【正文】 點，房間擬配備高檔、精致家具，突出酒店的商務特點，裝飾裝潢強調統(tǒng)一中顯個性，力求舒適、溫馨、實用。娛樂中心設有演藝吧、迪吧、酒吧、KTV包廂、靜吧、健身房、運動中心。. 會議設施酒店將設有會議室和多功能廳。多功能廳位于娛樂中心的演藝吧。3. 某市環(huán)境評估. 區(qū)位優(yōu)勢. 自然情況某市是一座美麗的內陸城市，某市位于天山山脈北麓，準噶爾盆地邊緣，地理坐標為東經86176。33 88176。24，北緯42176。32 44176。00。某市總面積12000平方公里，城市規(guī)劃控制面積1600平方公里，下轄7區(qū)一縣，％，另有流動人口約120萬。 某是某維吾爾自治區(qū)的首府，也是某政治、經濟、文化的中心，也是我國向西開放的主要門戶和對外經濟文化交流的窗口。某地區(qū)科研院所、高等院校和其他各類學校集中，人才相對較多，是某的科研、文化、廣播、電視、新聞中心。某2000年獲得了全國優(yōu)秀旅游城市（地級市）榮譽。市區(qū)南中心為大十字一帶，北中心為北京路衛(wèi)星廣場一帶。某城市中心區(qū)由天山區(qū)、沙依巴克區(qū)、新市區(qū)、水磨溝區(qū)部分組成，重點發(fā)展第三產業(yè)；城市周邊區(qū)由頭屯河區(qū)、東山區(qū)等組成，重點發(fā)展第二產業(yè)。晝夜溫差大，寒暑變化劇烈；氣候干燥，降水少，山區(qū)降水較多；無霜期短。年平均降水236毫米。. 交通情況 某航空港是中國通往西亞、歐洲、非洲的國際航空通道，與北京首都機場、上海虹橋機場、廣州白云機場、昆明巫家壩機場并稱中國五大門戶，已開通某－阿拉木圖、某－比什凱克、某－沙迦、某－伊斯坦布爾、某－莫斯科、某－新西伯利亞、某葉卡捷琳堡七條國際航線；國內航線已開通某至全國各大城市90多條；區(qū)內航線已開通某至喀什、阿克蘇、和田、阿勒泰、庫爾勒、伊寧、庫車、克拉瑪依、塔城、且末等十余條航線。公路有312國道向東通過甘肅省連我國內地、西出哈薩克斯坦；315國道向東通過青海省連我國內地、西至喀什市，將來可西出吉爾吉斯斯坦；314國道在某市與315國道相接，向西南經紅其拉甫口岸通往巴基斯坦；此外還有212121219等國道與區(qū)內外相連，有吐魯番－某－大黃山高等級公路和某－奎屯高速公路與區(qū)內城市相連。. 亞歐大陸的核心位置某地處亞歐大陸腹地，亞洲大陸地理中心和歐亞大陸地理內心均距離某很近，某在歐亞大陸的核心區(qū)位條件，在未來中國和世界經濟格局中的地位和作用將日益顯現。. 毗鄰中亞、西亞和南亞的地緣優(yōu)勢某與哈薩克斯坦、俄羅斯、塔吉克斯坦、烏茲別克斯坦、吉爾吉斯斯坦、蒙古、巴基斯坦、印度八個國家接壤，擁有15個對外開放的口岸。某與周邊國家部分城市之間的距離只相當于與我國東部城市之間距離的1／2。近幾年某市經濟建設獲得迅猛的發(fā)展，全方位開放的格局基本形成， 2003年完成國內生產總值408億元，％，2004年目標增長13％，實現全市GDP增長至455億元的目標。2002年，某市人均國內生產總值達到17003元，人均可支配收入約8653元，位居西北五省區(qū)首府城市第二位；第三產業(yè)增加值和地方財政收入均位居西北五省區(qū)（首府）城市第一位。近郊還有碧波冰峰景色迷人的天池、風景秀麗的南山天然牧場、花草芬芳的甘溝菊花臺、飛流直瀉的白楊溝瀑布等。某市除自身擁有豐富的旅游資源，還是某旅游的集散中心。它位于某中部天山北麓的準噶爾盆地南緣，行政區(qū)域兼跨南北疆。得天獨厚的優(yōu)越自然地質位置，奠定了某作為某自治區(qū)首府的地緣基礎條件，同時也確立了某作為全疆公路、鐵路和航空運輸的中心，以及旅客集散、輻射的旅游中心城市的地位。4. 酒店行業(yè)概況. 酒店業(yè)概況. 我國星級酒店數量、結構及分布隨著我國對外開放經濟的發(fā)展，旅游業(yè)得到了迅速的發(fā)展，作為旅游服務業(yè)的重要組成部分－酒店業(yè)也得到了迅猛的發(fā)展。資料來源：《中國旅游統(tǒng)計年鑒2003》從星級酒店的地區(qū)分布上，四星、五星高星級酒店酒店集中分布在北京、上海、廣東、江蘇等經濟發(fā)達地區(qū)， 在其他地區(qū)，則均以二星、三星酒店為主。說明在我國酒店市場中，三星級酒店的供給最大。由于我國星級酒店的供給迅速增加，我國星級酒店出租率和行業(yè)經營利潤在1992年達到一個高點后，至1998－2000年一直處于下降過程中，酒店出租率在1998年達到52％左右的低點后開始回升，酒店行業(yè)整體經營利潤在經歷1998－2001年四年連續(xù)虧損后，于2002年開始實現盈利。從星級酒店的平均房價來看，通常酒店房價上升會滯后出租率2年左右，2001年我國星級酒店平均房價達到近10年最低點（約215元）后，已經呈現緩慢回升的勢頭。. 我國星級酒店經營情況從2002年我國星級酒店的整體運行情況看，五星級酒店的出租率最高，盈利也明顯集中于五星級酒店，從人均利潤角度看，三星級酒店的虧損最為嚴重。這一點突出地表現在不同注冊類型酒店出租率的差異上。資料來源： 《2002年中國星級飯店統(tǒng)計公報》. 酒店業(yè)經濟特點. 屬于資本密集型和勞動密集型行業(yè)興建星級酒店不僅需要支付土地取得成本、土建費用和各項前期費用，同時還需要投入大量資金進行裝修和配套設施、配套設備的建設，需要的投資額很大，屬于資金密集型行業(yè)；同時，酒店業(yè)作為服務行業(yè)，又需要大量的服務人員，也屬于勞動密集型行業(yè)。. 對經營管理的要求高星級酒店為給客人提供安全、舒適、方面的環(huán)境，同時取得比較好的經濟效益，就必須在服務質量保證和監(jiān)控、成本費用控制、員工管理和激勵、市場分析和市場營銷等多個方面建立比較成功的管理模式，由于星級酒店為客人提供的服務種類多、標準高、市場競爭激烈、企業(yè)員工眾多，這一切都對星級酒店的經營管理提出了較高的要求。我國改革開放以來，伴隨著經濟的快速增長，旅游業(yè)得到了快速的發(fā)展，旅游服務總收入自1995年至2002年一直保持10％以上的增長率，高于GDP的增長，占GDP的比重也穩(wěn)步上升，至2002年我國旅游總收入已經達到5500億元，％。我國近年來來入境旅游人數及收入增長迅速，1991年－2002年旅游外匯收入年復合增長率達到14％以上。 “九五”期間我國國內旅游情況根據我國旅游業(yè)發(fā)展的“十五”規(guī)劃，到2005年我國將接待海外旅游者11,20012,000萬人次，年均增長6％－8％；實現國際旅游收入240－260億美元，年均增長8％－10％；實現國內旅游收入5350－5850億元，年均增長11％－13％。旅游業(yè)將是我國增長最快的產業(yè)之一。我國星級酒店數量自1992－2002年一直保持15％以上的增長速度，使得酒店行業(yè)利潤率迅速下降，甚至在1998年－2001年連續(xù)四年出現了行業(yè)整體虧損的局面，根據我們前面對酒店行業(yè)景氣度的分析，我國酒店行業(yè)目前已經走出低谷，目前已步入緩慢上升的趨勢中。 2004年1－8月中國酒店業(yè)表現　入住率平均房間收入至2004年8月(%)相對2003年變化(%)相對2000年變化(%)至2004年8月(元)相對2003年變化(%)相對2000年變化(%)中國所有酒店4155676720中國主要城市764946817618中國次要城市702993524021中國地域性城市2663714237資料來源：德勤“酒店業(yè)評測調查”我國酒店數量分布不平衡，三星以上酒店在京、滬、穗等一線大城市和東南沿海比重很大，在中西部地區(qū)比重較??；同時，中西部星級酒店的房價也明顯低于經濟發(fā)達地區(qū)，因此隨著中西部地區(qū)經濟和旅游業(yè)的發(fā)展，市場對中西部地區(qū)星級酒店的需求將進一步增長，酒店出租率和酒店價格也將得到一定的提高，中西部地區(qū)酒店業(yè)將會以高于全國平均水平的速度增長。資料來源： 《某統(tǒng)計年鑒2003》，《某2003年統(tǒng)計公報》某市在國內旅游迅速發(fā)展的同時，海外游客入境旅游也得到了一定的增長。根據某統(tǒng)計局的資料，2004年1－6月全市累計接待國內旅游過夜人數為206萬人次，％；，％；，％；國際旅游及購物收入為8710萬元，％。某作為某最大的旅游集散地和主要旅游目的地，旅游人數和旅游收入均占全疆50％以上，也擁有全疆最為健全的旅游服務體系。. 某酒店住宿人員狀況某星級酒店的客人也可以分為國外游客和國內游客。資料來源： 國家統(tǒng)計局、國際旅游局2000年抽樣調查資料某市國內客人的住宿目的也以游覽觀光、商務、會議為主要目的。. 某酒店價格和出租率某星級酒店的價格在各個酒店之間、季節(jié)之間差異很大。由于統(tǒng)計方面的原因，某星級酒店的入住率尚無準確數字，但根據與某同為某主要城市的克拉瑪依2003年旅游統(tǒng)計公報，克拉瑪依市2003年星級酒店出租率達到了64％，而2000年，克拉瑪依星級酒店出租率僅為37％，說明某主要城市星級酒店的出租率在近年來有了顯著提高。. 某酒店市場預測某自治區(qū)旅游局在《某維吾爾自治區(qū)旅游發(fā)展規(guī)劃》中，對某地區(qū)旅游接待人數及收入進行了預測。. 競爭分析 . 競爭對手基本情況由于同星級酒店的客源基本相同，因此，某每一家三星級酒店都將是**商務酒店的競爭對手，同**商務酒店距離較近，客房數量接近的三星級酒店相互間的競爭將更為激烈，與**商務酒店距離較近的三星級酒店基本情況為：⑴國泰大飯店國泰大飯店是某國泰實業(yè)貿易有限公司下屬的一家三星級涉外酒店，位于某阿勒泰路15號。酒店擁有客房約100間，客房類型有標準間、單人間、豪華套房、貴賓套房；在會議設施方面，擁有接待300人大會議室一間，可接待200人中會議室一間，可接待50人小會議室二間；在健身娛樂設施方面，有健身房、臺球室、棋牌室、KTV廳、桑拿浴室；在餐飲設施方面，擁有可接待300人的海鮮娛樂城和可接待350人的穆巴拉克美苑（清真餐廳）。翼龍大酒店共有客房130套，其中豪華套間23套；在會議設施方面，擁有可接待200人的大會議室1間，可接待30人的小會議室兩間。⑶獨山子大酒店獨山子大酒店是由某石油局獨山子石化總廠投資設立的三星級涉外酒店，位于克拉瑪依西路20號，酒店距機場15公里、距火車站7公里，距市中心2公里。**商務酒店與鄰近酒店的主要情況對比見下表所示。酒店的入住率和收益在起初的5到10年之間，也就是起步期階段基本上增長都非常迅速，并且在開業(yè)后8到15年之間（中期）收益都會維持相當高的水平，之后創(chuàng)利能力逐漸下降（衰退期）。②具有顯著的成本費用優(yōu)勢酒店的成本費用是影響酒店經濟效益的一個重要因素，對于一家新建的酒店土地成本、建造成本、利息費用、家具及固定設施和其他日常運營成本等都是重要的成本費用因素。從目前的預計來看，僅通過桑拿浴室、酒店大廳和KVT（二期）的出租承包收入每年就能取得236萬元的收入（其中，桑拿浴室86萬元租賃費已經與承租方簽訂協(xié)議），已經超過每年180萬元的經營權費用。**酒店還擁有100余個停車位，這在某三星級酒店是絕無僅有的，能夠為酒店入住客人提供便利的停車服務，更能夠為餐飲、KTV、桑拿提供便利的條件。這部分餐飲客房收入能夠為**酒店提供部分穩(wěn)定的客源，降低酒店的經營風險。⑵劣勢①缺少酒店行業(yè)管理經驗本項目發(fā)起人－某洲際工貿公司以往未涉足酒店行業(yè)，尚缺少酒店行業(yè)管理經驗。③酒店星級尚未評定**酒店尚未開業(yè)，酒店星級也未評定，在酒店星級評定前，作為未定級酒店在一定程度上會影響酒店客源和酒店房間價格。從長遠來看，如果國際航空“落地簽證”等問題得到妥善解決，由于某距離歐洲的航空距離優(yōu)勢，很可能成為消費能力較強的歐洲游客的旅游熱點地區(qū)。③某經濟的發(fā)展隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，某經濟得到了迅速的發(fā)展，2003以來國家計劃建設的中－哈輸油管道、獨山子石化和某石化擴建工程將使某成為我國未來的石化化工重點地區(qū)，這些都會提供大量的商業(yè)機會，增加某的商務、會議游客數量，將為某酒店行業(yè)的發(fā)展提供助力。如出現階段性、區(qū)域性酒店供給過剩，則競爭程度將更為激烈，有可能出現四星級、五星級酒店通過降價競爭，爭奪三星級酒店的客源，如國內外酒店巨頭通過經濟型酒店業(yè)大舉進入某酒店市場，也會加大某酒店業(yè)的競爭激烈程度。. 競爭分析結論根據項目的優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅的分析，項目的實施具有難以替代的內部優(yōu)勢和眾多的機會，存在的劣勢均可以通過企業(yè)自身努力和正確的經營策略加以彌補，面臨的威脅并不大，應當采取增長型進取戰(zhàn)略，盡快實施某酒店項目，使**酒店能夠在2005年某旅游旺季到來之前正式投入運營。 根據地區(qū)經濟和旅游發(fā)展狀況、區(qū)域環(huán)境及發(fā)展趨勢，項目定位于三星級標準酒店，設置餐飲和各種娛樂設施。某市四星、五星級酒店由于房價高，相當部分客源來自海外，其經營受國際經濟影響較大，在目標區(qū)域內，由于一直缺少濃厚國際商業(yè)氛圍和環(huán)境條件條件支撐，所以沒有出現同等星級的酒店，在目標區(qū)域內開發(fā)四星、五星級酒店風險