【正文】 新興片區(qū)——“柳東新區(qū)”，與市區(qū)樓盤相比，屬于挑戰(zhàn)與機(jī)會(huì)并存的項(xiàng)目。二、產(chǎn)品定位三歲定八十，對(duì)于成功的房地產(chǎn)營(yíng)銷案例，產(chǎn)品規(guī)劃定位至少占70％的比重，而形象推廣及銷售策略最多只能占30％的比重。三、確定整體營(yíng)銷策略在房地產(chǎn)營(yíng)銷逐漸發(fā)展的柳州市場(chǎng)，營(yíng)銷工作是一項(xiàng)十分系統(tǒng)的工程，如何制定營(yíng)銷戰(zhàn)略，如何選擇媒體受眾，在何時(shí)建立項(xiàng)目形象，何時(shí)造勢(shì)進(jìn)行媒體轟炸，何時(shí)“筑壩蓄水”，何時(shí)“開閘放水”等十分重要。在每部分的主體內(nèi)容中，通常列舉項(xiàng)目組收集的市場(chǎng)信息及數(shù)據(jù)，而在“小結(jié)”中，會(huì)提出操盤人員對(duì)項(xiàng)目的理解與判斷，敬請(qǐng)留意。54′—26176。32′—110176。東與桂林市的龍勝、永福和荔浦為鄰，西接河池市的環(huán)江毛南族自治縣、羅城仫佬族自治縣和宜州市，南界新設(shè)立的來賓市金秀瑤族自治縣、象州縣、興賓區(qū)和忻城縣，北部和西北部分別與湖南省通道侗族自治縣和貴州省黎平縣、從江縣相毗鄰。柳州屬于典型的喀斯特地貌，形成了“拔地奇峰畫卷開”的山水特點(diǎn)，柳江穿越市區(qū)，把市區(qū)環(huán)繞成一個(gè)“U”字形半島。行政規(guī)劃柳州全市總面積18618平方公里。人口狀況截至2008年末，；。經(jīng)濟(jì)發(fā)展柳州為是中國(guó)西部的工業(yè)重鎮(zhèn)，是廣西最大的工業(yè)城市。 已形成以汽車、機(jī)械、冶金為支柱產(chǎn)業(yè)，制藥、化工、造紙、制糖、建材、紡織等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)并存的現(xiàn)代工業(yè)體系，擁有一批在國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)上具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力和較高市場(chǎng)占有率的優(yōu)勢(shì)企業(yè)和名牌產(chǎn)品。2009年地區(qū)生產(chǎn)總值突破1000億元，%，增速名列全區(qū)前茅。，%，增速在全區(qū)排第8位。交通狀況柳州是西南地區(qū)的交通樞紐，也是中國(guó)西部區(qū)域性交通樞紐，更是溝通中國(guó)西南與中南、華東、華南地區(qū)的鐵路中樞。柳州是國(guó)家一類口岸，柳江航運(yùn)可直達(dá)香港、澳門。完善的鐵路、公路、港口及航空搭建了便捷三維交通網(wǎng)絡(luò)，為柳州成為現(xiàn)代化城市奠定了良好的硬件基礎(chǔ)。市區(qū)內(nèi)共有十余座跨江大橋，分別是：柳江大橋、河?xùn)|大橋、壺東大橋、壺西大橋、文惠橋、紅光大橋、柳州鐵橋、雙沖大橋、文昌大橋、三門江大橋、陽和大橋、靜蘭大橋、洛維大橋及螺絲嶺大橋等。2010年至2011年初出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策政策類型出臺(tái)時(shí)間政策內(nèi)容金融信貸1月10日國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)十一條”，嚴(yán)格二套房貸款管理,首付不得低于40% 。首套住房且套型建筑面積在90㎡以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%。金融信貸6月4日商業(yè)住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，依據(jù)擬購(gòu)房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定二套房。金融信貸9月29日家出臺(tái)鞏固樓市調(diào)控成果措施，暫停發(fā)放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30% 。金融信貸2010年1月18日至2011年1月20日,%，使存款準(zhǔn)備金率達(dá)到19%。原則上對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ拶?gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%。稅收政策2011年1月27日調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。免征營(yíng)業(yè)稅的惟一條件為：這套房子是房東的惟一住宅，且購(gòu)買年限滿五年。試點(diǎn)初期，暫以應(yīng)稅住房的市場(chǎng)交易價(jià)格作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納。征收對(duì)象具體包括兩類：一是本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房 (包括新購(gòu)的二手存量住房和新建商品住房)；二是非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房(以下統(tǒng)稱“應(yīng)稅住房”)。A、由于長(zhǎng)期以來，中國(guó)的貧富分化二、八現(xiàn)象十分明顯，20%的社會(huì)群體控制80%的社會(huì)財(cái)富，當(dāng)城市土地資源成為稀缺時(shí)，釋放出強(qiáng)烈的購(gòu)買力，對(duì)房?jī)r(jià)形成大幅拉升，使普通工薪階層難以承受。B、美國(guó)的貨幣政策使全球經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)過熱現(xiàn)象，大國(guó)之間的金融博弈使貨幣過剩，資源不足的現(xiàn)象日趨明顯，人民幣內(nèi)升外貶、通貨膨脹還是近年政府須解決的主要問題。C、房?jī)r(jià)下挫會(huì)衍生出銀行斷供、金融危機(jī)，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)及社會(huì)穩(wěn)定造成較大影響，故政府及金融機(jī)構(gòu)不能承受房?jī)r(jià)大幅下跌，宏觀調(diào)控的目標(biāo)也是主要將房?jī)r(jià)控制在穩(wěn)定運(yùn)行的狀態(tài)。E、投機(jī)及投資需求的打壓及消費(fèi)力的透支共同作用減少房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度及成交量。三、區(qū)域市場(chǎng)分析柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)概況A、近年來房地產(chǎn)投資狀況由上表看出，柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)投資逐年穩(wěn)步上升，新盤不斷涌現(xiàn)。在該片區(qū)的帶動(dòng)下，規(guī)模樓盤層出不窮，樓盤素質(zhì)也不斷提高，有實(shí)力的客戶群體已認(rèn)可該片區(qū)的價(jià)值。由于柳州樓盤目前主要在施工階段預(yù)售，受新區(qū)的建設(shè)、售價(jià)拉升對(duì)開發(fā)的拉動(dòng)、舊改力度的加大、品牌開發(fā)商的進(jìn)駐等影響，預(yù)計(jì)2011年市場(chǎng)供給量的增加幅度將更大。D、近年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)由上表看出，近年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢(shì)。由于高價(jià)品質(zhì)大盤的規(guī)模較大，其銷售還將延續(xù)，2011年均價(jià)上升概率較大，但受政策調(diào)控影響，市場(chǎng)均價(jià)上升的趨勢(shì)將一定程度減緩。B、河北半島項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度面積區(qū)間㎡售價(jià)元/㎡銷售動(dòng)態(tài)天江麗都拆外架1012206000目前50套房在售水天一龍灣現(xiàn)房銷售49155高層4800多層5500在售60套房，主推812140平米多層兩房、三房北城華府現(xiàn)房100140均價(jià)4700剩余房源4050套濱江世紀(jì)城2期在售8012045002011年推2盤2棟小高層碧麗新城4期開發(fā)801004500推盤時(shí)間未定尚成國(guó)際現(xiàn)房交付210均價(jià)5500剩余3套樓中樓在售金沙角在打地基未定未定售樓部開放，接受咨詢頤和家園1期封頂2期在建未定未定3期預(yù)計(jì)2011年推出 河北半島為柳州市老城區(qū)，盡管擁有較好的地理位置和成熟的生活配套，但項(xiàng)目規(guī)模普遍不大，周邊環(huán)境也缺乏亮點(diǎn)，故銷售價(jià)格明顯低于河?xùn)|版塊，為45006000元/m2左右。C、柳南片區(qū)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度面積區(qū)間㎡售價(jià)元/㎡銷售動(dòng)態(tài)匯景龍灣2期打地基452005600在售40套房，主推103136㎡三房金綠洲翠園3期高層開發(fā)51134480080套在售，一次性優(yōu)惠200元每平米，按揭優(yōu)惠150元每平米金福第工程建至5層501804900在售150套，主推兩房、三房金河灣7號(hào)樓封頂5221043005200約100套房在售在水一方1117號(hào)樓封頂80230560010套房源在售，主推104㎡三房盛世中華1期封頂862124400在售100套，主推兩房、三房錦業(yè)華城建至5層40180未定預(yù)計(jì)1月開盤，推224套房源柳工頤華城建至2層70120未定1期主推90平米以下三房柳南片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況與河北半島類似，略低于河北半島，均價(jià)在44005600元/m2之間，銷售狀況也較穩(wěn)定。E、柳東新區(qū)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度面積區(qū)間㎡售價(jià)元/㎡銷售動(dòng)態(tài)盛天龍灣3期封頂開盤8712949004號(hào)樓在售，2月20日接受預(yù)約因盛天龍灣為本項(xiàng)目同片區(qū)的開發(fā)項(xiàng)目，與本項(xiàng)目地理位置、規(guī)模等有較多相似及可比性，故本報(bào)告對(duì)其作出較詳細(xì)的分析。b、項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目總建筑面積約24萬㎡,綠化景觀用地面積約8萬平方米,建筑密度12%(含綠化帶)，小區(qū)規(guī)劃有1800套住宅，地下車位900多個(gè)。其中一棟為二十五層獨(dú)立管理的公寓式住宅。與本項(xiàng)目規(guī)模相近。 項(xiàng)目規(guī)模與本項(xiàng)目相近 項(xiàng)目西側(cè)江景較開闊d、市政配套官塘片區(qū)位于柳東新區(qū)的核心地帶，在市政配套方面優(yōu)于陽和片區(qū)，這一環(huán)節(jié)比較中，本項(xiàng)目勝出。本項(xiàng)目可引入更多的設(shè)計(jì)亮點(diǎn)，在戶型設(shè)計(jì)上超越該項(xiàng)目。本項(xiàng)目一期開盤時(shí)，小區(qū)環(huán)境難以達(dá)到盛天龍灣的成熟度，預(yù)計(jì)在二期銷售時(shí)，小區(qū)可營(yíng)造出較完善的居住氛圍。 營(yíng)銷中心、泳池、公共空間及樣板房品質(zhì)感較強(qiáng)，顯示了開發(fā)商在整合設(shè)計(jì)及施工管理等方面的實(shí)力。本項(xiàng)目應(yīng)在一定程度上提高產(chǎn)品定位標(biāo)準(zhǔn)，在銷售前打造好示范區(qū)域的營(yíng)銷界面，力爭(zhēng)在各方面超越該項(xiàng)目。多層產(chǎn)品逐步退出市場(chǎng)，以高層和中高層為主，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)呈白熱化。 C、客戶群體客戶群體呈兩級(jí)分化，一方面，適合中低收入家庭的中小戶型面積的項(xiàng)目的市場(chǎng)比重逐年增加，客群將由逐步向中低收入過渡；一方面，本地居民的升級(jí)換代、素質(zhì)較高的享受型高價(jià)樓盤