【正文】 的二三線中心城市），尤其是從中期看，房地產(chǎn)行業(yè)還將是一個高成長、高利潤的行業(yè)。商業(yè)模式是內(nèi)生成長的，甚至離不開企業(yè)的成長背景、特性和文化，競爭戰(zhàn)略是管理層外生選擇的，當然這種選擇可能會基于企業(yè)的資源稟賦、成長特質(zhì)。行業(yè)競爭分析（1）企業(yè)總數(shù)爆炸性增長我國房地產(chǎn)企業(yè)個數(shù)整體上是上升趨勢，不過2005 年的則相對于2004 年下降了2952 家，這與2005 年的商品房銷售價格下降的變化相吻合。由下圖還可以發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)企業(yè)主要為內(nèi)資企業(yè)，且內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)占房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的比重逐漸增加，從1998 %到2009 %。我國房地產(chǎn)企業(yè)的增加，表明房地產(chǎn)行業(yè)的吸引力與激烈競爭的同時存在。由上表的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，廣東、江蘇、浙江、山東的房地產(chǎn)企業(yè)較多，均在5000以上，而西藏、寧夏、青海、海南的則較少，遠不足500,尤其是西藏，2009 年的房地產(chǎn)企業(yè)個數(shù)僅53 家，此外，新疆、陜西、吉林、黑龍江、貴州的也較少，僅1000 多家，云南的很少，共2121 家。四個直轄市北京、天津、重慶、上海分別為:3171172353306 家，可以發(fā)現(xiàn)北京、上海的房地產(chǎn)發(fā)展非?？焖倥c激烈，這與其經(jīng)濟能力是緊密相關(guān)的。（2）房地產(chǎn)市場競爭的四個階段：第一階段：成本競爭階段在這一階段，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭以成本競爭為主要特征——誰的項目成本（當然包括土地成本）低，誰就具有競爭優(yōu)勢。第二階段：性價比競爭階段“性價比”是一個簡稱，全稱是“性能價格比”就是性能與價格的比較。如萬達商業(yè)廣場、奧林匹克花園、萬科城市花園等?？梢灶A見，隨著房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭格局將發(fā)生巨大的變化，“模式競爭”將是未來幾年內(nèi)房地產(chǎn)市場競爭的主要特點。香港房地產(chǎn)市場（由六大開發(fā)商壟斷）就是佐證。2007年8月榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司成功上市。（二）市場布局 公司產(chǎn)業(yè)以商品住宅開發(fā)為主導，以設(shè)計研發(fā)、物業(yè)服務(wù)為支撐，專業(yè)化程度高、互補性優(yōu)勢明顯。（三）發(fā)展路徑和發(fā)展模式發(fā)展路徑? 2007年8月，河北榮盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成功上市? 2006年11月17日，河北榮盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立。 ? 2005年6月6日，“南京?阿爾卡迪亞”項目啟動。 ? 2004年3月，“南京?水榭花苑”項目啟動。 ? 2004年2月，“蚌埠?阿爾卡迪亞”小區(qū)一期開工建設(shè)。 ? 2003年3月，“廊坊?阿爾卡迪亞”小區(qū)開工。 ? 2001年11月，“廊坊?錦繡家園”項目啟動。 ? 1999年初，“南京?方州花園”項目啟動。發(fā)展模式 （1）產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式和市場戰(zhàn)略 以商品住宅開發(fā)為主導， 以中高端群體為目標客戶，以“阿爾卡地亞”為項目品牌，立足中等城市，涉足大城市，進入小城市。立足中等規(guī)模城市，穩(wěn)步涉足風險較小的大城市，有選擇地兼顧發(fā)展較快的小城市。 將中等城市作為創(chuàng)造利潤的中心和謀求發(fā)展，連接大城市與小城鎮(zhèn)的橋梁；將大城市作為擴大影響、展示實力，提升技術(shù)與管理水平的平臺；將小城市作為傳播理念、控制風險，拓展企業(yè)發(fā)展的新空間。 注 ：具有50萬以下人口為小城市；50－100萬人口為中等城市；100萬以上人口為大城市；（2）發(fā)展戰(zhàn)略 　　現(xiàn)階段目標（20042008年） 　　集中優(yōu)勢資源做好商業(yè)住宅開發(fā)經(jīng)營主業(yè)，兼顧培育建筑設(shè)計和物業(yè)管理業(yè)務(wù)，成為國內(nèi)頗具競爭力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。將中等城市作為創(chuàng)造利潤的中心。 建立多種融資渠道，積極籌備海內(nèi)外上市。 　　中期目標（20092014年） 　　做精商業(yè)住宅，有選擇地進入其他物業(yè)形態(tài)，實施行業(yè)并購重組，整合產(chǎn)業(yè)鏈。區(qū)域市場在做實華北、華東地區(qū)的基礎(chǔ)上，進入華中和西南地 區(qū)。 實施在總部資本、人力、技術(shù)支持下的子公司發(fā)展策略，做大做強多區(qū)域性子公司。 實施國際發(fā)展策略，進行國外房地產(chǎn)市場的拓展。商業(yè)：寶龍地產(chǎn)（一）公司概況：寶龍集團由許健康（籍貫：福建省泉州晉江）創(chuàng)立，始于80年代。90年代，許健康回內(nèi)地發(fā)展。寶龍集團是擁有地產(chǎn)、商業(yè)、酒店旅游業(yè)、信息化、工業(yè)化的多元化公司，但核心主業(yè)已經(jīng)明確為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)經(jīng)營。（三）發(fā)展歷程（四）贏利模式寶龍地產(chǎn)贏利模式寶龍商業(yè)地產(chǎn)的模式，為建立在低土地成本基礎(chǔ)上的“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)模式”。由于大型商業(yè)項目和城市形象工程，能帶來更多就業(yè)機會、創(chuàng)造更多的地方稅收，因此能獲得政府給予的更多優(yōu)惠政策——包括地價、付款方式、城建配套、企業(yè)稅收減免，以及給項目內(nèi)經(jīng)營商家的優(yōu)惠政策。其中，住宅全部銷售，商業(yè)地產(chǎn)的面積中30%左右出售。同時，住宅先賣、更加側(cè)重商業(yè)部分的工期——在資金流上可以形成支撐。（五）產(chǎn)品定位“寶龍城市廣場”定位于三四線城市，項目業(yè)態(tài)組合和設(shè)計水平與一、二線城市有差距，但在當?shù)厝跃哂幸欢▋?yōu)勢。寶龍城市廣場在業(yè)態(tài)組合上：集購物、旅游、餐飲、休閑、游樂、娛樂、商務(wù)、文化為一體。商業(yè)項目體量根據(jù)項目地理位置條件和項目總體量不同，在 10 萬、20萬、30 萬平方米不等。大體量項目，游樂面積占較大比重，增加客流吸引力和留滯時間，降低零售部分的投資強度。商業(yè)多為低密度，B14 層設(shè)計。商業(yè)建筑的外觀，注重奇特外形設(shè)計吸引消費者。游樂面積占較大比重，降低商業(yè)部分的投資強度。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：聯(lián)東U谷（一） 公司概況聯(lián)東集團于1991年從模板業(yè)務(wù)起步，經(jīng)過十幾年的發(fā)展壯大，已成為集建筑模板、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和投資業(yè)務(wù)為一體的集團公司。（二） 發(fā)展歷程　2003年起，聯(lián)東集團開始深入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)過八年的發(fā)展和積累，目前已經(jīng)成為國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的龍頭企業(yè)，已形成了聯(lián)東U谷的品牌和模式。目前，“聯(lián)東U谷”已具有600萬平方米開發(fā)規(guī)模，10000家客戶積累，700家入駐企業(yè)，以及6個億稅收貢獻。聯(lián)東地產(chǎn)目前已經(jīng)創(chuàng)建了北京、天津、沈陽、無錫等7個聯(lián)東U谷產(chǎn)業(yè)綜合體和總部綜合體產(chǎn)業(yè)園區(qū)。（四）發(fā)展模式　　聯(lián)東地產(chǎn)作為中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)專業(yè)運營服務(wù)商，其創(chuàng)建的“聯(lián)東U谷”產(chǎn)業(yè)綜合體和總部綜合體模式，是以二、三產(chǎn)業(yè)融合為特征的生產(chǎn)服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的典型代表，是中國產(chǎn)業(yè)升級過程中的必然產(chǎn)物，同時也是經(jīng)濟全球一體化背景下區(qū)域發(fā)展的典型模式。產(chǎn)業(yè)U型“微笑曲線”源于制造業(yè)微笑曲線的含義，又高于制造業(yè)的價值曲線。因此產(chǎn)業(yè)未來應(yīng)朝微笑曲線的兩端發(fā)展，也就是在研發(fā)設(shè)計方面加強研發(fā)孵化設(shè)計創(chuàng)造智慧，在營銷品牌方面加強客戶導向與營銷服務(wù)?！奥?lián)東U谷”以產(chǎn)業(yè)“微笑曲線”為理論原型，為處于產(chǎn)業(yè)鏈條中不同位置的企業(yè)或不同階段的企業(yè)，提供從研發(fā)到成果轉(zhuǎn)化的可拓展空間，是生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)的形象代表，是企業(yè)進入國內(nèi)市場和走向世界的戰(zhàn)略平臺，是科技集聚的洼地，是產(chǎn)業(yè)CBD的發(fā)祥地。　　——產(chǎn)業(yè)綜合體。產(chǎn)業(yè)綜合體將構(gòu)建企業(yè)高效率、低成本的平臺，為企業(yè)客戶提供各種價值，包括完善產(chǎn)品功能、打造優(yōu)美的環(huán)境、提升入駐企業(yè)品牌形象、優(yōu)化園區(qū)服務(wù)、降低企業(yè)綜合運營成本等?？偛烤C合體以一、二線城市的城市中心、副中心，重點支持區(qū)域發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，發(fā)展以總部經(jīng)濟為核心的服務(wù)經(jīng)濟?！　÷?lián)東集團組建了專業(yè)的設(shè)計團隊，研究客戶需求，開發(fā)了豐富的產(chǎn)品線，根據(jù)主要產(chǎn)業(yè)與潛在客戶的需求特點，以產(chǎn)品功能化為基礎(chǔ)，遵循舒適化、科技化、低碳環(huán)?；囊螅O(shè)計、建造了總部辦公、研發(fā)辦公、標準廠房、產(chǎn)品定制、生活配套等五大專業(yè)產(chǎn)品?！　、谘邪l(fā)辦公：獨棟研發(fā)、聯(lián)排研發(fā)、高層寫字樓研發(fā)?！　、墚a(chǎn)品定制：企業(yè)可以根據(jù)不同需求定制各種產(chǎn)品?？偨Y(jié)：中國房地產(chǎn)行業(yè)仍有至少1015年左右的快速發(fā)展空間，然而短期調(diào)控和波動無法避免，把握好房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升級的調(diào)整時刻，摸索出一套獨特的商業(yè)模式，順勢而為進入房地產(chǎn)業(yè)。良性的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)所帶來的充沛現(xiàn)金流和融資平臺。公司品牌影響力地域局限性較大。威脅：，房地產(chǎn)投資不斷升溫，行業(yè)風險加大，行業(yè)競爭日益激烈。公司主體產(chǎn)業(yè)銅的價格波動比較劇烈。地產(chǎn)大牛市的造就，一方面與貨幣當局持續(xù)實施寬松的貨幣政策密切相關(guān)，更為根本的原因則是，中國經(jīng)濟在此期間一直處于人口紅利和城市化水平不斷加速的階段。對于房地產(chǎn)市場而言，這一時期意味著購房適齡人口的總量較多，因而對住宅的剛性需求增加較大。目前政府推行的放開中小城市戶籍管理的政策，將使得城市化進程明顯加快，并能夠?qū)ψ≌_發(fā)形成強有力的支撐。這意味著，單純從未來人口年齡結(jié)構(gòu)的變化來看，中國人口紅利的結(jié)束和老齡化時代的到來，將在未來十余年的時間內(nèi)成為城市住宅需求減少的一個重要因素。在人口紅利逐漸萎縮的同時，還有另一個因素可在一定程度上對沖紅利萎縮，即城市化。一般來說，城市化率達到50%，標志著城市化國家的初步形成。如果這個時期城鄉(xiāng)一體化的體制改革和政策調(diào)整有重大突破，城市化率有可能提高15個百分點左右，達到60%65%。城市化進程放緩，再加上中國人口老齡化時代的到來，意味著中國的住房需求將在未來十余年后開始緩步下降。不過，在此之后，隨著老齡化程度的不斷加深，以及第三產(chǎn)業(yè)比重的不斷升高，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營環(huán)境將會逐步得到提升，而住宅地產(chǎn)開發(fā)的景氣則將逐漸陷入低迷狀態(tài)。2010年的數(shù)據(jù)，%。 整個市場的發(fā)展趨勢，與日本城市化的水平相比，我們目前的水平還是比較低的，中國的零售業(yè)也是在比較初步的水平，日本在1965年已經(jīng)人均GDP達到3000美元，以后的25年日本的零售業(yè)保持高度的發(fā)展，我們GDP是在2008年達到人均3000美元，達到了零售業(yè)快速發(fā)展的基礎(chǔ)，2010年達到人均3000美元的時候，將來的20年也是我們零售業(yè)快速發(fā)展的時候。二三線城市在城市化過程中，經(jīng)濟得到了發(fā)展，居民生活水平也在一定程度的提升，但居民生活消費方式并沒有得到相應(yīng)改觀，主要源于商業(yè)市場的發(fā)展相對停滯，沒能合理引導百姓消費觀念改觀。（3）商業(yè)專業(yè)運營商的獨立在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運營中，需要遵循“在市場定位下以運營為先導的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)計劃”，以長期的商業(yè)運營體系為基準，確定合理的業(yè)態(tài)與品牌組合。（4）商業(yè)地產(chǎn)主題化商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量的迅速增加，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)項目同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴重，為實現(xiàn)商業(yè)項目的差異化定位及后期差異化經(jīng)營，商業(yè)地產(chǎn)主題化將是未來發(fā)展趨勢。商業(yè)地產(chǎn)主題化，要求開發(fā)商在商業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、開發(fā)、招商及運營等一系列工作過程圍繞某一個主題全線展開。（5）商業(yè)地產(chǎn)與信托基金的合作商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中，土地、資金、專業(yè)團隊為最重要的三項資源。目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道主要來源于銀行貸款，然而銀行資金來源大幅縮緊，開發(fā)商嘗試尋求新的資金籌措渠道。國外商業(yè)地產(chǎn)與基金合作的方式，其實正是對國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)融資問題的啟示，值得借鑒。（6）地產(chǎn)大鱷紛紛轉(zhuǎn)行商業(yè)地產(chǎn)，未來競爭相當激烈，標志著龍湖地產(chǎn)將正式涉足上海商業(yè)地產(chǎn)。萬科更是發(fā)布了包括購物中心“萬科廣場”、寫字樓“萬科大廈”、社區(qū)商業(yè)“萬科紅”三大商業(yè)產(chǎn)品，系統(tǒng)描述了其進軍商業(yè)地產(chǎn)的愿景。但當越來越多房地產(chǎn)商蜂擁般沖向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域時，過熱已是必然。隨著目前世界制造業(yè)重心逐漸向中國轉(zhuǎn)移，我國沿海發(fā)達城市正成為眾多國際知名企業(yè)爭相搶駐的區(qū)域，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資勢必會不斷增加，產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)的作用將更加突出。在西方國家后工業(yè)化時期，20世紀中葉，隨著公路交通迅速發(fā)展，大城市中心地價快速上漲，交通擁擠，環(huán)境惡化，第二產(chǎn)業(yè)開始大規(guī)模向地價低廉、空間廣闊的郊區(qū)轉(zhuǎn)移，并且形成新的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。這些國外發(fā)展歷程和我們的產(chǎn)業(yè)升級和結(jié)構(gòu)性調(diào)整線路是相近的。國外的投資大鱷們的注意力已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向了產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)且大有蓬勃發(fā)展之勢。仲量聯(lián)行：“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資回報率一般為8％~12％、最高可達15％”。外資加大對中國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資主要是基于中國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場剛剛啟動，現(xiàn)在快速介入意味著可以爭奪更大的市場。改革開發(fā)以來，我國經(jīng)濟快速增長，城市進程迎來歷史性發(fā)展機遇。經(jīng)過近十年的發(fā)展，城市化在居民住宅方面已取得顯著的成果，2010 年城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積已從1978 平方米。雖然我國城市化的程度相比發(fā)達國家仍很不高，但經(jīng)歷一段高速發(fā)展時期目前已在減速。農(nóng)村人均住宅建筑面積增速也在下降，2010 %。經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級對房地產(chǎn)的需求加大隨著工業(yè)化時代的來臨，城市與經(jīng)濟相存相伴。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市建設(shè)的提高，相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更離不開房地產(chǎn)業(yè)的支持。近十多年，1998 年取消福利房實現(xiàn)住宅供應(yīng)市場化；由于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)的提高農(nóng)村勞動力過剩向城市流動等因素仍是城市化的推動力；經(jīng)濟發(fā)展所帶來的第一產(chǎn)業(yè)向二、三產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)變以及目前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整是推動城市化的三大因素。 產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)模式前景廣闊2011及之后的中國房地產(chǎn)將呈現(xiàn)以下的發(fā)展趨勢和特點：第一，房價將逐步回歸理性，呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進發(fā)展的趨勢。第二，保障性住房將得到加強。 第三，中國房地產(chǎn)在2011年以后會經(jīng)歷