【正文】 本《報(bào)告》主要為我司對(duì)項(xiàng)目的理解及對(duì)項(xiàng)目操作的思路，僅供甲方參考，涉及重大開(kāi)發(fā)步驟，如方案審核、定價(jià)、具體開(kāi)盤(pán)計(jì)劃等應(yīng)根據(jù)實(shí)際運(yùn)作狀況進(jìn)行細(xì)化。如其他機(jī)構(gòu)須使用及引用《報(bào)告》中的內(nèi)容及觀點(diǎn)，請(qǐng)事先征得盛居地產(chǎn)的同意。在滿足小區(qū)配套后，盡量多規(guī)劃臨街商鋪銷售變現(xiàn)，同時(shí)做好持有一部分經(jīng)營(yíng)性物業(yè)（空置在10000平米以下）的準(zhǔn)備。五、潮水式開(kāi)盤(pán)，可考慮低開(kāi)高走模式。三、打造營(yíng)銷界面，做好體驗(yàn)式營(yíng)銷。對(duì)于酒店式公寓的營(yíng)銷，我司有豐富的經(jīng)驗(yàn)，在深圳、東莞、南寧及柳州操作過(guò)較多的項(xiàng)目，最近操盤(pán)的匯金國(guó)際項(xiàng)目，目前已成功引入酒店品牌開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)，售價(jià)也已和河?xùn)|片區(qū)（桂中大道沿線）的價(jià)格不相上下。商業(yè)方面A、在滿足小區(qū)配套（通常20萬(wàn)平米以上的小區(qū)按總建筑面積3%計(jì)算約10000平米）后，盡量多規(guī)劃價(jià)值高、容易變現(xiàn)的臨街商鋪，避免設(shè)計(jì)進(jìn)深大、難以拆分、難以變現(xiàn)的大面積內(nèi)鋪；B、在完成方案圖，方案報(bào)建階段可進(jìn)行預(yù)招商工作。亮點(diǎn)原則 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)充分體現(xiàn)項(xiàng)目的亮點(diǎn)，給客戶造成視覺(jué)上的沖擊力，如較大面積的水景、泳池、設(shè)計(jì)充滿匠心的架空層、帶有設(shè)計(jì)風(fēng)情的高標(biāo)準(zhǔn)公共空間等 十二橡樹(shù)莊園利用地形差規(guī)劃的疊瀑水景，大大提升了兩岸TOWNHOUSE的價(jià)格，因本項(xiàng)目也存在較大高差，可一定程度進(jìn)行借鑒。贈(zèng)送面積指報(bào)建階段故意在戶型中設(shè)計(jì)一些不計(jì)算建筑面積的空間，在通過(guò)規(guī)劃部門(mén)的竣工驗(yàn)收后，再通過(guò)改造，提供給購(gòu)房者使用，該部分面積無(wú)產(chǎn)權(quán)，須支付建安成本，但無(wú)須支付土地出讓金。（龍岸南地塊較多戶型將北向的小區(qū)景觀當(dāng)做客廳主要景觀朝向面，在后續(xù)的戶型介紹中可看到?！? 直到現(xiàn)在，還很難說(shuō)是香蜜湖造就了水榭花都還是水榭花都詮釋了香蜜湖的價(jià)值，假如當(dāng)年規(guī)劃了一個(gè)平淡的小高層項(xiàng)目，香蜜湖能得到深圳首席豪宅片區(qū)的江湖地位嗎？建議采用“大開(kāi)大合”的平面布局理念既高層項(xiàng)目盡量靠近地塊的建筑紅線向外拓展，為小區(qū)內(nèi)部爭(zhēng)取最大的空間和樓間距。在此提出產(chǎn)品差異化設(shè)計(jì)理念，規(guī)劃一定數(shù)量的雙拼或聯(lián)排TOWNHOUSE，將項(xiàng)目離市區(qū)有一定距離、郊區(qū)居住感受、周邊較安靜等由劣勢(shì)轉(zhuǎn)換為優(yōu)勢(shì)。方案二、配套商業(yè)+小開(kāi)間寫(xiě)字樓（商務(wù)公寓）+類酒店物業(yè)（酒店式公寓）+高尚住宅根據(jù)近期（項(xiàng)目入伙時(shí)間）周邊人群及小區(qū)自身需要規(guī)劃配套商業(yè)，如小規(guī)模品牌超市（建筑面積控制在10000m2以內(nèi)）、品牌餐飲、SPA會(huì)所等業(yè)態(tài)，剩余商業(yè)面積可考慮規(guī)劃偏酒店性質(zhì)的酒店式公寓以及偏商務(wù)性質(zhì)的小開(kāi)間寫(xiě)字樓。大多數(shù)商業(yè)投資者不像住宅買家，可以長(zhǎng)時(shí)間等待未來(lái)的升值，對(duì)于他們，現(xiàn)階段的投資回報(bào)是購(gòu)買該商鋪與否的決定性因素。其中SHOPINGMALL的建筑面積通常在56萬(wàn)m2，剩余商業(yè)面積考慮建設(shè)寫(xiě)字樓等辦公物業(yè)。臨街商鋪 100003600 　　　合計(jì)63999 　方案二、低密度TOHOUSE+高層精品居家戶型定位項(xiàng)目北地塊均規(guī)劃11層左右的小高層建筑，主力戶型與盛天龍灣相似為80120m2左右的兩房?jī)蓮d及三房?jī)蓮d。項(xiàng)目劣勢(shì)A、本項(xiàng)目到市區(qū)有一定距離，盡管駕車也僅需十余分鐘，但過(guò)了三門(mén)江大橋及經(jīng)過(guò)收費(fèi)站后，進(jìn)入市郊的感覺(jué)明顯，讓客戶產(chǎn)生較長(zhǎng)的心理距離；B、項(xiàng)目的環(huán)境景觀缺乏亮點(diǎn)，距離柳江較遠(yuǎn)，沒(méi)有江景資源；C、目前區(qū)域配套不完善，難以滿足一般客戶生活居家需求；項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)A、柳州未來(lái)規(guī)劃一城雙中心的格局，柳東新區(qū)將成為未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域；B；C、項(xiàng)目所在片區(qū)規(guī)劃的公共配套設(shè)施完善，居住環(huán)境較為舒適；D、未來(lái)軌道交通的建設(shè)，將極大縮短市區(qū)與本區(qū)域的距離，隨新區(qū)建設(shè)的推進(jìn)，物業(yè)有較大的升值空間。規(guī)劃第一期，利用目前運(yùn)營(yíng)率很低的柳江縣城－柳州火車站鐵路；第二期，在新湘桂鐵路建成通車后，利用柳州火車站－鹿寨縣城閑置鐵路運(yùn)營(yíng)城市軌道交通。柳州市擬通過(guò)申請(qǐng)自治區(qū)掌握的重大項(xiàng)目、重點(diǎn)園區(qū)用地指標(biāo)解決一部分、先行用地解決一部分、盤(pán)活存量土地解決一部分、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤解決一部分，以這四個(gè)“一部分”為思路破解項(xiàng)目用地難題，為汽車城的建設(shè)提供有力的用地保障。該工程的建設(shè)將改善片區(qū)的環(huán)境及市政設(shè)施系統(tǒng)，為片區(qū)整體大規(guī)模開(kāi)發(fā)做好前期準(zhǔn)備工作。 規(guī)劃面積：柳東新區(qū)規(guī)劃用地面積135平方公里，其中城市建設(shè)用地面積82平方公里。覆蓋市區(qū)范圍有限，且發(fā)車的時(shí)間間隙較大。二、地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目用地呈扇形，項(xiàng)目用地范圍內(nèi)坡度較大，可利用地形高差規(guī)劃出較精致的立體園林景觀。在密集的宏觀政策調(diào)控下，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)大起大落的概率不大，但市場(chǎng)成交量會(huì)受到影響，競(jìng)爭(zhēng)更加白熱化。柳州為中國(guó)西部的工業(yè)重鎮(zhèn)，廣西最大的工業(yè)城市。E、戶型特點(diǎn)以80㎡左右的二房二廳和110㎡左右的三房二廳為銷售速度最快的戶型。多層產(chǎn)品逐步退出市場(chǎng)，以高層和中高層為主，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)呈白熱化。 營(yíng)銷中心、泳池、公共空間及樣板房品質(zhì)感較強(qiáng)，顯示了開(kāi)發(fā)商在整合設(shè)計(jì)及施工管理等方面的實(shí)力。本項(xiàng)目可引入更多的設(shè)計(jì)亮點(diǎn)，在戶型設(shè)計(jì)上超越該項(xiàng)目。與本項(xiàng)目規(guī)模相近。b、項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目總建筑面積約24萬(wàn)㎡,綠化景觀用地面積約8萬(wàn)平方米,建筑密度12%(含綠化帶)，小區(qū)規(guī)劃有1800套住宅，地下車位900多個(gè)。C、柳南片區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度面積區(qū)間㎡售價(jià)元/㎡銷售動(dòng)態(tài)匯景龍灣2期打地基452005600在售40套房，主推103136㎡三房金綠洲翠園3期高層開(kāi)發(fā)51134480080套在售，一次性優(yōu)惠200元每平米，按揭優(yōu)惠150元每平米金福第工程建至5層501804900在售150套，主推兩房、三房金河灣7號(hào)樓封頂5221043005200約100套房在售在水一方1117號(hào)樓封頂80230560010套房源在售，主推104㎡三房盛世中華1期封頂862124400在售100套，主推兩房、三房錦業(yè)華城建至5層40180未定預(yù)計(jì)1月開(kāi)盤(pán)，推224套房源柳工頤華城建至2層70120未定1期主推90平米以下三房柳南片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況與河北半島類似，略低于河北半島，均價(jià)在44005600元/m2之間，銷售狀況也較穩(wěn)定。由于高價(jià)品質(zhì)大盤(pán)的規(guī)模較大，其銷售還將延續(xù)，2011年均價(jià)上升概率較大，但受政策調(diào)控影響，市場(chǎng)均價(jià)上升的趨勢(shì)將一定程度減緩。由于柳州樓盤(pán)目前主要在施工階段預(yù)售，受新區(qū)的建設(shè)、售價(jià)拉升對(duì)開(kāi)發(fā)的拉動(dòng)、舊改力度的加大、品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐等影響，預(yù)計(jì)2011年市場(chǎng)供給量的增加幅度將更大。三、區(qū)域市場(chǎng)分析柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)概況A、近年來(lái)房地產(chǎn)投資狀況由上表看出，柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)投資逐年穩(wěn)步上升，新盤(pán)不斷涌現(xiàn)。C、房?jī)r(jià)下挫會(huì)衍生出銀行斷供、金融危機(jī)，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)及社會(huì)穩(wěn)定造成較大影響，故政府及金融機(jī)構(gòu)不能承受房?jī)r(jià)大幅下跌，宏觀調(diào)控的目標(biāo)也是主要將房?jī)r(jià)控制在穩(wěn)定運(yùn)行的狀態(tài)。A、由于長(zhǎng)期以來(lái)，中國(guó)的貧富分化二、八現(xiàn)象十分明顯，20%的社會(huì)群體控制80%的社會(huì)財(cái)富，當(dāng)城市土地資源成為稀缺時(shí)，釋放出強(qiáng)烈的購(gòu)買力，對(duì)房?jī)r(jià)形成大幅拉升，使普通工薪階層難以承受。試點(diǎn)初期，暫以應(yīng)稅住房的市場(chǎng)交易價(jià)格作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納。稅收政策2011年1月27日調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。原則上對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。金融信貸9月29日家出臺(tái)鞏固樓市調(diào)控成果措施，暫停發(fā)放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30% 。首套住房且套型建筑面積在90㎡以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%。市區(qū)內(nèi)共有十余座跨江大橋，分別是：柳江大橋、河?xùn)|大橋、壺東大橋、壺西大橋、文惠橋、紅光大橋、柳州鐵橋、雙沖大橋、文昌大橋、三門(mén)江大橋、陽(yáng)和大橋、靜蘭大橋、洛維大橋及螺絲嶺大橋等。柳州是國(guó)家一類口岸，柳江航運(yùn)可直達(dá)香港、澳門(mén)。，%，增速在全區(qū)排第8位。 已形成以汽車、機(jī)械、冶金為支柱產(chǎn)業(yè)，制藥、化工、造紙、制糖、建材、紡織等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)并存的現(xiàn)代工業(yè)體系，擁有一批在國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)上具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力和較高市場(chǎng)占有率的優(yōu)勢(shì)企業(yè)和名牌產(chǎn)品。人口狀況截至2008年末，；。柳州屬于典型的喀斯特地貌，形成了“拔地奇峰畫(huà)卷開(kāi)”的山水特點(diǎn)，柳江穿越市區(qū)，把市區(qū)環(huán)繞成一個(gè)“U”字形半島。32′—110176。在每部分的主體內(nèi)容中，通常列舉項(xiàng)目組收集的市場(chǎng)信息及數(shù)據(jù)，而在“小結(jié)”中，會(huì)提出操盤(pán)人員對(duì)項(xiàng)目的理解與判斷，敬請(qǐng)留意。二、產(chǎn)品定位三歲定