【正文】 新園區(qū)真正成為科技含量高，投資密度高，投資回報高的新經(jīng)濟的先導(dǎo)區(qū)。%。投資額超千萬元項目98個，%。按規(guī)劃，要在3 5平方公里的改造區(qū)域高標準規(guī)劃建設(shè)科技館、航海博物館、多媒體體驗中心、數(shù)字化影視中心、音樂廳、濱海文化娛樂設(shè)施等，將其建成科技、文化及藝術(shù)的展示區(qū)、園區(qū)創(chuàng)智型產(chǎn)業(yè)的重要承載地，建成大連IBD，形成大連西部一個新的科技文化商務(wù)中心。年初以來，在園區(qū)管委會的正確領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過園區(qū)創(chuàng)新基地管理辦公室的不懈努力，各項工作有條不紊，順利展開。目前，已經(jīng)完成522個動遷戶、2家企業(yè)動遷補償?shù)拿渍{(diào)查工作，并制定了比較完善的動遷方案；同時，動遷手續(xù)已辦理完畢，動遷招標工作已完成，截至目前，一期動遷323戶，已經(jīng)有250多戶動遷完畢，預(yù)計6月底完成動遷。預(yù)計，8月底完成征海主件的報批工作，10月末進入施工。同時，與位于改造區(qū)域內(nèi)的大連第三發(fā)電廠進行了多次談判，該電廠已經(jīng)同意整體搬遷。（二）新濱海路規(guī)劃從星海灣到黃浦路凌水路段的新濱海路能緩解西部交通壓力，但在未來幾年內(nèi)，高新園區(qū)以及小平島這一地區(qū)將新增五六萬人，有關(guān)部門表示，為徹底解決大連西部交通問題，新濱海路還將修建二期和三期工程。今年上半年，星海灣至凌水的濱海路西段一期工程將全線貫通，新工程將徹底解決星海廣場至凌水灣地區(qū)的交通擁堵問題。將要建設(shè)的濱海路將形成一條平行于“中山路黃浦路旅順南路”的通道。新路工程竣工后，新建的道路東西、南北條條道路相通，引導(dǎo)中山路上集中的車流分散行駛。另外，星海灣管理中心還介紹說，因為工程沿海修建，新路與海邊之間要修多條道路和橋壩，東西、南北縱橫交錯。本案圖211四、近年高新園區(qū)重大項目（一）世界500強企業(yè)日本NTT集團落戶高新園區(qū)2006年4月，世界500強企業(yè)日本NTT集團通信株式會社投資的恩梯梯通信設(shè)備（上海）有限公司大連分公司在大連高新園區(qū)注冊成立。2004年10月NTT通信株式會社在上海成立恩梯梯通信設(shè)備（上海）有限公司。（二）世界500強美國美商安迅公司（NCR）入駐園區(qū)2006年8月16日，世界500強企業(yè)美國美商安迅公司（NCR）投資的NCR大連全球咨詢中心在大連高新園區(qū)正式成立。NCR在大連的落戶，不僅會將大連的軟件人才結(jié)構(gòu)提升到一個新的臺階，而且也會帶動大連軟件產(chǎn)業(yè)向一個更高的層次發(fā)展。大連市副市長戴玉林出席了儀式。大連分公司的成立是甲骨文“金色中國計劃”第二階段的重要組成部分。（四）西門子投資2億人民幣在大連高新區(qū)成立傳感器與通訊公司2006年10月19日，西門子自動化與驅(qū)動集團投資2億元人民幣成立的傳感器與通訊有限公司，在大連高新區(qū)舉行奠基儀式。新公司的建成，將使西門子過程儀器、傳感器及工業(yè)通訊產(chǎn)品在中國實現(xiàn)本土化生產(chǎn)。西門子傳感器與通訊有限公司位于高新區(qū)七賢嶺產(chǎn)業(yè)基地，占地4萬平方米，分為兩期施工建設(shè)。西門子自動化與驅(qū)動集團的入駐對于大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)將產(chǎn)生強大的輻射作用，對大連現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展和創(chuàng)新型城市建設(shè)也必將發(fā)揮積極的促進作用。這一重大項目的啟動標志著大連軟件業(yè)在向國際化進軍中又邁出了一大步，必將有力地提升高新區(qū)以知識為核心的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展水平。大連河口國際軟件園的建立，不僅能夠進一步提升高新區(qū)軟件信息服務(wù)業(yè)的聚集效應(yīng)和產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢，加快軟件產(chǎn)業(yè)向國際化融合的速度，也將大大提高大連軟件產(chǎn)業(yè)在國際上的競爭能力。作為第一個入駐大連河口國際軟件園的項目，東軟國際軟件園的定位主要從事面向歐美、日韓的軟件外包及BPO業(yè)務(wù)以及嵌入式系統(tǒng)的開發(fā)。（六）花旗數(shù)據(jù)處理（上海）有限公司大連分公司在大連高新園區(qū)成立花旗數(shù)據(jù)處理（上海）有限公司大連分公司于2007年4月17日在大連高新園區(qū)注冊成立。屆時花旗數(shù)據(jù)大連公司將成為中國地區(qū)最大的金融科技服務(wù)中心。新日鐵是世界500強企業(yè)之一，也是世界鋼鐵行業(yè)排名第二的龍頭企業(yè)。為了強化雙方客戶關(guān)系，新日鐵系統(tǒng)集成株式會社決定向大連華信投資200萬美元，一方面致力于雙方今后在特定領(lǐng)域的軟件外包業(yè)務(wù)發(fā)展；另一方面，也是通過強化合作關(guān)系，確保新日鐵solution擁有穩(wěn)定的軟件技術(shù)人才隊伍。這是繼花旗集團后，第二家世界級金融機構(gòu)在連設(shè)立的外包中心，開創(chuàng)了外資基金組織在中國建立外包中心的先河。富達投資在大連的落戶，進一步表明了它對亞洲1．2萬億美元的共同基金市場的關(guān)注，而亞洲共同基金市場僅占全球共同基金的6％。（九）世界500強企業(yè)日本柯尼卡美能達入駐大連高新區(qū)2007年5月22日，日本柯尼卡美能達商用科技公司投資的柯尼卡美能達（大連）軟件開發(fā)有限公司在大連高新園區(qū)正式注冊成立，這是大連首家嵌入式軟件測試項目。（十）蘇爾壽在連建全球采購中心2007年7月11日，瑞士蘇爾壽集團總裁兼首席執(zhí)行官唐蘇爾壽集團是世界著名跨國工業(yè)集團公司，在150多個國家有常駐代表，雇員約32萬人，主要生產(chǎn)紡織機械、水力機械、熱力渦輪機械、往復(fù)壓縮機、離心機、工業(yè)泵等。根據(jù)協(xié)議規(guī)定，07年10月前將在高新園區(qū)成立“哈爾濱工業(yè)大學(xué)－Cadence IC 設(shè)計聯(lián)合培訓(xùn)中心”，開展集成電路設(shè)計和工藝技術(shù)方面的短期培訓(xùn)，并建立相應(yīng)的EDA平臺。（十二）英國電訊(BT)入駐大連高新園區(qū)2007年9月，世界500強企業(yè)英國電訊在大連的投資項目—英電科技(大連)有限公司正式成立。主要從事軟件開發(fā)和客戶服務(wù)業(yè)務(wù)。該公司主要經(jīng)營項目包括網(wǎng)絡(luò)化的IT服務(wù)，地區(qū)、全國性和全球性的電訊服務(wù)，以及高端的寬帶和互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品和服務(wù)。英電科技的設(shè)立，不僅使我市服務(wù)外包行業(yè)又增加了一家世界級企業(yè)，更重要的是對英國企業(yè)投資大連起到了很強的示范效應(yīng)。五、高新園區(qū)房地產(chǎn)市場價格行情綜述高新園區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展時間較短，開發(fā)項目不是很多，近幾年只是零星有幾個項目在開發(fā)。隨著軟件園的建設(shè)以及人們對文化氛圍的認同度越來越高，因此在軟件園及高校附近的樓盤價格上漲速度很快，現(xiàn)價格基本在900010000元/m2左右。（二）市場吸納速度加快從調(diào)查人員走訪的大多數(shù)幾個在售樓盤情況看，其銷售勢頭均良好。據(jù)調(diào)查人員了解到，該區(qū)域樓盤的消費群體以軟件園工作人群為主，高校教師購買群體也占據(jù)了一部分。大連高新園區(qū)經(jīng)濟高速發(fā)展與園區(qū)住房建設(shè)分析（1）“十五”期間，高新園區(qū)各項經(jīng)濟指標都保持了良好的增長勢頭，呈現(xiàn)出投資項目多、規(guī)模大的特點。而這些都是住房建設(shè)發(fā)展主要的推動力。戶型與市場需求基本匹配。2001—2002年年銷售量平均約為30萬m2，2003年約為70萬 m2，2004年約為120萬m2，2005年為50萬m2，供略大于求，基本平衡。從以上價格走勢上看，受房地產(chǎn)大勢和需求影響，價格漲勢過快，價格結(jié)構(gòu)不甚合理。今年市政府為遏制房價的過快增幅，推出了限價商品房、經(jīng)濟適用房等多項措施，但園區(qū)范圍內(nèi)的商品房銷售并未受到大的影響，房價仍有一定的上幅幅度，尤其是一些軟件園區(qū)域高檔樓盤的價位依然具有上升空間。b、根據(jù)市場需求，園區(qū)內(nèi)的樓盤以中高檔、多層和小高層、面積80—120平方米為宜，加之學(xué)府集中、交通方便、物業(yè)管理完善，區(qū)域優(yōu)勢明顯，整個市場需求總體走強。c、二手房市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，其容量近兩年來明顯放大，并正在進一步擴大。據(jù)統(tǒng)計，1—4月份，二手房包括房改房成交件數(shù)492件，占各類房產(chǎn)交易量的30%之多。（二）大連高新園區(qū)“十一五”期間住房建設(shè)規(guī)劃目標 “十一五”期間，大連高新園區(qū)住房建設(shè)發(fā)展總體目標是：以貫徹宏觀調(diào)控政策為手段，以保障住房供給為主線，以科技進步為動力，提倡綠色建筑，健全房地產(chǎn)業(yè)法律法規(guī)建設(shè)，規(guī)范市場，推動房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。商品房總建設(shè)面積為420萬m2 ，商品房建設(shè)年平均竣工面積84萬m2 。優(yōu)先保證中低價位，中小套型普通商品住房土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不低于居住用地供應(yīng)總量的70%。（四）大連高新園區(qū)住房結(jié)構(gòu)各類住房建設(shè)結(jié)構(gòu)比例根據(jù)國家、省、市相關(guān)政策精神，自2006年6月1日起，新審批，新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90 m2 以下住房面積所占比重控制在70%以上，對已審批，但還未開工辦理施工許可證的建設(shè)項目，根據(jù)要求進行重新調(diào)整套型比例。其中，小套戶型—多層建筑戶型標準60 m2 ；高層、小高層建筑戶型標準70 m2 ，中套戶型—多層建筑戶型標準80 m2 ；高層、小高層建筑戶型標準90 m2 。（五）大連高新園區(qū)住房布局住房建設(shè)總體布局根據(jù)高新園區(qū)產(chǎn)業(yè)特點，主要以產(chǎn)業(yè)項目建設(shè)為主，生活住房建設(shè)為產(chǎn)業(yè)建設(shè)服務(wù)。軟件園區(qū)域。黃泥川村。雙D港。2006年和2007年住房建設(shè)規(guī)劃布局2006年至2007年住房建設(shè)規(guī)劃布局是以凌水灣地區(qū)凌水鎮(zhèn)、王家村、大山村附近、軟件園、學(xué)苑廣場和七賢嶺療養(yǎng)區(qū)為重點，主要建設(shè)中低價位的中小戶型和部分公寓式住宅。再加上高新園區(qū)眾多國際知名企業(yè)的入駐，以及高新園區(qū)億達東方圣荷西、宅語原等品牌房地產(chǎn)項目的進駐，使得高新園區(qū)的區(qū)域價值與住宅產(chǎn)品品質(zhì)都得到了大幅的提升；本項目為軍產(chǎn)，價格相對便宜，再加上園區(qū)本身具有濃厚的文化氛圍，園區(qū)本身房地產(chǎn)市場價格漲幅大，市場吸納速度快，因此本項目具備不可比擬的自然環(huán)境、成熟優(yōu)秀高效的房地產(chǎn)精英團隊、完美無缺的建筑品質(zhì)、大批的客戶資源積累，加之附近凌水灣的改造和新濱海路的規(guī)劃，可以說項目順應(yīng)時勢，已達到天時、地利、人各的條件。第三章 市場調(diào)查及項目分析第一節(jié) 高新園區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)查一、高新園區(qū)及周邊部分樓盤情況匯總表31 高新園區(qū)板塊主要個案指標對比表序號樓盤建筑形態(tài)占地（萬m2）容積率價格（元/m2）戶型面積（m2）戶型銷售率備注1東方圣荷西高層110001800013500均價12015050%剩400余套2宅語原高層84001200010500均價509012室80%剩200余套6棟1826層高層1095戶精裝修3山海一家二期小高層7500均價1101752室4室售罄4斯坦福院落多層小高層10500均價8012室多層基本售罄現(xiàn)推出3棟小高層面積在6290平5名仕樂居多層高層8500均價801302室80%4棟高層4棟多層6壹品漫谷多層小高層別墅14590080007000均價13017023室7CITY ONE小高層79617200850039489013412室售罄精裝修隨著軟件園一期、二期的開發(fā)及眾多高新企業(yè)的入駐，使得高新園區(qū)在整個大連市的影響越來越大，同時該板塊靠近大連理工大學(xué)、海事大學(xué)等高校，文化氛圍濃厚，因此樓盤價格漲幅較大，均價保持在900010000元/m2左右，大量的需求使各個項目的銷售情況基本保持良好。表33 星海灣板塊主要個案指標對比表序號樓盤建筑形態(tài)占地（m2）容積率價格（元/m2）面積（m2）戶型銷售率1半島聽濤小高層高層均140001802室80%2大連明珠小高層高層7均18000（含精裝修）1902703室3宏都筑景多層小高層10均11000約1002室一期售罄4世嘉星海二期小高層高層7均12000902室一期售罄二期正在預(yù)定中5一品星海新座小高層高層614000均1701803室6晨熙星海國際高層（30）277000850040200精裝售罄7東方星海高層（2棟）11600018000均40150精裝（家電）08年3月開盤星海廣場是亞洲最大的城市廣場，觀山看海，同時是大連新的商務(wù)中心區(qū)，景觀、地段優(yōu)勢無可比擬，因此現(xiàn)階段星海灣板塊的樓板價格位居大連市首位，該區(qū)域的均價保持在14000元/m2左右。該區(qū)域與本案可比性不是很強。麗灣甘井子區(qū)小平島入口處高層、小高層6000均4011013室360套2006年3月1日開盤；2008年5月1日入??；訂金2萬，15天內(nèi)交全款；4帝景星海沙河口區(qū)景賓巷25號（原沈空干休所）多層、小高層、高層8300起9016023室300戶（可用原有產(chǎn)權(quán)房抵壓貸款）5八一新居甘井子區(qū)機場前南林路賢林園233小高層——3600均4514013室——6雁南園甘井子區(qū)南關(guān)嶺小高層——2999起5011013室——7茂林馨苑旅順口區(qū)茂林街2號多層——3100均8117013室2007年8月開盤，12月份住房軍產(chǎn)樓盤由于受到產(chǎn)權(quán)和不能銀行按歇貸款的限制，價位相對于商品房來說存在一定的優(yōu)勢，大連目前均產(chǎn)房的均價在5000元/m2左右。該區(qū)域的消費者主要是高新園區(qū)工作員工及學(xué)校教師，高新園區(qū)員工的購房需求主要是小戶型、自住兼投資用的物業(yè)，學(xué)校老師則偏向于在學(xué)校周邊購買自住型物業(yè)。表35 高新園區(qū)項目戶型發(fā)展變化情況分析項目名稱開發(fā)時間主力戶型面積（平米）弘基書香園一期2000年90120（傳統(tǒng)二室、三室）弘基書香園二期2001年100（二室）、140（三室）翰林觀海2002年50100二室、85125三室億達國際新城2003年90100二室、120150三室弘基書香園三期2004年90100二室、120140三室CITY ONE2005年3948精裝一室大有恬園二期200