【正文】 案）地下二層：為車庫和卸貨區(qū)地下一層：為商業(yè)區(qū)、下沉式廣場(chǎng)、貨區(qū)倉庫和酒店機(jī)房區(qū)地上一層：為辦公樓大堂、酒店大堂、商業(yè)、中庭、步行通道地上二到五層（標(biāo)準(zhǔn)層）：為商業(yè)、酒店、餐飲、娛樂、游泳池五層以上：為寫字樓和酒店分區(qū)說明：A9區(qū)域：限制高度45米、五層以下為商業(yè)、五層以上為辦公、建筑面積21000平方米A8區(qū)域：限制高度45米、用途為酒店、建筑面積3萬平方米A81區(qū)域：限制高度15米、用途為娛樂、建筑面積4千平方米A71區(qū)域：限制高度45米、五層以下為商業(yè)、五層以上為辦公、建筑面積60020平方米A72區(qū)域：限制高度24米、為辦公、建筑面積21960平方米A6區(qū)域：限制高度24米、用途為商業(yè)、建筑面積12300平方米A5區(qū)域：限制高度24米、用途為商業(yè)、建筑面積2萬平方米以上占地面積：47316平方米，建筑面積171280平方米A12區(qū)域：為幼兒園，占地面積1847平方米，建筑面積2千平方米現(xiàn)有規(guī)劃方案評(píng)析（1） 按照原規(guī)劃方案，本項(xiàng)目的商業(yè)部分可能要達(dá)到10萬平方米以上，是否有這么大的市場(chǎng)容量來支撐這么大的體量是一個(gè)問題，而且商業(yè)部分大部分都規(guī)劃到五層，更增加了項(xiàng)目的難度和風(fēng)險(xiǎn)。但是如果在建成之后再去出售或者作為公司的固定資產(chǎn)進(jìn)行招商和管理，無疑會(huì)大大增加項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榘凑赵?guī)劃方案，其中的物業(yè)形態(tài)配比很不合理，必須對(duì)其進(jìn)行大的調(diào)整以降低風(fēng)險(xiǎn)。以下就是對(duì)這四種物業(yè)形式北京市的市場(chǎng)分析（一）商業(yè)部分北京市商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)綜述 隨著北京房地產(chǎn)市場(chǎng)再度升溫，本市底商、商場(chǎng)、購物中心、超市、批發(fā)市場(chǎng)等用于商業(yè)用途的房地產(chǎn)開發(fā)越來越富有吸引力。另外，還有其他的商場(chǎng)等商業(yè)房地產(chǎn)正在建設(shè)之中。列入北京的“十五”規(guī)劃的四條環(huán)線：二環(huán)、三環(huán)、四環(huán)、五環(huán)構(gòu)成北京城市商業(yè)開發(fā)的“四條金帶”。百盛、華普、華聯(lián)、萬通、官園等商場(chǎng)通過二環(huán)帶來了大量客流。“三優(yōu)家具城”、“環(huán)三環(huán)家具城”、“城外城”、“立澤橋家具城”等在這個(gè)區(qū)域內(nèi)。五環(huán)路被稱為“批發(fā)配送帶”。北京近85%的商品都是從外進(jìn)京。許多批發(fā)配送中心、物流中心靠近五環(huán)。另外，北京市規(guī)劃還有400多公里的地鐵沿線。許多商家將地鐵與商場(chǎng)進(jìn)行了連接。（2） 住宅郊區(qū)化刺激商業(yè)房地產(chǎn)。北京市人口的重心將集中在10個(gè)邊緣集團(tuán)。這些區(qū)域也是未來社區(qū)商業(yè)發(fā)展的一個(gè)重心。包括通縣、亦莊、黃村、良鄉(xiāng)、房山鎮(zhèn)、長辛店、門成鎮(zhèn)、沙河、昌平、延慶縣城、密云縣城、平谷縣城和順義縣城等。休閑商業(yè)也將在這個(gè)地帶發(fā)展。（3） 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)注意事項(xiàng)。比如說天通苑、回龍觀、望京，不管是住宅還是商業(yè)房地產(chǎn)，開發(fā)規(guī)模都是很大的。此外，要從商業(yè)房地產(chǎn)的買家角度去分析。人口數(shù)量不夠，開發(fā)商是不愿意去開發(fā)的，投資商也不愿問津。團(tuán)結(jié)湖小區(qū)在“文革”以前就形成規(guī)模了，但到七十年代中期，小區(qū)中的商業(yè)設(shè)施大部分都虧損，就是沒有考慮到人口的流向的問題。當(dāng)時(shí)團(tuán)結(jié)湖人口大量都流向三環(huán)路以內(nèi)了。比如，商場(chǎng)定位給消費(fèi)者層次中的富有層提供服務(wù)，就要有相應(yīng)的交通條件如停車場(chǎng)等。目前北京市雖然商業(yè)總體規(guī)模較大，但人均商業(yè)面積仍嫌不足。而新社區(qū)強(qiáng)大的購買力和聚集人氣的能力正是他們所看中的，小業(yè)主開始尋找出口。（1） 概念型底商叫好未必叫座。而就市場(chǎng)反饋來看，概念型住宅底商的招商效果也的確令人滿意，不僅如此，底商與住宅的銷售相輔相成，開發(fā)商真可謂“名利雙收”。究其原因是，有項(xiàng)目自身?xiàng)l件的限制，有投資商實(shí)力的欠缺，也有經(jīng)營者經(jīng)驗(yàn)不足等等。部分概念型底商基本情況項(xiàng)目名稱位置商業(yè)面積(建筑平米)售 價(jià)（元/平米）租 金（美元/月/平方）狀態(tài)現(xiàn)代城大望橋2000020000230002528已售完歐陸經(jīng)典亞運(yùn)村以東200001300021000待定出售中老番街朝陽門外40002500054（使用面積）出售中 （2） 潛力型底商“時(shí)間”問題考驗(yàn)投資商。如位于亞運(yùn)村的風(fēng)林綠洲，由于與奧運(yùn)村及奧運(yùn)會(huì)場(chǎng)館預(yù)留地毗鄰，周邊的道路、市政設(shè)施規(guī)劃完備，人氣凝聚力強(qiáng)大，近幾年內(nèi)的市場(chǎng)潛力不容忽視，是難得的投資寶地。在商業(yè)氛圍尚不成熟的階段，底商投資者將承受相當(dāng)一段時(shí)間的低糜期，投資的前幾年內(nèi)店鋪有可能出現(xiàn)零收益，這對(duì)于經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱的投資商確實(shí)是不小的考驗(yàn)。此類底商由于周邊的商業(yè)已形成一定氣候，擁有大量的、穩(wěn)定的消費(fèi)群體，投資風(fēng)險(xiǎn)小。成熟商圈內(nèi)的住宅底商雖然在位置和人氣上占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，然而，投資商鋪的其他條件（如：樓層、格局、層高、廣告位、硬件設(shè)施等）也十分重要。部分成熟商圈底商基本情況項(xiàng)目名稱位置商業(yè)面積(建筑平米)售價(jià)（元/平米）租金（美元/月/平方建面）狀態(tài)國展家園國展附近1000023000約22已售完北京科技會(huì)展中心雙安商場(chǎng)旁邊300014000240003043已售完東方銀座東直門40000暫定30000待定未開盤新起點(diǎn)蘇州橋1280012000待定已售完商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)2002年房地產(chǎn)業(yè)的商鋪投資火爆大江南北。（1） 商鋪投資發(fā)展迅猛的原因。過去，不少人投資股票、住宅，但利潤回報(bào)空間逐漸縮小。一般來講，商鋪投資回收周期是68年，此后年出租收益率為16%左右。② 大城市的商鋪發(fā)展空間大。人們的衣、食、日用消費(fèi)，大都需要臨近便捷的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)，這個(gè)商業(yè)空當(dāng)恰恰是商鋪的發(fā)展空間。隨著我國加入WTO，市場(chǎng)化進(jìn)程進(jìn)一步加快，人們就業(yè)選擇日趨多元化。商鋪3080平方米投資一般在50萬元左右，而且可以貸款，正好可圓這部分人“當(dāng)老板”的夢(mèng)。最近，不少商鋪項(xiàng)目的銷售率超過100%(連過道都租出去了)，極為火爆。專業(yè)人士指出，這不是一個(gè)好現(xiàn)象。商鋪的風(fēng)險(xiǎn)還在于：① 商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)性比住宅投資大。商鋪如果定位沒掌握好，往往低租金也租不出去，只能“砸”在自己手里，很難另有用途?？茖W(xué)的商鋪營銷鏈應(yīng)該是：開發(fā)商——投資者——經(jīng)營商家——消費(fèi)市場(chǎng)，這樣一環(huán)扣一環(huán)的完整體系。往往環(huán)境的一個(gè)變化，如交通改道、學(xué)校搬遷，或社區(qū)規(guī)劃改變，而使“旺鋪”變成“冷鋪”。（3） 小區(qū)商鋪必須總量控制、統(tǒng)籌規(guī)劃。影響住宅投資回報(bào)的不過是戶型、樓層、朝向、位置等幾個(gè)屈指可數(shù)的因素。商鋪的開發(fā)要遵循市場(chǎng)規(guī)律，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律看，商鋪總面積與人口密度的合理比例為1平方米/人。因此，商鋪的開發(fā)，一定要注意與周邊的社會(huì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相配套和諧，切莫盲目。據(jù)業(yè)內(nèi)有關(guān)人士介紹，導(dǎo)致第三使館區(qū)租金跌幅最大的原因較多，由于第三使館區(qū)的租戶多是國外公司，由于受到全球經(jīng)濟(jì)不景氣的影響，一些國際大公司紛紛裁員，這樣對(duì)辦公用地的需求相對(duì)減少，從而對(duì)該區(qū)整體寫字樓的租金的走勢(shì)形成下壓趨勢(shì)。不過，由于以往第三使館區(qū)寫字樓租金一直徘徊在高價(jià)位，此次租金下降依然屬于正常范圍內(nèi)的調(diào)整。根據(jù)中房指數(shù)辦公室的監(jiān)測(cè)，2002年下半年新入伙的寫字樓包括，朝陽區(qū)的國航大廈、金泰大廈、名人廣場(chǎng)，海淀區(qū)的創(chuàng)新大廈、海淀藝術(shù)中心以及西城區(qū)的國際金融中心等，這些寫字樓已經(jīng)給市場(chǎng)帶來了可觀的供應(yīng)量。不過，中關(guān)村寫字樓市場(chǎng)倒顯得樂觀一些。至2005年該園區(qū)正式落成，總投資額將會(huì)達(dá)到50億元人民幣。中資機(jī)構(gòu)是主力，外資需求增長緩慢。北京市寫字樓區(qū)域分布和消費(fèi)者定位（1） CBD寫字樓的主要業(yè)主為成熟穩(wěn)定型的企業(yè)。因此，為滿足這部分客戶的需要，就需要建設(shè)高品質(zhì)的寫字樓，寫字樓建設(shè)和國際接軌，整個(gè)的基礎(chǔ)設(shè)施、配套，商務(wù)服務(wù)都需要齊全。從而具有經(jīng)濟(jì)實(shí)力成為真正意義上的寫字樓的業(yè)主。這樣的企業(yè)，因?yàn)樗惺芰税嘿F的租金，對(duì)樓的品質(zhì)的要求會(huì)比較高，因此在寫字樓的建設(shè)中就要不斷把好的東西加進(jìn)來。中關(guān)村企業(yè)多數(shù)處于創(chuàng)業(yè)階段，但是也不乏成熟的大企業(yè)的存在。當(dāng)企業(yè)還處在創(chuàng)業(yè)型的發(fā)展過程中的時(shí)候，它不可能有高檔物業(yè)的需求。一些中檔寫字樓項(xiàng)目或者商住兩用的準(zhǔn)寫字樓就成為他們所需要的。中關(guān)村的寫字樓既要提供滿足大多數(shù)需要的中檔項(xiàng)目，又要提供與國際接軌的高端產(chǎn)品，呈現(xiàn)出多元發(fā)展的趨向。相對(duì)于CBD與中關(guān)村寫字樓的火爆，金融街應(yīng)該屬于勢(shì)頭比較弱的一方。由于金融街國營大公司多一點(diǎn)，在規(guī)模上就不會(huì)像國外的寫字樓規(guī)模一樣。不可能完全跟國外走的路線一樣。奧運(yùn)村前景看好，啟動(dòng)尚需時(shí)日。目前該地區(qū)僅有一個(gè)近50萬平方米的大型寫字樓項(xiàng)目進(jìn)入審批階段，其拆遷和市政建設(shè)已經(jīng)基本完成。傳媒大道投資百億，值得關(guān)注。傳媒未來城、國際傳媒城等大型綜合項(xiàng)目在今后幾年會(huì)相繼落成，如此濃重的“傳媒風(fēng)”將帶動(dòng)此地的寫字樓市場(chǎng)。（1） 供應(yīng)。盡管2002年上半年新增供應(yīng)與往年相比很少，但寫字樓市場(chǎng)壓力仍舊很大，這主要是由以下幾點(diǎn)原因造成的。（2） 需求。第一季度，傳統(tǒng)行業(yè)的表現(xiàn)超過高科技行業(yè)；第二季度，雖然傳統(tǒng)行業(yè)在寫字樓市場(chǎng)的表現(xiàn)繼續(xù)超過高科技行業(yè)，但過去幾個(gè)季度表現(xiàn)不佳的高科技行業(yè)也開始在二季度復(fù)蘇。2002年上半年主要租賃成交公司名稱物業(yè)名稱位置建筑面積M2中青旅艾維克大廈朝陽區(qū)東環(huán)南路4700美國友邦保險(xiǎn)京匯大廈朝陽區(qū)東環(huán)南路2500泰利特科技發(fā)展有限公司東方廣場(chǎng)東城區(qū)東長安街1918美卓紙業(yè)京匯大廈朝陽區(qū)東環(huán)南路1891新聞集團(tuán)東方廣場(chǎng)東城區(qū)東長安街1700殼牌國貿(mào)中心二期朝陽區(qū)建外大街1550(使用)韓國軟件振興院京匯大廈朝陽區(qū)東環(huán)南路1500中洲會(huì)計(jì)師事務(wù)所遠(yuǎn)洋大廈西城區(qū)復(fù)興門860萊博智科技公司新東安廣場(chǎng)東城區(qū)王府井710普天系統(tǒng)集成中國人壽大廈朝陽區(qū)朝外大街600(使用)LoneStar嘉里中心朝陽區(qū)光華路510大眾汽車嘉里中心朝陽區(qū)光華路3000陽光四通漢威大廈朝陽區(qū)光華路3000太陽公司學(xué)知大廈海淀區(qū)五道口3000諾基亞盈科中心朝陽區(qū)工體北路3000(擴(kuò)租)深圳華為泰康大廈西城區(qū)復(fù)興門2600施樂豐聯(lián)廣場(chǎng)朝陽區(qū)朝陽門外2000(擴(kuò)租)聯(lián)想時(shí)代華納融科資訊中心海淀區(qū)中科院南路1890利盟華潤大廈東城區(qū)建國門北大街1800首創(chuàng)投資騰達(dá)大廈海淀區(qū)白石橋1500香港運(yùn)盛投資集團(tuán)艾維克大廈朝陽區(qū)東環(huán)南路1400CH2M環(huán)境保護(hù)信息科技盛世大廈朝陽區(qū)霄云路1000② 投資市場(chǎng)國內(nèi)公司仍是主要的買家，但與以往不同的是，目前國內(nèi)公司更傾向于購買北京東部的高檔寫字樓，這與“入世”效應(yīng)帶來的CBD熱有密切的關(guān)系。從行業(yè)分布上看，現(xiàn)在的買家不再象以前那樣集中在金融和通訊行業(yè)，這是因?yàn)檫@些行業(yè)的需求在前幾年已經(jīng)得到了釋放，另外，最近這兩個(gè)行業(yè)都不是很景氣也影響了他們的需求。2002年上半年北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的租金一直呈下降趨勢(shì)，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，并且已經(jīng)連續(xù)五個(gè)季度出現(xiàn)下跌。第一，由于經(jīng)濟(jì)不景氣租戶普遍緊縮租房開支；第二，由于跨國公司的并購而使寫字樓的需求縮減；第三，盡管上半年新增供應(yīng)不是很多，但消化現(xiàn)有存量這一任務(wù)仍給發(fā)展商，尤其是其物業(yè)空置很長時(shí)期的發(fā)展商帶來很大壓力。與租賃市場(chǎng)相似，2002年上半年北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的售價(jià)也是一直呈下跌趨勢(shì)，但由于銷售市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的敏感程度不如租金市場(chǎng)那么強(qiáng)烈，因此售價(jià)的變化幅度也比較小。由于對(duì)北京東部新入伙的可售寫字樓需求旺盛，而此類寫字樓供應(yīng)卻有限，買家不得不轉(zhuǎn)向分業(yè)權(quán)出售的舊寫字樓，該地區(qū)二級(jí)市場(chǎng)因此開始活躍起來。（三）商住公寓部分政策與法規(guī)限制2003年年初，北京市工商行政管理局規(guī)定，從事餐飲、歌舞娛樂、提供互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)場(chǎng)所和洗浴等4類經(jīng)營活動(dòng)的公司，不能以居民住宅樓、商住兩用樓（含居民住宅樓和商住兩用樓的底商樓層）房屋作為企業(yè)（或個(gè)體工商戶）住所（經(jīng)營場(chǎng)所）。北京市商住公寓市場(chǎng)綜述什么是商住公寓？商住公寓是一種既能辦商務(wù)又可以居住的一種產(chǎn)品。目前，商住公寓已由以前的做商住兩用的普通住宅發(fā)展到有較強(qiáng)商務(wù)功能的SOHO，再發(fā)展到戶型可以多種分割的STUDIO。2002年以來，商住公寓更是蜂擁而至，如亞運(yùn)村除了重新包裝后推向市場(chǎng)的加利大廈外，還有歐陸經(jīng)典STUDIO和財(cái)富時(shí)代。 商住公寓暢銷的原因（1）有效需求急增。這些小型公司對(duì)公司形象要求不高，且工作時(shí)間不好掌握，所以比較希望選擇可商可住的公寓，既可免去路上的辛勞，又節(jié)約了往返時(shí)間。由于商住公寓的土地出讓金低于寫字樓，且建安費(fèi)和公攤面積都比寫字樓低很多，因此商住公寓的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于寫字樓，在同等利潤條件下，商住公寓的價(jià)格低于寫字樓的價(jià)格，從而降低了風(fēng)險(xiǎn)，商住公寓在價(jià)格上比寫字樓有較強(qiáng)的競(jìng)爭力。商住類物業(yè)投資前景如何？近來，受新經(jīng)濟(jì)影響，一些獨(dú)立性較強(qiáng)的小公司不斷涌