【正文】 豐富開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、規(guī)模經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)、獨(dú)特營(yíng)銷(xiāo)策略及強(qiáng)大營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)，不斷推出精品物業(yè)，引領(lǐng)行業(yè)先風(fēng)。 ?隨著 2023 年北京奧運(yùn)會(huì)的舉辦，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)向好 ， XX房產(chǎn)將 抓住這一機(jī)會(huì)，采取積極穩(wěn)健的擴(kuò)張策略，以物業(yè)開(kāi)發(fā)的國(guó)際先進(jìn)水平為標(biāo)準(zhǔn)，力爭(zhēng)成為亞洲級(jí)的地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)商。 20232023年 一季度建筑業(yè)貸款額（億元） 2023 2023 2023 2023 2023 4487 2023 2023 2023 2023 % % % % 20232023年 一季度建筑業(yè)貸款額增長(zhǎng)率 數(shù)據(jù)來(lái)源： 《 中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒 2023》 貨幣金融政策的收緊，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)相關(guān)貸款額， 2023年一季度建筑業(yè)貸款額首先出次了負(fù)增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展影響巨大 臨時(shí)從銀行拆借資金的小開(kāi)發(fā)商將被拒之門(mén)外 開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)貸款時(shí)其自有資金不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30％ 限制開(kāi)發(fā)商利用個(gè)人按揭資金滾動(dòng)開(kāi)發(fā) 防止建筑施工企業(yè)為開(kāi)發(fā)商墊資 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例由 20％及以上提高到 35％及以上 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金緊張，融資難度增大 商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款 限制對(duì)開(kāi)發(fā)商流動(dòng)資金的貸款和對(duì)施工企業(yè)的貸款 無(wú)資金實(shí)力的企業(yè)開(kāi)始尋求買(mǎi)主 貢獻(xiàn)利潤(rùn)空間換取資金來(lái)源 尋求多渠道融資 公司出現(xiàn)重組 經(jīng)營(yíng)方式變革 放緩?fù)恋貎?chǔ)備 加快工程進(jìn)度 提高銷(xiāo)售速度 信托資金 國(guó)外基金 貼息委托貸款 信托貸款 股權(quán)融資 大量產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策的出臺(tái)使房地產(chǎn)行業(yè)面臨資金短缺、競(jìng)爭(zhēng)增加、市場(chǎng)要求提高等各方面的挑戰(zhàn)，加快了房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌重整 政府對(duì)房地 產(chǎn)市場(chǎng)的宏 觀(guān)調(diào)控加強(qiáng) 土地市場(chǎng)向 規(guī)范化方向 發(fā)展 土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度和招標(biāo)拍賣(mài)制度的實(shí)行，使得政府能更好地壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，為建立土地有形市場(chǎng)打好基礎(chǔ)。 ?招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓制度提高了市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻。 ?外地開(kāi)發(fā)商有了平等進(jìn)入目標(biāo)城市市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，為跨地域經(jīng)營(yíng)提供了契機(jī)。 ?同時(shí)海外房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)入中國(guó)，在資金、經(jīng)驗(yàn)上有著比國(guó)內(nèi)企業(yè)明顯的優(yōu)勢(shì)。這說(shuō)明企業(yè)要規(guī)?；a(chǎn)，要占據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)中的領(lǐng)先地位，必須堅(jiān)持專(zhuān)業(yè)化發(fā)展道路。 ?國(guó)土資源部 11號(hào)令在各地相繼實(shí)施，土地交易公開(kāi)及各地有關(guān)政府部門(mén)工作的規(guī)范化和公開(kāi)化降低了異地開(kāi)發(fā)成本；一批有實(shí)力、有資信、有品牌的開(kāi)發(fā)商在跨區(qū)域開(kāi)發(fā)過(guò)程中將重整原有的房地產(chǎn)格局，獲得更大的發(fā)展空間 ?同時(shí)對(duì)于中小型房地產(chǎn)公司，在區(qū)域內(nèi)尋找具有發(fā)展?jié)摿?，?jìng)爭(zhēng)不很激烈的二三級(jí)城市市場(chǎng)，摸索出適了自己的發(fā)展道路，為自身的快速積累打下良好的基礎(chǔ)。 從 目前 XX房產(chǎn)所 處地位來(lái)看，公司在國(guó)內(nèi)已躋身大型房地產(chǎn)公司之列，但從這 次參與 的“藍(lán)籌地產(chǎn)評(píng)選”當(dāng)中可以看到，在公司綜合實(shí)力、整體運(yùn)營(yíng)上與國(guó)內(nèi)一流房地產(chǎn)企業(yè)還有一定差距 資源型開(kāi)發(fā)商特點(diǎn) 運(yùn)作型開(kāi)發(fā)商特點(diǎn) ?政府關(guān)系密切 ?獲得優(yōu)質(zhì)土地的成本低 ?土地儲(chǔ)備量大 ?以區(qū)域開(kāi)發(fā)為主 ?通過(guò)生地開(kāi)發(fā)的贏(yíng)利能力強(qiáng) ?政府關(guān)系一般 ?優(yōu)質(zhì)土地少 ?重要通過(guò)熟地開(kāi)發(fā)贏(yíng)利 ?公司的資金實(shí)力強(qiáng) ?公司的人員素質(zhì)高 ?公司定位明確 ?進(jìn)行跨區(qū)域開(kāi)發(fā) ?核心競(jìng)爭(zhēng)力表現(xiàn)為很強(qiáng)地運(yùn)作能力 隨著國(guó)家對(duì)土地管理的日趨嚴(yán)格，土地價(jià)格將更加透明化，開(kāi)發(fā)商獲得土地的成本差異不斷縮小，未來(lái)運(yùn)作型的開(kāi)發(fā)商將表現(xiàn)出強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 面對(duì)目前的產(chǎn)業(yè)環(huán)境，為了實(shí)現(xiàn)在“ 3－ 5年內(nèi)成為全國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)先企業(yè)的目標(biāo)”，我們 認(rèn)為 XX房產(chǎn)必須 制定前瞻性戰(zhàn)略措施，提高自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，使公司從傳統(tǒng)的資源型開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型成為具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的運(yùn)作型開(kāi)發(fā)商 通過(guò)本次咨詢(xún)項(xiàng)目 ，希望幫助 XX房產(chǎn)達(dá)到 如下目標(biāo) ...... 短期目標(biāo) 長(zhǎng)期目標(biāo) 1. 通過(guò)標(biāo)桿分析，明確競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)及與主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的差距； 2. 深入了解中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境和未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r，明確未來(lái)戰(zhàn)略發(fā)展方向； 3. 分析國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)的主要商業(yè)模式， 明晰首創(chuàng)置 地的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略； 4. 制定資金戰(zhàn)略、區(qū)域發(fā)展及土地戰(zhàn)略及競(jìng)爭(zhēng)合作戰(zhàn)略； 5. 確定 適合 XX房產(chǎn)發(fā)展 的業(yè)態(tài)組合以及持有和銷(xiāo)售物業(yè)的比例； 1. 在 3－ 5年內(nèi)成為全國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)先企業(yè)； 2. 公司規(guī)模和效益保持穩(wěn)固持續(xù)的增長(zhǎng)和發(fā)展； 3. 通過(guò)項(xiàng)目參與培養(yǎng)內(nèi)部管理人才。 在此基礎(chǔ)上 對(duì) XX房產(chǎn)利用 外部機(jī)會(huì)，規(guī)避外部威脅或風(fēng)險(xiǎn)方面的能力作出評(píng)價(jià) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全部流程，從買(mǎi)地、建造、賣(mài)房、管理都由一家開(kāi)發(fā)商獨(dú)立完成。 高度擴(kuò)散的香港模式 該模式有兩個(gè)使用的前提： ?土地政府高度壟斷 ?大開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)壟斷 香港模式在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)啟蒙的條件下，與內(nèi)地的情況比較吻合。在深圳和內(nèi)地做房地產(chǎn)的，很多都是香港的房地產(chǎn)商，很多公司比如萬(wàn)科，就是自覺(jué)地學(xué)香港新鴻基。 ? 大量資金來(lái)源于銀行，受銀行政策影響大。 ? 商業(yè)模式不能給投資人帶來(lái)穩(wěn)定持續(xù)增長(zhǎng)的收入。 香港模式的問(wèn)題 當(dāng)前大陸的房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式發(fā)端于深圳，是典型的香港模式。 ? 美國(guó)模式強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的所有環(huán)節(jié)應(yīng)由不同的專(zhuān)業(yè)公司來(lái)共同完成，比如房地產(chǎn)投資公司只負(fù)責(zé)融資投資項(xiàng)目，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)則由專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)公司建造，其他銷(xiāo)售和物業(yè)等環(huán)節(jié)也由不同公司完成。 ? 融資方式除銀行外，還依靠退休基金、不動(dòng)產(chǎn)信貸等多種金融工具等綜合運(yùn)用，全國(guó)大多數(shù)人都可以通過(guò)不同方式參與房地產(chǎn)的投資。 美國(guó)模式卻有所不同，一方面企業(yè)開(kāi)發(fā)物業(yè)后并不完全出售，收取租金；另一方面市場(chǎng)高度專(zhuān)業(yè)化細(xì)分，金融服務(wù)發(fā)達(dá) 將 對(duì)中國(guó)及國(guó)際的房地產(chǎn)商業(yè)模式進(jìn)行研究 根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值增值方式的不同，可以把房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的盈利模式劃分為六大盈利模式 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)型 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)型 物業(yè)持有型 整合營(yíng)銷(xiāo)型 金融投資型 分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)其主要盈利來(lái)源所處價(jià)值鏈的環(huán)節(jié)不同進(jìn)行分類(lèi) 綜合運(yùn)作型 本次咨詢(xún)項(xiàng)目思路 全面訪(fǎng)談和調(diào)研 ?資料收集 ?全面訪(fǎng)談 ?問(wèn)卷調(diào)研 第一步 內(nèi)外部環(huán)境分析 ?業(yè)務(wù)現(xiàn)狀分析 ?公司核心競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià) ?進(jìn)行國(guó)家、行業(yè)政策研究及相關(guān)行業(yè)分析 ?中國(guó)及國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)主要商業(yè)模式研究 第二步 總戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)戰(zhàn)略制定 ?明確公司愿景、使命和戰(zhàn)略方向 ?明確公司總戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)戰(zhàn)略 ?明確公司總戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo) 第三步 相關(guān)子戰(zhàn)略制定 ?制定區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、競(jìng)爭(zhēng)與合作戰(zhàn)略、融資戰(zhàn)略、土地戰(zhàn)略 ?明確各子戰(zhàn)略的戰(zhàn)略目標(biāo) 第四步 本次咨詢(xún)項(xiàng)目第三步：制定總戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略 公司戰(zhàn)略目標(biāo) 愿景 公司戰(zhàn)略 集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo) 業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略 業(yè)務(wù)層面 公司 層 面 做什么，不做什么 業(yè)務(wù)組合最優(yōu)化 如何為客戶(hù)創(chuàng)造價(jià)值 如何對(duì)付競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 如何提高競(jìng)爭(zhēng)能力 競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 公司戰(zhàn)略 將 從公司的愿景、使命等方面入手， 為 XX房產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃 設(shè)計(jì)總體戰(zhàn)略架構(gòu) 環(huán)境評(píng)估 外部評(píng)估 社會(huì) 環(huán)境 行業(yè) 分析 內(nèi)部評(píng)估 組織 結(jié)構(gòu) 企業(yè) 資源 企業(yè) 文化 戰(zhàn)略規(guī)劃 使命 企業(yè) 存在 的理 由 目標(biāo) 在什 么時(shí) 間達(dá) 到什 么結(jié) 果 策略 完成任務(wù)的計(jì)劃 政策 作決 策的 指導(dǎo) 方針 戰(zhàn)略實(shí)施 方案 預(yù)算 程序 評(píng)估和控制 結(jié)果 評(píng)估結(jié)果并作出修改 反饋 并根據(jù)內(nèi)外部分析結(jié)果， 確定 XX房產(chǎn)的 發(fā)展方向和戰(zhàn)略規(guī)劃，建立全面的戰(zhàn)略規(guī)劃體系 遠(yuǎn)期目標(biāo) 提升管理 鞏固發(fā)展 在 3－ 5年內(nèi)，成為全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先企業(yè) 總體目標(biāo) ?改善投資狀況 ?提高規(guī)劃水平 ?增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力 ?優(yōu)化業(yè)務(wù)組合 整合同業(yè) 規(guī)模發(fā)展 近期目標(biāo) ?提升發(fā)展模式 ?搭建發(fā)展平臺(tái) ?設(shè)計(jì)發(fā)展途徑 1條投資原則 2個(gè)統(tǒng)一規(guī)劃 3大競(jìng)爭(zhēng)策略 4類(lèi)業(yè)務(wù)組合 1種發(fā)展模式 2個(gè)發(fā)展平臺(tái) 3條發(fā)展途徑 階段目標(biāo) 階段策略 階段措施 近 期 遠(yuǎn) 期 集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)和戰(zhàn)略措施框架圖 為了達(dá)成戰(zhàn)略目標(biāo) ，將 有針對(duì)性地設(shè)計(jì)階段策略和階段措施，并建立起相應(yīng)的目標(biāo)和措施體系 細(xì)分市場(chǎng) 客戶(hù)是誰(shuí)？ 提供什么？ 如何提供？ 業(yè)務(wù)選擇 業(yè)務(wù)模式 戰(zhàn)略措施 當(dāng)前 中短期 中長(zhǎng)期 戰(zhàn)略分析框架圖 戰(zhàn)略目標(biāo) 短期目標(biāo) 長(zhǎng)期目標(biāo) ?框架說(shuō)明：體現(xiàn)市場(chǎng)