商業(yè)房地產(chǎn)項目的開發(fā)前期調查-在線瀏覽
2024-09-13 10:33本頁面
【正文】 局和規(guī)劃也是城市機能完善的標志，十多年以來，我國的第三產(chǎn)業(yè)特別是零售服務業(yè)的發(fā)展有目共睹，尤其是上世紀末百貨商場大量倒閉、超市業(yè)態(tài)的迅猛發(fā)展和外資零售商業(yè)的“入侵”，既加快了零售業(yè)的整體發(fā)展，也出現(xiàn)大型商業(yè)設施重復建設、資源浪費和過度競爭等現(xiàn)象，對國內零售商業(yè)的發(fā)展提出了新的挑戰(zhàn)，一些大中城市行業(yè)管理部門開始加強商業(yè)網(wǎng)點整體規(guī)劃和布局工作。凡未制定商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃（包括含有網(wǎng)點規(guī)劃內容的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃）的城市，不得上報外商投資商業(yè)企業(yè)項目?！ ∧壳鞍ū本┑仁鞘泻陀媱潌瘟惺幸呀?jīng)完成了該項工作，在對大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商及時了解商業(yè)網(wǎng)點的布局規(guī)劃非常關鍵，避免政策性的風險和重復建設。這些都是結合城市發(fā)展實際情況提出具體的建設性要求。它不僅反映區(qū)域內零售業(yè)經(jīng)濟活動的指標和商業(yè)特征，而且其綜合反映的各項指標和內容為項目的市場定位、業(yè)態(tài)設計、經(jīng)濟效益預測提供定性的參考分析。五、典型性調查與研究 對大型商業(yè)區(qū)進行市場定位和商業(yè)功能建議，在初步的市場定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃基礎上，除通過哈夫模型和損益計劃等經(jīng)濟效益分析方法進行預測和評估以外，對城市所在地同類型業(yè)態(tài)收益狀況進行調查和了解也非常關鍵。六、未來商業(yè)地產(chǎn)的供應量分析 在一個區(qū)域內做商業(yè)地產(chǎn)，必須首先調查該區(qū)域未來商業(yè)地產(chǎn)的供應量、業(yè)態(tài)規(guī)劃和設計，對許多開發(fā)商來講，以前在開發(fā)住宅項目的時候沒有這方面的意識，因為住宅的需求量大，進行市場定位和細分的空間廣闊。所以，不論是經(jīng)營者還是投資人在選擇商鋪的時候都會慎重考慮。商業(yè)地產(chǎn)的供應量是一個非常重要的因素，它直接決定我們未來的商業(yè)做多大，做什么。根據(jù)具體項目的不同，規(guī)劃部門對商業(yè)面積的開發(fā)要求以及建筑形式的要求不同；對于開發(fā)商來講，在具體開發(fā)中，應根據(jù)實際情況，選擇好開發(fā)時間。如天通苑，由于一開始沒有發(fā)現(xiàn)商業(yè)價值，商業(yè)開發(fā)比較晚，所以當大量的人口入住后形成巨大的市場需求，入住的居民也發(fā)現(xiàn)商業(yè)價值，許多買了一層住宅的居民，將房屋紛紛租賃給裝修、美容美發(fā)的商戶。現(xiàn)在房地產(chǎn)的開發(fā)已經(jīng)完全市場化運營，我們開發(fā)的目的不僅要實現(xiàn)市場價值的最大化，而且要實現(xiàn)社會效應的最大化。對其調查和研究的目的主要是收集該地區(qū)內消費者生活形態(tài)的資料，即針對消費者生活的特性，從人口結構、家庭戶數(shù)構成、收入水平、消費水平、購買行為以及選擇的交通出行方式等方面對消費者消費行為進行定量和定性研究。人口結構主要依據(jù)年齡、性別、教育程度、職業(yè)分布等進行分類整理，以便深入分析。如在區(qū)域內規(guī)劃建設高校，人口的增加的速度和人口結構變化將非常快，將直接影響整個區(qū)域的消費行為，而且對業(yè)態(tài)的設計產(chǎn)生重大影響。家庭戶數(shù)構成是人口結構的基本資料之一，可依據(jù)家庭戶數(shù)變動的情形及家庭人數(shù)、成員狀況、人員的變化趨勢進行了解，進而可以由人員構成比率，洞悉城市化的發(fā)展與生活形態(tài)的變化。城市的搬遷戶以35人老中少三代同堂的家庭為主，而CBD的小白領以2人家庭模式居多。根據(jù)收入水平確定消費的可能性、消費能力以及目前的消費處于什么樣的狀況。前者的選擇以市場，而后者主要的選擇地點是專賣店和百貨商場。消費水平是地區(qū)內消費活動的直接指標，對零售業(yè)來說是最重要的衡量指標。 5．購買行為?！ ?．交通和出行方式。在消費者消費的空間和尺度上，對不同的業(yè)態(tài)、業(yè)種的需求在路上花費的時間都有心理尺度，如對家庭日用消費品的需求主要就近完成，在路上的時間要求在15分鐘以內；而購買服裝
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