借款人與銀行簽訂《抵押合同》或《質(zhì)押合同》，或第三方保證人與銀行簽訂《保證合同》、《抵押合同》或《質(zhì)押合同》。 發(fā)放貸款借款人根據(jù)經(jīng)辦銀行的通知攜帶有關(guān)材料到銀行辦理貸款發(fā)放手續(xù)。借款人如有特殊情況要求提前還款，應(yīng)提前1個(gè)月向經(jīng)辦銀行提出申請(qǐng) ，經(jīng)審批同意后方可辦理，利率及損失賠償金用按合同或有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。采用抵押擔(dān)保的，借款人憑銀行出具的貸款結(jié)清證明取回房地產(chǎn)權(quán)屬證明文件及擔(dān)保單正本等，并到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續(xù)。 業(yè)主即物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人，指房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)人。 業(yè)主委員會(huì)是由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。它是由全體業(yè)主共同訂立的，對(duì)全體業(yè)主（包括非業(yè)主使用人）有共同約束力的有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維修和管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。 物業(yè)管理的目的物業(yè)管理的目的是為了保證和發(fā)揮物業(yè)的使用功能，使其保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造和保持整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個(gè)利益的統(tǒng)一和同步增長(zhǎng)，提高城市的現(xiàn)代文明程度。盡管物業(yè)類型各有不同，使用性質(zhì)差異很大，但物業(yè)管理的基本內(nèi)容是一樣的。公共服務(wù)主要有以下8項(xiàng)：①房屋共用部位的維護(hù)與管理。③環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)。⑤物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)，包括房屋裝修的申請(qǐng)與批準(zhǔn)及對(duì)裝修的設(shè)計(jì)、安全等各項(xiàng)管理工作。⑦物業(yè)檔案資料的管理。其內(nèi)容主要有日常生活、商業(yè)服務(wù)、文教衛(wèi)體、社會(huì)福利及各類中介服務(wù)五大類。①日常上活：包括各項(xiàng)家務(wù)代辦，如搬家、代轉(zhuǎn)保姆、代付各種公用事業(yè)費(fèi)用、代訂報(bào)刊等。③文體衛(wèi)體：舉辦各種小型地區(qū)性的文化娛樂(lè)活動(dòng)，開(kāi)辦俱樂(lè)郎、健身房、文娛活動(dòng)室、閱覽室，托兒所、幼兒園、診所等。⑤中介服務(wù)：代辦各類保險(xiǎn)，代理房屋租售等。它實(shí)際上是專項(xiàng)服務(wù)的補(bǔ)充和完善。物業(yè)管理的啟動(dòng)以物業(yè)的接管驗(yàn)收為標(biāo)志，包括以下四個(gè)基本環(huán)節(jié)：物業(yè)的接管驗(yàn)收：包括新建物業(yè)的接管驗(yàn)收和原有物業(yè)的接管驗(yàn)收。用戶入住 是指住宅小區(qū)的居民入住或商業(yè)樓宇中業(yè)主和租戶的遷入。 檔案資料的建立 業(yè)主或租住戶入住后，應(yīng)及時(shí)建立他們的檔案資料，例如業(yè)主的姓名、家庭人員情況、工作單位聯(lián)系電話或地址，收繳管理費(fèi)情況，物業(yè)的使用和維修情況等。四