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二三線城市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策略與萬(wàn)達(dá)招商管理課程筆錄(18-在線瀏覽

2025-06-01 13:18本頁(yè)面
  

【正文】 約朋友吃飯逛街,這一類由兩個(gè)要素構(gòu)成,第一個(gè)是有吸引我去的商家、服務(wù)商,去吃川菜,火鍋、打麻將等等(周圍有配套設(shè)施)之類的,這是目的性的需求。新城區(qū)的道路通常情況下對(duì)于一定的輻射范圍內(nèi),我們通常為3—5公里,路網(wǎng)規(guī)劃,交通便利非常好,特別是在大城市,有地鐵的城市,交通便利性、人流輻射寬度、強(qiáng)度很好,這樣的大前提下,新城區(qū)如果找到了合適的商家進(jìn)駐,解決了交通便利性問(wèn)題,對(duì)商業(yè)的機(jī)會(huì)更大、更強(qiáng)?,F(xiàn)在隨著購(gòu)物中心在城市周邊不斷產(chǎn)生,新的品牌和商家,同樣是買一雙耐克的運(yùn)動(dòng)鞋,如果邊上可以買到,為什么要到市中心呢?所以,這一點(diǎn)也是百貨公司、餐飲公司不斷擴(kuò)張的主要原因。 第二,中國(guó)正在步入一個(gè)消費(fèi)經(jīng)濟(jì)的時(shí)代,拉動(dòng)內(nèi)需。 昨天跟我們一起在聯(lián)商大會(huì)上,有一位嘉賓做溜冰場(chǎng)的,他自己說(shuō)溜冰是一個(gè)更高層次的需求,什么是最基本層次的需求?民以食為天。穿好以后做什么?追求美,看到一些地方的化妝品,追求一些品牌、追求一些有投資價(jià)值的東西,黃金、鉆石,追求一些情感上的需要,這樣就出現(xiàn)了電影院,還有技能的提升,看到一些購(gòu)物中心逐步出現(xiàn)一些教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu),追求家庭氛圍的,這樣很多購(gòu)物中心就出現(xiàn)了家里跟孩子一起做培訓(xùn)的地方:“金寶貝、東方愛(ài)嬰”。為什么說(shuō)溜冰是一個(gè)更高層次的需要?因?yàn)橹挥猩眢w健康,活動(dòng)力足有時(shí)間、錢,才有可能溜冰。通常來(lái)說(shuō),對(duì)于一些父母帶著孩子滑冰、教學(xué)花樣滑冰一定是收入水平相對(duì)較高,有更多需求的家庭才能提供持續(xù)的服務(wù)。 第二,以前做客單價(jià)訪談的時(shí)候,以前大家知道吃一頓肯德基平均花多少錢?之所以拿肯德基做例子,不是因?yàn)槲易鲞^(guò)肯德基,是因?yàn)樗邆湟粋€(gè)普遍適用性的例子,是一個(gè)全球化的企業(yè),在中國(guó)有最多的連鎖門店,消費(fèi)客層覆蓋了3歲一直到60歲,這是商業(yè)地產(chǎn)構(gòu)成的重要元素。一個(gè)漢堡、可樂(lè),基本上不能點(diǎn)其他的了,點(diǎn)其他的任何東西都會(huì)超標(biāo),現(xiàn)在在價(jià)格上有了30%的提升。事實(shí)上也是隨著中國(guó)消費(fèi)的增速,大家吃的時(shí)候選擇更多樣化了。老百姓花錢越多,商業(yè)地產(chǎn)收益越大,絕大多數(shù)商家做租金核算的時(shí)候,絕大多數(shù)我們?cè)谧錾虉?chǎng)承租能力計(jì)算的時(shí)候,計(jì)算的基礎(chǔ)和依據(jù)并不是花費(fèi)多少錢,而是周邊的消費(fèi)能力多少? 商業(yè)地產(chǎn)的三個(gè)階段,我們有的時(shí)候出去交流碰到所謂的大師、同行、專家,我們會(huì)開(kāi)玩笑說(shuō),你以前是不是供銷社的,還是哪個(gè)農(nóng)村的合作社。最早計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代是憑票購(gòu)買的,慢慢有了電視、自行車、衣服、不同料子的衣服,慢慢的開(kāi)始有品牌,不同類型的品牌,以前糖果只有大白兔,現(xiàn)在有了各種各樣的新的產(chǎn)品。所以,我們昨天交流的時(shí)候,陳智(音)說(shuō)他是商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)荒者、領(lǐng)頭人。萬(wàn)達(dá)從2002年開(kāi)始在哈爾濱、長(zhǎng)春做了這些項(xiàng)目以后,一路摸爬滾打,不斷完善,把品牌做到家喻戶曉、耳熟能詳,做到行業(yè)內(nèi)只要開(kāi)會(huì)就說(shuō)萬(wàn)達(dá)。所以,中國(guó)其實(shí)沒(méi)有做商業(yè)地產(chǎn)的專家,我以前在萬(wàn)達(dá),他們叫做商務(wù)部,最早做什么?王健林董事長(zhǎng)拿了地以后,他不做商業(yè)地產(chǎn),他本身軍人專業(yè),非常好學(xué),不會(huì)做請(qǐng)教朋友做招商,招幾個(gè)人一起做招商,親自去,帶著幾個(gè)人。這個(gè)就是所謂的我們是跟著老板這樣出來(lái),從我們的角度來(lái)看,沒(méi)有所謂的商業(yè)地產(chǎn)的專家,大家都是在一起不斷的探討學(xué)習(xí),一步步走到今天。我尊稱他是我們的前輩,學(xué)習(xí)的榜樣,他的全國(guó)超市系統(tǒng)大潤(rùn)發(fā)的單店銷售額、毛利產(chǎn)出在中國(guó)都是排名第一的,很了不起,從無(wú)到有,潤(rùn)泰一個(gè)臺(tái)灣的企業(yè),他們的老板,宏萬(wàn)抗(音)幾個(gè)人最初一點(diǎn)點(diǎn)的構(gòu)想做大的,很了不起。結(jié)果把目標(biāo)都實(shí)現(xiàn)了,做的非常好,我尊稱他,我說(shuō)你是教我們做商業(yè)地產(chǎn)的第一批人,他自己說(shuō)不是什么前輩,原來(lái)是上海手表長(zhǎng)的廠長(zhǎng),后來(lái)去團(tuán)市委,因?yàn)闈?rùn)泰要進(jìn)入中國(guó),被上海政府擔(dān)任他們的合作股東代表,學(xué)著開(kāi)始做地產(chǎn),商業(yè)地產(chǎn)不斷在變化,因?yàn)槿说男枨蟛粩嘣谧兓?,新的產(chǎn)品、消費(fèi)習(xí)慣、行為模式在改變。我跟這次組織培訓(xùn)的楊總在說(shuō),我們其實(shí)是一個(gè)研討、溝通和交流,我把知道的對(duì)的,不對(duì)的,說(shuō)出來(lái)告訴大家,大家也會(huì)有很多的經(jīng)驗(yàn)?zāi)贸鰜?lái)一起做分享,沒(méi)有絕對(duì)的對(duì)錯(cuò)。我跟李琳(音)在2007年底的時(shí)候有一次深刻的交流,他那個(gè)時(shí)候在北京做北京長(zhǎng)安MALL的項(xiàng)目,在北京的五棵松,那已經(jīng)是比較好的位置了,在四環(huán)以內(nèi)。有一次我們?cè)谝黄鹆奶?,聊到很晚,他說(shuō)他基本上每天都工作到一兩點(diǎn),叫做“百貨狂人”。那個(gè)時(shí)候“老大”的口號(hào)還不是特別的被認(rèn)可。我們跟李琳(音)做交流的時(shí)候,我們聊到別的,聊到健身房需要什么樣的基礎(chǔ)、什么特殊條件,供水、供電多少,有沒(méi)有特殊的陽(yáng)光房的需求,建材樓要做多大?為什么要做建材,建材對(duì)我們有哪些貢獻(xiàn)、什么弊端?我們聊到教育培訓(xùn),他就說(shuō)你們?cè)瓉?lái)專長(zhǎng)是這個(gè)。 商業(yè)地產(chǎn)的基本特性:(把這個(gè)階段講一講吧)。商業(yè)是商業(yè)百貨,地產(chǎn)就是蓋房子,原來(lái)最早的時(shí)候還有一個(gè)經(jīng)驗(yàn),明天可能會(huì)做一些招商團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)的時(shí)候做一個(gè)分享,最早的時(shí)候做招商的人,大家一聽(tīng)到就會(huì)覺(jué)得什么樣的人?像不像什么販子、房屋中介之類的,事實(shí)上最早的招商怎么產(chǎn)生的,最開(kāi)始的時(shí)候開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)完畢以后,留一些房子、物業(yè),不知道怎么處理,把辦公室老大姐留在這里,看著誰(shuí)去租。隨著商業(yè)地產(chǎn)的快速擴(kuò)張、快速開(kāi)發(fā)建設(shè),ShoppingMall構(gòu)成的越來(lái)越復(fù)雜,從原來(lái)最早的臨界商鋪一兩千平方米,到現(xiàn)在我們做一個(gè)群房3000、5000平方米,到我們拿商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,小的社區(qū)型的中心4萬(wàn),再到更大的中心等等的。 第二個(gè)階段,2002—2008年快速發(fā)展的時(shí)期,商業(yè)加地產(chǎn),相當(dāng)于一個(gè)邊緣產(chǎn)業(yè),萬(wàn)達(dá)那個(gè)時(shí)候做商業(yè)地產(chǎn)最早的時(shí)候蓋起一個(gè)大帽子。我最早做房地產(chǎn)銷售入行的,那個(gè)時(shí)候做銷售代理,覺(jué)得做的很好,因?yàn)榈禺a(chǎn)的行業(yè)最早的入行門檻比較低的。我做銷售做到自己在一個(gè)小的城市比較厲害的時(shí)候,有一次做飛機(jī)去海南旅游,在《新航空雜志》有篇專稿,稿子上這么寫(xiě),美國(guó)最大的地產(chǎn)商是誰(shuí)?不是特郎木(音),不是常見(jiàn)的知道的這些人,而是麥當(dāng)勞,有美國(guó)最多的商業(yè)地產(chǎn),有最大的項(xiàng)目、最多的項(xiàng)目,享受到了最多的增值。有機(jī)會(huì),我加入肯德基做開(kāi)發(fā),我的腳站在的商業(yè)的這一邊,站在選址的角度看商業(yè),到處找商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,跟開(kāi)發(fā)商談判,給我多少面積,要多少租金給你要滿足哪些條件。還有一個(gè)很意思的小插曲,我在肯德基學(xué)習(xí)半年時(shí)候就離開(kāi)了。 還有一個(gè)很簡(jiǎn)單的例子。那個(gè)時(shí)候大家互不搭杠,到2008年到現(xiàn)在,大家邊界越來(lái)越模糊。銀泰置地做什么的?他們到底是做什么?做商業(yè)地產(chǎn)的。萬(wàn)達(dá)就是一個(gè)典型的例子,這里面其實(shí)是兩個(gè)行業(yè)相對(duì)來(lái)說(shuō)不是太均衡的發(fā)展,商業(yè)體系相對(duì)來(lái)說(shuō)發(fā)展的更完善一些,商業(yè)集團(tuán)轉(zhuǎn)行做地產(chǎn)更容易,地產(chǎn)集團(tuán)轉(zhuǎn)行做商業(yè)相對(duì)難度就非常大。2008年當(dāng)時(shí)見(jiàn)到老板發(fā)火,因?yàn)橛行╀浺?、錄像、信息,大家交流是小道的信息,不一定到要做記錄、傳播。所以,做了百貨之后就?huì)有很大的痛苦回來(lái)了。拆遷的時(shí)候我還在肯德基,當(dāng)時(shí)做拆遷談判,肯德基很爽快的賠我們200萬(wàn)就走了,拆下來(lái)以后,大家可以想,2002002年的時(shí)候就有肯德基、必勝客,大家知道多么的繁華。大量買了商鋪的小業(yè)主提出各種要求,因?yàn)橘u了出租不出去,經(jīng)營(yíng)不起來(lái),整個(gè)項(xiàng)目變成政府對(duì)他深惡痛絕的理由。民生在長(zhǎng)沙有一塊地,去年的新聞可以看到,去年轉(zhuǎn)讓給了新華都集團(tuán),就是唐俊所在的集團(tuán),之所以沒(méi)有很好的開(kāi)發(fā),很大程度與商業(yè)地產(chǎn)有關(guān)。 商業(yè)和地產(chǎn)互相的融合,商業(yè)地產(chǎn)變成一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè),開(kāi)始出現(xiàn)了一些所謂的商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇、商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)獵頭、專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)機(jī)構(gòu),以前是沒(méi)有這個(gè)名詞的。為什么?如果我們現(xiàn)場(chǎng)有一些高級(jí)別的管理人員,或者是公司股東、老板,他們對(duì)這一點(diǎn)很重要。很多朋友過(guò)去跟我交流的時(shí)候,說(shuō)你可以砍掉一點(diǎn)容積率,留一個(gè)廣場(chǎng),做一點(diǎn)空間,他們說(shuō)容積率就是錢,不能砍,哪怕一條街要做成四道相鄰的街鋪,也不能簡(jiǎn)化為步行街。特別是做老板,一定要想清楚,商業(yè)地產(chǎn)的核心是滿足功能需求的載體,并不是滿足利益需求的載體,滿足利益需求最典型的做法是快速炒熱,增大供需不平衡,最高價(jià)格賣出去,是利益最大化。 所謂的地產(chǎn)性,我們經(jīng)常發(fā)現(xiàn)做商業(yè)的人做地產(chǎn),也有他們的不適應(yīng)。還有所謂的投資性幾個(gè)特點(diǎn),要有大量的投資需求,整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程應(yīng)該是圍繞整個(gè)現(xiàn)金流量平衡,包括資本運(yùn)作的角度進(jìn)行。很多做商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)上之前都不是做商業(yè)地產(chǎn),我所接觸到有兩個(gè),最大的被忽悠的從一個(gè)城市的“首富”變成一個(gè)城市的“首負(fù)”,大家三、五年前去廣東機(jī)場(chǎng)一落地,一定都能看到一個(gè)很響當(dāng)當(dāng)?shù)捻?xiàng)目,叫華南MALL,號(hào)稱整個(gè)廣東最大的項(xiàng)目,輻射珠三角、廣東、澳門,以前做什么起家的不清楚,號(hào)稱東莞最有錢的人。為什么會(huì)這樣?他欠農(nóng)行20多個(gè)億,還不上,有大量的民間資本還不上。最后的結(jié)果那個(gè)項(xiàng)目我印象中是15個(gè)億,被北大下面一個(gè)集團(tuán)做了。萬(wàn)達(dá)當(dāng)時(shí)董事長(zhǎng)去看了,說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目要火起來(lái)只有一個(gè)辦法,拆掉重新建,把商業(yè)縮小,做住宅地產(chǎn),是一個(gè)很賺錢的項(xiàng)目。如果沒(méi)有足夠的人進(jìn)去,靠什么付這些成本、費(fèi)用、人員工資、能耗?更不用說(shuō)資金的利息了。 高投入,資金投入量比較大。我們剛才講了兩個(gè)行為,兩個(gè)行為的人滿足整個(gè)市場(chǎng)的需求。 第二部分是所說(shuō)的目的性的需求,提升的需求,基礎(chǔ)需求以上的滿足性的一些需求。 最近,上海有一個(gè)鎮(zhèn)政府跟我們談,說(shuō)重金懸賞,找一個(gè)企業(yè)、團(tuán)隊(duì)盤(pán)活這個(gè)項(xiàng)目,那是一個(gè)經(jīng)濟(jì)很好的鎮(zhèn),為什么要盤(pán)活這個(gè)項(xiàng)目呢?這個(gè)項(xiàng)目當(dāng)時(shí)是一個(gè)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的,開(kāi)發(fā)以后全部賣掉,最后回租,三年到期以后。鎮(zhèn)里面覺(jué)得這是經(jīng)濟(jì)的恥辱,事實(shí)上已經(jīng)影響到未來(lái)的升遷。政府接手做了以后,帶來(lái)直接的后果是拿地的時(shí)候設(shè)置很多限制性的條件。為什么?一旦限定了這個(gè)要求,開(kāi)發(fā)商的最大的利益被綁定在里面了,就必須以合理的角度做開(kāi)發(fā),而不是以簡(jiǎn)單的利潤(rùn)的角度做開(kāi)發(fā),能夠更好的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。房子蓋起來(lái)真正靠投資收回,如果考慮到資金、時(shí)間的成本,按照今年信托發(fā)行的成本大概在18%、17%,還要看不同的信譽(yù)等級(jí),正常貸款成本很難貸的的,基本符合條件也不可以,沒(méi)有額度批不下來(lái),各種各樣的原因。在這樣大環(huán)境下投入商業(yè)地產(chǎn)里面,每年的租金很難夠支付利息的,對(duì)資本投入的占有(很大)。 我有一個(gè)要好的朋友,是莆田的一個(gè)項(xiàng)目,當(dāng)時(shí)在2002007年的買下了莆田的一個(gè)項(xiàng)目,買下了最繁華地段的項(xiàng)目,傾其所有在莆田做項(xiàng)目,把項(xiàng)目也做得非常好,蓋起來(lái)以后發(fā)現(xiàn)錢全部在里面了,出不來(lái)了?,F(xiàn)在去看,我們也可以負(fù)責(zé)任的說(shuō),它不落后與我們通常所見(jiàn)的一線城市的ShoppingMall。我們通常說(shuō)的高回報(bào),事實(shí)上目前看很難體現(xiàn)。 因?yàn)橹袊?guó)有這么大的資金量,一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)不動(dòng)就是120億的投資,或者是出售的要求。中國(guó)的這幾年的資金成本有一個(gè)硬杠桿放在這里,很難低于12%。但是,中國(guó)對(duì)外資的限制進(jìn)入和退出的機(jī)制的約束,直接導(dǎo)致了所有的外資進(jìn)來(lái)以后,一進(jìn)一出,要說(shuō)服他同意投資這個(gè)項(xiàng)目。其實(shí)做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目很難簡(jiǎn)單的算到這樣一筆帳,有這么多的難題,就是一個(gè)高難度的項(xiàng)目。 但是也有好處——安全性。為什么?通常指對(duì)抗經(jīng)濟(jì)波動(dòng)所帶來(lái)的安全性,一個(gè)好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目通常整合了眾多的商家資源,不會(huì)隨著某一個(gè)突發(fā)性的小行為損害資金回報(bào)的穩(wěn)定性。通常商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目40年的運(yùn)作周期是一個(gè)長(zhǎng)期、穩(wěn)定的回報(bào)。確實(shí)是說(shuō)的不同的一些特點(diǎn):“重?cái)?shù)量、輕質(zhì)量”。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),最典型的就要出了多少面積、多少可售商鋪,一大半都能賣,很好,都不能賣嗎?肯定要換設(shè)計(jì)師或者經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)。 “重開(kāi)發(fā),輕經(jīng)營(yíng)”。為什么會(huì)有這樣的特點(diǎn)?某些程度上來(lái)說(shuō),意味著不同的業(yè)務(wù)板塊在公司的話語(yǔ)能力。很多時(shí)候我們發(fā)現(xiàn),我們見(jiàn)老板,萬(wàn)達(dá)最大的設(shè)計(jì)師是王健林董事長(zhǎng),他會(huì)親自過(guò)問(wèn)衛(wèi)生間的位置,每一個(gè)圖他都會(huì)親自看一下,經(jīng)常我們過(guò)去以后,圖紙已經(jīng)畫(huà)完了。我們就說(shuō),這個(gè)圖不好招商,需要調(diào)整。我們找老板的渠道:我要找總經(jīng)理,找副總裁,副總裁戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢的找總裁,他們會(huì)談一大堆的事情,怎么可能會(huì)談一個(gè)圖呢?“重開(kāi)發(fā)、輕經(jīng)營(yíng)”。我最早做銷售的時(shí)候,很多時(shí)候銷售的經(jīng)理是進(jìn)不了決策層。為什么要讓你們做核心管理層呢?對(duì)于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司來(lái)說(shuō)只是慣性思維,這個(gè)思維如果做商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一定要改變。所以,很多時(shí)候我們的建議在做招商團(tuán)隊(duì)的溝通、培訓(xùn)和工作指導(dǎo)的時(shí)候,我們的建議是,一定要面對(duì)面跟商鋪?zhàn)鼋涣?,拿出真?shí)可靠的信息,這一點(diǎn)同樣適用于集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)決策會(huì)議。 從商業(yè)經(jīng)營(yíng)角度來(lái)說(shuō),怎么樣避免老板的理想化?我們以前有一個(gè)很經(jīng)典的案例,我們?nèi)タ匆粋€(gè)圖,圖上畫(huà)了一個(gè)中廳,上面有四五個(gè)商鋪,還有一些很知名的品牌,我們跟老板參加審圖會(huì),設(shè)計(jì)院院長(zhǎng)就說(shuō),規(guī)劃院工作往前邁,往前邁半步,每一個(gè)店鋪都有獨(dú)立的位置,又節(jié)約面積,形象好,內(nèi)部做一個(gè)大的展示給他。你是否知道人家對(duì)單店的展示要求、櫥窗要求、業(yè)態(tài)分類要求、服裝分類要求?他說(shuō)不知道,我們跟他可以這樣說(shuō)。我們不敢跟老板說(shuō)這樣的問(wèn)題,也不敢說(shuō)招不來(lái),我們很難有效說(shuō)服他,我們只能委婉的表示。當(dāng)時(shí),南京也是二線城市,在招一些品牌店鋪的時(shí)候,也是請(qǐng)了十個(gè)人的日本團(tuán)隊(duì),去各地做招商。當(dāng)時(shí),萬(wàn)達(dá)有小的名氣,有一個(gè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所畢馬威跟我們談,韓國(guó)的依戀新世界集團(tuán)想進(jìn)中國(guó),找人合作開(kāi)發(fā)Shopping mall,委托KPMG在中國(guó)尋找合適的合作伙伴做面談。我們的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)放在三線城市,ShoppingMall中廳,從一樓到三樓,這就是所謂的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)跟市場(chǎng)的脫節(jié)。規(guī)劃設(shè)計(jì)一旦定出來(lái),施工圖做出來(lái),做能夠做的只有等待、改變,帶來(lái)大量的成本的損失。這也是為我們做招商的團(tuán)隊(duì)做呼吁,一定要讓招商、經(jīng)營(yíng)的團(tuán)隊(duì)能夠真正的進(jìn)入核心決策層。萬(wàn)達(dá)這一點(diǎn)相對(duì)來(lái)說(shuō)來(lái)好,王健林自己做招商談判(還好),(大家去談沃爾瑪?shù)恼猩?,)大家去談,沃爾瑪整個(gè)中國(guó)整個(gè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的辦公室還沒(méi)有我們這個(gè)會(huì)議室大,桌子也很小。他們整個(gè)的開(kāi)會(huì)在哪里?邊上用一個(gè)員工食堂,長(zhǎng)條桌、長(zhǎng)板凳,我們經(jīng)常找他談判,就在長(zhǎng)條桌子上等。后來(lái)合作多了,合作10個(gè)店,到2007年去談判的時(shí)候,已經(jīng)是中國(guó)最大的合作伙伴中排名第二,那個(gè)時(shí)候我們待遇好一點(diǎn),里面有一個(gè)小辦公室,四個(gè)人坐,擠進(jìn)去慢慢的,可以在小會(huì)議室里面談判了。王健林最早領(lǐng)著團(tuán)隊(duì)在板凳上等過(guò)的,對(duì)于招商的理解比較深,對(duì)于很多老板不太理解這個(gè)內(nèi)容。我們也建議各位股東,(如果做股東、投資的)的經(jīng)常去市場(chǎng)了解信息,特別是新興項(xiàng)目。 “重策劃,輕規(guī)劃”。我覺(jué)得自己算是比較努力在學(xué)習(xí)的商業(yè)地產(chǎn)的從業(yè)人員,我努力在學(xué)習(xí),也很開(kāi)放,有很多的實(shí)際經(jīng)驗(yàn),自己開(kāi)發(fā)、管理、招商、談判、帶團(tuán)隊(duì),包括做制度。但是市場(chǎng)上,反而有很多的大師,什么都懂,能給項(xiàng)目做一個(gè)很好的策劃,做的很漂亮。有一次跟深圳一個(gè)非常大的國(guó)企,一年
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