【正文】 本項(xiàng)目的區(qū)位分析可行。商業(yè)中心為了滿足多種功能需求，要求占地面積相對較大。（5）、用地社會(huì)效益分析從坦洲鎮(zhèn)現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)而言，較為原始和凌亂，且營業(yè)環(huán)境較差，因此，本項(xiàng)目的出現(xiàn)可以為坦洲鎮(zhèn)樹立商業(yè)標(biāo)桿，為消費(fèi)者提供更優(yōu)質(zhì)、更便捷、更豐富的商業(yè)購物娛樂環(huán)境，同時(shí)也滿足了新區(qū)商業(yè)配套不足的缺陷，社會(huì)效益顯著、可行。小結(jié)：依據(jù)以上幾個(gè)方面的判定，雖然具有一定的消極因素影響，但本項(xiàng)目的用地區(qū)位和交通人口狀況基本可行。用地物理狀況判定包括用地的形狀、平整性、可進(jìn)入性和用地周圍情況等因素分析。用地形狀要求比較規(guī)則，長寬比例適當(dāng)，如果是三角形用地，一些尖端部分可能不能有效地使用。（2）、用地平整性商業(yè)中心要求高差變化不宜太大，本項(xiàng)目用地平整、沒坡度，因此用地平整性基本可行。本項(xiàng)目基本沿街開發(fā)，緊鄰交通干道，消費(fèi)者可以極為便捷的進(jìn)入商業(yè)場所。用地的可進(jìn)入性可行。本項(xiàng)目從定位和城市發(fā)展規(guī)劃看，將發(fā)展成為新區(qū)的商業(yè)中心，因此對周圍的控制力和影響力顯著，同時(shí)應(yīng)位于新區(qū)，周圍為政務(wù)中心和居住區(qū)，沒有不利的噪音、氣味和光線污染。小結(jié)：依據(jù)以上幾個(gè)方面的判定，本項(xiàng)目的用地物理狀況可行。潛在商業(yè)價(jià)值分析是指對擬開發(fā)的商業(yè)中心未來商業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ姆治觥１卷?xiàng)目位坦洲鎮(zhèn)的新區(qū)，這里將是未來鎮(zhèn)的重點(diǎn)發(fā)展方向與區(qū)域，目前政務(wù)部門和當(dāng)?shù)刈詈玫慕逃涮拙呀?jīng)入駐其中，依據(jù)規(guī)劃，新區(qū)將成為坦洲鎮(zhèn)新的政務(wù)、教育、商業(yè)、居住中心，隨著配套的不斷完善以及政府發(fā)展對當(dāng)?shù)厝艘庾R(shí)的帶動(dòng)，新區(qū)的人氣將愈來愈旺，商業(yè)價(jià)值也將逐漸提升，本項(xiàng)目的區(qū)位潛力會(huì)逐步得以加速釋放。選址可行性判定結(jié)論通過以上三個(gè)方面的選址可行性因素判定，本項(xiàng)目的選址具有較大的商業(yè)開發(fā)價(jià)值和未來發(fā)展?jié)摿?，選址符合市場可行性。（六）、企業(yè)決心及能力可行性中山市南興房地產(chǎn)有限是中山市南光置業(yè)開發(fā)公司屬下子公司 完全有能力為坦洲鎮(zhèn)打造一座可以作為坦洲鎮(zhèn)和周邊區(qū)域的典范和標(biāo)板的新型商業(yè)中心。因此，開發(fā)企業(yè)要有堅(jiān)持下去的決定，更需要整合各方資源的能力及培育市場的心態(tài)。本項(xiàng)目必須從戰(zhàn)略上解決，如何為客戶提供滿意的服務(wù)，如何與商戶建立長期共贏關(guān)系，不僅要在銷售招商上取得成功，更要在運(yùn)營上能夠長期吸引消費(fèi)者消費(fèi)，走可持續(xù)發(fā)展之路。（一）、因地制宜，造勢造市大型項(xiàng)目自己“做市場”，中小型項(xiàng)目只能“跟市場”。（二）、招商先行，品牌聯(lián)動(dòng)沒有商家的融合、進(jìn)駐，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就無法形成商業(yè)價(jià)值，所以商家如何引入、正確引入已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。因此，在規(guī)劃初期，應(yīng)預(yù)先確定主力商家的經(jīng)營區(qū)位，劃分各個(gè)業(yè)態(tài)的主力店和散戶招商對象，并積極與主力店接觸，爭取能夠在開工建設(shè)前確立數(shù)家核心主力店，依托主力店品牌打造優(yōu)勢物業(yè)。招商策略應(yīng)以主力店先行的原則，主力商家盡量選擇著名的品牌連鎖店，因?yàn)槌墒斓钠放瓶梢愿斓剡M(jìn)入市場，成功的品牌又能提升商業(yè)的形象，造成品牌效應(yīng)。（四）、準(zhǔn)確定位，打造高性價(jià)比產(chǎn)品準(zhǔn)確的市場定位是商業(yè)地產(chǎn)獲得成功的引導(dǎo)主線。對此，項(xiàng)目要定位準(zhǔn)確，以“售得出、租得滿、做得旺”為大前提，對本案的投資者、租賃經(jīng)營戶和消費(fèi)人群進(jìn)行合理而準(zhǔn)確的市場定位。（五）、專業(yè)策劃，贏得市場專業(yè)化是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功的保障。二、市場定位（一）、市場定位原則先定位，后規(guī)劃定位是商業(yè)項(xiàng)目及產(chǎn)品成敗的關(guān)鍵，是預(yù)測、策劃與決策的統(tǒng)一，是利用市場及技術(shù)預(yù)測的結(jié)果，通過資源整合及策略創(chuàng)新等策劃手段，形成的具有充分可操作性、可控制性的項(xiàng)目發(fā)展決定。在進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)之前，應(yīng)先確定市場定位，以保證后期的集合推廣、招商經(jīng)營、專業(yè)管理。而創(chuàng)新并不意味著無原則的超越，其尺度與標(biāo)準(zhǔn)需恰到好處。打造城市大客廳，提升城市功能本項(xiàng)目位于新城區(qū)，商業(yè)幾乎處于空白的境地。本項(xiàng)目不能簡單說只是大型商業(yè)設(shè)施，應(yīng)該看作是城市的基礎(chǔ)設(shè)施，是作為城市整體規(guī)劃中的一種基本構(gòu)成，地位作用類似于公園、體育中心等城市基礎(chǔ)設(shè)施。城市名片，商業(yè)坐標(biāo)順應(yīng)坦洲鎮(zhèn)城市的定位精神，在開發(fā)時(shí)，應(yīng)充分考慮“地產(chǎn)與商業(yè)”的有機(jī)整合，確保本項(xiàng)目按商業(yè)中心模式進(jìn)行開發(fā)，使得坦洲商業(yè)形態(tài)實(shí)現(xiàn)跳躍式變化并向“質(zhì)”的方向發(fā)展。商業(yè)坐標(biāo)”效應(yīng)，是坦洲商業(yè)繁榮的象征。對坦洲目前的商業(yè)形態(tài)而言，無論是新城區(qū)還是舊城區(qū)，本項(xiàng)目就是坦洲商業(yè)的一次全面的刷新和提升！⊙商業(yè)中心是什么？商業(yè)中心，即城市商業(yè)的核心，是百貨零售業(yè)、金融、貿(mào)易服務(wù)業(yè)以及其它服務(wù)性機(jī)能的主要集中地，是城市主要吸引力。本項(xiàng)目是一個(gè)包羅萬象，集購物、休閑、娛樂、餐飲等多種功能于一體的一站式商業(yè)中心，聚集的不僅有購物人流、休閑人潮，還有娛樂、觀光群體等綜合性的消費(fèi)人群，經(jīng)營內(nèi)容綜合廣博，商品種類豐富多彩。重要的是將刷新坦洲及周邊人民的消費(fèi)行為、消費(fèi)觀念，消費(fèi)將意味著一站式的休閑娛樂，成為一種前所未有的樂趣，再也不是簡單的供需行為。她是專為那些熱愛消費(fèi)，為消費(fèi)而美麗的現(xiàn)代人打造的完美消費(fèi)場所，是全家人物質(zhì)與精神的樂園，適合全家男女老少一起分享消費(fèi)、分享生活、分享快樂。（三）、形象定位形象定位原則■明確的形象定位對項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷售推廣和招商起到統(tǒng)籌及指導(dǎo)作用；■清晰的形象定位，能在市場上擴(kuò)大知名度，使投資者、經(jīng)營商家以及未來消費(fèi)者準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)項(xiàng)目；■形象定位具備較大包容性，易于包裝表現(xiàn)。大型綜合超市：經(jīng)營品種多，價(jià)格低廉，滿足居民生活消費(fèi)，符合市場需要，而且形成自己的一套有效的銷售推廣模式，能夠吸引較多人流。目標(biāo)消費(fèi)群體根據(jù)本項(xiàng)目目前所處的地段位置、周邊環(huán)境來看，主要消費(fèi)群來源于周邊各大住宅小區(qū)。常住人口群體此類人群為常住該區(qū)域或周邊住宅的固定居住人口，多數(shù)為本地人，大多已經(jīng)成家立業(yè)，主要是來自于政府的公務(wù)員，在經(jīng)濟(jì)收入方面較高，消費(fèi)力以中高檔為主，購買偏好上以中高檔居家日用消費(fèi)品為主。不規(guī)則人群此類人群為不規(guī)則流動(dòng)群體，主要是路過或工作式消費(fèi)?？焖傧M(fèi)食品為購買首選，主要消費(fèi)群體為珠海市區(qū)與斗門其他各鎮(zhèn)的人群。（五）、特色定位中高端定位特色化定位大眾化定位和特色化定位本身不存在孰是孰非，只不過隨著商業(yè)數(shù)量的增多，區(qū)域性空白已不多，絕大部分的區(qū)域已是商家林立，競爭激烈，所以惟有特色化定位爭奪市場。（六）、經(jīng)營業(yè)態(tài)定位為滿足消費(fèi)者的一站式消費(fèi)，商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)應(yīng)以主題化經(jīng)營思路樹立鮮明特色，體現(xiàn)體驗(yàn)式商業(yè)中心的布局原則與創(chuàng)新理念，用唯一性和排他性實(shí)行錯(cuò)位經(jīng)營?！鰳I(yè)態(tài)業(yè)種組合上，應(yīng)講究功能互補(bǔ)互促，這樣避免同一經(jīng)營品項(xiàng)內(nèi)部競爭，又能滿足顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，并能讓顧客心身體驗(yàn)變化，提高其消費(fèi)興趣。■要有主流業(yè)態(tài)和核心主力店，保證本案開業(yè)后對周邊商業(yè)物業(yè)形成強(qiáng)大的優(yōu)勢，以吸引人氣，積聚商氣；但又強(qiáng)調(diào)多業(yè)態(tài)經(jīng)營