連鎖商圈調(diào)查與選店-在線瀏覽
2024-09-12 22:21本頁面
【正文】 斷層的障礙物是阻隔物更是要提防。通常接近度愈高是愈好的立地點。此轉(zhuǎn)運站最好是位于下班路線，以增加購物之時間性。C. 是否有斑馬線可到對面街或側(cè)街，且左右距離在100公尺內(nèi)，關(guān)系來往人潮數(shù)之多少。E. 近期內(nèi)是否有道路計劃拓寬或是各項掩埋管線計劃。尤其是新門店，最怕開幕后半年有工程進行。3)鄰居特性是指預(yù)定點兩側(cè)業(yè)種特點，及不適宜與鄰之業(yè)別。其他，為避免造成顧客之反應(yīng)，如會制造大量污染的店：如洗車店、木工店；或是發(fā)出特別氣味的店：如油漆店；乃至于發(fā)出煙務(wù)的店：如汽車修護店、燒烤店等門店之旁較不適宜一般生活用品連鎖業(yè)者。42 立地點本身之評估“點”是強調(diào)立地點本身之評估。其中評選項目有：1)辯識性—預(yù)定點地址是否明確？臨近100公尺內(nèi)是否有明顯的路標(biāo)：一般來說，地址是顧客認(rèn)識門店的鎖匙。其次，明顯的路標(biāo)有助于消費者尋找，如車站旁、百貨公司旁都是可使用的路標(biāo)。當(dāng)然如果建物內(nèi)部恰好特殊設(shè)計，則在取得屋主諒解下進行拆除工作。但有時為店門之美觀， 不得不開支時，可進一步與屋主談判，爭取拆除補助費。由于部分業(yè)者常因本身經(jīng)營不善，而轉(zhuǎn)任二房東出租店面或是透過中介租貸。因此，所有權(quán)明確化是不可忽略。并了解實際營業(yè)使用之申請。以避免于租屋期間因房東之財務(wù)糾紛影響。愈短時間對連鎖業(yè)者愈有利。招牌是連鎖業(yè)者與消費者溝通的第一步，因此愈明顯的招牌對連鎖業(yè)者愈好。8)天候性—天候非旦會影響消費意愿，且對于特殊天候或地形也會造成經(jīng)營上之不可預(yù)估之風(fēng)險。9)建物本身評鑒—如建筑物的年份及現(xiàn)況是評估首要條件。再者，建筑物構(gòu)造成份分析造成及樓層分析。后者，如各樓層不予考慮則關(guān)系間接費用之開支，如是否整棟承租，以賣場與辦公室或是宿舍合并。如果還是樓板挑空填平、中庭加建、屋頂加建、空地加建等部份則要調(diào)閱其合法性，避免日后法律糾紛。10)積率：積率則是指預(yù)定點本身之形狀與面積。前者悠關(guān)門店未來門店，后者則是賣場設(shè)計之重點。11)面積：是指可使用之營業(yè)面積。其中門店寬度是首要條件。無論是一、二樓之賣場或是一樓與地下室之賣場，各連鎖企業(yè)依其需求而有不同之特性。12)押金、租金：預(yù)定點地價高低悠關(guān)租金成本。其次，押金—是房租的幾個月份及附近房租行情打探是不可少的市調(diào)工作。至于地主、屋主、鄰居、前任承租人是何人。尤其，屋主是否好相處？是否會大幅度調(diào)漲租金？更是要打探清楚。關(guān)于鄰店的用途則也是要加以詢問。連續(xù)三天于不同時段（早晨、中午、下班、晚上八點以后）實地觀察。1)就店本身A. 租金。C. 租期。E. 屋齡及維修成本（含人力成本、屋主品格、屋主是否會變更（出售、移轉(zhuǎn)。G. 租金成本、續(xù)約租金成本、預(yù)計總租期成本。因為通常金店面常已是被別人所占領(lǐng)。通常在得知某些經(jīng)營績效良好的競爭店，要隨時主動出擊，爭取優(yōu)良的店址。而且要實施長期抗戰(zhàn)挖店計劃。因為一般來說，屋主也不喜歡一年到頭更換租客。因此，如何以穩(wěn)定性、連鎖經(jīng)營品牌力，再配合面子觀來說服屋主，也是重要關(guān)鍵。而除了挖店外，連鎖業(yè)者?？衫孟铝蟹椒▉砣〉贸鲎獾昝嬗嵪ⅲ?)專門法設(shè)立專責(zé)開發(fā)店面單位。尤其對于新開發(fā)市鎮(zhèn)或是舊店重建地區(qū)，透過建設(shè)公司取得先機，直接先與屋主洽談。此 法對有大面積需求之業(yè)者最為有效，但由于其前置期至少需要一年半以上或更久時間。3)垂流法透過供貨廠商提供租屋訊息。當(dāng)然對于提供信息之廠商，最好能給予適當(dāng)之報酬，以為回饋。企業(yè)內(nèi)部員工來自四方各地，也有其各自的人脈網(wǎng)。5)下餌法利用散居各地之店面張貼征求新門店。以此下餌之方法徵求新門店。6)掃街法經(jīng)由專職開發(fā)店面之人員，針對目標(biāo)區(qū)域進行全面掃街法。此法通常費時較久。7)人脈法經(jīng)由內(nèi)部員工及管理層級之人脈擴展，將尋求店面廣為宣布。45 屋主的探查當(dāng)確定承租之店面時，則透過實地詢問法：由左鄰右舍打聽屋主為何人或是間接訪查法：如到商委、居委查詢屋主資料；到公安局查詢或是查詢政府機構(gòu)出版資料，來了解預(yù)定店址的所有權(quán)人姓名、店面大小、承租人租期及租金等相關(guān)資料。因為隨著連鎖企業(yè)所經(jīng)營商品之生命周期之不同，如導(dǎo)入期、成長期、衰退期各有不同之 利潤基準(zhǔn)及發(fā)展目標(biāo)，可承受之租金也不同，好地點一定貴，而貴的地點卻不一定能創(chuàng)造好的商機。2)契約訂定以三年至五年為佳：因為連鎖經(jīng)營之植物性行為。3)與房東建共識的關(guān)系：提醒房東，好店能提高他的房子的價格。47 租貸契約要件1)租期：一般至少三年以上（最好是五~十年）。3)租金給付方式：一般是付三個月押金，且開立一年期的租金支票，按月到期支付。5)若附近有公共工程進行而影響店面生意時，則要求房租優(yōu)惠。 店面環(huán)境評估表/租賃基本條件基本資料地 址表單編號分區(qū)代號商圈類型店別名稱面 積前場面積 平方米、后場面積 平方米洽談對象洽談?wù)呱矸莺灱s人店面電話聯(lián)絡(luò)電話使用情況□空屋，已無使用 □租約于 年 月 日到期可遷入時間年 月 日洽談記錄1時間方式地點2時間方式地點3時間方式地點4時間方式地點5時間方式地點最終條件租金每年 元，每月 元押金 個月，合計 元附近房租每平米 元其他條件主管核示填表時間填表人環(huán)境評估表/商圈及競爭條件商圈資料地址表單編號分區(qū)代號行政區(qū)域商圈類型行人流通每日尖峰 時至 時 共 時 分，□ A 級□ B級□C級營業(yè)時間平時 點 分至 點 分，星期六 點分至 點 分，假日 點 分至 點 分道路條件□雙向線道□單行道停車場□無 □門口可?！ ?收費 □ 會拖吊競爭資料店名距離面積形 態(tài)營業(yè)人數(shù)年營業(yè)額競爭等級備 注商圈位置圖
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