【正文】 不足以惠及周邊新區(qū)，另一方面區(qū)域性商業(yè)中心還未成型。連鎖發(fā)展慢，成熟大型商業(yè)品牌少 在國(guó)內(nèi)商業(yè)連鎖發(fā)展風(fēng)起云涌的形勢(shì)之下，濮陽(yáng)本地的連鎖商業(yè)品牌發(fā)展緩慢，聯(lián)華名品百貨、掘起家居、金橋家具等已是本地商業(yè)“龍頭老大”了。（四）對(duì)本案經(jīng)營(yíng)定位調(diào)研結(jié)論 現(xiàn)代商業(yè)開發(fā)實(shí)際表明，項(xiàng)目的定位從某種意義上將比選擇地段更重要，項(xiàng)目只有經(jīng)過詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研，清晰的的判斷，宏觀的統(tǒng)籌，果斷的決策，是準(zhǔn)確定位的要件，這樣才能準(zhǔn)確的把握市場(chǎng)脈搏，確定不同類別的經(jīng)營(yíng)模式，避免同質(zhì)性，創(chuàng)造最大差異化，從而引領(lǐng)市場(chǎng)達(dá)到收益最大化的目的。一一一 已經(jīng)營(yíng)業(yè)的主要家居商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)● 金橋家具廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積(M 2)：20220地址：深圳市福田區(qū)深南中路嘉麟豪庭 B 座 702 室 電話 ：075533340328 第 16 頁(yè)經(jīng)營(yíng)模式：租賃、扣點(diǎn)功能分區(qū)1F：超市、漢堡 2F：百貨、鞋、皮具、化妝品、帽、美甲、珠寶、鐘表、工藝品 3F：休閑裝、運(yùn)動(dòng)裝、牛仔服 4F：女正裝、休閑、淑女裝、中老年、家居服、內(nèi)衣、羊毛 5F：男裝、兒童、床品、布料 6F：家電文化衛(wèi)浴 8F：家居● 掘起裝飾材料市場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積(M 2)：25000經(jīng)營(yíng)模式：扣點(diǎn)功能分區(qū)負(fù) 1F：食品超市 1F：百貨商場(chǎng)、珠寶、化妝品、皮具 2F：女裝、時(shí)裝、職業(yè)裝、少淑 3F：男裝、西裝、襯衣、牛仔 4F：針織、青春休閑、羊絨、羊毛衫、床用、內(nèi)衣 5F：鞋、帽、運(yùn)動(dòng)服飾 6F：家電、文體 7F：工藝品、玉器● 金橋裝飾材料城營(yíng)業(yè)面積(M 2)：1200經(jīng)營(yíng)模式：租賃功能分區(qū) 1F：品牌女裝、男裝● 億豐家具城營(yíng)業(yè)面積(M 2)：3000經(jīng)營(yíng)模式：正在招商功能分區(qū)：負(fù) 1F：手機(jī)大賣場(chǎng) 1F：化妝品、珠寶 2F：女裝 3F：男裝 4F：鞋帽、床用、童裝、5F：美食城● 萬博建材廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積(M 2)：3000經(jīng)營(yíng)模式：租賃功能分區(qū) 1F：鞋、服裝、美甲 2F：精品服飾 3F：名品布藝 4F：旗源服飾地址：深圳市福田區(qū)深南中路嘉麟豪庭 B 座 702 室 電話 ：075533340328 第 17 頁(yè)大紅門精品服飾（芝罘區(qū)南大街）營(yíng)業(yè)面積(M 2)：1000經(jīng)營(yíng)模式：租賃功能分區(qū)：男裝、女裝、韓式● 新天地家居城營(yíng)業(yè)面積(M 2)：15000經(jīng)營(yíng)模式：租賃功能分區(qū)：F1 布料 F2 服裝 F3 燕涵服裝市場(chǎng)● 正大家居營(yíng)業(yè)面積(M 2)：6000經(jīng)營(yíng)模式：租賃功能分區(qū)：1F：服裝 2F：精品世界、鞋、服裝 3F：鞋、服裝● 掘起家居（三站）營(yíng)業(yè)面積(M 2)：5000經(jīng)營(yíng)模式：租賃功能地址：深圳市福田區(qū)深南中路嘉麟豪庭 B 座 702 室 電話 ：075533340328 第 18 頁(yè)表 同類商業(yè)項(xiàng)目招商條件調(diào)查招商條件商業(yè)名稱 營(yíng)業(yè)面積 功能分區(qū) 面積 M2 租金/扣點(diǎn) 押金 進(jìn)場(chǎng)費(fèi) 管理費(fèi) 推廣宣傳費(fèi) 稅費(fèi) 分?jǐn)傎M(fèi)用 合同期限 優(yōu)惠條件1F：超市、漢堡 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　備注2F：百貨、鞋、皮具、化妝品、帽、美甲、珠寶、鐘表、工藝品3F：休閑裝、運(yùn)動(dòng)裝、牛仔服4F：女正裝、休閑、淑女裝、中老年、家居服、內(nèi)衣、羊毛5F：男裝、兒童、床品、布料6F：家電文化衛(wèi)浴振華購(gòu)物中心 202208F：家居　保底每平方每年 1萬元，扣點(diǎn) 23%質(zhì)量保證金1000元/家100 元/M2服務(wù)員管理費(fèi)100 元/個(gè)營(yíng)業(yè)額的 1% 無 無 一年一簽 無 　大紅門精品服飾 1000 1F：女性服飾、精品 12M2 萬/年 500元/間 無100 元/月 /間 無 無空調(diào)按面積分 一年一簽 無 年租1F：鞋、服裝、美甲 20M2 7 萬/年2F：精品服飾 15M2 萬/年3F：名品布藝 　 　南大街名品服裝城 30004F：旗源服飾 　 　無 無 無 無 無 無 一年一簽 無 年租1F：服裝 10M2 4 萬/年 無 無 8000 元/年，其中推廣宣傳費(fèi)無2F：服裝（私人出租） 10M2 3 萬/年 無 無 8000 元/年，其中推廣宣傳費(fèi)無2F：鞋（公司出租） 10M2 萬/年 無 無 無 無 無南大街購(gòu)物中心 80003F：布藝、童裝 15M2 萬/年 無 無 無 無 無無 一年一簽 無 年租地址：深圳市福田區(qū)深南中路嘉麟豪庭 B 座 702 室 電話 ：075533340328 第 19 頁(yè)4F：餐飲、娛樂 現(xiàn)已做服裝租給大型商戶做展銷負(fù) 1F：手機(jī)大賣場(chǎng) 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　1F：化妝品、珠寶 12M2 萬/年 無 無 無 無 工商管理費(fèi) 40 元/月 無 年租2F：女裝 　3F：男裝 　4F：鞋帽、床用、童裝、 　23%不保底 無 100 元/M2 無 無憑增值稅發(fā)票結(jié)款無發(fā)票按 6%扣稅務(wù)局無潤(rùn)隆購(gòu)物城 30005F：美食城 1000M２ 暫未招商一年一簽 無無富凱商廈 1200 1F：女裝、男裝 50M2 12 萬/年？ 無 無 600 元/月 /間 無 詳情不清楚 無 一年一簽 無 年租負(fù) 1F：食品超市 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　1F：百貨商場(chǎng)、珠寶、化妝品、皮具2F：女裝、時(shí)裝、職業(yè)裝、少淑3F：男裝、西裝、襯衣、牛仔4F：針織、青春休閑、羊絨、羊毛衫、床用、內(nèi)衣5F：鞋、帽、運(yùn)動(dòng)服飾6F：家電、文體振華商廈 240007F：工藝品、玉器　保底每平方每年 2萬，扣點(diǎn)23%質(zhì)量保證金3000元/家700 元/M2服務(wù)員管理費(fèi)200 元/個(gè)營(yíng)業(yè)額的% 無 無 一年一簽 無 　表 三站地區(qū)商業(yè)區(qū)主要商場(chǎng)招商條件調(diào)查地址：深圳市福田區(qū)深南中路嘉麟豪庭 B 座 702 室 電話 ：075533340328 第 20 頁(yè)招商條件商業(yè)名稱 營(yíng)業(yè)面積 功能分區(qū) 面積 M2 租金/扣點(diǎn) 押金 進(jìn)場(chǎng)費(fèi) 管理費(fèi) 推廣宣傳費(fèi) 稅費(fèi) 分?jǐn)傎M(fèi)用 合同期限 優(yōu)惠條件備注1F：女鞋/珠寶/ 名表/ 化妝品/女包2F：紳士休閑/男鞋/單品/ 皮具箱包/運(yùn)動(dòng)/精品/咖啡3F：休閑/少女/ 少淑/ 內(nèi)衣/女雜/牛仔/活動(dòng)/修改室　 2325% 30005000150 元/M2 無 無 無 無 一年一簽 無 無4F： 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　5F： 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　百盛 700006F： 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　花車 2500 元/月大潤(rùn)發(fā) 10000負(fù) 1F：超市/美甲/電動(dòng)車專賣 /茶莊/美容院/零食天地/西餅屋/沖印/眼鏡店/兒童樂園/印花衣服柜臺(tái) 45 米 40005000元/月　 　 　 　 　 　 　 　 　1F：珠寶、化妝品、內(nèi)衣、女用皮具、飾品、個(gè)性用品、花藝店、美容院、咖啡廳15M2 萬/年2F：韓國(guó)服裝、牛仔裝、運(yùn)動(dòng)服裝、品牌休閑裝、時(shí)裝 15M2 萬/年女人花購(gòu)物城 120223F：女鞋、羽絨服、毛衫 15M2 9600 元/年三個(gè)月租金 無月租金的 5% 無 無 無 一年一簽租半年送半年年租負(fù) 1F：布料 　 　三站服裝大廈 15000 1F：服裝 8M210M2 1 萬 無 無 無 無工商管理費(fèi) 84元/月/間無 一年一簽 無 年租地址：深圳市福田區(qū)深南中路嘉麟豪庭 B 座 702 室 電話 ：075533340328 第 21 頁(yè)2F：燕涵服裝廣場(chǎng) 　 　1F：服裝 12M2 4 萬/年2F：精品世界、鞋、服裝 15M2 萬/年五房韓國(guó) 城 60003F：鞋、服裝 25M2 萬/年1000 元/間 無 無 無 無 無 一年一簽 無年租1F：小商品、文具、精品、箱包 20M2 萬/年龍順購(gòu)物中心 5000 2F：鞋城、服裝 15M2 萬/年 無 無 無 無 無 無 一年一簽 無年租1F：內(nèi)一街 38M2 萬/年1F：臨主街 80M2 1621 萬 /年?yáng)|方巴黎　2F：內(nèi)一街 　 1000 元/M2/年3 個(gè)月租金 無 2 元/M2/月 無 未定 無二年，第三年遞增8%無 年租地址：深圳市福田區(qū)深南中路嘉麟豪庭 B 座 702 室 電話 ：075533340328 第 22 頁(yè)地址：深圳市福田區(qū)深南中路嘉麟豪庭 B 座 702 室 電話 ：075533340328 第 23 頁(yè)二地址：深圳市福田區(qū)深南中路嘉麟豪庭 B 座 702 室 電話 ：075533340328 第 24 頁(yè)黃山路商業(yè)街沿街鋪位統(tǒng)計(jì)：圖表 業(yè)態(tài) 數(shù)量服裝 3餐飲娛樂 32美容美發(fā) 3便利店 3五金建材 7專賣店 5書店 1通訊 4其它 22黃 山 路 沿 街 鋪 位 業(yè) 態(tài) 圖服 裝4%餐 飲 娛 樂39%其 它28%通 訊5%書 店1% 專 賣 店6%五 金 建 材9%美 容 美 發(fā)4%便 利 店4%服 裝 餐 飲 娛 樂 美 容 美 發(fā) 便 利 店 五 金 建 材專 賣 店 書 店 通 訊 其 它地址：深圳市福田區(qū)深南中路嘉麟豪庭 B 座 702 室 電話 ：075533340328 第 25 頁(yè)第三部分 濮陽(yáng)市區(qū)消費(fèi)者特征調(diào)研一、市區(qū)人口及收入基本情況濮陽(yáng)華龍區(qū)是濮陽(yáng)市中心，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)常住居民約 14 萬人，流動(dòng)人口約 7 萬人，新建樓盤 12 個(gè)，2 年內(nèi)新增人口約 2 萬人。按大商場(chǎng)占領(lǐng)60％的市場(chǎng)份額計(jì)，約有 億元的市場(chǎng)空間。而開發(fā)區(qū)因?yàn)楸毯Ｔ铺臁⑽邓{(lán)海岸、金域河畔等一大批高素質(zhì)樓盤的開發(fā)和使用，其輻射效果顯著，發(fā)展空間巨大，被人們視為生活的福地，置業(yè)的良區(qū)。開發(fā)區(qū)消費(fèi)者中以 35 歲以下，有家庭，家庭月收入 30005000 元為最龐大的消費(fèi)主體，他們已形成大件及中高檔產(chǎn)品在芝罘區(qū)購(gòu)買，日常生活用品在本地購(gòu)買的消費(fèi)習(xí)慣。調(diào)查時(shí)間：2022 年 4 月 27 日5 月 20 日，下午 15：3018：30調(diào)查方式：隨機(jī)抽樣調(diào)查調(diào)查范圍：經(jīng)貿(mào)區(qū)黃河路、中原路、任丘路調(diào)查對(duì)象：行人、購(gòu)物消費(fèi)者調(diào)查人員：麗都家居廣場(chǎng)項(xiàng)目組調(diào)查問卷調(diào)查數(shù)量：200 份調(diào)查樣本統(tǒng)計(jì)：本次調(diào)查共隨機(jī)發(fā)放調(diào)查問卷 200 份，收回 200 份，其中有效問卷 197 份，廢卷 3 份，問卷有效率 %，可以構(gòu)成本次市場(chǎng)調(diào)查的有效統(tǒng)計(jì)樣本。性 別 比 例男 性%女 性%男 性女 性年齡分布被調(diào)查者的年齡段分布， 25 歲以下占 31%，2635 歲占 %，3645 占圖表 地址：深圳市福田區(qū)深南中路嘉麟豪庭 B 座 702 室 電話 ：075533340328 第 27 頁(yè)%,4655 歲占 3%，56 以上占 1%。家 庭 月 收 入小 于 1000%10011500%15012022%20222500%25013000%30014000%40015000%大 于 5000%被調(diào)查者的教育背景初中以下占 %，高中或中專 %，大專占 %，大學(xué)以上占%。屬濮陽(yáng)市高收入的區(qū)域，整體收入比濮陽(yáng)市平均收入水平略高。? 除少數(shù)高檔必需品之外的商品，如：服飾、電器、屬本市區(qū)現(xiàn)有商家無法提供的，居民只能選擇到周邊大城市購(gòu)買，如鄭州、北京等。同時(shí)在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，年輕市民和高收入居民對(duì)綜合性家居的要求更為強(qiáng)烈些，這是由其消費(fèi)能力高和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的多樣性造成。市區(qū)居民對(duì)經(jīng)貿(mào)區(qū)內(nèi)商業(yè)普遍評(píng)價(jià)“質(zhì)量無保障，售后服務(wù)差，價(jià)格選擇的空間小” ，本項(xiàng)目應(yīng)在商品結(jié)構(gòu)上突出特色，力爭(zhēng)在區(qū)本案中可買到經(jīng)貿(mào)區(qū)質(zhì)量最有保障類似的產(chǎn)品，尤其潔具系列、整體櫥房系列、整體套房系列等商品。? 消費(fèi)者對(duì)價(jià)格及售后服務(wù)的敏感度較高，對(duì)家居商品的總體期望是“質(zhì)優(yōu)價(jià)廉款式好” ，本項(xiàng)目在商品定位時(shí)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注。項(xiàng)目應(yīng)重視此要求并加以改善。綜上所述，本項(xiàng)目在進(jìn)行定位時(shí)，應(yīng)力求以多種經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)的業(yè)態(tài)組合留住市區(qū)及周邊的消費(fèi)者，在基本生活家居品方面以低價(jià)優(yōu)質(zhì)吸引周邊居民，而其他商品以中檔為主，以品牌體現(xiàn)價(jià)值，同時(shí)大力提高服務(wù)和管理水平，升級(jí)購(gòu)物環(huán)境，運(yùn)用休閑環(huán)境、餐飲、辦公、商住等多個(gè)商業(yè)因素延長(zhǎng)消費(fèi)者逗留時(shí)間，從邊際性消費(fèi)中賺取利潤(rùn)。商圈的大小，與消費(fèi)者所購(gòu)買商品的特性、消費(fèi)習(xí)慣、交通因素等有很大關(guān)系。除便利性以外，其他影響商圈劃分的因素還有：店鋪的業(yè)態(tài)形式；店鋪的規(guī)模；競(jìng)爭(zhēng)者的位置；駐地周邊的地形，有無河流、橋梁等障礙。按交通工具計(jì)算商圈半徑，作如下劃分（如圖 ）：（圖中紅色表示本案，綠色區(qū)域表示第一商圈，黃色區(qū)域表示第二商圈，灰色區(qū)域表示第地址：深圳市福田區(qū)深南中路嘉麟豪庭 B 座 702 室 電話 ：075533340328 第 39 頁(yè)三商圈）第一商圈（中心商圈）：以本項(xiàng)目為核心步行 1520 分鐘的半徑范圍內(nèi)，約 公里，占商場(chǎng)顧客總數(shù)的 55％70％。第二商圈（次級(jí)商圈）： 以本項(xiàng)目