【正文】 從中挖掘到賣點的。v威尼斯藍灣有很好的開發(fā)理念和明確的市場定位，但在廣州無論是老城區(qū)還是白云區(qū)，以亞熱帶東南亞風情或嶺南特色為炒作概念的樓盤太多，包括它面臨的強勁競爭對手嶺南新世界和時代花園，因此如果威尼斯藍灣還以亞熱帶或嶺南特征的概念進行包裝，很難形成自己的特色和個性。第三部分群的形態(tài)和心態(tài)目標消費v通過以上對這個項目的分析，結(jié)合我們在白云區(qū)開展的市場調(diào)查，我們關于消費者的形態(tài)和心態(tài)得出以下結(jié)論主要目標消費群的基本特點v年齡：2540歲v文化程度：大中專以上學歷v職業(yè)：小生意人、公務員、教師、警察、公司職員v收入：家庭年收入為35萬元v家庭構(gòu)成：以三口之家或四口之家為主v形態(tài)、心態(tài)：實在、勤勞、重視積累、注重自身利益他們現(xiàn)在的生活形態(tài) v工作緊張，生活壓力大，但任勞任怨；v休閑時間一般與家人逛逛街、看看電視、或者一起喝茶、聊天；v渴望每年能去哪里旅游一次，能去國外旅游那是做夢的事情，所以因為時間和金錢的關系，往往只是想想而已；v他們珍惜與家人相處的機會，同時也希望睦鄰友好；v因為有了買樓計劃，節(jié)假日常去看一些價格上能承受的樓盤。他們購買樓盤的主要考慮因素v數(shù)據(jù)顯示：白云區(qū)消費者最重要的購房考慮因素是價格，其次是環(huán)境景觀和地段。在不考慮購買的消費者當中，少部分乃已經(jīng)購買有住房，更多的是暫時沒有購買力和購房欲望。目前居住的樓盤吸引消費者的地方分別是綠化園林環(huán)境和交通方便，其次是生活配套和保值升值能力，部分認為靠近工作單位和價格選擇居住盤的理由所在。居住在祥景花園的認為吸引點是交通便利、生活配套和保值升值能力。消費者認為不足的地方基本集中反映在離市中心偏遠些，配套不齊全、如購物和活動場地少，交通不方便、公車少。調(diào)查顯示：消費者對樓盤的配套設施、大型超市和學校以及小區(qū)管理安全也非常關注。附近周邊最具代表性和能吸引到消費者購買的樓盤是白云高爾夫花園（80%），其次是富力陽光美居、祥景花園、時代花園和體育花園——選擇白云高爾夫花園的潛在消費者認為其優(yōu)點是環(huán)境不錯（55%），價格適中，靠近白云山地理位置和風景好，其次是小區(qū)規(guī)模大同時有華聯(lián)超市購物便利?！x擇祥景花園認為其環(huán)境好，購房入戶，管理方面安全，缺點是塞車交通不方便——選擇富力陽光美居理由是價位低、環(huán)境理想和發(fā)展商有實力，不足點是沒有超市小 結(jié)選擇機場路、黃石路、白云大道上房子的潛在消費者，很大部分的構(gòu)成是周邊的居民，或者是工作關系、社會關系在白云區(qū)，他們都適應了白云區(qū)的居住環(huán)境和生活環(huán)境，更為重要的是居住在這里有助于生意上的、工作上的發(fā)展，比如交通，比如生意上的配套設施等。市場定位之開發(fā)概念v關愛、融和、優(yōu)?！钡拈_發(fā)概念表明開發(fā)商理念具有一定優(yōu)勢，市場前景看好。威尼斯藍灣首期以水景為主，包括自然人工湖、蜿蜒的圍繞會所的無極泳池、疊水瀑布、觸手可及的親水設施，未來二期、三期仍有湖泊，形成星羅棋布的湖泊群，如果貫通，可以比喻成運河。用“水邊威尼斯”這一概念來表現(xiàn)威尼斯藍灣與水的親近，與水的融合，體現(xiàn)“關愛、融和、優(yōu)裕”的社區(qū)文化。這個城市在古代易守難攻，以安全的港灣著稱。威尼斯的描述在中小學課本就可以找到，所以是個知名度很高的名詞。這個城市的“融和”，是無需質(zhì)疑的，和威尼斯藍灣的開發(fā)概念相當吻合?！巴崴埂笔鞘裁礃拥膙藝文活動頻繁：威尼斯誕生過很多藝術(shù)家，在繪畫方面深有成就。其藝文活動的氛圍，在街邊都可以感受到，可以看到很多街頭表演。“威尼斯”是什么樣的v獨特的飲食文化：威尼斯的料理和海鮮以及一些傳統(tǒng)風味、甚至冰淇淋都享譽世界。小結(jié)：“威尼斯”是什么樣的v威尼斯是祥和的v威尼斯是融和的v威尼斯是優(yōu)裕的v威尼斯是富足的核心概念的演繹品牌承諾v白云?威尼斯藍灣，這個“水邊威尼斯”，賜予你大地的關懷，人間的溫暖，還你一個心靈中的現(xiàn)代都市！——親水近水，關愛生活（與水為鄰，生活更滋潤）核心概念的演繹（命名）白云?威尼斯藍灣其它備選：白云?水榭云天白云碧水云都白云濱城花園白云水景新城白云紅海灣花園廣告語v主 題（口號）：親水近水，關愛生活（與水為鄰，生活更滋潤）（與目標消費者希望過上更滋潤生活的生活心態(tài)想吻合）v分主題：252。威尼斯般的富足（生活設施）252。威尼斯般的融和（社區(qū)文化）252。徜徉于星羅棋布的湖泊之間，縱身躍進蜿蜒的無極泳池，讓我第一次感受到水是生命之源…小橋、流水、涼亭，滲透出威尼斯迷人的風情…你還可以來到咖啡廳、西餐廳，聆聽動人的威尼斯音樂，品嘗威尼斯特有的美食…會所、太極廣場、兒童樂園、幼兒園、超市、商鋪，這里應有盡有，儼然是個都市中的都市，但你不用擔心馬路邊的塵土嘈雜…這里的居民，你不用各個都認識，但他們和你一樣，感受生活，享受生活，你不覺得似曾相識嗎？正如參加威尼斯嘉年華的人們，面具下的心靈，是真正的自由與奔放！威尼斯藍灣，這個“水邊威尼斯”，賜予你大地的關懷，人間的溫暖，還你一個心靈中的現(xiàn)代都市！形象整合及包裝建議形象整合及包裝建議（園林）v雕塑：在湖泊旁邊樹立威尼斯風格的雕塑，比如威尼斯古畫家的塑像。v橋梁：在無極泳池的上方建造具有威尼斯風格的小橋，點綴平白的泳池v小船：設計威尼斯風格的小船“剛朵拉”，它的特點是船身纖細、船底扁平，適合穿行在狹窄又水淺的運河。對于威尼斯藍灣而言，需要設計具有威尼斯風格的售樓前臺，設計具有威尼斯風格的、和顧客融合交流的圓臺，播放威尼斯的輕音樂，甚至為客戶炮制威尼斯咖啡招待。形象整合及包裝建議（商業(yè)街）v咖啡廳、西餐廳：威尼斯藍灣二期中間有一條東西走向、寬約25米的商業(yè)街，兩邊將規(guī)劃為娛樂休閑型的咖啡廳、西餐廳，是具有一定品位的商業(yè)設施，如果能體現(xiàn)“水邊威尼斯”的風格風情，比如引進威尼斯傳統(tǒng)風味“豌豆?jié)鉁保╮isi a bisi）、“特制意大利扁平細面”（Bigoli）、“玉米糕加咸魚干”（Polent amp。形象整合及包裝建議（社區(qū)活動）v社區(qū)活動：威尼斯藍灣注重以人為本，強調(diào)融洽和諧的社區(qū)文化，這種文化可以在社區(qū)活動中體現(xiàn)出來。形象整合及包裝建議（補充說明）v前提：鑒于“威尼斯藍灣”的自身條件，必須把握好形象包裝的“度”——“水邊威尼斯”的文化概念博大精深，而威尼斯藍灣不能提供百分百的載體；——因此，我們引進的是“水邊威尼斯”這個概念，吸取的是這個現(xiàn)代都市的精華，因為我們不可能就是威尼斯的物理存在（任何形象包裝都是這樣）；——必須抓住“水邊威尼斯”的神韻，宜單一純粹，而不是面面俱到。從以水為中心的園林、體現(xiàn)關愛的戶型人性化設計、現(xiàn)代物業(yè)管理、完善的配套設施體現(xiàn)富足生活、融合的社區(qū)文化等多方面去體現(xiàn)“水邊威尼斯”形象，向消費者滲透“水邊威尼斯”生活的