【正文】 ............................. 貸款 ............................................................................................................5 / 55. 個(gè)人住房貸款 ................................................................................... 個(gè)人住房貸款的種類 ....................................................................... 住房按揭貸款 ................................................................................... 辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的銀行 ....................................................... 個(gè)人住房貸款發(fā)放對象 ................................................................... 申請個(gè)人住房貸款需具備的條件. 個(gè)人住房貸款的期限和利率 ........................................................... 申請個(gè)人住房貸款的大致程序 ....................................................... 申請個(gè)人住房貸款需提供的材料 ................................................... 個(gè)人住房貸款的發(fā)放數(shù)量 ............................................................... 個(gè)人住房貸款的擔(dān)保方式 ............................................................... 可作為個(gè)人住房貸款的抵押物 ........................................個(gè)人住房貸款的保證 ....................................................................... 申請個(gè)人住房貸款需辦理的手續(xù) ................................................... 個(gè)人住房貸款的提取 ....................................................................... 個(gè)人住房貸款的償還 ....................................................................... 辦理個(gè)人住房貸款的注意事項(xiàng) ....................................................... 各銀行辦理個(gè)人住房貸款的具體手續(xù) .......................................... 11． 12．公積金支取程序？ 11． 13．購房稅率如何界定？、住宅使用說明書和質(zhì)量保證書 ............................................................. ...................................................................................................... .......................................................................................... .......................................................................................... ............................................................................................. ................................................................................... 智能住宅產(chǎn)生的背景 ........................................................................... 智能住宅的功能 ................................................................................... 發(fā)展前景 .............................................................................................. ................................................................................... 優(yōu)美的環(huán)境 ........................................................................................... 建筑功能要齊全。 ............................................................................... 配套設(shè)施要到位 ................................................................................... 科技先導(dǎo)要貫徹 ..................................................................................6 / 55. 物業(yè)管理要規(guī)范 .................................................................................. ....................................................................................... 認(rèn)定內(nèi)容 ............................................................................................... 認(rèn)定程序 ............................................................................................... 認(rèn)定的變更與撤銷 .............................................................................. ................................................................. .............................................................................................. ..............................................................................15．現(xiàn)場模擬訓(xùn)練？ 15．1 銷售代表現(xiàn)場互動(dòng)訓(xùn)練 15．2 公司領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)場抽查訓(xùn)練 15．3 培訓(xùn)總結(jié)（中英對照）16．1 住宅物業(yè)類（Residential flat）16．2 樓花（property under construction）16．3 商鋪（retail shop）16．4 條件磋商（term negotiation）16．5 法定協(xié)議16．6 按揭（mortgate loan）16．7 約見律師（appointment with the solicitor）7 / 551. 公司情況介紹2. 形式、政策、與企業(yè)應(yīng)對. 2022 年上半年商品房供求狀況和價(jià)格走勢據(jù)中房指數(shù)，2022 年全國在房地產(chǎn)行業(yè)狀況：? 投資總額 4010 億元，比上年增長 11%，其中住宅建設(shè)投資 2430 億元，增長24．5%；? 竣工面積 1．97 億 m2，增長 28%，其中住宅竣工面積 1．62 億 m2，增長29．76%；? 銷售面積 1．34 億 m2，增長 25．2%，其中住宅銷售面積 1．19 億 m2，增長24．9%；? 銷售金額增長 23．9%，其中住宅增長 24．77%；? 全國房價(jià)穩(wěn)中有降，但各地區(qū)情況差異較大。? 人的需求：吃 ? 住 ? 行；目前我國正處于由解決溫飽問題向追求舒適居住方面轉(zhuǎn)變的轉(zhuǎn)型期，人們對居住需求提到上升日程。在我國城市中生活著大量的“盲流” ，極不正常，應(yīng)讓在城市中生活的無戶口的人員成為合法的城市居住者。? 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的時(shí)間和空間：開發(fā) ? 物管、中介、策劃、律師、租賃等。? 美國將房地產(chǎn)事業(yè)劃分為：（1） 房地產(chǎn)代理(Agency)：經(jīng)紀(jì)業(yè)(Brokerage)、房地產(chǎn)管理(Management)、房地產(chǎn)估價(jià)(Appraising)、房地產(chǎn)顧問(Advisory)、房地產(chǎn)保險(xiǎn)(Property Insurance)。（3） 房地產(chǎn)經(jīng)營(Operations)：一般經(jīng)營、抵押、租賃和其它。（5） 政府服務(wù)：地產(chǎn)評估(Taxation)；公地取得、賣出、管理與租賃；房地產(chǎn)金融(Financing)、建筑物與土地使用立法；土地的經(jīng)濟(jì)使用與資源維護(hù) (Economic land Conservation and use)。? 商品房的空置房量逐年上升：96 年空置 6200 萬 m2；98 年空置 8700 萬 m2，其中住宅空置 6100 萬 m2。將公房房租成倍提高，如北京老房月租將從 1．3 元/m 2 提高到 3．5元/m 2。. 產(chǎn)業(yè)發(fā)展正處于大轉(zhuǎn)變時(shí)期? 轉(zhuǎn)制：住房體制從實(shí)物分配全面轉(zhuǎn)向貨幣分配。9 / 55? 轉(zhuǎn)型：產(chǎn)品質(zhì)量和檔次從安居逐漸轉(zhuǎn)向康居。? 確定恰當(dāng)?shù)姆績r(jià)收入比和租售比：在房地產(chǎn)業(yè)成熟的國家，中等房價(jià)=（3—6）中等家庭年收入水平；中國建設(shè)部房改辦多年研究認(rèn)為，中國的房價(jià)水平計(jì)劃定為：中等房價(jià)=4 年中等家庭的年收入。國家計(jì)劃使用住房補(bǔ)貼方式將原有的實(shí)物分配轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿欧峙洹? 技術(shù)創(chuàng)新：決定市場開拓能力。? 建立住房供應(yīng)體制：高收入家庭，自由購房；中等收入家庭，建立康居房和經(jīng)濟(jì)房；針對低收入家庭由社保系統(tǒng)建立社保房解決住房困難戶的住房。目前我國除上海市建立了比較完善的二級市場和租賃市場外，其它城市還處于草創(chuàng)階段，究其原因主要是二級市場房產(chǎn)交易和租賃的門檻太高。? 發(fā)展住房的金融體系：住房的金融貸款是國家房地產(chǎn)業(yè)的動(dòng)力，在房地產(chǎn)業(yè)成熟的國家，金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)業(yè)提供的貸款通常占全社會(huì)總貸款額的 6080%。其中金融機(jī)構(gòu)向個(gè)人提供的住房的款占社會(huì)總貸款額的20%左右，而在我國少于 2%，同樣相當(dāng)于國外發(fā)達(dá)國家的 1/10 左右。. 2022 年的工作重點(diǎn)? 增加需求? 改善供應(yīng)10 / 55? 激活市場? 搞好金融? 認(rèn)清形勢，面對市場（1） 競爭加劇，風(fēng)險(xiǎn)加大，趨于微力（2） 市場的三個(gè)差別（3） 營造買方市場下的賣方市場? 適銷對路，提高質(zhì)量（1） 個(gè)人買房的特點(diǎn)（2） 四種質(zhì)量的整合（工程、功能、環(huán)境和服務(wù)）（3） 套套都好銷，方方都有用（住宅的“均好性” ）? 注重營銷，品牌戰(zhàn)略（1） 營銷三要素（定位、包裝和銷售）（2） CIS 戰(zhàn)略：企業(yè)形象設(shè)計(jì)（3） 機(jī)會(huì)利潤、管理利潤、創(chuàng)新利潤 WTO 對房產(chǎn)業(yè)的沖擊1999 年 11 月 15 日，中美兩國就中國“入世”問題達(dá)成了協(xié)議，為我國正式加入世界貿(mào)易組織鋪平了道路。? 前兩次蜂值：我國房地產(chǎn)業(yè)最近兩次蜂值分別出現(xiàn)在 1986 年和 l993 年。? 國家計(jì)委 l998 年的預(yù)測，中國經(jīng)濟(jì)的調(diào)整期有望在 2022 年結(jié)束。. 非住宅類物業(yè)將成搶手貨? 當(dāng)前房市場：寫字樓積壓最為嚴(yán)重、空置率最高。11 / 55? 加入 WTO，情況可能徹底改變：“入世”? 城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)趨于頻繁 ? 房地產(chǎn)投資增加 ? 寫字樓、賓館、商場、廠房等非住宅類房屋的需求增加 ? 住宅類房屋的需求增加。? 收入增加：“入世”? 經(jīng)濟(jì)活動(dòng)頻繁 ? 職工收入增加+就業(yè)率提高。. 房價(jià)中地價(jià)比重加大，總體房價(jià)看漲? 房價(jià)構(gòu)成：①地價(jià)；②建筑成本；③稅費(fèi)；? 建造成本下降：加入 WTO? 關(guān)稅的下降+國外競爭對于進(jìn)入 ? 短期內(nèi)均會(huì)使房地產(chǎn)建造成本明顯下降（如進(jìn)口建材、設(shè)備等的關(guān)稅，將從目前的 30％降至百分之十幾） ；? 稅費(fèi)下降：加入 WTO ? 行業(yè)管理向國際慣例靠攏 ? 規(guī)范化+ 費(fèi)改稅 ? 房地產(chǎn)開發(fā)過程中的總體稅費(fèi)將會(huì)有較大幅度的