【正文】 年代建成的老東門商城及風(fēng)貌街東面的建筑特色規(guī)模。2—2—東門片區(qū)經(jīng)營現(xiàn)狀：以往的老東門商業(yè)經(jīng)營，主要為沿街個(gè)體商鋪經(jīng)營和馬路中間排檔批發(fā)甩賣經(jīng)營，經(jīng)營品種主要為服裝、小百貨等低價(jià)位、低檔次產(chǎn)品，這類產(chǎn)品所面對(duì)的消費(fèi)群體人數(shù)最多，主要為年青的低收入階層。東門的商業(yè)經(jīng)營是以個(gè)體零散經(jīng)營為主導(dǎo)，以街鋪經(jīng)營為特色，缺乏大機(jī)構(gòu)、大百貨的統(tǒng)一經(jīng)營，而規(guī)劃后的新商廈目前的主要客戶群仍是以往的街鋪經(jīng)營者和街鋪經(jīng)營思路的延續(xù)，除新近開發(fā)的利聯(lián)廣場，鴻展中心為出租經(jīng)營、統(tǒng)一管理外，基本上沒有發(fā)掘出新的客戶群，各商廈的內(nèi)部規(guī)劃、功能檔次趨于類同，這將使商業(yè)物業(yè)的競爭熱點(diǎn)從項(xiàng)目的硬件規(guī)劃上過度到軟件服務(wù)上來。2—2—東門片區(qū)經(jīng)營模式分析：早期的老東門商業(yè)模式主要以中、低檔小商品服裝為主，分為個(gè)體街鋪經(jīng)營和排檔批零經(jīng)營兩種，改造后的東門商業(yè)模式將演變成高、中、低檔商品共存，以個(gè)體經(jīng)營占主導(dǎo)地位，大機(jī)構(gòu)、大百貨統(tǒng)一經(jīng)營少數(shù)，以街鋪經(jīng)營和現(xiàn)代商城經(jīng)營相結(jié)合的新型經(jīng)營模式。老東門商城、白馬服裝批發(fā)市場等是代表低價(jià)、低檔小商品服裝經(jīng)營的商城，決大多數(shù)新開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營都趨于中檔定位，是屬于東門商業(yè)過渡之后的經(jīng)營定位，目前的東門消費(fèi)群體還正處在中、低檔消費(fèi)逐步向中、高檔過渡階段。能否在原來經(jīng)營中、低檔商品的模式中，兼容中、高檔商品的經(jīng)營，將是東門商圈所面臨的第二個(gè)考驗(yàn)。2—東門片區(qū)購物人流特點(diǎn)分析：018歲以下1824歲2530歲3135歲3645歲45歲以上%%%%%%%通過前階段的現(xiàn)場調(diào)研與專業(yè)的市場調(diào)查開展，采取現(xiàn)場觀察、預(yù)測、訪問、答卷等形式，針對(duì)東門片區(qū)購物人流的各項(xiàng)特點(diǎn)，開展了一次覆蓋東門片區(qū)的專項(xiàng)調(diào)研，本次調(diào)研共涉及200多人次，現(xiàn)將各項(xiàng)數(shù)據(jù)整理如下。30%35%25%20%15%10%2—3—收入水平：（圖表二）5%1200以上120020002000350035005000500080008000以下0從收入情況來看，以定位在中下階層為東門購物人流的主導(dǎo)。%%%%%2—3—購物頻率：（圖表四）%這種購物頻率要較其它商業(yè)圈高出許多，除華強(qiáng)北商業(yè)圈可與之抗衡外，其它商業(yè)圈的購物頻率明顯較低。以上比較生硬的數(shù)據(jù)，我們應(yīng)或多或少的感覺到東門那獨(dú)有的商業(yè)文化和經(jīng)營特色。做到以最好的方式去適應(yīng)東門，適應(yīng)在東門經(jīng)營的商家，適應(yīng)在東門購物的消費(fèi)者，適應(yīng)在東門置業(yè)的投資者。在這里我們選出十個(gè)可比性較強(qiáng)的，目前東門片區(qū)在售商業(yè)項(xiàng)目，從多個(gè)角度來羅列對(duì)比，進(jìn)行分析，為本項(xiàng)目的綜合質(zhì)素分析及定位提供參考，十個(gè)在售項(xiàng)目分別為：方海商苑、大世界廣場、東港中心、老街口、越港商業(yè)中心、南塘商業(yè)中心、新2000商城、半島大廈及世濠大廈、利聯(lián)商業(yè)廣場。根據(jù)調(diào)查，所有在售項(xiàng)目的內(nèi)部格局，目標(biāo)客戶群定位基本雷同，各自地理位置的競爭并不是絕對(duì)因素，市場價(jià)格定位也沒有絕對(duì)的懸殊，只有個(gè)別項(xiàng)目是以整體規(guī)劃，高檔格局來定位，總的來看在營銷推廣上均沒有明顯的差異化，實(shí)際銷售面積都集中在一、二層，銷售率在40%70%之間為主，無法清盤的原因主要來自三個(gè)方面： 價(jià)格策略的失調(diào)，到一定銷售率后價(jià)格調(diào)整失去空間，無法吸引后期更多的買家入市。 營銷方式缺少具有創(chuàng)新投資概念及特色營銷來吸引客戶入市。 以上這些即是當(dāng)前競爭現(xiàn)狀的問題點(diǎn)也是機(jī)會(huì)點(diǎn)。 早入市能早吸引一部分客戶，但都不具備全部消化能力，市場沉淀著一部分觀望跟風(fēng)客戶，目標(biāo)客戶群的分割空間會(huì)越來越小，但是會(huì)一直存在。小 結(jié) 上述第一和第三部分，旨在對(duì)整體經(jīng)營環(huán)境及東門的經(jīng)營特色和現(xiàn)狀進(jìn)行分析和展現(xiàn)。目的是為了項(xiàng)目準(zhǔn)確定位、成功銷售。這就要求我們除了做好以 上市場調(diào)查工作之外，更重要的是后期策劃的：項(xiàng)目接受程度的預(yù)測、市場空間的掌握以及操作技巧的把握。決定買不買；3 經(jīng)營者：期望租金成本低、人流量大、經(jīng)營利潤高。決定去不去；5 而作為發(fā)展商，應(yīng)根據(jù)市場各方面情況，決定：銷售什么樣的商鋪。 本項(xiàng)目連地下層共規(guī)劃為三層，以地下一層和地上二層，全部為商業(yè)性質(zhì)，在建筑外立面上保持了傳統(tǒng)的嶺南建筑風(fēng)格，騎樓檐廊特色，與風(fēng)貌街和老東門商城形成對(duì)稱呼應(yīng)。與解放路以南形成兩種不同特色的經(jīng)營空間。B、 人流聚集點(diǎn)：項(xiàng)目所處地段屬于三條商業(yè)步行街的中心區(qū)域，緊臨風(fēng)貌街，正對(duì)老街休閑廣場，處于理想的人流集聚點(diǎn)，二橫街和風(fēng)貌街的購物人流會(huì)自然向具有引導(dǎo)休閑設(shè)計(jì)的老街中心廣場自然聚集，解放路的購物人流自然向文化、旅游中心風(fēng)貌街吸引，再流向老街休閑廣場，本項(xiàng)目的正面正好處于此人流自然聚集點(diǎn)上。3—1—項(xiàng)目的不利因素分析：A、 市場份額的減少：與有利因素的第一點(diǎn)正好相反，早入市有早入市的優(yōu)點(diǎn)，晚有晚的弊端，早入市可以早一步占領(lǐng)市場空間，競爭對(duì)手少，能處在市場價(jià)格的上升期，營銷推廣的難度較小，目前和將要開始租售的項(xiàng)目將達(dá)到二十個(gè)左右，各項(xiàng)目的定位基本相同，目標(biāo)客戶群層面越來越窄，市場的反映是有目共睹的，要想有出色的業(yè)績，其難度是不言而預(yù)的。街鋪是漫無目的的游逛形式，商城是有目的的統(tǒng)一導(dǎo)購形式，東門的商城絕大多數(shù)都成為商城式的街鋪，也是各個(gè)商業(yè)項(xiàng)目無法避免的矛盾和不利因素。以傳統(tǒng)文化為特色的風(fēng)貌建筑，缺少現(xiàn)代商城的商業(yè)氣息及視覺通透性，不利于購物人流的視覺引導(dǎo)。方海、鴻基、九龍城、旺角與本項(xiàng)目的經(jīng)營范圍、檔次，具有較強(qiáng)的同質(zhì)性，由東門路和二橫街內(nèi)的人流到本項(xiàng)目時(shí)容易產(chǎn)生購物疲勞感，失去繼續(xù)游逛的動(dòng)力，直接流向風(fēng)貌街頭或停留于廣場地帶可能性較大。3—項(xiàng)目客戶群定位分析： 據(jù)調(diào)查，現(xiàn)階段購買東門商業(yè)物業(yè)的客戶層面及購買目的如下：買家身份結(jié)構(gòu)購買主要目的購買首要?jiǎng)恿I家身價(jià)結(jié)構(gòu)深圳本地45%出租95%賺錢30%1200萬15%東門本地20%自用3%資本保值30%250045%港人35%升值2%穩(wěn)定收入40%500萬以上40% 本項(xiàng)目的客戶群，除通過特色營銷帶來的其他層面客戶或?qū)ι鲜霰壤兴{(diào)整之外，仍是以上述所列為主。 在此，可提出兩個(gè)問題： 買這個(gè)鋪位的人會(huì)不會(huì)去經(jīng)營它？ 經(jīng)營它的人會(huì)不會(huì)去買這個(gè)鋪位？根據(jù)實(shí)地考察，答案是：經(jīng)營者同時(shí)是商鋪業(yè)主的，%。3—項(xiàng)目的檔次定位分析： 項(xiàng)目的檔次定位，直接涉及到項(xiàng)目硬件投入（即裝修、設(shè)計(jì)）項(xiàng)目包裝以及項(xiàng)目定價(jià)，所以在進(jìn)行本項(xiàng)目物業(yè)檔次定位分析時(shí)，我們可嘗試用排除法進(jìn)行檔次定位，以確保其客觀性。同時(shí)，高檔次的經(jīng)營特色能否適應(yīng)現(xiàn)時(shí)東門的消費(fèi)定位，前面我們的已做過詳盡的闡述。 成本的增加讓我們直接分析該筆投入的有效性，主要是對(duì)售價(jià)的影響。 讓我們?cè)倩仡^看看幾個(gè)中檔或中檔偏高定位商城的現(xiàn)階段經(jīng)營效果：東門畢竟是東門，它那常年累月所形成的商業(yè)模式并沒有因其裝修檔次的提升而轉(zhuǎn)換。 建筑及裝飾仍應(yīng)采取中檔偏低定位，所不同的是本項(xiàng)目在中檔偏低定位的表現(xiàn)形式上，立足于目標(biāo)客戶群的購買力及購買特點(diǎn)。豐富文化底蘊(yùn)（滿足人們對(duì)文化的附庸）的商城。較佳的物業(yè)管理（專業(yè)的物業(yè)管理，襯托商城形象）商城。3—項(xiàng)目經(jīng)營范圍定位分析： 當(dāng)前以街鋪文化和商城文化相結(jié)合的東門特有的商業(yè)模式，普通存在著經(jīng)營范圍定位的模糊性，基本上在項(xiàng)目初期都采用了商城式的統(tǒng)一布局規(guī)劃定位，但與實(shí)際的進(jìn)場經(jīng)營完全兩樣，缺少有效的限定約束，本項(xiàng)目的經(jīng)營定位也不可避免地存在著這成個(gè)矛盾。以上綜合商廈的經(jīng)營類別屬大而全，最少有15個(gè)類別，1至3萬種商品。只可能減少我們的銷售空間和客戶層面。 根據(jù)東門的主要經(jīng)營商品及消費(fèi)者對(duì)東門的經(jīng)營類別認(rèn)知（去什么地方買什么？），女性服飾、化妝品首當(dāng)其沖，而現(xiàn)階段正營業(yè)的各大商場雖然未做經(jīng)營范圍之明確，但經(jīng)營的主要是以上商品。作為主題進(jìn)行宣傳報(bào)道，如女人天地、女人世界，然后，透過東門的經(jīng)營特點(diǎn)，采取適度的引導(dǎo)和保留手法，盡可能地使本項(xiàng)目具有以上統(tǒng)一規(guī)劃特點(diǎn)。 目前東門沿街鋪位基本上均成為批發(fā)甩賣經(jīng)營，一、二層均成為以服裝，小商品、小百貨為主的重復(fù)經(jīng)營，3層及以上均作為美食娛樂廣場定位經(jīng)營，招商效果均不理想，地下層作小商品用服裝經(jīng)營與一、二層形成重復(fù)經(jīng)營。 將地下層做小鋪位劃分提高鋪位數(shù)量，降低入城門檻，利于小本經(jīng)營者的入市，同時(shí)在地下層規(guī)劃200—300平方米的飲食