【正文】 當(dāng)。在價(jià)格上，單價(jià)以4000元/平方米―6000元/平方米的項(xiàng)目居多，占到了總新盤(pán)數(shù)量的1/4?！　〈送?，單價(jià)4000元/平方米以下的項(xiàng)目有9個(gè)，其中8個(gè)項(xiàng)目分布在五環(huán)以外，主要為經(jīng)濟(jì)適用房和普通住宅，這也表明位置目前依舊是影響房地產(chǎn)價(jià)格最主要的因素。 　　b、從需求規(guī)模測(cè)算，2010年前每年有20萬(wàn)套住房需求。西方有些發(fā)達(dá)國(guó)家的套型，平均超過(guò)了100平方米，但不繼續(xù)往上升，相反的還退回來(lái)，退到80－100平方米。按此測(cè)算，(2001年戶籍平均家庭人口)，；。) 　　1990－。 　　c、據(jù)以上因素測(cè)算推斷，2004－2010年全市住房年均竣工規(guī)模保持在2000萬(wàn)平方米左右，約20萬(wàn)套。住房發(fā)展的基本目標(biāo)建議：人均住房使用面積年均增長(zhǎng)4%，2005年達(dá)到20平方米，2010年達(dá)到25平方米。 ——住宅需求基本特征分析，二居、三居更適合市民需求 　　綜合有關(guān)機(jī)構(gòu)組織的各種市場(chǎng)調(diào)查，現(xiàn)階段城市居民住宅需求的基本特征有： 　　a、面積及居室需求。 　　b、住房?jī)r(jià)格承受能力。 　　c、購(gòu)房方式及付款方式。在按揭類型上，“5成10年”或“7成20年”是大多數(shù)購(gòu)房者的選擇。 　　a、從居民消費(fèi)能力分析，目前北京人均GDP已達(dá)3800美元，到2008年會(huì)有較大增長(zhǎng)，對(duì)于拉動(dòng)房地產(chǎn)消費(fèi)和投資會(huì)起到積極作用。%%。 　　c、鼓勵(lì)賣(mài)舊房，買(mǎi)新房。 　　d、城區(qū)功能疊加，交通擁堵，使市區(qū)生活和工作成本上升，選擇居所可向市區(qū)周邊有快速路、軌道交通的地區(qū)和邊緣集團(tuán)轉(zhuǎn)移，今后政策會(huì)優(yōu)先完善這些區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施。隨著政府基礎(chǔ)設(shè)施的完善、投資項(xiàng)目的增加，南城房升值空間較大。 小區(qū)整體布局注重陽(yáng)光、空氣、綠地等生態(tài)環(huán)境。 ——房型科學(xué)、合理地設(shè)計(jì)和分配住宅戶型，力求戶戶有良好的朝向，景觀及通風(fēng)的環(huán)境，降低樓電梯服務(wù)數(shù)，盡量減少戶間干擾。 合理安排戶內(nèi)的廚房、衛(wèi)生間、洗衣間、貯藏室、工人房、服務(wù)性陽(yáng)臺(tái)等功能性空間，并能妥善解決電氣供應(yīng)、油煙排放、空氣調(diào)節(jié)、垃圾收集、處理等問(wèn)題。結(jié)合自身及周邊的自然環(huán)境，既有外圍大區(qū)域的綠色景觀，又有小區(qū)內(nèi)的綠色庭院，以及戶內(nèi)的生態(tài)性陽(yáng)臺(tái)與庭院。小區(qū)內(nèi)有超市、菜場(chǎng)、美容美發(fā)等生活配套設(shè)施，有會(huì)所、學(xué)校、書(shū)店、網(wǎng)吧等文體、教育性配套設(shè)施，還要有醫(yī)療、保健等健康保護(hù)設(shè)施。盡可能利用現(xiàn)代化科技安裝環(huán)保、節(jié)能設(shè)備，減少噪音、塵埃、污水等對(duì)環(huán)境的污染，凈化居住環(huán)境?？赏ㄟ^(guò)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)與寬帶網(wǎng)絡(luò)對(duì)安全、通訊、視聽(tīng)、資訊等方面進(jìn)行全方位的物業(yè)管理，使住戶的生活更加現(xiàn)代化。三、區(qū)位差異分析說(shuō)明：鑒于本項(xiàng)目地處西四環(huán)沿線，不同的區(qū)位會(huì)存在相當(dāng)大的差異性，我們對(duì)北京東、南、西、北四環(huán)沿線住宅市場(chǎng)作比較分析。在2004年中，以湯泉藝墅為代表的一批高品質(zhì)樓盤(pán)使本來(lái)已經(jīng)火熱的西北四環(huán)沿線價(jià)格全線上漲，價(jià)格漲幅較2003年同期上漲了2%。 2001——2002年是西北四環(huán)沿線供應(yīng)量最大的一年，區(qū)域總供應(yīng)量超過(guò)了近200萬(wàn)平方米，區(qū)域平均價(jià)格為 7000元/平方米，從2003年開(kāi)始，西北四環(huán)的供應(yīng)量開(kāi)始下降，平均的區(qū)域均價(jià)開(kāi)始上揚(yáng)，除了世紀(jì)城的價(jià)格一直保持相對(duì)穩(wěn)定之外，上河村等其他樓盤(pán)都經(jīng)歷了不同程度的價(jià)格上漲。 　　西北部地區(qū)房?jī)r(jià)高企有兩大因素，一是香山、玉泉山、頤和園風(fēng)景板塊樓盤(pán)逾發(fā)受都市人追捧。另外，興建中的五棵松奧林匹克花園也成為了該區(qū)域“價(jià)格上漲”的另一大利好?？傊?，2004年的西北四環(huán)沿線房?jī)r(jià)的大幅上揚(yáng)將成為必然。 北京207萬(wàn)輛汽車(chē)和日益嚴(yán)峻的交通問(wèn)題似乎幫了東四環(huán)項(xiàng)目的忙。東區(qū)目前已經(jīng)占到全市60%以上的開(kāi)復(fù)工面積。它們大致分布在東四環(huán)、朝陽(yáng)北路和朝通邊緣區(qū)域。這種價(jià)格輻射狀分布說(shuō)明了東四環(huán)在東部區(qū)域的龍頭位置。到2008年之前，中央電視臺(tái)和北京電視臺(tái)陸續(xù)東遷。” ——北部地區(qū)l 城北熱銷的樓盤(pán)產(chǎn)品類型，主要為低密度住宅產(chǎn)品，而不是集合住宅城北樓盤(pán)供應(yīng)大都集中在北四環(huán)以外，北五環(huán)沿線甚至到北六環(huán)沿線。 城北開(kāi)發(fā)得快，建設(shè)都在幾年前就已基本完成，目前可開(kāi)發(fā)的地塊大都集中在北五環(huán)以外，而這些區(qū)域離城區(qū)較遠(yuǎn)、土地成本較低，適合開(kāi)發(fā)低層低密度住宅。 l 北四環(huán)沿線項(xiàng)目居住類物業(yè)少，商務(wù)類物業(yè)多沿線在售的項(xiàng)目中只有千鶴家園是住宅類物業(yè)，其它如俊峰華亭、銀谷大廈等都為商務(wù)類物業(yè)。這個(gè)特點(diǎn)應(yīng)引起正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的西四環(huán)、南四環(huán)的注意，西四環(huán)、南四環(huán)的規(guī)劃建設(shè)應(yīng)該借鑒北四環(huán)的經(jīng)驗(yàn)?！喜康貐^(qū)l 交通優(yōu)勢(shì)成為南城項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì)　　長(zhǎng)期以來(lái)，北京城南一直是房地產(chǎn)發(fā)展的薄弱環(huán)節(jié)，南三環(huán)相對(duì)北三環(huán)房?jī)r(jià)平均要低1000—2000元／平方米，即使這樣，南城住宅仍不被看好，隨著城市和對(duì)外交通的改變，南城已成為北京交通狀況最好的區(qū)位，而且道路交通的改善，同時(shí)帶來(lái)市政條件的改善。 　　南四環(huán)的開(kāi)通一下拉近了南城物業(yè)項(xiàng)目與買(mǎi)房人的心理距離，以往南三環(huán)周邊對(duì)于很多買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)還是很遠(yuǎn)，但現(xiàn)在四環(huán)開(kāi)通了，城市向外拓展，無(wú)疑會(huì)對(duì)南城物業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)生利好影響。四環(huán)開(kāi)通以后，買(mǎi)房人似乎已沒(méi)有了遠(yuǎn)的感覺(jué)，而現(xiàn)在的買(mǎi)房人范圍也不僅限于南城的老住戶。l 南城的高品質(zhì)項(xiàng)目的不斷推出，加上南城本身的價(jià)位優(yōu)勢(shì)，交通優(yōu)勢(shì)才會(huì)更加明顯道路的改善將使周邊項(xiàng)目受益，但不會(huì)對(duì)項(xiàng)目銷售產(chǎn)生決定性影響，房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入散戶時(shí)代以來(lái)，品質(zhì)將成為占領(lǐng)市場(chǎng)的關(guān)鍵，例如觀筑、風(fēng)格與林兩個(gè)品質(zhì)，價(jià)格非常適中的低密度住宅。第三部分、區(qū)域市場(chǎng)分析一、區(qū)域環(huán)境簡(jiǎn)介本文中所指區(qū)域包括西四環(huán)北路和西四環(huán)中路北段，北起藍(lán)靛廠路，南至太平路，東鄰京密引水渠以及它的延長(zhǎng)線，西到玉泉路的南北延伸線。隨著百米綠化帶的建成，四環(huán)地區(qū)的風(fēng)景越來(lái)越優(yōu)美。在此置業(yè)的那些有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但還無(wú)力在原生態(tài)自然景區(qū)進(jìn)行置業(yè)的中產(chǎn)階級(jí)或收入較高的知識(shí)階層有很大的誘惑力，不僅可以享受優(yōu)美環(huán)境，而且上下班方便，還可享受優(yōu)質(zhì)的教育文化環(huán)境。京城西北部是香山、頤和園等眾多名勝風(fēng)景的聚集地，不僅山清水秀，而且文化氣息濃厚。對(duì)于這部分人群來(lái)說(shuō)，在風(fēng)景優(yōu)美的原生態(tài)景區(qū)置業(yè)不僅意味著好的生活環(huán)境，而且意味著經(jīng)濟(jì)實(shí)力或文化品味。這些都能很好地滿足人們工作、生活、購(gòu)物的需求。便捷的交通使西北四環(huán)及西山新盤(pán)的價(jià)值更加突出。如誠(chéng)品建筑、觀瀾國(guó)際花園、綠波漫板、湯泉逸墅。除了區(qū)域共享的景觀優(yōu)勢(shì)外，湯泉逸墅不惜工本引入天然地?zé)釡厝⒔ㄔ炝舜笮蜏厝境?、溫泉廣場(chǎng)。西四環(huán)開(kāi)發(fā)用地減少，樓價(jià)漸漲，銷售前景看好 　　西北四環(huán)新盤(pán)的價(jià)格比城區(qū)其它區(qū)域新盤(pán)的價(jià)格高出不少，由于存在以上諸多利好因素及國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)u漸步入新一輪經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)期、土地政策進(jìn)一步收緊、高收入人群漸漸增多、西部規(guī)劃適宜居住的原因，西四環(huán)土地供應(yīng)量逐年減少，受供求關(guān)系的影響，投資西四環(huán)房地產(chǎn)無(wú)疑能夠保值、增值，是個(gè)最好的選擇，所以西四環(huán)及西山新盤(pán)的銷售前景非?？春谩榇?，他們?cè)敢狻⒁灿心芰χЦ遁^高房款在自然及人文、文化環(huán)境較好的西北四環(huán)置業(yè)。 “西奧運(yùn)中心”催動(dòng)北京西區(qū)樓市“西奧運(yùn)中心”的形成，必然帶動(dòng)北京整體的產(chǎn)業(yè)格局、投資環(huán)境的再優(yōu)化，因此，“西奧運(yùn)中心”的興建必將成為北京城市規(guī)劃發(fā)展的領(lǐng)軍者，最終將“綠色奧運(yùn)、科技奧運(yùn)、人文奧運(yùn)”的宗旨貫徹于北京西部地區(qū)的整體發(fā)展，并輻射于奧運(yùn)會(huì)前后，使該區(qū)域得到徹底的升級(jí)，從而帶動(dòng)全北京的城市平衡發(fā)展。本區(qū)域商品住宅在建筑類型上多以板樓（９－１４層）為主，伴有少量塔樓項(xiàng)目（本區(qū)域限高３０－４５米不等）。由于本區(qū)域得天獨(dú)厚的區(qū)域特征優(yōu)勢(shì)，各開(kāi)發(fā)商從產(chǎn)品創(chuàng)新上尋找突破口，盡量提高產(chǎn)品性價(jià)比已經(jīng)成為一種時(shí)尚。本區(qū)域住宅多數(shù)項(xiàng)目容積率在２．６以下，更有魯藝１．２和酈城的１．２６。在戶型方面，本區(qū)域與其它區(qū)域相比戶型明顯偏大，二居平均約１２０平方米，三居平均面積超過(guò)１５０平方米，更有總面積超過(guò)５００平方米的平層、復(fù)式、ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ。２００１年各項(xiàng)目累加的供應(yīng)面積是９７萬(wàn)平方米，２００２年預(yù)計(jì)在８０萬(wàn)平方米。另外，西四環(huán)外還有很多地塊尚處于前期運(yùn)作階段，預(yù)計(jì)在未來(lái)一、二年內(nèi)上市。素質(zhì)高由于本區(qū)域具有獨(dú)特的自然環(huán)境、人文環(huán)境，另一方面，本區(qū)域住宅產(chǎn)品較高的價(jià)格和大面積戶型而形成的高總價(jià)，決定了本區(qū)域的主要客戶構(gòu)成多為一些成功人士，包括文化人、學(xué)者、留學(xué)歸國(guó)人士、私人企業(yè)主、中關(guān)村ＩＴ精英、自由職業(yè)人，另外還匯集一些三資企業(yè)白領(lǐng)和其它較高收入人群。三、周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研分析本次調(diào)查的目的側(cè)重于識(shí)別有關(guān)樓盤(pán)相關(guān)的指標(biāo)，并以此界定不同市場(chǎng)層次的特征，從而為中冠家園制定營(yíng)銷方案和銷售代理方案提供更可靠的評(píng)估和決策基準(zhǔn)。漫板阜成路八里莊東北角項(xiàng)目緊鄰昆玉河，距阜成路僅300米公交線路: 72944161746等華普超市、超市發(fā)超市；紫竹院小學(xué)、首師大、北京21世紀(jì)試驗(yàn)學(xué)校；解放軍總醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院；中行、建行、工商銀行；萬(wàn)壽路郵局、恩濟(jì)莊郵局等世紀(jì)城3期海淀區(qū)藍(lán)靛廠東到昆玉河，西到西四環(huán)北路，南到板井路，北到藍(lán)靛廠路公交線路: 71360、83運(yùn)通104等68萬(wàn)平米分兩期建設(shè)的大型shoppingmall——金源時(shí)代購(gòu)物中心。公交線路: 337433850、370等臨近周邊商業(yè)設(shè)施、教育機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)齊全湯泉逸墅四季青橋南300米路西緊臨西四環(huán)四季青立交橋公交線路: 808397373905等金四季購(gòu)物中心、百安居、歐尚、普爾斯馬特超市；教育機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)相對(duì)匱乏酈城西四環(huán)北路四季青橋畔緊臨西四環(huán)四季青立交橋公交線路: 808397373905等金四季購(gòu)物中心、百安居、歐尚、普爾斯馬特超市；教育機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)相對(duì)匱乏本案海淀區(qū)八里莊西四環(huán)與阜成路交叉口、定慧立交橋的東北角公交線路: 72944161746等華普超市、超市發(fā)超市；紫竹院小學(xué)、首師大、北京21世紀(jì)試驗(yàn)學(xué)校；解放軍總醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院；中行、建行、工商銀行；萬(wàn)壽路郵局、恩濟(jì)莊郵局分析：l 本地區(qū)多數(shù)項(xiàng)目位處三—四環(huán)之間或緊鄰四環(huán)，從區(qū)域大環(huán)境上講,本地區(qū)經(jīng)過(guò)幾年的市政建設(shè)，以三環(huán)、四環(huán)、板井路、遠(yuǎn)大路為主的交通干線使西北部形成了縱橫交錯(cuò)、便利、流暢、完善的交通網(wǎng)絡(luò)。 l 本案所處的位置是定慧寺地區(qū)以及八里莊地區(qū)的交匯處，正是這個(gè)地區(qū)的核心地段。應(yīng)以此為基礎(chǔ)構(gòu)筑一個(gè)引導(dǎo)客戶的區(qū)域價(jià)值認(rèn)知構(gòu)架。憑借這些優(yōu)越的自然條件以及硬件配套設(shè)施，本案應(yīng)充分發(fā)揮所處位置的地段優(yōu)勢(shì)，作為的一個(gè)推廣工作中的一個(gè)宣傳重點(diǎn)?？梢约?zhèn)渖鲜鰞蓚€(gè)地區(qū)的地段配套優(yōu)勢(shì)，今后為本案的業(yè)主提供全面的服務(wù)。漫板37000㎡37000㎡建筑形式為7層純電梯板樓，使用率達(dá)到88%。每個(gè)園區(qū)內(nèi)都擁有各自相對(duì)獨(dú)立的園林綠化和生活配套，復(fù)雜的錯(cuò)板設(shè)計(jì)，增加了采光、通風(fēng)面；東高西低的樓群，漸進(jìn)式布局觀瀾國(guó)際花園81000㎡200000㎡項(xiàng)目由5棟弧形板樓及一座現(xiàn)代化會(huì)所組成，月牙弧形板樓在弧形板樓與昆玉河之間，百米綠化帶之上的最佳觀景位置架起的百米長(zhǎng)橋北京印象49800㎡170000㎡由德國(guó)著名建筑師奧托?施泰德勒(OTTO?STEIDLE)設(shè)計(jì)。外立面由紅、黃、藍(lán)、灰明快的體塊色彩形成有機(jī)的序列變化，輔以欄板、窗棱等強(qiáng)烈的黑白對(duì)比樂(lè)府江南110000㎡300000㎡徽派風(fēng)格。湯泉逸墅70000㎡90000㎡湯泉逸墅新古典主義建筑風(fēng)格，全石材外掛。社區(qū)內(nèi)人車(chē)分流，全部地下車(chē)位，電梯直達(dá)。從山的輪廓獲得靈感，從高爾夫的坡地連接地緣。本案28326㎡114552㎡圍合式,（其他待定）整體規(guī)劃分析：l 建筑面積除世紀(jì)城的建筑面積為248萬(wàn)平米，區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目規(guī)模多在1020萬(wàn)平米左右，而這兩個(gè)項(xiàng)目其規(guī)模是則是作為其自身的一大賣(mài)點(diǎn)。l 建筑設(shè)計(jì)上本區(qū)域的項(xiàng)目自身都有獨(dú)到之處，但酈城、北京印象由于在建筑風(fēng)格上過(guò)于另類，立面表現(xiàn)手法差強(qiáng)人意，對(duì)銷售造成了不利的局面。l 本區(qū)域項(xiàng)目的容積率都比較適中，除北京印象由于地塊因素以及采用圍合式的建筑形式的原因，則容積率較高。：項(xiàng)目名稱景 觀 設(shè) 計(jì) 特 色綠化率誠(chéng)品建筑日本TAM地域環(huán)境研究所的國(guó)際級(jí)大師秋山寬設(shè)計(jì)誠(chéng)品建筑的園林，特色噴泉設(shè)計(jì)：聲控泉、霧噴泉、凹凸泉、跳泉等許多特色的噴泉45%綠波古典文化加庭院式園林為主題的綠化帶，以運(yùn)動(dòng)為主題的綠化帶。 60%樂(lè)府江南景觀遠(yuǎn)達(dá)與西山相映，內(nèi)庭外園渾然一體65%湯泉逸墅64000平米立體園林，湯景園、泉景園、逸景園、墅景園各具特色30%酈城園林設(shè)計(jì)主要以周邊綠化為依托。4. 樓宇配套設(shè)施分析：項(xiàng)目名稱樓 宇 配 套 設(shè) 施裝修標(biāo)準(zhǔn)誠(chéng)品建筑日本東芝（TOSHIBA）牌電梯周界防范系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、緊急呼叫及門(mén)禁系統(tǒng)、家庭安防系統(tǒng)、停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)精裝修綠波5. 戶型及銷售率分析：項(xiàng)目名稱規(guī)劃套數(shù)居 室 面 積（㎡）銷 售 率一居兩居三居四居誠(chéng)品建筑652～～～～85%綠波對(duì)于一居室來(lái)講，作為4786㎡比較適中，也是現(xiàn)在市場(chǎng)上一居室的主流面積。l 區(qū)域市場(chǎng)的兩居面積有兩個(gè)集中點(diǎn)，108和127㎡。但從銷售角度來(lái)看，兩居的面積大小與區(qū)域沒(méi)有直接關(guān)聯(lián)，而且同一區(qū)域面積相差也比較大，不會(huì)對(duì)銷售造成影響，而差異點(diǎn)則充分體現(xiàn)了區(qū)域環(huán)境共享下的各項(xiàng)目個(gè)性，本項(xiàng)目的二居室屬于實(shí)用性，在銷售上于其他項(xiàng)目有所區(qū)別。三居室面積從128—226㎡，面積跨度達(dá)98㎡，相當(dāng)于普通一～二居室的面積。本案的三居面積在100～140㎡，作為比重最大的戶型，從面積上來(lái)講屬于到位型產(chǎn)品。區(qū)域內(nèi)四居也具有以上的特點(diǎn)，面積多在151340㎡之間，其整體市場(chǎng)訴求基本一致，品質(zhì)差異不大，對(duì)于每個(gè)項(xiàng)目來(lái)講所占比重都比較少，對(duì)于此類戶型市場(chǎng)需求相對(duì)較少的本地區(qū)，四居室整體供應(yīng)量較少，只有湯泉逸墅此類戶型的比重較大，主要同其產(chǎn)品的市場(chǎng)定位有關(guān)。6．價(jià)格分析：項(xiàng)目所在地區(qū)的項(xiàng)目銷售均價(jià)集中在62008300元