【正文】 實(shí)際出售情況，劃出部分鋪位做自營(yíng)），10年返租，物業(yè)整體租賃給經(jīng)營(yíng)主力店及次主力店或最小單位經(jīng)營(yíng)戶(hù)。： 租賃，收取固定租金并實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值，進(jìn)行資本運(yùn)作。 ：占據(jù)整個(gè)頂層，規(guī)劃面積：㎡，占總體面積25%。：收取固定租金；通過(guò)經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值，進(jìn)行資本運(yùn)營(yíng)。我們來(lái)測(cè)算出售占比是多少可以收回成本。3000元/㎡=62333㎡247。3500元/㎡=53429㎡247。4000元/㎡=46750㎡247。4500元/㎡=41556㎡247。5000元/㎡=37400㎡247。5500元/㎡=34000㎡247。6000元/㎡=31167㎡247。6500元/㎡=28769㎡247。7000元/㎡=26714㎡247。7500元/㎡=24933㎡247。8000元/㎡=23375㎡247。8500元/㎡=22000㎡247。我們來(lái)測(cè)算出售占比是多少可以收回成本。3000元/㎡=59000㎡247。3500元/㎡=50571㎡247。4000元/㎡=44250㎡247。4500元/㎡=39333㎡247。5000元/㎡=35400㎡247。5500元/㎡=32182㎡247。6000元/㎡=29500㎡247。6500元/㎡=27231㎡247。7000元/㎡=25286㎡247。7500元/㎡=23600㎡247。8000元/㎡=22125㎡247。8500元/㎡=20824㎡247。注：以上功能規(guī)劃、租售面積占比測(cè)算等在項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作中，還須視實(shí)際情況加以變動(dòng)，這里只是假以總建為10萬(wàn)㎡的項(xiàng)目進(jìn)行相關(guān)說(shuō)明。，抽樣樣本，信息的類(lèi)型，數(shù)據(jù)處理辦法等都要做到真實(shí)、準(zhǔn)確、科學(xué)、客觀(guān)以確保調(diào)研結(jié)果的真實(shí)性、科學(xué)性、客觀(guān)性。由于市場(chǎng)的發(fā)展速度極快，所以在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)首先滿(mǎn)足目前的市場(chǎng)需求的情況同時(shí)，要做到適當(dāng)?shù)某埃皂槕?yīng)市場(chǎng)的發(fā)展；在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)要明確其經(jīng)營(yíng)主題。，每個(gè)業(yè)種的消費(fèi)者層次不能相差太遠(yuǎn)，但也不能完全重疊，這樣會(huì)造成目標(biāo)客層的分散，從而對(duì)于日后整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)不利。同時(shí)，主力店的引進(jìn)，可以幫助提升整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值。主力店面積越大（高于50%），所占比例就越高，則商業(yè)經(jīng)營(yíng)的結(jié)構(gòu)越穩(wěn)定，但整體租金收入?yún)s較少；相反主力店面積越小（低于30%），所占比例就越少，則商業(yè)經(jīng)營(yíng)的可變性越大，但預(yù)期來(lái)自經(jīng)營(yíng)散戶(hù)的租金收入?yún)s相對(duì)較高?！獓?guó)商、大商、上海百聯(lián)、新天地等?！侔簿?、東方家園、家德寶等?！?dú)立專(zhuān)業(yè)店：ITAT、海瀾之家等；連鎖專(zhuān)業(yè)店：屈臣氏（屬專(zhuān)業(yè)護(hù)理店）、國(guó)美、蘇寧、肯德基、麥當(dāng)勞、加州牛肉面、斗牛士牛排、上島咖啡、星巴克?！蓍e娛樂(lè)：影院、咖啡吧、茶吧、球館、電玩、游樂(lè)設(shè)施等；配套功能店：美容護(hù)理、洗車(chē)行、洗浴、快捷酒店等?！纸】等f(wàn)家、深圳美信、珠海濟(jì)生、北京金象、廣西嘉進(jìn)等。層高、進(jìn)深、柱距、荷載、廣告位等，天然氣、上下水的預(yù)留，這些因素決定了主力店能否進(jìn)入，這和價(jià)格沒(méi)有關(guān)系。：招大品牌，要放棄一些近期的利益，包括價(jià)格要有足夠的吸引力，放水養(yǎng)魚(yú),這樣才有利于我們的成功。沃爾瑪、家樂(lè)福、樂(lè)購(gòu)、百安居、歐尚、易初蓮花等大型主力店的引進(jìn)是招商工作中的重中之重。據(jù)此，我們需在項(xiàng)目初期就與相關(guān)的意向主力店進(jìn)行溝通，事先根據(jù)主力店的需求量身訂做：很強(qiáng)的集客能力；具有成熟、良好的品牌形象，對(duì)于提升商業(yè)地產(chǎn)的形象有很大作用；進(jìn)駐之后，我們可以進(jìn)行長(zhǎng)期的持有，也可以進(jìn)行帶租約的銷(xiāo)售，使經(jīng)營(yíng)進(jìn)可攻，退可守；對(duì)一些小的商家和品牌有明顯的帶動(dòng)作用，這點(diǎn)也是稱(chēng)其為主力店的主要原因；很強(qiáng)的廣告效應(yīng)，自身的品牌拉動(dòng)、集客能力，投放質(zhì)量很高的廣告，都對(duì)商業(yè)項(xiàng)目有很強(qiáng)的廣告效用。在這方面我們的一些承諾，包括合同中的一些條款，如果沒(méi)有達(dá)到要求，主力店往往會(huì)用法律的手段討公道。負(fù)面的效應(yīng)是：主力店與個(gè)性店所經(jīng)營(yíng)的商品或目標(biāo)顧客容易出現(xiàn)重迭，最終造成惡性競(jìng)爭(zhēng)，削弱整體效益。在與引進(jìn)的主力店進(jìn)行談判時(shí)，立足于整個(gè)商場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，對(duì)其入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商品組合進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，以期與以后進(jìn)場(chǎng)的其它商家形成互補(bǔ)。規(guī)避思路：主力店最大的效用就是提升整個(gè)購(gòu)物中心的集客能力和其它商家的進(jìn)場(chǎng)信心。如引進(jìn)能更好地、更全面地迎合消費(fèi)者需求的功能店、主題店和品牌旗艦店，從而間接替代了主力店的主要功能，但注意經(jīng)營(yíng)上不可重迭太多。我們?cè)谶M(jìn)行布局設(shè)計(jì)前要與工程部門(mén)進(jìn)行充分的溝通，詳細(xì)掌握工程中空調(diào)間、消防設(shè)施、風(fēng)機(jī)房、變電室、洗手間等分布情況，以便于在平面布局規(guī)劃時(shí)做以充分的避讓。在建筑設(shè)計(jì)上須充分注意動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)的科學(xué)性，避免由于區(qū)域死角所帶來(lái)的物業(yè)價(jià)值的損失；其次，結(jié)合項(xiàng)目特征、定位以及項(xiàng)目所處商圈的具體情況，把握差異化競(jìng)爭(zhēng)策略，合理控制和規(guī)劃各品類(lèi)營(yíng)業(yè)面積的比例。進(jìn)行品類(lèi)布局時(shí)，要充分考慮各品類(lèi)間的聯(lián)帶性、鏈接性。從低側(cè)進(jìn)入一層，是超市、建筑裝飾材料及洗車(chē)行（我省地級(jí)城市洗車(chē)業(yè)較滯后）等。我們的功能娛樂(lè)放入項(xiàng)目頂層。具體規(guī)劃如下：一層：超市 3000㎡建筑裝飾材料： 17000㎡品類(lèi)數(shù)量單體面積品類(lèi)面積家裝35家80100㎡300500㎡櫥柜1015家100150㎡2000㎡櫥衛(wèi)家電6家50㎡300㎡家電10家50㎡500㎡20家2035650㎡散熱器6家50㎡300㎡燈具1015家100㎡1500㎡吊頂材料6家50㎡300㎡瓷磚20家200㎡4000㎡潔具20家200㎡4000㎡地板30家60㎡1800㎡壁紙5家50㎡250㎡油漆涂料10家50㎡500㎡鐵藝樓梯5家50㎡250㎡藝術(shù)玻璃3家50㎡150㎡二層：家具 10000㎡品類(lèi)數(shù)量單體面積品類(lèi)面積板式家具12家200㎡2400㎡沙發(fā)軟床15家200㎡3000㎡實(shí)木家具5家200㎡1000㎡古典家具8家250㎡2000㎡兒童家具5家200㎡1000㎡其它家具3家200㎡600㎡日用生活 10000㎡品類(lèi)數(shù)量單體面積品類(lèi)面積服裝商場(chǎng) 4000㎡淑女裝 1000㎡ 10家30㎡300㎡28家2025㎡700㎡少淑裝 805㎡6家30㎡180㎡25家2025㎡625㎡男 裝 950㎡5家50㎡250㎡10家35㎡350㎡14家2025㎡350㎡羊絨（毛） 445㎡10家3050㎡445㎡量販休閑 600㎡20家2025㎡500㎡羽絨服 200㎡4家50㎡200㎡鞋帽商場(chǎng) 2010㎡男皮鞋 490㎡8家30㎡240㎡10家2025㎡250㎡女皮鞋 490㎡8家30㎡240㎡10家2025㎡250㎡運(yùn)動(dòng)區(qū) 530㎡7家50㎡350㎡6家2030㎡180㎡布鞋等 200㎡10家20㎡200㎡箱 包 200㎡4家3050㎡200㎡帽 子 100㎡6家1520㎡100㎡兒童商場(chǎng) 910㎡童裝（內(nèi)衣）12家2025㎡300㎡童鞋10家2025㎡250㎡童車(chē)4家2025㎡100㎡玩具4家2025㎡100㎡婦嬰用品7家2025㎡160㎡百貨商場(chǎng) 1410㎡洗化用品 240㎡12家1520㎡240㎡文體用品 180㎡6家30㎡180㎡針織內(nèi)衣 380㎡6家30㎡180㎡8家2025㎡200㎡工藝用品 300㎡6家2025㎡150㎡10家1015㎡150㎡絲巾（飾品） 60㎡6家10㎡60㎡鐘表眼鏡 150㎡6家2025㎡150㎡其 它 100㎡100㎡紡織商場(chǎng) 1670㎡裝飾布 560㎡4家50㎡200㎡4家30㎡120㎡12家1520㎡240㎡床上用品 610㎡6家5060㎡360㎡10家2025㎡250㎡棉 布 200㎡10家20㎡200㎡車(chē) 飾 150㎡2家50㎡100㎡2家2025㎡50㎡家居飾品 150㎡6家2025㎡150㎡三層：娛樂(lè)功能館 20000㎡品類(lèi)數(shù)量單體面積品類(lèi)面積功能店 8000㎡餐廳6家150300㎡1500㎡大眾餐廳10家812㎡1000㎡休閑區(qū)3家200500客房5000㎡室內(nèi)公園 6742㎡影院1家2000㎡2000㎡臺(tái)球1家280㎡280㎡保齡球1家420㎡420㎡乒乓球1家120㎡120㎡旱冰場(chǎng)1家810㎡810㎡籃球場(chǎng)1家200㎡200㎡羽毛球1家600㎡600㎡兒童樂(lè)園1家800㎡800㎡電玩城1家800㎡800㎡高空纜車(chē)1家72㎡（站臺(tái)）72㎡轉(zhuǎn)馬1家80㎡80㎡碰碰車(chē)1家200㎡200㎡激戰(zhàn)鯊魚(yú)島1家210㎡210㎡釣魚(yú)島1家150㎡150㎡方案2：建筑面積33333㎡/層，可出租面積按60%計(jì)算為20000㎡/層3層燈具、家裝（5000㎡）功能娛樂(lè)（15000㎡）：室內(nèi)公園、餐廳、影院、休閑、健身等2層家居建材（20000㎡）：家具、裝璜材料、裝飾材料、陶瓷潔具、五金等1層日用百貨（20000㎡）：服裝、鞋帽、紡織、百貨、超市及功能店等方案2說(shuō)明：適用于沒(méi)有落差地塊，根據(jù)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，將日用生活類(lèi)商品放入一層，家居建材放入二層及部分三層。具體品類(lèi)布局規(guī)劃同方案1表格。一層商鋪在我們前期出售時(shí)，單位面積的售價(jià)相對(duì)較高。整體平面布局比較易于規(guī)劃，日用百貨可規(guī)劃可出租面積為25000㎡，家居建材20000㎡，功能娛樂(lè)15000㎡（其中將超市及各類(lèi)功能店放入該館），規(guī)劃中面積可不受樓層限制。功能娛樂(lè)項(xiàng)目能帶來(lái)旺盛的人氣，須結(jié)合實(shí)際情況放入下風(fēng)下水（相對(duì)僻靜）區(qū)域，同時(shí)一層布局可以節(jié)省食品區(qū)域面積。消費(fèi)者來(lái)店購(gòu)物可在一層全部完成，比較方便。面積開(kāi)闊，二大館品類(lèi)之間的鏈接相對(duì)要費(fèi)些心。同時(shí)需做好相關(guān)的二大館中間通道的景觀(guān)設(shè)計(jì)。平面設(shè)計(jì)的內(nèi)容是確定通道的形態(tài)，商鋪布局和面積大小，為所有承租戶(hù)提供一個(gè)互利互惠的機(jī)會(huì)，最大限度為每個(gè)承租戶(hù)帶來(lái)穿行人流，提供最多的購(gòu)物機(jī)會(huì)。一般主通道寬度為89米，副通道寬度34米。而店鋪內(nèi)通道的長(zhǎng)度一般視品類(lèi)的不同，設(shè)置在3050米之間就須有一分路口，這樣以緩解消費(fèi)者在購(gòu)物時(shí)的視覺(jué)疲勞感（這一點(diǎn)在下面商鋪的設(shè)計(jì)中也會(huì)提到）。通道主墻面盡可能采用外墻磚，這樣可令人們有漫步室外的感覺(jué)。通道脈絡(luò)設(shè)計(jì)好壞，不僅影響對(duì)人流的疏散，同時(shí)也影響商鋪布局。商場(chǎng)內(nèi)部邊緣以邊店形式設(shè)計(jì)，做為大型的品牌店，日用百貨店進(jìn)深設(shè)置在57米，店面寬度設(shè)置在510米之間為宜。建材類(lèi)的進(jìn)深設(shè)置在1215米，店面寬度設(shè)置在810米。同時(shí)，為減少消費(fèi)者的視覺(jué)疲勞，每一排商鋪的總長(zhǎng)度應(yīng)根據(jù)品類(lèi)的不同控制在3050米之間。動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)上除各大主通道需正對(duì)商場(chǎng)各門(mén)外，其它副門(mén)無(wú)須正對(duì)通道，可設(shè)計(jì)成一入門(mén)正對(duì)的是鋪位，通道從鋪位兩側(cè)設(shè)置。品牌規(guī)劃須尊重品牌市場(chǎng)發(fā)展戰(zhàn)略，尊重商場(chǎng)的定位，盲目求高是不現(xiàn)實(shí)的，應(yīng)該客觀(guān)規(guī)劃出切實(shí)可行的目標(biāo)品牌計(jì)劃。制定目標(biāo)品牌計(jì)劃應(yīng)該綜合考慮項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)效益與項(xiàng)目形象定位要求的關(guān)系，合理控制、科學(xué)搭配不同定位的品牌配比。 隨著品類(lèi)規(guī)劃及動(dòng)線(xiàn)設(shè)置完成后，我們將進(jìn)入各品類(lèi)品牌商品落位階段。一線(xiàn)品牌：10%二線(xiàn)品牌：70%三線(xiàn)品牌：20%結(jié)合目標(biāo)品牌計(jì)劃，在進(jìn)行第一輪落位后，還需儲(chǔ)備后補(bǔ)品牌及應(yīng)急品牌，以防招商過(guò)程中出現(xiàn)品牌輪空現(xiàn)象，第一輪落位品牌與意向性?xún)?chǔ)備品牌的比例基本為1：2。這個(gè)環(huán)節(jié)要求在設(shè)計(jì)建設(shè)配套方案時(shí)，必須充分考慮項(xiàng)目的商業(yè)屬性、定位以及項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合和功能，不能單純的從控制成本或建筑藝術(shù)性方面考慮。 在做規(guī)劃時(shí)，要充分考慮商家的經(jīng)營(yíng)需求，做以事先的溝通，尤其是主力店的進(jìn)店要求，然后與工程部門(mén)聯(lián)系以書(shū)面形式遞交。由工程部門(mén)核算出總的用電量、排煙量、上下水的安裝等。：電量：熟食加工、面食加工等需要的總電量；排煙：多少鋪位需安裝排煙設(shè)備，有蒸鍋的多少鋪位，出售油炸食品的多少鋪位等；有多少鋪位需有上下水。具體區(qū)域要求如下：副省級(jí)以上城市：核心商圈 4000平米以上　　 大型小區(qū) 商業(yè)中心2公里范圍內(nèi)常住人口可達(dá)到1215萬(wàn)人商圈內(nèi)人口年齡結(jié)構(gòu)以中青年為主，收入水平不低于當(dāng)?shù)仄骄胶诵纳倘?nèi)（）無(wú)經(jīng)營(yíng)面積超過(guò)5000平方米的同類(lèi)業(yè)態(tài)為佳對(duì)物業(yè)的要求層高不低于5米，（空調(diào)排風(fēng)口至地板的距離）柱距間要求9米以上，原則上不能低于8米每層有電動(dòng)扶梯相連，地下車(chē)庫(kù)與商場(chǎng)之間有豎向交通連接至少提供300個(gè)以上地上或地下的顧客免費(fèi)停車(chē)位如商場(chǎng)在小區(qū)邊緣需做到小區(qū)居民和商場(chǎng)客流分開(kāi)，同時(shí)為商場(chǎng)供貨車(chē)輛提供物流專(zhuān)用場(chǎng)地，40尺貨柜車(chē)轉(zhuǎn)彎半徑18米商業(yè)外觀(guān)設(shè)計(jì)主要包括外立面形象設(shè)計(jì)和外部環(huán)境設(shè)計(jì)兩部分，具體設(shè)計(jì)內(nèi)容包括：外立面形象設(shè)計(jì)：外