投資公司土地政策分析報告-在線瀏覽
2024-09-14 01:56本頁面
【正文】 96年至今，顯化土地資產(chǎn)1600多億元。以浙江省為例，面積2600公頃，顯化土地資產(chǎn)200多億元。截止到２００１年，全國收取土地出讓金近 ５０００億元。國務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)禁炒賣土地的通知》，有效地規(guī)范了土地市場。全國土地招標(biāo)拍賣平均價格為每平方米1057元，成交價明顯高于協(xié)議地價水平。4. 規(guī)劃與地籍管理進(jìn)一步完善國土資源規(guī)劃體系，強(qiáng)化了規(guī)劃的實施管理。需報國務(wù)院審批的112個省、市級土地利用總體規(guī)劃，31個省級規(guī)劃和64個市級規(guī)劃經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)實施。1999年全國土地利用計劃實施效果良好，有效地控制了建設(shè)占用耕地。1999年，全國共頒發(fā)土地證書230多萬個，保護(hù)了土地使用者合法權(quán)益。5. 法制建設(shè)圍繞《土地管理法》的實施，加快配套法規(guī)建設(shè)。國土資源部先后頒布5個部門規(guī)章，下發(fā)30多個規(guī)范性文件，包括《土地利用年度計劃管理辦法》、《建設(shè)用地審查報批管理辦法》、《閑置土地處置辦法》、《新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)收繳使用管理辦法》等。這些為加強(qiáng)土地管理，保護(hù)耕地，促進(jìn)土地資源集約利用，提供了有力的法律保障。1999年省以上國土資源管理部門共立案查處與土地等國土資源有關(guān)的違法案件745件，處理結(jié)案率為83%，對 105名責(zé)任人提出了行政處分建議。例如：l 中華人民共和國農(nóng)村土地承包法(2002年) l 外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法(2000年)l 中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例(2000年) l 中華人民共和國土地增值稅暫行條例(2000年) l 外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法(2000年) l 大中型水利水電工程建設(shè)征地補(bǔ)償和移民安置條例(2000年) l 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例(2000年)l 土地復(fù)墾規(guī)定(2000年) l 基本農(nóng)田保護(hù)條例(2000年) l 中華人民共和國土地管理法實施條例(2000年)l 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法(2000年)l 中華人民共和國土地管理法(2000年)l 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定(國土資源部令第11號)(2002年)l 土地利用年度計劃管理辦法（中華人民共和國國土資源部令2號）(2001年)l 建設(shè)用地審查報批管理辦法（中華人民共和國國土資源部令3號）(2001年)l 地質(zhì)災(zāi)害防治管理辦法（中華人民共和國國土資源部令4號）(2001年)l 閑置土地處置辦法（中華人民共和國國土資源部令5號）(2001年)l 在京中央國家機(jī)關(guān)用地土地登記辦法（國土資源部令6號）(2001年)l 建設(shè)項目用地預(yù)審管理辦法（中華人民共和國國土資源部令7號）(2001年)l 國土資源行政復(fù)議規(guī)定（中華人民共和國國土資源部令8號）(2001年)l 構(gòu)成了完整的土地管理體系。1. 北京市土地權(quán)屬現(xiàn)狀，％，％；，％；，％；，％；，％；，％；，％；，％。其中集體耕地為 ，％；，％；，％；，％；，％：，％；，％；，％。3. 集體所有土地權(quán)屬的分類集體所有土地按權(quán)屬性質(zhì)可分為鄉(xiāng)集體所有土地和村集體所有土地兩種類型。村集體所有土地是集體所有土地中的絕對主體。各級政府必須嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年度計劃，嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地供應(yīng)總量。加大對閑置土地的處置力度，堅持土地集中統(tǒng)一管理，確保城市政府對建設(shè)用地的集中統(tǒng)一供應(yīng)。對已經(jīng)列入城市建設(shè)用地范圍的村鎮(zhèn)建設(shè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地也要按城鎮(zhèn)化要求，統(tǒng)一規(guī)劃、開發(fā)。市、縣人民政府可劃出部分土地收益用于收購?fù)恋兀鹑跈C(jī)構(gòu)要依法提供信貸支持。除法律規(guī)定可以采用劃撥方式提供用地外，其他建設(shè)需要使用國有土地的，必須依法實行有償使用。 對于低價出讓、租賃土地，隨意減免地價，擠占挪用土地收益，造成國有土地資產(chǎn)流失的，要依法追究責(zé)任。國有建設(shè)用地供應(yīng)，除涉及國家安全和保密要求外，都必須向社會公開。要嚴(yán)格限制協(xié)議用地范圍。采用協(xié)議方式供地的，必須做到在地價評估基礎(chǔ)上，集體審核確定協(xié)議價格，協(xié)議結(jié)果向社會公開。土地使用權(quán)交易要在有形土地市場公開進(jìn)行，并依法辦理土地登記。 五、加強(qiáng)地價管理定期確定、公布當(dāng)?shù)氐幕鶞?zhǔn)地價和標(biāo)定地價，切實加強(qiáng)地價管理。中華人民共和國國土資源部第11號令《招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》于2002年４月頒布，2002年7月1日起實施。北京市根據(jù)國家的新土地政策也制定了相應(yīng)的《關(guān)于經(jīng)營性國有土地使用權(quán)出讓的有關(guān)規(guī)定》和閑置土地處理、土地收購儲備等一系列的政策辦法。 其次，是防止國有資產(chǎn)流失的要求。三是入世對外招商引資的需要。不透明的環(huán)境極容易引發(fā)不正當(dāng)?shù)母偁?。北京房地產(chǎn)市場吸引外資的數(shù)量連續(xù)下滑，與上海、深圳形成鮮明的對比，就是土地市場造成的差別所在。土地作為重要的生產(chǎn)要素，入世后外資對國內(nèi)土地資源的需求將進(jìn)一步加強(qiáng)，求政府在宏觀上對土地市場的調(diào)控有所加強(qiáng)。四是從城市發(fā)展、建設(shè)資金需要和財政缺口看，也是增加財政收入的需要?！薄案母镩_放以來，隨著土地使用制度改革的深化，土地資源的資產(chǎn)價值得到體現(xiàn)，逐步適應(yīng)城市建設(shè)、企業(yè)改革、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要?！薄巴恋厥褂谜咝枰淖冊鷾?zhǔn)的土地用途、容積率等，必須依法報經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)?！北本┦械囊?guī)定：“原劃撥土地使用者需轉(zhuǎn)讓其劃撥土地使用權(quán)或改變用地性質(zhì)用于經(jīng)營性開發(fā)的，須進(jìn)入市土地交易市場公開交易。土地的價值體現(xiàn)很大一部分就在于土地進(jìn)入房地產(chǎn)市場后的增值價值，如果政府以“熟地”的方式進(jìn)入市場，無疑政府除了土地出讓金外，還控制了相應(yīng)的土地增值部分。根據(jù)目前北京市規(guī)定，取得建設(shè)用地批準(zhǔn)文件以后或者超過土地使用權(quán)出讓合同約定的動工開發(fā)日期，連續(xù)滿一年或者超過一年未動工開發(fā)建設(shè)的單位要繳納土地出讓金的10%作為土地閑置費(fèi)，兩年未開發(fā)將收回，這些措施也都是政府收取土地增值收益的做法。4. 土地市場的發(fā)展情況對土地儲備的影響一定的土地儲備是房地產(chǎn)市場運(yùn)作的必要手段，在各地新成立的土地儲備中心回收閑置土地上，土地儲備中心建立初期缺少資金的問題，也將得到解決。市、縣人民政府可劃出部分土地收益用于收購?fù)恋?，金融機(jī)構(gòu)要依法提供信貸支持。從土地儲備中心所發(fā)揮的功能看，在北京目前所處的建設(shè)期里，政府不希望城市土地閑置，企業(yè)大量儲備土地會影響城市的發(fā)展。深圳的實施情況表明，該項措施并沒有落到實處。四、對房地產(chǎn)企業(yè)可能的影響1. 土地供應(yīng)總量國
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