【正文】 南，現(xiàn)狀為村落；n區(qū)域正處于規(guī)劃階段；2 項(xiàng)目本體區(qū)域外來規(guī)劃設(shè)計(jì)現(xiàn)狀村落成片農(nóng)田7交通 — 多條高速、快速路可達(dá)，通達(dá)性較好、區(qū)域內(nèi)路況不佳、公共交通落后n線路一：京沈 —— 漷縣 —— 項(xiàng)目n線路二：京沈 —— 香河 —— 項(xiàng)目線路 1進(jìn)入性最佳2 項(xiàng)目本體8周邊環(huán)境 — 項(xiàng)目周邊有可用自然資源大運(yùn)河本案3000米項(xiàng)目距大運(yùn)河 3公里，開發(fā)商長期租賃河心島資源2 項(xiàng)目本體9占地面積約 500畝容積率≥建筑面積約 33萬平米限高 無特殊要求政策限制90㎡ 以下小戶型占整體規(guī)模的 70%北：待治理的污染渠西：現(xiàn)狀村落 東：污染嚴(yán)重的水泥廠南：成片農(nóng)田地塊內(nèi)看第一城本項(xiàng)目2 項(xiàng)目本體周邊配套 — 項(xiàng)目周邊配套設(shè)施落后102 項(xiàng)目本體 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)產(chǎn)品分析：項(xiàng)目概況：北京東、京津冀發(fā)展帶上，較低容積率、中大規(guī)模住宅項(xiàng)目n 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng) 目 單 位 數(shù)量總 開 發(fā) 用地面 積 m2323685建筑占地面 積 m2 93804道路、停 車場 面 積 m2 111310綠 化面 積 m2 118571總 建筑面 積 m2 365835其中：地上 m2 323835地下 m2 42022居住 戶 數(shù) 戶 2923戶 均人數(shù) 人 /戶 居住人數(shù) 人 10231建筑密度 ％ 29容 積 率 綠 化率 ％ 類 型 戶 型面 積 建面尊 貴 型 320m2 10000m2豐盛人生 2 260m2 45000m2和 諧 型 180m2 40000m2112 項(xiàng)目本體固安孔雀城水岸孔雀城大運(yùn)河孔雀城孔雀系列產(chǎn)品延續(xù)12本體界定本體關(guān)鍵詞： 北京東、京津冀發(fā)展帶上，目前屬于陌生區(qū)域 道路通達(dá)性較好，但公共交通落后 景觀資源豐富 較低容積率、中大規(guī)模住宅項(xiàng)目 孔雀 系列產(chǎn)品的傳承者Date 133 問 題 14項(xiàng)目目標(biāo)1. 2022年底實(shí)現(xiàn)銷售回款 8個(gè)億 （預(yù)計(jì)正常銷售階段為 7個(gè)月）216。 實(shí)收均價(jià)： 4600元 /平米216。謹(jǐn)呈：京御房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司—— 大運(yùn)河孔雀城營銷策略報(bào)告京東別墅區(qū)——“第一墅 ”我們的開發(fā)目標(biāo)是什么？利潤最大化提升企業(yè)品牌知名度迅速回籠資金銷售持續(xù)增長1 發(fā)展商目標(biāo)理解2結(jié) 構(gòu) 圖項(xiàng)目目標(biāo)Date 31. 銷售目標(biāo)： 2022年底實(shí)現(xiàn)銷售回款 8個(gè)億 （預(yù)計(jì)正常銷售階段為 7個(gè)月）216。 速度要求：平均月銷售 130140套216。2. 塑造孔雀城系列產(chǎn)品的整體品牌要求市場影響力1 發(fā)展商目標(biāo)理解發(fā)展商快速回款要求4結(jié) 構(gòu) 圖項(xiàng)目本體項(xiàng)目目標(biāo)Date 5區(qū)域 — 項(xiàng)目所在區(qū)域位于大北京范圍，國貿(mào)東南 40公里直線距離 40公里n位于北京 CBD東南 40公里 ，現(xiàn)階段依托東四環(huán)、京沈高速；n大北京六環(huán)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)—— 給了我們無限 興奮點(diǎn) ；n區(qū)域質(zhì)素對現(xiàn)階段居住區(qū)開發(fā)支撐有限。 速度要求：平均月銷售 130140套216。 滟瀾山龍湖 美麗香舍 清錦源 陽光別墅 麗灣高爾夫別墅區(qū)域 項(xiàng)目名稱燕郊 達(dá)觀東方夏威夷通洲 天地美墅月亮城堡世爵源墅運(yùn)河上的院子區(qū)域 項(xiàng)目名稱懷柔 君山天恒別墅山歐郡 (My Villa)龍山新新家園渡水山莊密云 柏林山水 鴻福天地柏林山水165套聯(lián)排主力戶型 180、 21 220m2，預(yù)售均價(jià) 7000，總價(jià) 126萬起貨量 216。尚東庭A區(qū) 92套疊拼戶型 170m2，預(yù)售 10000，總價(jià) 170萬 起216。東方夏威夷，可能有量216。水岸孔雀城總建面 33萬平米 2022年 7月入市，產(chǎn)品為聯(lián)排、疊拼及小高層，面積區(qū)間為 180~300平米216。香醍漫步 280套洋房主力 7595m2，預(yù)售單價(jià) 11000，總價(jià) 80萬起216?？蛻粞芯? 客戶研究是與本項(xiàng)目社區(qū)類型及產(chǎn)品類似項(xiàng)目的客戶調(diào)查統(tǒng)計(jì)為基礎(chǔ)；Date 35客戶研究 ：對于客戶來源的思考北京正東為項(xiàng)目的核心客群東北正東東南正北中心正南西北正西西南中央別墅亞北別墅京石別墅西山別墅項(xiàng)目東北、東南為重要客戶來源Date 36客戶研究 客戶典型特征構(gòu)成因子：在北京生活工作的客戶人群分析以在北京生活工作的外地人為主Date 37客戶研究客戶典型特征構(gòu)成因子：客戶人群置業(yè)目的分析以自住為主Date 38重要客戶邊緣客戶核心客戶別墅首次體驗(yàn)者別墅首次體驗(yàn)者客戶研究北京正東、 CBD主動(dòng)郊區(qū)化、中產(chǎn)階級、東南部主動(dòng)郊區(qū)化的都市白領(lǐng)地緣性客戶Date 39客戶研究u客戶特征： 于小姐，年齡 34歲，外地人，來京打拼多年，已婚，沒有小孩，現(xiàn)在 國貿(mào) 上班， 公司高管 ，家里有兩部車，老公在中關(guān)村上班，現(xiàn)居住在 東三環(huán) ，父母在北京與兒女同住；u置業(yè)目的： 作為 第二居所 ，過周末生活，作為與家人朋友聚會(huì)過周末的地方，希望有一個(gè)不錯(cuò)的院子；u客戶愛好： 喜歡閱讀，需要有很好的看書環(huán)境，喜歡自己沖泡咖啡、茶，希望有很好的西廚操作臺，喜歡瑜伽、喜歡散步，喜歡 DIY自己的院子，比較喜歡 追求時(shí)尚 ；喜歡看電影、喜歡旅游，每年有兩次旅游 ，去國外，喜歡去歐洲、澳洲等不同風(fēng)格建筑的城市；核心客戶 —— 客戶描摹40客戶研究?3045歲之間 ?生活和工作在北京 正東?多為企業(yè)中高層管理者、私營企業(yè)主?自住為主，多次置業(yè)的首次別墅體驗(yàn)者?追求生活品質(zhì)，自如切換城市工作與郊區(qū)低密生活?國際化、時(shí)尚?對區(qū)域的規(guī)劃前景看好?周邊環(huán)境較差，配套設(shè)施少行為及生活特征行為及生活特征置業(yè)特征置業(yè)特征對本區(qū)域的看法對本區(qū)域的看法?置業(yè)要素排序：區(qū)域、低密度意象、產(chǎn)品品質(zhì)與形式、環(huán)境?產(chǎn)品形式：舒適聯(lián)排核心客戶 —— 北京正東、 CBD主動(dòng)郊區(qū)化中產(chǎn)階級?首次別墅體驗(yàn)?低密度環(huán)境?產(chǎn)品形式及生活體驗(yàn)Date 41客戶研究u客戶特征：李女士，三十多歲，在京奮斗十多年，是 東南部知名民企中層管理人員 ，處于事業(yè)穩(wěn)步上升期。u客戶愛好：喜歡去電影院看電影，喜歡去新光天地購物，喜歡去有山有水的地方旅游，喜歡新鮮事物；u價(jià)值取向：不主動(dòng)追求一線品牌，但由于工作關(guān)系會(huì)選擇。喜歡 低密社區(qū) 、 庭院生活 ，特別喜歡在院子里 DIY，種植花草。重要客戶 —— CBD精英白領(lǐng)重要客戶 —— 投資客認(rèn)同區(qū)域的未來發(fā)展?jié)摿Γ⒅赝顿Y回報(bào)率以及產(chǎn)品形式的稀缺性；厭倦了北京高壓的生活方式，有郊區(qū)休閑度假的置業(yè)需求；l分類核心客戶 —— 主動(dòng)郊區(qū)化的中產(chǎn)階級低密度生活方式、產(chǎn)品品質(zhì)與形式、環(huán)境，向往第一次的別墅生活體驗(yàn)，主要關(guān)注獨(dú)棟及聯(lián)排產(chǎn)品客戶關(guān)注點(diǎn)特征：國際化、時(shí)尚、現(xiàn)代感Date 47項(xiàng)目核心競爭力深化基于以上客戶認(rèn)知分析，可以進(jìn)一步確認(rèn)項(xiàng)目比較優(yōu)勢是被客戶認(rèn)可的，深入挖掘項(xiàng)目競爭力：n 同物業(yè)類型產(chǎn)品中占有總價(jià)優(yōu)勢；n在同總價(jià)區(qū)間項(xiàng)目中物業(yè)類型最優(yōu)；區(qū)域認(rèn)知度不高總價(jià)優(yōu)勢未來配套齊全產(chǎn)品類型產(chǎn)品附加值n泛會(huì)所 “ 天下第一城 ” ，休閑會(huì)所 “ 河心島”項(xiàng)目核心競爭力：別墅生活方式：半小時(shí)即可獨(dú)享 —— 天、地、河、島、庭院的 現(xiàn)代時(shí)尚別墅生活附加值：擁有三重會(huì)所的別墅小鎮(zhèn)親情文化：一脈相通、運(yùn)河情Date 48針對于 區(qū)域、競爭、客戶 的分析得出項(xiàng)目結(jié)論項(xiàng)目核心競爭力：別墅生活方式：半小時(shí)即可獨(dú)享 —— 天、地、河、島、庭院的 現(xiàn)代時(shí)尚別墅生活附加值：擁有三重會(huì)所的別墅小鎮(zhèn)親情文化：一脈相通、運(yùn)河情項(xiàng)目劣勢：區(qū)域認(rèn)知度不高Date 49項(xiàng)目形象定位 一種 “專屬 ”短途休閑體驗(yàn)瞬間即可享有 私有島居生活半小時(shí)即可獨(dú)享 —— 天、地、河、島、庭院的別墅生活一個(gè)與 島 大北京規(guī)劃以及大七環(huán)戰(zhàn)略的介紹，相關(guān)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的介紹216。講述北京別墅市場發(fā)展的歷程以及現(xiàn)在發(fā)展的必然趨勢，京東別墅板塊即將成為下一熱點(diǎn)別墅區(qū)域；216?？山栌脟睬蛐菞铊保?duì)長）、徐云龍或張璐（解說）為形象代言人；216。高調(diào)入市、 品牌拔高、借勢固安；58目的：參加業(yè)內(nèi)活動(dòng)，增加項(xiàng)目業(yè)內(nèi)影響力；活動(dòng)內(nèi)容： 2022年地產(chǎn)年會(huì)、新地產(chǎn)等發(fā)布內(nèi)容：京東別墅區(qū)價(jià)值潛力、京東別墅區(qū)最具潛力項(xiàng)目1 內(nèi)相關(guān)活動(dòng) —— 高調(diào)亮相59– 贈(zèng)送禮品– 生日賀卡– 告知短信u贈(zèng)送禮品u溫馨問候u貴賓服務(wù)u客戶活動(dòng)客戶滿意度– 電話溝通– 送驚喜– 送親情– 送浪漫– 祝福賀卡– 免費(fèi)食物– 管家服務(wù)– 免費(fèi)停車– 告知短信– 精彩活動(dòng)– 活動(dòng)留影– 告知短信品牌主線營造以傳遞親情為品牌傳播主線260目的： 建立項(xiàng)目品牌、客戶關(guān)系維護(hù)、提高品牌美譽(yù)度對象： 來訪客戶及成交客戶來訪客戶：216。售樓處放置來訪客戶意見箱成交客戶：216。配合節(jié)假日開展客戶活動(dòng)216。重大工程信息定時(shí)發(fā)送品牌主線營造61大前提 :品牌建設(shè)，客戶體驗(yàn)IDEA:孔雀城 親情生活體驗(yàn)館 地點(diǎn) :北京 XX公園內(nèi)時(shí)間 :春暖花開功能 :培育親情的地方策略 :把田園生活放在城市生活中才有力量 .做法 :三棟小別墅和幾個(gè)功能區(qū)域 .每周接受家庭報(bào)名 ,經(jīng)我們的抽選后 ,前三名家庭可以獲得免費(fèi)入住兩天 (六 ,日 )的機(jī)會(huì) ,而在這兩天內(nèi)除了享受美食和風(fēng)景外 ,還需完成幾項(xiàng)規(guī)定的動(dòng)作 .62p有利于企業(yè)文化傳播；p有利于企業(yè)品牌形象樹立；p有利于持續(xù)傳遞項(xiàng)目信息；p有利于口碑傳播；p有利于獲取客戶資源，并利于客戶管理；p有利于持續(xù)的市場關(guān)注度；項(xiàng)目前期積累的意向客戶即為我們的首批會(huì)員！成交客戶轉(zhuǎn)為金卡會(huì)員，享受更尊貴的會(huì)員服務(wù)！成立孔雀會(huì)發(fā)放 “孔雀卡 ”63金客卡除享有選房資格外的附加權(quán)益：開盤前獲得主要權(quán)益：p 客戶憑借孔雀卡可以在銷售中心吧臺免費(fèi)消費(fèi)；p 可以獲得每日 200分的累積優(yōu)惠；p 在規(guī)定的開盤日，可以獲得每分 1元的相應(yīng)購房額度；p 根據(jù)累積的分?jǐn)?shù)選房當(dāng)天選房成功后可領(lǐng)取額外的禮品；p 積分可抵減物業(yè)管理費(fèi)；“孔雀卡 ”附帶權(quán)益64關(guān)鍵行動(dòng) 2 —— 針對產(chǎn)品附加值發(fā)揮優(yōu)勢關(guān)鍵點(diǎn)：營造短途休閑生活理念65河心島：皇冠上的明珠66本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。強(qiáng)調(diào)企業(yè)會(huì)所的配套與特色服務(wù)，給客戶 “五星級的服務(wù)和享受 ”。親情采摘公園： 利用采摘果園向客戶傳遞孔雀城品牌的親情內(nèi)涵采摘果園167。配合項(xiàng)目銷售，贈(zèng)送成交客戶親情果樹，形成客戶口碑；167。采摘果園167。167。設(shè)置高空、地面、水上項(xiàng)目設(shè)施若干；167。服務(wù)華夏集團(tuán)，成為集團(tuán)員工拓展基地；167。沿河設(shè)置沙灘排球場167。用地規(guī)模約為 30畝；167。歡樂垂釣167。長度約 100——200m；167。167。場地功能和形狀自由，與河岸保持適當(dāng)步行距離；167。成為孔雀城業(yè)主重要的活動(dòng)基地；167。天下第一城現(xiàn)有資源第一城資源分類：酒店篇 ：酒店預(yù)訂、住宿及相關(guān)服務(wù)（如洗衣、租車等服務(wù)）；休閑類 ：健身、游泳、桑拿、美容美發(fā)、按摩、 27洞高爾夫、高爾夫會(huì)所；餐飲類 ：中餐、西餐、各地風(fēng)味美食、酒吧、茶吧等；會(huì)展類： 中式會(huì)議廳、西式會(huì)議廳、匯報(bào)廳、新聞發(fā)布廳等；資源 分項(xiàng) 星級 備注酒店 　　　　正安宮大酒店 五客房、套房、餐飲、商務(wù)中心朝陽酒店 四客房、西餐廳、中餐廳、會(huì)議服務(wù)安定門酒店 四 客房、餐飲古城酒店 三西區(qū)城墻賓館、瀛洲餐廳、會(huì)議服務(wù)、 商務(wù)中心新圓酒店 四 客房、餐飲福安宮 五 ——亮點(diǎn)76本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。天下第一城合作模式一、泛會(huì)所合作 會(huì)員數(shù)量：大運(yùn)河孔雀城 聯(lián)排及疊拼 產(chǎn)品客戶 （按全部市場銷售客戶數(shù)量計(jì)算）；二、合作方式； ；； 5. 消費(fèi)找零夾 6. 結(jié)合酒店優(yōu)惠促銷活動(dòng) 78本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 216。享受權(quán)益 ：在第一城享受公示價(jià)格的六 ~七折優(yōu)惠；216。享受權(quán)益 ：在 27洞 golf球場享受每次打球消費(fèi)的 4折優(yōu)惠；現(xiàn)有會(huì)員資格：時(shí)限： 建議贈(zèng)送 23年； 79本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。通過七點(diǎn)三線形成系統(tǒng)的展示體系；216。通過統(tǒng)一的形象提升項(xiàng)目價(jià)值并打造孔雀城系列產(chǎn)品的品牌價(jià)值； —— 客戶接觸點(diǎn)為中心關(guān)鍵點(diǎn)：形象展示為項(xiàng)目加分 81營銷發(fā)力點(diǎn)對應(yīng)客戶各階段的客戶接觸點(diǎn)一覽表廣告形式