【正文】 都城市發(fā)展戰(zhàn)略 42. 成都市都市區(qū)總體規(guī)劃 43. 區(qū)域定位 44. 城市發(fā)展方向 55. 城市發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域 5三、 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 61. GDP 62. 固定資產(chǎn)投資 63. 社會(huì)消費(fèi) 74. 居民收入 7四、 人口狀況 8第二部分 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 9一、 政策背景 9二、 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)總體概況 101. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模日益增大 102. 外來(lái)資金對(duì)房地產(chǎn)投資的影響越來(lái)越大 113. 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系趨于平衡 114. 競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈，市場(chǎng)細(xì)分必須更加明確 12三、 成都房地產(chǎn)各類型市場(chǎng)概況 121. 住宅市場(chǎng) 122. 甲級(jí)寫字樓市場(chǎng) 143. 商業(yè)市場(chǎng) 154. 二手房市場(chǎng)（商品房） 17四、 2006年上半年成都各片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)一覽(部分在售項(xiàng)目) 171. 城東片區(qū)： 172. 城南片區(qū)： 193. 城西片區(qū)： 214. 城北片區(qū)： 225. 城中片區(qū)： 23第三部分 成都土地市場(chǎng)狀況 26一、 2004年2006年上半年成都主城區(qū)土地成交狀況 261. 2004年成都主城區(qū)土地交易列表 262. 2005年成都主城區(qū)土地交易列表 303. 2006年上半年成都主城區(qū)土地交易列表 31二、 近年成都主城區(qū)土地市場(chǎng)比較分析 34第四部分 消費(fèi)者狀況 36一、 解讀成都 36二、 生活形態(tài)分析 36三、 住宅消費(fèi)特點(diǎn) 37第五部分 綜合評(píng)述 39第一部分 成都宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境一、 城市概況178。 歷史文化成都是四川省省會(huì)，是一座有2300多年悠久歷史的古城，秦漢以后一直為西南的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，軍事重鎮(zhèn)。武侯祠、杜甫草堂等名勝古跡千百年來(lái)向人們講述著成都的重要地位。隨著西部大開(kāi)發(fā)的推行，成都憑借GDP及科技人員擁有量名列西部城市第一的實(shí)力，理所當(dāng)然地成為西部大開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略高地。 地理位置和自然資源成都市位于四川省中部，四川盆地西部，總土地面積12390平方公里，成都市市區(qū)包括兩部分，一部分是市中區(qū)，現(xiàn)為錦江、青羊、金牛、成華、是成都市區(qū)的主體。全市地勢(shì)差異顯著，西北高，東南低。178。成都人喜歡飲茶，大街小巷的茶館、茶樓成為蓉城一景，且茶樓設(shè)施、服務(wù)俱佳。成都被稱作“最適合居住的城市”，大部分原因也許就歸功于成都的氣候、人文及閑適的生活習(xí)慣。 行政區(qū)劃目前，成都市轄8區(qū)4市（縣級(jí)市）8縣，即錦江區(qū)、青羊區(qū)、成華區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、青白江區(qū)、龍泉驛區(qū)、尚新區(qū)，都江堰市、彭州市、崇州市、邛崍市，溫江縣、郫縣、新都縣、大邑縣、新津縣、雙流縣、金堂縣、蒲江縣。 中心城布局形態(tài)逐步由現(xiàn)在的密集圈層式發(fā)展為疏密結(jié)合的扇葉式布局；優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和用地布局，采取有效措施，引導(dǎo)城市向東部、南部發(fā)展；優(yōu)化城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)與布局，重點(diǎn)建設(shè)中心城周邊七個(gè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)：大彎、龍泉、柳城、桂湖、郫筒、東升、華陽(yáng)。 都市區(qū)是由大彎、龍泉、柳城、桂湖、郫筒、東升、華陽(yáng)等七個(gè)衛(wèi)星城與中心城共同構(gòu)成的高度城市化和現(xiàn)代化的城市群，是形成成都現(xiàn)代化都市的主體，都市區(qū)幅員面積3260平方公里、也是中心城規(guī)劃區(qū)范圍，各衛(wèi)星城按照各自的職能分工，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，共同發(fā)揮都市區(qū)的整體功能。 都市區(qū)是市域城市化及第二、第三產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域；都市區(qū)以內(nèi)為一體化的城市地區(qū)，區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施和城市功能在2010年以前逐步實(shí)現(xiàn)一體化；各衛(wèi)星城既相對(duì)獨(dú)立地承擔(dān)所在區(qū)域的中心職能，又分別承擔(dān)中心城的部分功能。 另外，市政府同時(shí)提出了要構(gòu)建“30分鐘大成都”的概念，即從成都市中心城區(qū)到每一個(gè)外圍功能片區(qū)最多只要30分鐘車程。4. 城市發(fā)展方向成都市位于四川盆地的西部，西北高東南低的特征決定了城市要向更容易開(kāi)發(fā)、開(kāi)闊平坦的東、南方向發(fā)展；而西、北方向由于海拔高、開(kāi)發(fā)難度大的因素，同時(shí)又多自然風(fēng)景區(qū)，因此不適合進(jìn)行大規(guī)模城市開(kāi)發(fā)。 178。該規(guī)劃區(qū)是以生活居住功能為主的生態(tài)型新城區(qū)，是城市副中心。 向南發(fā)展：根據(jù)《成都市總體規(guī)劃（1995～2020年）》、《成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃》，成都市南部副中心是以人民南路南延線（火車南站外環(huán)路）周邊為核心的34平方公里地區(qū)，重點(diǎn)以發(fā)展科研、教育、文化及高科技術(shù)產(chǎn)業(yè)等功能的，以高新技術(shù)發(fā)展導(dǎo)向的綜合性城市科技產(chǎn)業(yè)文化區(qū)；人南延線和火車南站立交橋有機(jī)地連接了舊城區(qū)與城南副中心，未來(lái)地鐵線穿越人民南路主干道使城南副中心暢通無(wú)阻。 城東區(qū)域——改造熱點(diǎn)區(qū)城東片區(qū)2000年以來(lái)市場(chǎng)發(fā)展迅速，《東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃》、《成都市中心城市向東發(fā)展規(guī)劃》、《成都市沙河綜合整治工程規(guī)劃》三大規(guī)劃的出臺(tái)，極大的刺激了該片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 城南城市副中心區(qū)域——建設(shè)熱點(diǎn)區(qū)城市向南發(fā)展方向的確定，城市副中心建設(shè)啟動(dòng)；同時(shí)，臨近成都市高品質(zhì)樓盤開(kāi)發(fā)集中區(qū)——城南，使得城市副中心規(guī)劃發(fā)展地帶更加令人向往。 周邊衛(wèi)星城——輻射熱點(diǎn)區(qū)城市向南發(fā)展方向政策出臺(tái)、天府大道開(kāi)通成就了華陽(yáng)；撤縣變區(qū)、成溫公路的施工帶熱了溫江；同時(shí)其他衛(wèi)星城鎮(zhèn)也正越來(lái)越受到業(yè)界關(guān)注。三、 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境1. GDP2005年，成都實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2371億元，%，比“九五” ，其中，第一、二、%、%%?？梢钥吹?，2005年成都市固定資產(chǎn)投資超速發(fā)展，發(fā)展勢(shì)頭較為猛烈。比較GDP和社會(huì)消費(fèi)2圖標(biāo)，可以看出社會(huì)消費(fèi)和GDP基本是同軌跡發(fā)展的，說(shuō)明城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和消費(fèi)是同步的。人均可支配收入穩(wěn)步上升，2004年成都市人均可支配首次突破萬(wàn)元大關(guān)。四、 人口狀況178。其中，市區(qū)人口336萬(wàn)人，縣（市）人口667萬(wàn)人；女性人口497萬(wàn)人，男性人口516萬(wàn)人；全市共317萬(wàn)戶，其中，市區(qū)為111萬(wàn)戶，縣（市）為206萬(wàn)戶。全市人口密度為每平方公里818人，其中，市區(qū)人口稠密，平均每平方公里達(dá)2370人。 ,。從2000年和2005年人口數(shù)據(jù)可以看出，‰，遠(yuǎn)低于“十五”人口發(fā)展目標(biāo)中4‰的指標(biāo)，成都市的人口數(shù)量發(fā)展應(yīng)該能夠得到有效的控制；但同時(shí)我們也可以看到，由于城市人口基數(shù)大，絕對(duì)增長(zhǎng)數(shù)量還是比較大的。第二部分 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況一、 政策背景2005年國(guó)家根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快和投機(jī)炒房的狀況，加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，連續(xù)出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，主要目的是從宏觀管理的角度，改善房地產(chǎn)的投資和需求結(jié)構(gòu)，控制房地產(chǎn)投資總量增長(zhǎng)過(guò)快的局面，防止泡沫的產(chǎn)生，使國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展。4月27日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控的8條措施。隨后，各級(jí)地方政府也頒發(fā)了相關(guān)政策，調(diào)控手段從行政手段提升到利率、稅收手段，體現(xiàn)了堅(jiān)決擠掉商品房?jī)r(jià)格泡沫，實(shí)現(xiàn)“硬著陸”的政策目標(biāo)。2006年5月，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，公布延長(zhǎng)全額征收營(yíng)業(yè)稅年限，房屋建筑面積90平方以下的個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%等措施。包括繼續(xù)按照“引導(dǎo)高端、調(diào)控中端、保障低端”的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展思路，采取多種措施，保障了成都房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房“按照標(biāo)準(zhǔn)、提前登記、按需建設(shè)、保證供應(yīng)”，對(duì)符合條件的購(gòu)房戶，只要不挑不揀，滿足供應(yīng)；對(duì)廉租住房對(duì)象實(shí)行“應(yīng)保盡?！?適當(dāng)調(diào)整保障比例，擴(kuò)大保障面，盡快出臺(tái)解決中低收入居民住房問(wèn)題的方案。堅(jiān)持土地供應(yīng)與住房供求狀況、城市規(guī)劃相結(jié)合，做到“以價(jià)定量，以量控價(jià)”。嚴(yán)肅查處破壞市場(chǎng)秩序的違法違規(guī)行為。五是開(kāi)展住房狀況調(diào)查和需求預(yù)測(cè)工作。二、 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)總體概況1. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模日益增大 　　從1997年開(kāi)始，成都市房地產(chǎn)投資開(kāi)始進(jìn)入快速增長(zhǎng)階段。 從房地產(chǎn)投資重點(diǎn)來(lái)看，2006年成都房地產(chǎn)投資已由2005年住宅、辦公樓和商業(yè)地產(chǎn)齊頭并進(jìn)的態(tài)勢(shì)，轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌顿Y繼續(xù)加大，商業(yè)地產(chǎn)投資明顯減少的格局。 2. 外來(lái)資金對(duì)房地產(chǎn)投資的影響越來(lái)越大　　成都房地產(chǎn)整體市場(chǎng)的另一個(gè)特點(diǎn)則是外來(lái)資金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的影響越來(lái)越大。外來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)持續(xù)跟進(jìn)，表明他們信心充足，非常看好西部中心城市——成都房產(chǎn)的前景。 3. 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系趨于平衡 　　下圖：成都五城區(qū)房地產(chǎn)總體供應(yīng)銷售表 　　由上圖可以看出，從2004年開(kāi)始，在宏觀調(diào)控等各種影響因素的作用下，一方面，市場(chǎng)需求受到抑制，成交面積增幅放緩。 另一方面，五城區(qū)商品房供應(yīng)面積增長(zhǎng)較快，％，增幅為2004年的一倍。在2005年，供應(yīng)面積開(kāi)始超過(guò)交易面積。 三、 成都房地產(chǎn)各類型市場(chǎng)概況1. 住宅市場(chǎng) 　　住宅作為房地產(chǎn)市場(chǎng)中重要的分類市場(chǎng)，其市場(chǎng)走勢(shì)對(duì)整個(gè)行業(yè)產(chǎn)生深刻的影響。2002年2004年，五城區(qū)的新增供應(yīng)面積均小于銷售面積，尤其在2003和2004年，需求增加明顯，五城區(qū)供需矛盾較為突出?！　∠聢D：住宅市場(chǎng)供銷售情況（2002年2006年上半年） 　　在價(jià)格方面，住宅交易價(jià)格逐年攀升，2005年漲幅為近幾年最大，進(jìn)入2006年，住宅均價(jià)的漲幅受到宏觀調(diào)控等多方面影響開(kāi)始放緩。 　　2)需求持續(xù)平緩釋放。但在國(guó)家宏觀調(diào)控和購(gòu)房成本提高等因素的影響下，上漲幅度將趨于平緩。 　　根據(jù)近幾年價(jià)格走勢(shì)和目前市場(chǎng)需求，預(yù)測(cè)住宅價(jià)格將繼續(xù)上漲。 2. 甲級(jí)寫字樓市場(chǎng) 　　由于成都目前缺乏真正意義上的甲級(jí)寫字樓，對(duì)甲級(jí)寫字樓的選取是在參考國(guó)際甲級(jí)寫字樓設(shè)施設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)上做出的。IT，銀行和電子企業(yè)是成都甲級(jí)寫字樓的主要客戶?？梢钥闯?，成都甲級(jí)寫字樓的租金保持著平穩(wěn)上漲。而2005年和2006年上半年供銷比和空置的上升主要是因?yàn)樾氯胧械娜齻€(gè)甲級(jí)寫字樓（時(shí)代廣場(chǎng)、中環(huán)廣場(chǎng)和匯日央擴(kuò)國(guó)際廣場(chǎng)還處于市場(chǎng)吸納階段，因此造成短期的供銷比和空置率上升。 3. 商業(yè)市場(chǎng) 　　商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的需求從2001年開(kāi)始明顯地顯現(xiàn)出來(lái)。然而，進(jìn)入2004年以后，供應(yīng)增長(zhǎng)過(guò)快，需求出現(xiàn)疲軟，商業(yè)用房空置面積大幅增加。 　　下圖：20032006年上半年商業(yè)用房供需情況分析 　　在價(jià)格方面，漲幅為近幾年最大。在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的理性調(diào)整以后，2006年商業(yè)物業(yè)價(jià)格開(kāi)始有所上升，市場(chǎng)開(kāi)始回暖。 　　2)根據(jù)《成都市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃》，成都市的主城區(qū)將形成1個(gè)CBD（中央商務(wù)區(qū)），6大組團(tuán)中心，19個(gè)區(qū)域商業(yè)中心（例如:光華、紅牌樓商業(yè)中心等）和100個(gè)左右的社區(qū)中心，因此，新生的商業(yè)片區(qū)將成為新的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)（例如：發(fā)展中的第四商圈――金沙片區(qū)）。由此可以看出二手房在2003年和2004年間成交量增加迅速，市場(chǎng)表現(xiàn)活躍。到2006年上半年4月份，二手房市場(chǎng)悄然回暖。7月8月，由于為了避開(kāi)即將開(kāi)征的個(gè)人所得稅，二手房交易量短期內(nèi)有所上漲。 　　下圖：20022006年上半年二手商品房成交情況 　　預(yù)測(cè) 　　隨著新一輪宏觀調(diào)控的到來(lái)，二手房市場(chǎng)的未來(lái)有待觀望。玫瑰苑成都萬(wàn)科11層電梯洋房售完50%1204500優(yōu)雅成熟的大社區(qū)，完善的社區(qū)配套6成功云上成都青年房產(chǎn)18層電梯公寓07年交房1202104300口碑較好，品牌信任度高，位置較好12東上美榭四川美宸多層余少量681493500區(qū)域環(huán)境有待進(jìn)一步完善13東辰瑞景泛林房產(chǎn)電梯公寓小戶型在售30503800項(xiàng)目鄰近大賣場(chǎng)，生活便利14上行東方海天鴻實(shí)業(yè)電梯公寓余少量1261303800項(xiàng)目鬧中取靜，高層建筑高容積率15一代天驕成都長(zhǎng)融多層/電梯尾聲　3500性價(jià)比較高，各項(xiàng)配套待完善16正成沙河明珠正成地產(chǎn)電梯公寓2期在售771513900沙河景觀賣點(diǎn)，價(jià)位適中17沙河林蔭德瑜房產(chǎn)多層　941803200鄰近老社區(qū)，生活方便18領(lǐng)域加貝置業(yè)花園洋房/電梯在售9616935503850周邊環(huán)境有待改善，樓棟間密度大19東籬居鑫恒泰置業(yè)電梯公寓1期售完802183600周邊環(huán)境有待改善，區(qū)域發(fā)展中20旭通常青藤志成房地產(chǎn)多層8月推出801202900樓盤寓意鮮明，適合有車一族31天地晨光麗景天地置業(yè)多層3期在售1022003000價(jià)位上調(diào)，區(qū)域環(huán)境待完善32千和意境千和物業(yè)多層90%售完1353200多層樓盤，交通不利33桃都印象龍泉光遠(yuǎn)實(shí)業(yè)多層/電梯多層在售55