高層住宅項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃項(xiàng)目投資商業(yè)計(jì)劃書-在線瀏覽
2024-09-13 07:32本頁面
【正文】 【項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】內(nèi)容指標(biāo)內(nèi)容指標(biāo)建設(shè)地點(diǎn)南寧市區(qū)規(guī)劃總用地面積實(shí)際用地面積計(jì)容積率面積總建筑面積建筑容積率建筑密度28%綠地率%住宅面積 m2商業(yè)面積 m2地下室面積 m2居住總戶數(shù)1520戶根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，共494個(gè)車位，擬建21棟18層商住樓。所以，一般采用投資的多種組合運(yùn)用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對(duì)降低開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，使項(xiàng)目順利開發(fā)。資金動(dòng)作方式如下：自有資金全部用于投資；銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資，%計(jì)算；此外還缺少的資金，則向銀行借貸。（二）資金動(dòng)作方式在項(xiàng)目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費(fèi)；在獲取土地使用權(quán)后，可將其向銀行或金融機(jī)構(gòu)抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設(shè)；當(dāng)住宅樓建設(shè)完成了主體工程后就可進(jìn)行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個(gè)項(xiàng)目投資完成。詳見表:612(表:612) 自有資金年度投入表 (單位:萬元)第一年第二年第三年銀行貸款銀行長期貸款共有二筆，共計(jì)200000萬元，占總投資53%；從第一年起到第二年止每年借一筆。%計(jì)算，從項(xiàng)目有銷售收入最后第三年開始，直到項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期結(jié)束，%,%,，%。經(jīng)南寧市規(guī)劃管理局審定，本項(xiàng)目的建設(shè)方案如下：（略）規(guī)劃目標(biāo)。（2）依靠科技進(jìn)步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和花園與住宅節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使花園和住宅具有較高的科技含量。（二）建設(shè)方式及進(jìn)度安排開發(fā)計(jì)劃擬定的原則①本項(xiàng)目作為一個(gè)以市場為導(dǎo)向的中高檔住宅項(xiàng)目,在擬定項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)計(jì)劃時(shí),我們主要依據(jù)大中規(guī)模住宅項(xiàng)目的基本規(guī)律,遵循最佳的市場對(duì)接時(shí)機(jī)與購買力適應(yīng),以及按基地的成熟條件漸進(jìn)的原則。③根據(jù)項(xiàng)目基地及規(guī)模情況,在項(xiàng)目的開發(fā)的過程中以整體開發(fā)為主，但為了利于資金回收等原因，在施工的過程中，以滾動(dòng)開發(fā)的模式進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營。采用公開招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請工程監(jiān)理，從而有效地控制項(xiàng)目的工期、成本和質(zhì)量。項(xiàng)目擬用三年分三期進(jìn)行（見表：621）根據(jù)南寧市可外協(xié)配套的設(shè)計(jì)、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工程進(jìn)度周期如下：A 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及開工準(zhǔn)備（初步及施工圖設(shè)計(jì)、三通一平、報(bào)建、招標(biāo)等）：3個(gè)月B 住宅的主體建筑（基礎(chǔ)、主體、外裝及設(shè)備）：18個(gè)月C 室外環(huán)境配套（道路、管網(wǎng)、環(huán)藝、驗(yàn)收等）：15個(gè)月項(xiàng)目周期設(shè)定①開發(fā)正式啟動(dòng)的時(shí)間設(shè)定為項(xiàng)目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時(shí)間,并以此時(shí)間為項(xiàng)目開發(fā)周期的起始日。分段周期設(shè)定① 開發(fā)正式啟動(dòng)的時(shí)間設(shè)定為項(xiàng)目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時(shí),設(shè)此時(shí)間為項(xiàng)目開發(fā)周期的起始日。③ 根據(jù)的規(guī)劃方案及開發(fā)總周期、各主要分段工程周期的設(shè)定，本項(xiàng)目的開發(fā)粗略計(jì)劃擬定如下表（以季度為單位）。（2）前期工程費(fèi)：，詳見本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算表（見表：631）。（見表632）（表：632） 高層建安工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià) (單位:萬元)項(xiàng)目高層（元/平方米）項(xiàng)目高層（元/平方米）樁基礎(chǔ)70土建工程750電梯120消防30一般水電安裝100煤氣10通訊5公用天線3普通裝修50對(duì)講機(jī)系統(tǒng)12地下室費(fèi)用130智能化設(shè)施80★高層建安工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià)=70+750+120+30+100+10+5+3+50+12+130+80=1360元/平方米高層建安工程費(fèi)=1360+(300+50)=注:其中(300+50)為裙樓玻璃墻和中央空調(diào)的每平方建筑面積造價(jià)。（表：633） 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表 (單位:萬元)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬元）1供電工程65萬元/公項(xiàng)=2供水工程15萬元/公項(xiàng)=3電信工程7萬元/公項(xiàng)=4煤氣工程7萬元/公項(xiàng)=5綠化工程=6道路工程=7排水工程=合計(jì)500+=注：本項(xiàng)目是一個(gè)高綠化花園小區(qū)，在原來的綠化成本內(nèi)再增加500萬建設(shè)中心花園（5）公建配套設(shè)施費(fèi)：485萬元，詳見表634（表：634） 公建配套設(shè)施費(fèi)估算表 (單位:萬元)序號(hào)項(xiàng)目建筑面積（平方米）單價(jià)（元/平方米）金額（萬元）1幼兒園1000500502衛(wèi)生院1000（位于裙樓房內(nèi)）400403文化活動(dòng)中心15007001054超市2000（位于裙樓房內(nèi)）————5郵政支局500（位于裙樓房內(nèi)）————6電信營業(yè)所500（位于裙樓房內(nèi)）————7儲(chǔ)蓄所700（位于裙樓房內(nèi)）————8物業(yè)管理處200（位于裙樓房內(nèi)）30069會(huì)所3000（位于裙樓房內(nèi)）70021010公廁100500511垃圾壓縮站200300612變電站12005006013煤氣調(diào)壓站506003合計(jì)485（6）開發(fā)期間稅費(fèi)：，詳見表635。取上面15項(xiàng)之和不可預(yù)見費(fèi)=（0++++485）稅率=（注：第一項(xiàng)土地使用權(quán)出讓金為政府公布數(shù)據(jù)，不存在不可預(yù)見性）（8）開發(fā)成本。（表：636） 銷售費(fèi)用估算表 (單位:萬元)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)（萬元）1廣告宣傳及市場推廣費(fèi)()銷售收入稅率2銷售代理費(fèi)()銷售收入稅率3其他銷售費(fèi)用()銷售收入稅率合計(jì)財(cái)務(wù)費(fèi)用：,詳見貸款還本付息表開發(fā)費(fèi)用：,前面13項(xiàng)之和三、總成本費(fèi)用匯總及分?jǐn)偙肀卷?xiàng)目的總成本費(fèi)用詳見投資成本費(fèi)用估算匯總表（表：637）（表： 637） 投資成本費(fèi)用估算匯總表 (單位:萬元)成本項(xiàng)目總額（萬元）得房成本（元/平方米）高層商鋪車位1．開發(fā)成本（1）土地成本60003001500（2）前期工程費(fèi)（3）建安工程費(fèi)12003000（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（5）公建配套設(shè)施485（6）開發(fā)期間稅費(fèi)（7）不可預(yù)見費(fèi)2．開發(fā)費(fèi)用（1）管理費(fèi)用（2）銷售費(fèi)用（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用3．合計(jì)注：投資分?jǐn)偟脑瓌t：總原則：所有的總投資均應(yīng)分?jǐn)偟娇墒郏勺猓┑拿娣e中去。本項(xiàng)目開發(fā)商投入自有資金10000萬元作為啟動(dòng)資金，另需向銀行貸款20000萬元用于投資。詳見貸款還本付息表。 當(dāng)年利息=（年初借款本息累計(jì)+當(dāng)年借款/2）年利率第四節(jié) 項(xiàng)目銷售和租賃收入測算一、住宅銷售單價(jià)的確定用房地產(chǎn)市場比較法確定銷售價(jià)格上限（平均價(jià)格）詳細(xì)見本項(xiàng)目價(jià)格定位與策略部分：由上次測算可知道本項(xiàng)目房地產(chǎn)價(jià)格為：2500元/平方米（二）建議銷售測算單價(jià) 為了方便計(jì)算本項(xiàng)目的銷售總額，我們?nèi)?500元/平方米為計(jì)算單價(jià)（三）總銷售收入的確定根據(jù)估算出來的結(jié)果，確定住宅部分從建設(shè)經(jīng)營期的第二年中開始出售，整個(gè)銷售過程大概分四批進(jìn)行，住宅部分分別為10%、20%、30%、40%，價(jià)格分別為：2500、2600、2700、2800，銷售率100%；商鋪部分從建設(shè)經(jīng)營期第三年中開始出售，整個(gè)銷售過程分二批進(jìn)行，商鋪部分分別
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