某房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)投資價值分析報告-在線瀏覽
2024-09-11 22:47本頁面
【正文】 域與項目的選擇經(jīng)過慎重的篩選、實施的步驟有條不紊，管理質(zhì)量始終如一。所謂區(qū)域性公司，是指金地在中國經(jīng)濟(jì)增長最具活力的三大經(jīng)濟(jì)圈———長江三角洲、珠江三角洲和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，設(shè)立負(fù)責(zé)三大片區(qū)項目管理的區(qū)域性公司。目前集團(tuán)已經(jīng)在北京、上海和深圳建立了區(qū)域性管理中心并在當(dāng)?shù)亻_發(fā)項目，并且以此為基地向周邊的城市滲透。在第二個層次，公司計劃在中、西部內(nèi)陸地區(qū)挑選若干個具有發(fā)展?jié)摿Φ闹行某鞘校O(shè)立分公司進(jìn)行長期運作。最后，作為對前兩個層次的補(bǔ)充，公司還會根據(jù)個別項目的收益情況，在一些二、三線城市選擇一些個別項目投資，以提高集團(tuán)的盈利水平，并使公司未來的業(yè)績增長更加平穩(wěn)。這樣的土地儲備結(jié)構(gòu)是公司上一輪土地儲備戰(zhàn)略所形成的結(jié)果，并實現(xiàn)了很高的土地增值，公司這幾年的高毛利率體現(xiàn)了這一戰(zhàn)略的成功?！ 〗鸬爻浞忠庾R到這點，在新一輪土地儲備中，公司將會更加強(qiáng)調(diào)優(yōu)化土地儲備結(jié)構(gòu)，提高集團(tuán)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。結(jié)合現(xiàn)有的項目儲備，未來將基本形成“長、中、短搭配”的土地儲備結(jié)構(gòu)?！ ‘a(chǎn)品競爭策略———注重產(chǎn)品品質(zhì)和社區(qū)價值的提升 總體上，金地的產(chǎn)品競爭策略是：通過對客戶需求和偏好的分析和理解，制定市場細(xì)分策略，并據(jù)此調(diào)整和安排公司的業(yè)務(wù)流程，集中利用企業(yè)有限的資源、有效地為客戶提供能滿足其需求的產(chǎn)品或服務(wù)，提高客戶的滿意度，最終形成企業(yè)持續(xù)的競爭優(yōu)勢?！ ♂槍δ繕?biāo)客戶的需求，公司將通過兩方面的能力提升，為客戶提供高品質(zhì)的居住空間和增值服務(wù)：一方面，公司采取差異化的競爭戰(zhàn)略，通過提高產(chǎn)品的附加值來提高客戶的價值。另一方面，公司將通過項目系列化和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化提升開發(fā)效能，縮短項目開發(fā)周期，提高項目的運營效率。北京金地國際花園是對公司2004年盈利貢獻(xiàn)最大的一個項目，也是金地集團(tuán)在北京提升品牌形象的力作，公司在項目中擁有60%權(quán)益。項目總規(guī)劃建筑面積約為33萬平米，分為南北兩區(qū)。南區(qū)則由一幢甲級寫字樓、一幢服務(wù)式公寓和一個三層的商業(yè)設(shè)施組成，預(yù)計將在07年產(chǎn)生利潤貢獻(xiàn)。格林春曉是金地集團(tuán)在上海開發(fā)的第一個項目，公司擁有90%的權(quán)益。南翔雖屬于嘉定區(qū)，但距離市中心不足1小時的車程，為嘉定區(qū)最靠近市區(qū)的地塊。共有聯(lián)體、疊加及雙拼別墅共436套，分為三期建設(shè)銷售，目前僅存2套未售，而售價從開盤之初的5700元/平米，逐步提高到目前的8300元/平米以上。格林春岸位于嘉定區(qū)的中心地帶，為一舊城改造項目，公司擁有100%的權(quán)益。項目分為兩期開發(fā)，分別在04年和05年竣工結(jié)算。憑借超前的設(shè)計和極佳品質(zhì)，該樓盤在當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域市場上獨領(lǐng)風(fēng)騷,銷售勢頭非常不錯，每次推盤的預(yù)售率都在95%以上，而售價從最初的4300元/平米提高到了目前的5500元/平米。格林世界項目也位于南翔，位于滬嘉高速公路的東側(cè)，與格林春曉項目臨近,公司擁有70%的權(quán)益。項目一期800畝已經(jīng)開工，其中包括占地100畝的公園和建筑面積約為21萬平米的住宅。值得注意的是，該項目的土地成本僅為37萬/畝，在容積率相近的情況下，比格林春曉的56萬/畝要低將近三分之一?！ 。?）上海浦東未來域 ■該項目位于浦東三林路西側(cè)，由多層及小高層組成。該項目將在05年及06年為集團(tuán)提供利潤貢獻(xiàn)。該項目地處深圳福田區(qū)香蓮立交路口，屬于當(dāng)今深圳市地段極佳的中心地區(qū)，公司擁有100%的權(quán)益。項目對外推出之后，當(dāng)即受到各界好評,成為業(yè)界學(xué)習(xí)的典范。其中，一期已經(jīng)達(dá)成95%以上的預(yù)售率，并將在04年提供利潤貢獻(xiàn)。武漢格林小城位于武漢武昌的南湖片區(qū)，是武漢市二環(huán)線內(nèi)為數(shù)不多的可大規(guī)模開發(fā)的中心地塊。項目的左右兩側(cè)將是市政規(guī)劃中的600畝超大規(guī)模水上公園。,將分成六期開發(fā)。 ?。?）東莞格林小城 ■該項目毗鄰東莞市中心區(qū)，西靠東莞大道，與新建的市政府、歌劇院和會展中心相望，地理位置優(yōu)越。第一組團(tuán)在04年下半年推出，銷售情況良好。 儲備項目的概況 ?。?）北京格林小城 ■該項目占地面積約為60萬平米?！ 。?0）深圳龍華項目 ■目前該項目正在前期設(shè)計中，預(yù)計可在06年提供利潤貢獻(xiàn)。這種拓展的目的有兩個方面：第一、是為了降低經(jīng)營風(fēng)險，增加公司的利潤來源；第二、也是更重要的目的，是為了提高公司在住宅開發(fā)領(lǐng)域的核心競爭能力，而向價值鏈上下游的一種拓展。金地也看到了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的未來趨勢，從培養(yǎng)人才、積累經(jīng)驗的角度出發(fā)，開始逐步涉足這些領(lǐng)域。金地與金信信托、浙江綠城等公司合作的金信雙龍計劃是主要針對房地產(chǎn)項目公司權(quán)益投資的一個信托計劃?！ 》康禺a(chǎn)不良資產(chǎn)處置 公司還與摩根斯坦利、上海盛融合作共同涉足房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置業(yè)務(wù)。所謂的不良資產(chǎn)實際是一些由于各種原因停工的“爛尾樓”，處置過程中需要涉及到項目篩選、結(jié)構(gòu)融資、處置變現(xiàn)等多個環(huán)節(jié)，而三個合資方在這些方面又各有所長?！ ∥飿I(yè)管理 物業(yè)管理則是金地早期為樹立品牌而進(jìn)入的領(lǐng)域。雖然，這項業(yè)務(wù)本身對集團(tuán)的盈利貢獻(xiàn)并不大，但公司在此領(lǐng)域的經(jīng)營卻是和自身的發(fā)展戰(zhàn)略緊密相關(guān)的?！ ∷摹⑿袠I(yè)背景及區(qū)域分析 中國住宅產(chǎn)業(yè)—————雖然，受到宏觀經(jīng)濟(jì)因素和政策變化的影響，過程中必然會存在著調(diào)整，但基于以下的理由，我們認(rèn)為增長是行業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)趨勢：第一、中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長趨勢仍將繼續(xù)得以維持，而居民收入的持續(xù)提高也是可以預(yù)期的；第二、中國的城市化正處于加速的階段，受過良好教育的農(nóng)民子弟具有強(qiáng)烈的愿望在大城市找到他們生活和發(fā)展的空間；第三、在計劃經(jīng)濟(jì)體制下，城市居民對住房的需求未被充分滿足，而把畢生的儲蓄轉(zhuǎn)化為不動產(chǎn)是東方國家普遍的文化傳統(tǒng)?！ 《唐诩词钩霈F(xiàn)調(diào)整，長期仍然可以看好 不可否認(rèn)的是，從2003年起全國房價出現(xiàn)了上漲加速的趨勢。尤其是，長江三角洲地區(qū)的許多城市，過去三年房價的累計漲幅超過了一倍?！ 慕衲觊_始，政府采取了包括加息在內(nèi)的一系列的調(diào)控措施來抑制房價的上漲。但是，基于以下兩個的判斷，我們認(rèn)為調(diào)整的幅度和時間都不會太大：第一、由于土地和信貸的控制，使得未來的住房供應(yīng)量增速放慢；第二、經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長和居民收入持續(xù)增加，將使得購房者的對房價的承受力加強(qiáng)。———對此，我們認(rèn)為2002年以前上海房價的上漲是符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本面，具有合理的成份，主要理由如下：第一、上海經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長，經(jīng)濟(jì)中心的地位得到確立和加強(qiáng)；第二、由于看好上海的投資
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