【正文】 樓,您想看什么樣的樓,我們剛推出一種新戶型,您不妨看看,不耽誤您的時間的話,我給您介紹一下好嗎,您是自住還是投資?如果自住您不妨看看著套房子,好的,沒問題,我想聽聽您的意見行嗎?招待介紹類:請您這邊坐,請喝茶,請您看看我們的資料,有什么不明白的請吩咐,那是我們的模型展示區(qū),這兒是我們的洽談室,那邊是簽約區(qū) 請求道歉類:對不起,這套房子剛賣出去了,不好意思,您的話我還沒有聽明白,請您稍等,麻煩您了,打擾您了,有什么意見,請您多多指教,介紹的不好,請多多原諒恭維贊揚類:像您這樣的成功人士,選擇我們的樓盤是最合適的,先生(小姐)很有眼光,您不是搞房產(chǎn)的,卻有如此高見,另我汗顏,您給人的第一印象就是干脆利落,先生(小姐)真是滿腹經(jīng)綸,您話不多，(先生)這么漂亮(英俊瀟灑)好讓人羨慕哦,您的小公主(小皇帝)這么聰明,應該要有個書房.送客道別類:請您慢走,歡迎下次再來,多謝惠顧,有什么不明白的地方,請您隨時給我打電話,不買樓沒有關系,能認識您我很高興,再見.第五章 銷售員待客要求七個字:禮(禮貌待客)、勤(勤服務)、精(精通業(yè)務)、細(工作細心)、快(動作快捷)、靜(保持環(huán)境安靜)、潔(保持自身和環(huán)境清潔)六個勤:手勤(勤幫顧客拿東西)、腳勤(顧客上門立即上前迎接)、眼勤(密切關注在場顧客動靜,顧客有求時,隨時提供優(yōu)質服務)、耳勤(注意顧客的呼叫聲)、嘴勤(多向顧客介紹)、腦勤(多思考)五個請:請進、請坐、請喝茶、請看資料、請指揮四步曲:顧客永遠是對的,顧客是開發(fā)商的衣食父母,顧客花錢買的是服務和品質,在顧客開聲前,售樓員要先開聲向顧客打招呼三輕聲:走路輕、說話輕、操作輕二滿意:形象滿意、服務滿意一:達到成交目的第六章 房地產(chǎn)基礎知識第一節(jié)、房地產(chǎn)基礎知識 （1） 房地產(chǎn)1． 定義：是地產(chǎn)和房產(chǎn)的名稱，是指由土地附著在土地上的各類建筑物，構筑物和其他不可分離的物質及其權利構成的財產(chǎn)總體。 （2）房地產(chǎn)業(yè)1． 定義：是從房地產(chǎn)開發(fā)，經(jīng)營、管理、服務等行業(yè)與企業(yè)的總稱 2． 主要內容：①土地開發(fā)和再開發(fā)②房屋開發(fā)和建設③地產(chǎn)經(jīng)營，包括土地使用權出讓、轉讓和租用。2． 如何劃分（七個階段）：①建設工程項目設立和企業(yè)組建②房地產(chǎn)建設工程項目規(guī)劃與審批③土地使用權的取得④征地和拆遷⑤工程建設與管理⑥房地產(chǎn)的租售管理⑦房地產(chǎn)的物業(yè)管理（4） 房地產(chǎn)權：指權利人對土地的使用權和土地上建筑物，附著物的所有權，以及由上述權利產(chǎn)生的他項權，如抵押權。（6） 房地產(chǎn)抵押：指債務人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔保物向債權人（抵押人）提供債務履行擔保的行為，房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押一種形式。2． 方式：①協(xié)議出讓土地使用權：是指由土地管理部門代表政府與土地使用者以土地 的公告市場價格為基準，經(jīng)協(xié)商確定的土地價格，并將土地使用權出讓與土地使用者的行為。評標后確定的中標人取得土地使用權的行為③拍賣出讓土地使用權：是指在指定時間，公開場，在土地管理部門授權的拍賣主持人的主持下，竟投者按規(guī)定的方式應價，由出價最高者獲得土地使用權的行為。（9） 七通一平：指上、下水通，排污通、路通、電訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整。（11） 房地產(chǎn)交易：是有償取得或轉讓房地產(chǎn)所有權，使用權及其他項權利的經(jīng)濟過程和法律行為房屋性質分類名詞解釋房屋一般指上有屋頂，周圍有墻，能防風避雨，御寒保溫，供人們在其中工作、生活、學習、娛樂和儲藏物資，并具有固定基礎。 商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并出售、出租的房屋。按照成本價購買的，房屋所有權歸職工個人所有，按照標準價購買的，職工擁有部分房屋所有權，一般在5年后歸職工個人所有。 集資房一般由國有單位出面組織并提供自有的國有劃撥土地用作建房用地，國家予以減免部分稅費，由參加集資的職工部分或全額出資建設，房屋建成后歸職工所有，不對外出售。屬于經(jīng)濟適用房的一種。 平價房是根據(jù)國家安居工程實施方案的有關規(guī)定，以城鎮(zhèn)中、低收入家庭住房困難戶為解決對象，通過配售形式供應、具有社會保障性質的經(jīng)濟適用住房。 解困房是指各級地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民中特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題而專門修建的住房。 廉租住房是指政府和單位在住房領域實施社會保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，一般為高收入者購買。一般建在大城市，大多數(shù)是高層，標準較高，每一層內有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。成本價由征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎設施建設費（小區(qū)級非營業(yè)性配套公建費，一半由城市人民政府承擔，一半計入房價）、1%－3%的管理費、貸款利息和稅金等7項因素構成。由國家統(tǒng)一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定。如果與住宅、商業(yè)經(jīng)營用房有關的兼有兩種以上用途的房屋，應按設計規(guī)定的用途分別計算建筑面積。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的房屋。 非成套住宅 是指供人們生活居住的但不成套的房屋。 躍層住宅 套內空間跨躍兩樓層及以上的住宅。 商業(yè)用房 是指各類商店、門市部、飲食店、糧油店、菜場、理發(fā)店、照相館、浴室、旅社、招待所等從事商業(yè)和為居民生活服務所用的房屋。 按房屋產(chǎn)別分類國有房產(chǎn) 是指歸國家所有的房產(chǎn)。國有房產(chǎn)分為直管產(chǎn)、自管產(chǎn)、軍產(chǎn)三種。 自管房產(chǎn) 是指國家劃撥給全民所有制單位所有以及全民所有制單位自籌資金購建的房產(chǎn)。房 產(chǎn) 是指中國人民解放軍部隊所有的房產(chǎn)。 集體所有房產(chǎn) 是指城市集體所有制單位所有的房產(chǎn)。 私有(自有)房產(chǎn) 是指私人所有的房產(chǎn)，包括中國公民、港澳臺同胞、海外僑胞、在華外國僑民、外國人所投資建造、購買的房產(chǎn)，以及中國公民投資的私營企業(yè)（私營獨資企業(yè)、私營合伙企業(yè)和私營有限責任公司）所投資建造、購買的房屋。 股份制企業(yè)房產(chǎn) 是指股份制企業(yè)所投資建造或購買的房產(chǎn)。 涉外房產(chǎn) 是指中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)和外資企業(yè)、外國政府、社會團體、國際性機構所投資建造或購買的房產(chǎn)。 期 有限產(chǎn)權房是房屋所有人在購買公房中按照房改政策以標準價購買的住房或建房過程中得到了政府或企業(yè)補貼，房屋所有人享有完全的占有權、使用權和有限的處分權、收益權。 鋼、鋼筋混凝土結構 是指承重的主要構件是用鋼、鋼筋混凝土建造的。包括薄殼結構、大模板現(xiàn)澆結構及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結構的建筑物。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。如一幢房屋是木制房架、磚墻、木柱建造的。如竹結構、磚拱結構、窯洞等。0以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，（）的，計算自然層數(shù)。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。 半地下室 房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。 層 是指建房時建造的，一般比較低矮的樓層。附層（夾層）是房屋內部空間的局部層次。 低層住宅 指一層至三層的住宅。 中高層住宅 指七層至九層的住宅。 塔式高層住宅 以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。 通廊式高層住宅 由共用樓梯、電梯通過內、外廊進入各套住宅的高層住宅。 按房屋建筑質量分類完好房屋指主體結構完好。庭院不積水、門窗設備完整，上下水道通暢，室內地面平整，能保證居住安全和正常使用的房屋，或者雖有一些漏雨和輕微破損，或缺乏油漆保養(yǎng)，經(jīng)過小修能及時修復。一般損壞房屋指主體結構基本完好，屋面不平整、經(jīng)常漏雨，門窗有的腐朽變形，下水道經(jīng)常阻塞，內粉刷部分脫落，地板松動，墻體輕度傾斜、開裂，需要進行正常修理的房屋。危險房屋是指結構已嚴重損壞或承重構件已屬危險構件，隨時有可能喪失結構穩(wěn)定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋。包括日常生活起居使用的臥室、起居室和客廳(堂屋)、亭子間、廚房、衛(wèi)生間、室內走道、樓梯、壁櫥、陽臺、地下室、假層、附層(夾層)、閣樓、(暗樓)等面積。 (住宅)房屋建筑面積 房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。 危險房屋建筑面積 是指結構已嚴重損壞或承重構件已屬危險構件，隨時有可能喪失結構穩(wěn)定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋建筑面積。 房屋的產(chǎn)權面積 房屋的產(chǎn)權面積系指產(chǎn)權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。 房屋預測面積 預測面積是指在商品房期房（有預售銷售證的合法銷售項目）銷售中，根據(jù)國家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機構認定具有測繪資質的房屋測量機構，主要依據(jù)施工圖紙、實地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的房屋面積進行一個預先測量計算的行為，它是開發(fā)商進行合法銷售的面積依據(jù)。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權證、結算物業(yè)費及相關費用的最終依據(jù)。 成套房屋的套內建筑面積 由套內房屋的使用面積，套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分組成。 套內墻體面積 套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。 套內陽臺建筑面積 套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。 商品房的銷售面積 商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者聽購買的套內或單元內建筑面積（以下簡稱套內建筑面積）與應分攤的公用建筑面積之和。 共有建筑面積(公有建筑面積) 共有面積的內容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。 房屋建設狀況房屋施工面積是指報告期內施工的房屋建筑面積，包括本期新開工面積和上年開發(fā)跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期復工的房屋面積。 房屋新開工面積 是指在報告期內新開工建設的房屋建筑面積，不包括上期跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復施工房屋面積。 房屋竣工面積 是指房屋按照設計要求已全部完工，達到入住和使用條件，經(jīng)驗收鑒定合格（或達到竣工驗收標準），可正式移交使用的房屋建筑面積總和。竣工房屋價值按房屋設計和預算規(guī)定的內容計算。竣工房屋價值一般按結算價格計算。 花 一詞最早源自香港，是指未完工的在建物。 實際銷售面積是指報告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。 外銷（租）經(jīng)有關部門批準，銷售（或出租）給境外企業(yè)和個人，包括外國人、外籍華人、華僑及港澳臺同胞的商品房屋面積。不包括外銷中銷售給個人的部分。報告期預售又在報告期轉正式或協(xié)議銷售的商品房屋的面積應列入實際銷售面積，同時統(tǒng)計為銷售收入。 單元式住宅 是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式。所以每個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元。 房 是指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。 現(xiàn) 商品房的起價 是指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。 復式商品房 是一種經(jīng)濟型房屋，在層高較高的一層樓中增建一個夾層，從而形成上下兩層的樓房。 水景商品房 是指依水而建的房屋。 灰空間 最早是由日本建筑師黑川紀章提出。也可理解為建筑群周邊的廣場、綠地等。它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設施，尤其是網(wǎng)絡功能的發(fā)達，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅行式。 所 就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務對象的綜合性高級康體娛樂服務設施。以上一般都是對業(yè)主免費或少量收費開放。 中空玻璃 中空玻璃是對傳統(tǒng)單玻門窗的革新，是現(xiàn)代門窗生產(chǎn)中的一項新的玻璃加工技術，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀態(tài)，故稱中空玻璃，這種技術的運用使門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高。 價 經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。 均均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業(yè)推出的“不計樓層、朝向，以2800元／平方米統(tǒng)一價銷售”，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。其中前兩個證由規(guī)劃部門核發(fā)，《開工證》由建設部門核發(fā)，《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》由國土資源部門和房屋管理局核發(fā)。始于1994年，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，市場定位很高。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務，讓人有賓至如歸的感覺。 房屋權屬登記與證書名詞解釋房屋權屬登記是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權以及由上述權利產(chǎn)生的抵押權、典權等房屋他項權利進行登記，并依法確認房屋產(chǎn)權歸屬關系的行為。 初始登記指新建房屋（竣工）或集體土地上的房屋轉為國有土地上的房屋所進行的房屋所有權登記。 變更登記是指權利人名稱變更和房屋現(xiàn)狀發(fā)生下列情形之一的所進行的房屋所有權登記。 他項權利登記是指設定房屋抵押權、典權等他項權利所進行的房屋所有權登記。 房屋的所有權是指對房屋全面支配的權利。 房屋權利人是指依法享有房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權、