【正文】 情況，而且在2005年和2006年兩年，甚至出現(xiàn)了負增長的情況。五、土地交易價格我國土地一直存在供求矛盾，有效供給遠遠不能滿足市場需求。2001~2007年土地交易價格指數(shù)指 標2007200620052004200320022001土地交易價格指數(shù)106豪華住宅用地117普通住宅用地11旅游、娛樂用地113107數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局從上表中可以看到，從2004年到2007年土地價格指數(shù)持續(xù)上漲，各個年份增幅不等。2004年之后，受到國家政策的影響，土地市場不斷規(guī)范，依靠關系拿地的情況逐漸減少，價格逐漸趨于市場化，再加之政府對土地供給方面控制更加嚴格，市場需求方的競爭逐漸加劇，土地的價格業(yè)有了較大程度的上漲。六、房地產(chǎn)業(yè)分析土地是房地產(chǎn)開發(fā)的命脈，是房地產(chǎn)企業(yè)的生存之本。2004年后，土地市場化步伐加快，宏觀調控對房地產(chǎn)企業(yè)的實力提出了更高要求，沒有資金、沒有開發(fā)經(jīng)驗、靠關系拿“一手地”的開發(fā)商逐漸淡出市場；而那些有實力、有競爭力的企業(yè)及各大上市公司、外資巨頭成為各地土地爭奪的有力競爭者。而真正有市場影響力的房地產(chǎn)企業(yè)并不多，整個行業(yè)的集中度較高。整個房地產(chǎn)行業(yè)雖然受國家土地政策和宏觀調控的影響較大，但整體發(fā)展形勢良好。其中，%；，%；，同比增加5%。同時，2007年全國商品房空置面積也有所下降，比2006年末減少8%；其中，空置商品住宅6756萬平方米，%。資金需求的巨額性是城市土地儲備的顯著特征。無論是通過征購農(nóng)村集體土地、收購企事業(yè)單位及機構土地還是成片拆遷改造用地都不可避免地要投入巨額資金。第二，長期性。第三，連續(xù)性與周期性。土地儲備對資金的調配使用是連續(xù)不斷的，對資金的需求具有連續(xù)性。由于我國的城市土地儲備制度在功能和目標定位上具有二元性，即公共目標和經(jīng)營目標兼顧，土地儲備機構在儲備資金的使用上不可避免地具有相應特征。并且，由于制度缺失，現(xiàn)階段對土地儲備機構性質、目標定位、儲備程序和手段等均沒有法律層面界定。土地儲備機構是土地資產(chǎn)經(jīng)營主體，盡管在土地一級市場實行壟斷經(jīng)營，但隨著市場體系的不斷發(fā)育和完善，關聯(lián)市場的輻射和互動是難以掌控的。八、風險環(huán)境分析（一）金融政策對土地儲備影響分析及風險提示利率變動對土地儲備機構的影響主要表現(xiàn)在利率上升會增加其資金籌集成本。一般每個市級土地儲備機構要正常運轉都需要四五億元的貸款資金，本次利率調整后，年度增加利息支出108萬元～135萬元。此外，由于土地儲備貸款多為抵押方式，土地儲備機構只有及時足額償還銀行貸款，解除儲備土地抵押權，才能使儲備土地出讓工作按計劃順利實施，及時回籠資金，保持土地收購儲備健康發(fā)展。同時為確保貸款資金的安全，我國銀行目前對貸款的使用要求非常嚴格，貸款申請的門檻也較高。資金的不足，將制約土地收購儲備工作的開展。土地機構運營風險加大。在人民幣升值、流動性過剩、房地產(chǎn)市場預期看好的背景下，資金通過各種途徑進入房地產(chǎn)開發(fā)領域，%。據(jù)40個重點城市2007年112月統(tǒng)計數(shù)據(jù)，商品住宅批準預售面積同比增長約 10%，登記銷售面積同比增長24%，需求類指標的增幅依然明顯高于供應類指標的增幅，相差近14個百分點，有效供給依然不足。在國家控制投資規(guī)模、緊縮“銀根”、“地根”的宏觀調控政策不可能有根本改變的情況下，未來23年全國房地產(chǎn)市場的供給增速將略有減緩。2. 價格上漲空間不大2007年房地產(chǎn)的問題最重要的表現(xiàn)形式是房價上漲過快。但其深層次原因在于住房保障制度的不健全，保障性住房供應不足，商品房供應結構不合理。短期內(nèi)對房價的單向抑制，將會導致長期的供應不足，從而使房價在更長的周期內(nèi)“報復性上漲”。北京房價在2007年的最后四周中只有一周在上漲，其他三周都出現(xiàn)了不同程度的下跌。部分城市房價的下降加大了全國房地產(chǎn)市場的風險。一是從一級市場“招拍掛”，而是土地二級市場轉讓。市場可以調節(jié)商品房市場的供應，卻不能影響土地供應，土地開發(fā)的時間和規(guī)模都完全由政府拍板，制度因素帶來了土地非市場化和商品房市場化的沖突，表現(xiàn)為土地供應不能滿足市場的需求。加強遙感監(jiān)測和動態(tài)巡查，及時掌握重點地區(qū)和重點城市土地違法情況，將違法行為的發(fā)現(xiàn)率、制止率列為重要考核指標。農(nóng)業(yè)用地在整個土地中占有絕大部分，在耕地保護制度下，農(nóng)業(yè)用地，尤其是耕地難以轉化為土地開發(fā)的來源。2007年5月，由于基數(shù)的原因，全國房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積增速才呈現(xiàn)正值，但不少城市依舊緊縮地根，全國絕大多數(shù)城市都沒有完成2007年土地儲備計劃。在房地產(chǎn)增速放緩的情況下，土地市場的景氣程度也有所平穩(wěn)。九、土地儲備信貸建議從長期來看，市場對土地的需求仍然旺盛，供給矛盾并沒有得到根本解決。由此來看，土地儲備行業(yè)信貸在長期內(nèi)不會大幅縮減。在信貸結構上，兩類信貸應當首先予以考慮。開發(fā)周期較短的土地能夠使企業(yè)在更短的時間內(nèi)收回資金，減小信貸風險。另外一類是重點開發(fā)中低檔商品住宅用地，尤其是經(jīng)濟實用房、兩限房、廉租房等保障性房源項目。這類住宅用地將會有更廣的市場需求。首先是從我國房地產(chǎn)開發(fā)的情況來看，其大多現(xiàn)在正在努力開拓二線、三線城市的住宅，如杭州、寧波等。因此，銀行應當對二線城市和三線城市予以關注。在市場情況不明朗的情況下，相比較市場主導型土地儲備機構，政府主導型儲備機構的風險將對更小，其信譽也較好。土地整理是指在一定的地域空間內(nèi)，按照土地利用總體規(guī)劃和土地利用計劃的要求，采用一定的措施和手段，調整土地利用關系，改善土地利用結構。土地供應是根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展、城市規(guī)劃和供地計劃通過土地招標拍賣出讓方式供應給不同的需求者。目前，在我國大部分地區(qū)，土地儲備制度形成了土地儲備管理委員會和土地儲備機構兩級管理的運行機制。土地儲備機構根據(jù)城市國民經(jīng)濟及社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年度計劃，結合當?shù)赝恋乩玫膶嶋H情況，通過對房地產(chǎn)市場進行分析和判斷，對擬儲備的宗地逐宗進行分析，在兼顧社會生活的各個方面的基礎上，制定詳實的土地儲備年度計劃并報批，以保證全年土地儲備任務的完成。土地儲備委員會在土地規(guī)劃及管理方面發(fā)揮著重要作用，是整個土地儲備產(chǎn)業(yè)鏈中的上游機構。土地儲備機構是土地儲備業(yè)中實施土地整理、土地收購整治和土地供應的主體，其直接影響著對土地二級市場的供給。從土地出讓的用途來看，主要有住宅、商業(yè)、工業(yè)、其他用地四種類型。因此，運用土地政策對經(jīng)濟進行宏觀調控具有可行性和有效性。把握好土地供應和適度放貸這兩個方面，就會在宏觀調控中起到很好的作用。而且，在調控時可以運用經(jīng)濟、法律和行政等多種手段，這可以使政府能有更多的選擇、更有效地實現(xiàn)宏觀調控的目標。在宏觀調控中，政府可以根據(jù)經(jīng)濟運行狀況來調控建設用地總量、控制土地供給的數(shù)量。此外，根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房政策的要求，政府可以確定不同類型用地的數(shù)量，促進產(chǎn)業(yè)結構的調整和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級。當產(chǎn)業(yè)結構出現(xiàn)重大調整以及出現(xiàn)一些新興產(chǎn)業(yè)時，如信息產(chǎn)業(yè)、物流業(yè)、會展業(yè)等，都需要對土地供給結構進行調整。因此，針對許多城市出現(xiàn)的供地結構不合理的現(xiàn)象，政府可以通過調整土地結構的手段解決。根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展需要，動態(tài)調整和更新限制性、禁止性建設項目供地目錄可以說是政府采取的控制土地供給結構行之有效的措施。按照我國憲法和土地管理法的相關規(guī)定，國有土地使用權的出讓以及集體土地所有權的征收征用，都只能由政府進行。土地一級市場是土地進入市場的源頭，土地使用權在二級市場的流轉與再配置，取決于一級市場的土地使用權的流向與流量。此外，我國的土地出讓存在著不完全競爭。雖然在土地儲備制度框架下，土地儲備出讓市場具有較高的競爭性，土地產(chǎn)權流轉市場化程度較高，市場化程度較高的招標、拍賣出讓方式將逐漸取代協(xié)議出讓方式而占據(jù)主導地位。土地出讓和土地劃撥雙軌制的同時存在，使得儲備土地的出讓方式呈現(xiàn)出不完全競爭性。不同的區(qū)位，形成不同的土地價值。城市居民的生活離不開這些設施，因此，這些設施、條件越便利，越優(yōu)越，其區(qū)位價值就越高，即土地價值越高。隨著城市的發(fā)展，城市面積不斷擴大，而以上城市配套設施并不能跟上城市規(guī)模發(fā)展的速度，往往是滯后的或長時間滯后的。由此，土地的區(qū)位性也直接決定了土地的供求關系和交易中的價格。隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，土地儲備機構掌控的土地資產(chǎn)規(guī)模日益龐大。在獲取土地和開發(fā)土地階段，土地儲備機構要注入大量資金，土地經(jīng)過存儲后再投放到市場回收資金，這一般需要較長的時間，有的甚至在幾年甚至是十幾年。土地儲備機構的自有資金主要包括地方財政撥付的啟動資金和部分出讓土地的收益，自有資金力量極為薄弱，很多儲備機構的資產(chǎn)負債率在 95％上，資金來源渠道單一。土地儲備機構在建立之初，一般是地方財政預撥有限的啟動資金，比如，武漢市為2000萬元，廈門市為1200萬元，杭州市為4000萬元，溫州市為3000萬元；在土地出讓后，政府會劃撥部分土地收益給土地儲備機構，但這仍舊滿足不了土地儲備工作的資金需求。當前，我國資本市場正在蓬勃發(fā)展，各種融資方式迅速展現(xiàn)，但是土地儲備機構仍然主要依靠傳統(tǒng)的銀行貸款來籌措資金，渠道單一，當國家緊縮銀根時，將會面臨著資金短缺風險；而且由于資金額度很高，土地儲備機構負擔的利息費用也相當驚人。以下通過對2004年以來國家土地政策的梳理，來觀察國家政策對土地市場的影響。同時規(guī)定，已經(jīng)獲得土地的開發(fā)商，如果尚未付足土地出讓金的，必須在8月31日前補交齊全。這就是業(yè)內(nèi)所所說的“”大限。同時國務院下發(fā)《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號），針對當時市場上存在的圈占土地、亂占濫用耕地等突出問題，明確提出了符合我國國情的嚴格土地管理制度。2005年，土地政策主要是圍繞防止房地產(chǎn)投資過熱和穩(wěn)定住房價格來參與宏觀調控。2006年，國務院下發(fā)《關于加強土地調控有關問題的通知》（“國發(fā)〔2006〕31號文”）。該文件是2004年“國發(fā)28號文”后，中國政府為實施新的宏觀調控而出臺的最為嚴厲的土地政策文件，成為新一輪土地政策參與宏觀調控的綱領性文件。2007年，國家陸續(xù)頒布了一系列土地市場法規(guī)政策。《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓；受讓人依照國有建設用地使用權出讓合同的約定付清全部土地出讓價款后，方可申請辦理土地登記，領取國有建設用地使用權證書；未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發(fā)放國有建設用地使用權證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發(fā)放國有建設用地使用權證書。《關于打擊開發(fā)商囤地的四條辦法》規(guī)定：第一，對于擬出讓的土地，要在理順土地產(chǎn)權和經(jīng)濟關系的前提下，進行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一進行基礎設施建設，形成基礎設施較為完備的熟地，按“凈地”分宗出讓?？刂茊巫谕恋毓?guī)模，以增加土地供應的宗數(shù)，吸引更多的中小開發(fā)商參與競爭，防止部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑借其資金實力“圈占”大面積土地，形成壟斷。第四，加大閑置土地的處置力度。土地閑置費原則上按出讓或劃撥土地價款的20%征收。對雖按合同約定日期動工開發(fā)，但開發(fā)建設面積不足三分之一或已投資額不足四分之一，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設滿一年的，要嚴格按閑置土地依法進行處理。同年11月，國土資源部、財政部、中國人民銀行聯(lián)合出臺的《土地儲備管理辦法》、《土地儲備資金財務管理暫行辦法》。該辦法一是從源頭上調節(jié)土地供應總量。二是加速土地形成有效供給的時間。其次，通過對儲備土地特別是依法征收后納入儲備的土地進行必要的前期開發(fā)，使之盡快達到具備開發(fā)條件的“凈地”，從而縮短土地開發(fā)周期。其規(guī)范了土地儲備資金的來源及使用范圍，使土地儲備中心職能及權利明晰化，防范土地儲備過程中可能發(fā)生的金融風險。從以上我國土地管理政策的變化可以看出，2004年至2007年，政府對土地市場的規(guī)范程度不斷加深，對土地宏觀調控的力度不斷加強。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖1 1998~2007全國土地購置面積趨勢圖國家的土地政策也在一定程度上影響到了我國土地市場的交易，上圖為房地產(chǎn)企業(yè)從1998年至2007年每年購置土地面積圖。1998年至2004年，全國房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積每年都保持著高速增長，1998年，到了2003年。盡管在2007年，全國房地產(chǎn)企業(yè)購置土地的數(shù)量有所回升，但11%的增長率仍然低于1997年至2004年間任何年度的增長率。土地供給是受土地需求的刺激而發(fā)展起來的，土地開發(fā)與整理是土地供給的前提。土地的自然供給是指在一定的技術經(jīng)濟條件下，地球或地球上某一區(qū)域所能提供給人類利用的各種土地資源的數(shù)量，其數(shù)量不受任何人為因素和社會經(jīng)濟因素的影響，所以它的供給是沒有彈性的。土地經(jīng)濟供給是有一定彈性的，隨生產(chǎn)技術條件和社會經(jīng)濟發(fā)展的變化而變化，影響土地經(jīng)濟供給的因素主要包括土地價格、未來預期價格、土地開發(fā)成本以及經(jīng)濟發(fā)展等因素。根據(jù)土地利用變更調查結果，截至2007年底，全國共有耕地 （），（），（），牧草地 （），其他農(nóng)用地 （）。在我國人口眾多、耕地面積比重小的國情下，政府一直對耕地有著嚴格的限制。隨著對國家對生態(tài)環(huán)境的不斷重視，農(nóng)業(yè)用地作為土地儲備的來源受到了嚴格限制，農(nóng)業(yè)用地轉化為土地儲備的難度會更高。與2006年相比，%，%，%。我國人均土地資源，尤其是建筑用地依然比較緊張，土地自然供給的緊張決定了土地經(jīng)濟供給的緊張，土地的稀缺性表現(xiàn)的更加明顯。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖3 2004~2007全國土地出讓面積及增速2004年，；受2004年政策的影響，2005年全國共出讓土地面積略有下降，；2006年，隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)火爆，各房地產(chǎn)企業(yè)迅速開始了在全國范圍內(nèi)布局，土地出讓的數(shù)量有了很大提高，土地市場的供給量也有所增加，%；而到了2007年，隨著多個文件的出臺，土地的供應量也沒有重現(xiàn)2006年大幅增長的趨勢。2005年，；而在2006年，批準新增建筑用地有了大幅的上漲。二、供給方式和結構變化2004年以來，我國土地市場的市場化不斷提高，通過招拍掛方式出讓土地在出讓土地總量中所占份額越來越高。而且在這4年