【正文】 一個樣，三年大變樣”的舊城改造目標(biāo)，城市建設(shè)的重心主要是市內(nèi)道路拓寬和棚戶區(qū)的拆遷改造，市區(qū)土地供應(yīng)量較大，但規(guī)模普遍較小，有不少只是單體樓，質(zhì)素相對來說也比較差，而前幾年規(guī)模較大的樓盤都是以經(jīng)濟(jì)適用房的身份出現(xiàn)的，如咸嘉新村、四方小區(qū)、德政園、金帆小區(qū)等。這種情況一方面說明政府急于改變城市面貌的決心，另一方面也說明長沙市住宅開發(fā)的水平和全國許多地方相比還存在一定差距。該區(qū)域由古至今一直都是長沙市的城市中心，人口密集，商業(yè)實(shí)施密集，商業(yè)氣氛濃厚，有長沙唯一的商業(yè)步行街――黃興南路步行街、五一路商圈、東塘商圈、新世紀(jì)文化體育中心、火車站等各種商業(yè)、文娛、交通樞紐等重要設(shè)施。現(xiàn)在正在開發(fā)銷售的商品房有中天廣場、新楚奧美城、三角星花園等，還有分布最普遍的綜合用房如ＢＯＢＯ國際、五一華府、藍(lán)色地標(biāo)、蕊都購買此板塊以來長沙從商人士和長沙公務(wù)員居多。該區(qū)域離市中心區(qū)比較遠(yuǎn)，多是近幾年政府新開發(fā)的區(qū)域，現(xiàn)時來說常住人口較少，但隨著長沙市城市發(fā)展規(guī)模的不斷擴(kuò)大，及政府有意識地把城市中心的人口逐步引導(dǎo)往外遷移，將現(xiàn)時的城鄉(xiāng)結(jié)合部變成城市整體的一部分。該區(qū)域的商品房小區(qū)由于地價便宜，拆遷成本低等因素，普遍來說規(guī)模比較大，而且開發(fā)商連片開發(fā)，如人民東路和南湖路就聚集了不少省外和省內(nèi)開發(fā)商，各樓盤小區(qū)內(nèi)的園林景觀也做得比較出色，以小高層、多層住宅為主。另外，較多的經(jīng)濟(jì)適用房也是位于該區(qū)域，對商品房的價格及銷售帶來很大的沖擊。是以市區(qū)幾個內(nèi)湖和風(fēng)景區(qū)相結(jié)合的地域。但與其它省會城市相比較樓盤價格偏低，相信由于湖景的不斷開發(fā)，自然景觀資源的有限，樓盤價格有升值的空間。 江景板塊：分布湘江和瀏陽河兩岸，河?xùn)|的住宅樓盤有：歐陸經(jīng)典、創(chuàng)遠(yuǎn)景園等，河西的樓盤有：沁園春、江岸錦城景秀江山，均價由2300元～2800元，總的來說江景樓盤現(xiàn)開發(fā)不多，河?xùn)|的樓盤由于地屬市中心內(nèi)，各方面配套完善因而價格比河西的高。 別墅板塊。此板塊一般位置離城區(qū)較遠(yuǎn)，現(xiàn)正開發(fā)面積少，供給量需求巨大，有很大的發(fā)展空間。奧美城售價 起價2480元/㎡ 商鋪：起價10000元/㎡均價2800元/㎡ 均價15000元/㎡位置 長沙市勞動西路293號主力戶型 沒有資料，尾盤，只剩三、四套50多㎡的一室一廳規(guī)劃形態(tài) 框剪結(jié)構(gòu)，綜合用房30層，塔樓，兩座發(fā)展商 湖南嘉盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司工程進(jìn)度 己封頂銷售情況 99% 共299戶推廣主題 享受城市文化中心之完美規(guī)劃優(yōu)勢 地段好戶型一般但四正，采光好市場抗性 新世紀(jì)回龍苑售價 起價3170元/㎡位置 芙蓉路與勞動西路交匯處本案現(xiàn)場主力戶型 四房兩種戶型，㎡ 、㎡ 占100%平層規(guī)劃形態(tài) 共24層，一至四層商業(yè)用途，塔樓，商角上三座商務(wù)樓共240戶，兩梯四戶，框剪結(jié)構(gòu)，綜合用房發(fā)展商 長沙市第五屆全國城市運(yùn)動會工程建設(shè)指揮部長沙市體育產(chǎn)業(yè)開發(fā)有限公司工程進(jìn)度 己封頂銷售情況 80%推廣主題 入住新世紀(jì)，擁有新人生優(yōu)勢 每戶有入戶小花園，兩梯四戶戶型方正，通風(fēng)，采光好樓盤所處地段好，周邊生活配套成熟市場抗性 緊鄰馬路，噪音大，戶型只有四房的選擇性小三角星花園森宇佳園都市春天華麗家族湘銀嘉園總結(jié)：此板塊均價明顯比其它板塊高，價格均價約2800元～3300元，相差不是很大，現(xiàn)在城市中心開發(fā)的住宅由于地價及拆遷成本、配套設(shè)施成本的高企而造成了商品房小區(qū)容積率較高、以高層及小高層為主、小區(qū)占地規(guī)模較小的現(xiàn)象，而且有相當(dāng)一部分是單體塔樓，最下面的幾層都規(guī)劃成商業(yè)設(shè)施。處在其他地段的樓盤以90平方米左右的二房和130平方米的三房為主力戶型，商業(yè)地段樓盤小戶型的設(shè)計很受長沙從商人士的喜愛。此板塊位處中心區(qū)區(qū)處配套休閑、娛樂、教育方面較突出。也正因為如此，樓盤規(guī)劃時將一線景觀以大面積戶型矮樓為主（別墅和多層），越往后樓越高（小高層和高層），這樣規(guī)劃較合理，既可將樓盤檔次提高又使樓盤可持續(xù)開發(fā)。這樣的設(shè)計將收入較高人群聚集在一起的同時也提高樓盤的檔次。由于各樓盤緊鄰公園和湖，在園林這方面沒花太多的心思，但小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施卻較完善。普通市區(qū)住宅樓盤分析l 伍家?guī)X周邊伍家?guī)X位于長沙以北，住宅主要分在兩個片區(qū)四方坪和開發(fā)區(qū)，政府在四方坪興建了大批的經(jīng)濟(jì)適用房，帶旺此地塊的人氣。左岸春天背靠瀏陽河以高檔的定位首位在此開發(fā)，帶動此地塊的開發(fā)熱潮。樓盤開發(fā)主要集中在新搬遷的開福區(qū)政府大樓附近，相對其它區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)面積是較少的區(qū)域，規(guī)模也中等。江濱玫瑰園售價 普通住宅均價1800元/㎡聯(lián)體別墅2200元/㎡位置 芙蓉北路金霞開發(fā)區(qū)主力戶型 三房二廳 110㎡—135㎡ 占50%規(guī)劃形態(tài) 該項目一期由單身公寓與商和務(wù)樓（在建）各一幢，16幢多層住宅，一幢聯(lián)體別墅（18套），兩幢小高層（12層）組成，共800戶，分四期開發(fā)發(fā)展商 長沙金海林置業(yè)有限公司、長沙金霞開發(fā)建設(shè)總公司工程進(jìn)度 一期90%是現(xiàn)房銷售情況 85%推廣主題 優(yōu)勢 緊鄰開福區(qū)政府與撈刀河小區(qū)規(guī)模大，緊鄰長沙市南北交通動脈芙蓉路，交通方便小區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施較齊全（有步行商業(yè)街，臨街商鋪）市場抗性 小區(qū)第一期磚混結(jié)構(gòu)，板式樓設(shè)計，內(nèi)部景觀很普通，樓盤的外立面非常簡單，線條單一項目所在地屬長沙市開發(fā)區(qū)，離市中心較遠(yuǎn)銷售現(xiàn)場人員素質(zhì)較差，現(xiàn)場氣氛不濃順天“北國風(fēng)光”“濱江麗園”“江濱玫瑰園”的戶型從90平方米的二房二廳至135平方米左右的四房二廳，主力戶型都是120平方米左右的三房。由此可看出此板塊的戶型以120平方米三房比較受買家的追捧。此區(qū)域內(nèi)的住宅項目雖然比其它區(qū)域樓盤少，但整體營銷推廣水平樓盤整體規(guī)劃卻一點(diǎn)比其它樓盤差。此區(qū)域住宅銷售情況比較樂觀。特別是正在建筑中的“北國風(fēng)光”樓盤從去年九月開始銷售到至今己銷售近90%。l 馬王堆周邊此板塊依托火車站和四通八達(dá)的交通，商業(yè)氣氛濃厚、人氣旺，有大型專業(yè)批發(fā)市場（馬王堆建材市場、三湘南湖大市場、高橋大市場、金蘋果大市場等）；還有新建成的體育館和兩大公園（烈士公園、民俗村），是交通、休閑、商業(yè)、運(yùn)動主要集中地。均價在2380元～3100元每平方米范圍內(nèi)。逸林園王府花園售價 起價2480元/㎡均價2900元/㎡位置 東站北路228號主力戶型 三室 ㎡ ㎡ %規(guī)劃形態(tài) 22層高層，由10棟圍合式建筑成，三種戶型全設(shè)計成錯層開發(fā)商在香港和廣州做過樓盤，開發(fā)經(jīng)驗成熟樓盤由2001年開始發(fā)售，現(xiàn)會所經(jīng)營不錯，7層，來消費(fèi)多是附近的公務(wù)員工行7成20年按揭發(fā)展商 湖南長沙華材房地產(chǎn)工發(fā)有限公司（中外合資）工程進(jìn)度 全現(xiàn)房銷售情況 93% 共1388戶推廣主題 優(yōu)勢 戶型四正，朝向多定南北朝向交通方便，周邊生活配套成熟景觀均好，產(chǎn)權(quán)70年會所經(jīng)營不錯市場抗性 戶型大，選擇性少，全部內(nèi)陽臺，一樓架空分?jǐn)偯娣e多價位較高，樓盤從2001年開盤，銷售周期較長仁和樓盤成片開發(fā)。此板塊戶型的主力戶型是三房。各樓盤的規(guī)模、銷售期、銷售業(yè)績相當(dāng)，銷售率大多在70％左右較平均。l 岳麓區(qū)在長沙市市民心目中過去的岳麓區(qū)交通瓶頸，道路狹窄，隨著政府下大力修通道路使此區(qū)域現(xiàn)交通有所改善。 有：湘許嘉園、雄?；▓@、桔洲新苑、楓林綠洲、悅峰園、愛晚楓情、德潤春、陽光100國際新城、銀晟花園等。住宅樓盤分析湘許嘉園雄?；▓@二期售價 起價2098元/ m2均價2480元/ m2 位置 長沙市岳麓區(qū)桐梓坡路123號主力戶型 三室 123 m2—136 m2 約占65%規(guī)劃形態(tài) 由8棟多層和小高層隊列式組成，一至五棟多層，己售完兩棟小高層15層，一棟綜合用樓錯層、復(fù)式、平層一梯三至四戶發(fā)展商 湖南省宇洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工程進(jìn)度 未封頂銷售情況 一期售完二期30%—40%推廣主題 打造“都市小康”新概念優(yōu)勢 樓盤對面就是中南大學(xué)、湘雅三醫(yī)院戶型四正，樓間距一般生活配套成熟市場抗性 房子多數(shù)東西朝向，沒有樣板房桔洲新苑售價 起價1198元/ m2 均價1465元/ m2 位置 觀沙嶺石嶺塘主力戶型 規(guī)劃形態(tài) 6層共25棟，多層，一梯兩戶經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展商 長沙桔洲移民開發(fā)建設(shè)有限公司工程進(jìn)度 現(xiàn)樓銷售情況 98% 賣尾樓，只剩十套左右的三房　共1300戶推廣主題 優(yōu)勢 現(xiàn)房、戶型四方、朝向南北 交通方便生活配套成熟，價格平市場抗性 安居房楓林綠洲售價 均價1730元/m2位置 岳麓區(qū)觀沙嶺主力戶型 二室一廳 57 m285 m2 占60%規(guī)劃形態(tài) 共47棟，南北朝向，6棟多層，外圍有商鋪列隊式排列，一梯兩戶經(jīng)濟(jì)型生態(tài)小區(qū)，磚混結(jié)構(gòu)發(fā)展商 創(chuàng)遠(yuǎn)集團(tuán)湖南財信投資控股有限公司工程進(jìn)度 準(zhǔn)現(xiàn)樓銷售情況 第一期100% 共1302戶生態(tài)小區(qū)推廣主題 優(yōu)勢 管理平，南北朝向，一梯兩戶，交通方便市場抗性 沒有樣板房悅峰園愛晚楓情德潤春陽光100國際新城銀晟花園總結(jié)岳麓區(qū)住宅樓盤開發(fā)起步稍晚，部分樓盤分幾期開發(fā)，樓盤中小學(xué)校、醫(yī)院、公園、綠化、交通、幼兒園、超市等配套設(shè)施還不成熟。住宅樓盤均價在1730元～2480元范圍內(nèi)。（還要再寫）此區(qū)域各樓盤銷售周期并不長，銷售率大多能達(dá)到85%左右，從推廣水平和銷售水平來看，因各樓盤的規(guī)模檔次不同面良莠不齊，但現(xiàn)都能有這么理想的銷售業(yè)績，從中可反映出住宅市場的消費(fèi)都對岳麓區(qū)塊板前景的認(rèn)同。名園售價 起價1760元/㎡均價2100元/㎡位置 韶山路168號（友誼路口）主力戶型 二室 85㎡ 三室 135㎡ 四室 155㎡規(guī)劃形態(tài) 共10棟12層高，一梯兩戶列隊式排列發(fā)展商 長沙創(chuàng)普房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工程進(jìn)度 準(zhǔn)現(xiàn)樓銷售情況 80%，共1200戶推廣主題 優(yōu)勢 戶型以46㎡的一房一廳至270㎡的五室、躍式、平層，戶型全面戶型回正，采光好，陽臺大交通方便戶型設(shè)計合理，浪費(fèi)面積少市場抗性 現(xiàn)修路，看房不方便，沒有樣板房山水庭院售價 起價1890元/㎡位置 湖南長沙市井奎路環(huán)保學(xué)校對面主力戶型 三房 120㎡左右規(guī)劃形態(tài) 10棟小高層和多層組成，一梯兩戶11層高4棟小高層7層6棟小高層發(fā)展商 湖南永泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工程進(jìn)度 打地基銷售情況 大約60% 第一期共383戶推廣主題 長沙首席新庭院生活社區(qū)優(yōu)勢 一梯兩戶，南北對流，采光好，戶型方正周邊學(xué)校多，生活配套完善樓距寬，樓盤內(nèi)園景設(shè)計人性化交通便利市場抗性 2005年才交樓，時間太長，沒有樣板房總結(jié)此板塊樓盤開發(fā)多在二環(huán)內(nèi)，二環(huán)外現(xiàn)隨著省政府和天心區(qū)區(qū)政府辦公大樓的搬遷和一些經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)建成，帶動此區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)，現(xiàn)己有幾個住宅樓盤在小面積開發(fā)。營銷簡析與其它區(qū)域相比較此區(qū)域可開發(fā)的土地很多，但現(xiàn)開發(fā)商還沒有大面積或成片的開發(fā)，其主要原因是主要干道正在修建，政府的政策正慢慢實(shí)施。目前各樓盤的銷售率80%左右?，F(xiàn)銷周期不長，銷售業(yè)績未知。處在其他地段的樓盤以90平方米左右的二房和130平方米的三房為主力戶型，商業(yè)地段樓盤小戶型的設(shè)計很受長沙從商人士的喜愛。 戶型全，設(shè)計合理，浪費(fèi)面積少 緊鄰體育館，每戶都有小花園，戶型設(shè)計方正 一梯兩戶，南北對流，采光好，讀者論壇戶型合理，周邊學(xué)多，交通便利 規(guī)模大，交通方便。 關(guān)鍵在于政府未來的規(guī)劃和道路。4） 戶型格局配比　此板塊戶型以二房和三房為主，少量一房和四房設(shè)計，5） 營銷簡析此板塊住宅樓盤位置在城郊結(jié)合處，各樓盤的規(guī)模相當(dāng) 湖景公園板塊1） 典型樓盤分析名稱 濱湖佳園 夢澤園 瑞豐家園 嘉華苑 新華聯(lián)家園 雍景園 創(chuàng)遠(yuǎn)景園 汀蘭雅苑均價 2800元/㎡ 2480元/㎡ 2900元/㎡ 2400元／㎡ 位置 車站北路民俗村東側(cè) 車站北路289號 車站北路 咸嘉新村 規(guī)劃形態(tài) 9棟9 11層小高層 由43棟別墅、5棟小高層、2棟高層組成 一棟塔樓20多層商住 7棟1415層小高層點(diǎn)陣式 面積