【正文】 府為了增進(jìn)公眾安全、健康，可以直接對(duì)房地產(chǎn)的使用作出限制，如通過(guò)城市規(guī)劃對(duì)建筑高度、建筑密度、容積率和綠地率等作出規(guī)定，限制在居住區(qū)內(nèi)建設(shè)某些工業(yè)設(shè)施等?！巴鈨S花園”14萬(wàn)稅費(fèi)，深圳新近出臺(tái)的相應(yīng)法規(guī)。 ⑷ 充公權(quán) 政府可以在房地產(chǎn)所有者死亡或消失而無(wú)繼承人的情況下，無(wú)償收回房地產(chǎn)。這一點(diǎn)既說(shuō)明了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)性，也說(shuō)明了政府制定長(zhǎng)遠(yuǎn)房地產(chǎn)政策的重要性。 （十）、保值增值 一般來(lái)說(shuō)，應(yīng)用型產(chǎn)品都會(huì)隨著使用時(shí)間的延長(zhǎng)價(jià)值會(huì)不斷地降低，直至最后價(jià)值完全喪失；計(jì)算機(jī)、電視機(jī)、特別是受機(jī)等高科技產(chǎn)品，更是隨著更加科技的出現(xiàn)，價(jià)值會(huì)大大降低。 引起房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因主要有4個(gè)方面：①對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行的投資改良，如裝修改造，更新或添加設(shè)備，改進(jìn)物業(yè)管理；②通貨膨脹；③需求增加導(dǎo)致稀缺性增加，如經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增長(zhǎng)帶動(dòng)房地產(chǎn)需求增加；④外部經(jīng)濟(jì)或相互影響，如交通條件或周圍環(huán)境改善。 房地產(chǎn)的保值增值特性是從房地產(chǎn)價(jià)格變化的總體趨勢(shì)來(lái)說(shuō)的，這不排除房地產(chǎn)價(jià)格隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的波動(dòng)而波動(dòng)，當(dāng)房地產(chǎn)本身的功能變得落后、周圍環(huán)境變得惡劣，房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)下降，甚至?xí)驗(yàn)檫^(guò)度投機(jī)、房地產(chǎn)泡沫破滅而使房地產(chǎn)價(jià)格大幅度的持續(xù)貶值。東京等6大城市地價(jià)峰值出現(xiàn)在1990年9月。深圳2007年下半年成交量下挫60%，價(jià)格大幅縮水。 （一）、按用途劃分的類型 房地產(chǎn)按用途來(lái)劃分，可以分為居住房地產(chǎn)和非居住房地產(chǎn)兩大類，具體可以分為下列10類： ⑴ 居住房地產(chǎn)：是指供家庭或個(gè)人長(zhǎng)期居住使用的房地產(chǎn)，可分為住宅和集體宿舍兩類。⑶ 辦公房地產(chǎn)：是指供處理公共事務(wù)使用的房地產(chǎn)，即辦公樓，包括商務(wù)辦公樓(又稱寫(xiě)字樓)和行政辦公樓兩類。⑸ 餐飲房地產(chǎn)：是指供顧客就餐使用的房地產(chǎn)，包括酒樓、美食城、餐館、快餐店等。 ⑺ 工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)房地產(chǎn)：是指供工業(yè)生產(chǎn)使用或直接為工業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的房地產(chǎn)，包括廠房、倉(cāng)庫(kù)等。⑼ 特殊用途房地產(chǎn)：包括車站、機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、教堂、寺廟、墓地等。 （二）、按開(kāi)發(fā)程度劃分的類型 房地產(chǎn)按其開(kāi)發(fā)程度來(lái)劃分，主要分為下列5類： ⑴ 生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地。 ⑶ 熟地：是指具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且土地平整，能直接進(jìn)行房屋建設(shè)的土地。該房地產(chǎn)不一定正在建設(shè)，也可能是停工多年的爛尾樓。它可能是新的，也可能是舊的。收益性房地產(chǎn)是指能直接產(chǎn)生租賃或其他經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，包括住宅(特別是指其中的公寓)、寫(xiě)字樓、旅館、商店、餐館、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院、影劇院、停車場(chǎng)、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉(cāng)庫(kù)(用于出租的)等。 收益性房地產(chǎn)與非收益性房地產(chǎn)的劃分，不是看房地產(chǎn)目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，而是看這種類型的房地產(chǎn)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力。因?yàn)橥惖墓⒑娃k公樓存在大量出租現(xiàn)象，正在直接產(chǎn)生著經(jīng)濟(jì)收益，該空閑的公寓和寫(xiě)字樓的收益可以通過(guò)“市場(chǎng)法”來(lái)求取。 （四）、按經(jīng)營(yíng)使用方式劃分的類型 房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)使用方式主要有銷售、出租、營(yíng)業(yè)和自用4種。⑵ 出租型房地產(chǎn)。⑷ 自用型房地產(chǎn)。有的房地產(chǎn)可以出租、銷售，也可以自用，如公寓、寫(xiě)字樓。有的房地產(chǎn)主要是自用，如政府辦公樓、學(xué)校、特殊廠房。 第二節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的概念一、房地產(chǎn)評(píng)估的稱呼 關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估的稱呼，美國(guó)大多稱為real estate appraisal；英國(guó)大多稱為property valuation；日本和韓國(guó)稱為不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)，簡(jiǎn)稱不動(dòng)產(chǎn)鑒定；中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)大多稱為不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估，也有稱為不動(dòng)產(chǎn)鑒定或不動(dòng)產(chǎn)鑒價(jià)；中國(guó)香港地區(qū)通常稱為物業(yè)評(píng)估或物業(yè)估值。二、房地產(chǎn)評(píng)估的定義 評(píng)估原本僅是一種對(duì)商品價(jià)格的估計(jì)，是任何人都可以做出的，不論他的估計(jì)是對(duì)還是錯(cuò)，也不論其結(jié)果是令人信服還是使人懷疑。 從專業(yè)評(píng)估的角度來(lái)講，房地產(chǎn)評(píng)估的核心是為了特定的目的，對(duì)特定房地產(chǎn)或?qū)ζ錂?quán)益，在特定時(shí)點(diǎn)價(jià)值進(jìn)行的測(cè)算和判定。因此，房地產(chǎn)評(píng)估的完整概念是：專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估人員根據(jù)特定的評(píng)估目的，遵循公認(rèn)的評(píng)估原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑u(píng)估程序，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估方法，在對(duì)影響評(píng)估對(duì)象價(jià)值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對(duì)評(píng)估對(duì)象在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定的活動(dòng)。一種資產(chǎn)只有同時(shí)具有獨(dú)一無(wú)二和價(jià)值量大這兩個(gè)特牲，交易時(shí)才真正需要專業(yè)評(píng)估。因此，真正需要專業(yè)評(píng)估的，主要是房地產(chǎn)、古董、名家藝術(shù)品，珠寶玉石、礦業(yè)權(quán)，以及某些無(wú)形資產(chǎn)和企業(yè)整體資產(chǎn)。具體就房地產(chǎn)來(lái)講，由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、獨(dú)一無(wú)二和價(jià)值量大的特性，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)“不完全市場(chǎng)”。 如果與上述①至⑧條中的任何一條不符，則該市場(chǎng)在某種程度上就是不完全的。證券交易所和小麥?zhǔn)袌?chǎng)通常被看做近似于完全市場(chǎng)。另外，盡管房地產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但它本身無(wú)法移動(dòng)，違反了第⑧條。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全市場(chǎng)，且市場(chǎng)信息不對(duì)稱，所以它的價(jià)格不會(huì)自動(dòng)形成，有許多因素阻礙房地產(chǎn)價(jià)格的合理形成，在對(duì)這些因素進(jìn)行分析、判斷時(shí)就需要有專業(yè)的評(píng)估人員根據(jù)專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行替代市場(chǎng)的評(píng)估。 房地產(chǎn)評(píng)估不僅必要，而且由于房地產(chǎn)的量大面廣以及房地產(chǎn)交易、抵押、稅收、損害賠償?shù)榷喾矫嫘枨?，使得房地產(chǎn)評(píng)估不論在資產(chǎn)評(píng)估的范圍上，還是資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值上都已成為評(píng)估活動(dòng)的主流。 （一）、土地使用權(quán)出讓的需要 土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)(以下簡(jiǎn)稱土地使用權(quán))在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。招標(biāo)出讓土地使用權(quán)是指市、縣人民政府土地行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱出讓人)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人或者其他組織參加土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。掛牌出讓土地使用權(quán)是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，并接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。在土地使用權(quán)出讓的過(guò)程中，無(wú)論是出讓人還是投標(biāo)人、競(jìng)買人或特定的土地使用者，都需要對(duì)出讓的土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估，其中，出讓人需要該評(píng)估為其確定招標(biāo)標(biāo)底、拍賣保留價(jià)或掛牌底價(jià)等提供參考依據(jù)，投標(biāo)人、競(jìng)買人或土地使用者需要該評(píng)估為其確定報(bào)價(jià)或出價(jià)提供參考依據(jù)。其他合法方式包括以房地產(chǎn)作價(jià)入股、以房地產(chǎn)抵債等。 由于房地產(chǎn)沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的價(jià)格，可以說(shuō)每宗房地產(chǎn)的價(jià)格都不相同，并且由于一般的單位或個(gè)人不是專業(yè)從事房地產(chǎn)交易的，甚至終其一生也就參與幾次房地產(chǎn)交易，對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的質(zhì)量、功能、產(chǎn)權(quán)、市場(chǎng)行情等均不甚了解，所以，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃時(shí)往往需要專業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)為其確定轉(zhuǎn)讓價(jià)格、租金提供參考依據(jù)。再如房地產(chǎn)互換，由于完全等值的房地產(chǎn)互換很少，互換雙方往往需要找補(bǔ)差價(jià)。債務(wù)人到期不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。所以，當(dāng)借貸發(fā)生時(shí)，債權(quán)人為了降低自身的風(fēng)險(xiǎn)，往往要求債務(wù)人或者第三人以其合法的房地產(chǎn)提供擔(dān)保，同時(shí)，債權(quán)人的貸款金額一般要低于擔(dān)保的房地產(chǎn)價(jià)值。典當(dāng)與抵押有所不同，是中國(guó)特有的制度。具體是出典人將自己的房地產(chǎn)出讓與他人使用、收益，以獲得相當(dāng)于賣價(jià)的資金(典價(jià))，但保留該房地產(chǎn)的所有權(quán)，待日后有能力時(shí)可以返還典價(jià)回贖該房地產(chǎn)；而典權(quán)人則能以低于買價(jià)的資金(典價(jià))取得房地產(chǎn)的占有、使用和收益的權(quán)利，并且日后有取得該房地產(chǎn)所有權(quán)的可能(當(dāng)?shù)錂?quán)期限屆滿后的一定期限內(nèi)出典人未返還典價(jià)回贖的，典權(quán)人即取得房地產(chǎn)的所有權(quán))。在房地產(chǎn)典當(dāng)中，典價(jià)的確定需要房地產(chǎn)評(píng)估來(lái)提供參考依據(jù)。房地產(chǎn)保險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的需要，一是在投保時(shí)需要評(píng)估保險(xiǎn)價(jià)值，為確定保險(xiǎn)金額提供依據(jù)；二是在保險(xiǎn)事故發(fā)生后需要評(píng)估所遭受的損失，為確定賠償金額提供依據(jù)。這些稅種的計(jì)稅依據(jù)通常是房地產(chǎn)的價(jià)值或者是以房地產(chǎn)的價(jià)值為基礎(chǔ)。納稅人認(rèn)為課稅價(jià)值不合理的，也可能委托評(píng)估機(jī)構(gòu)重新進(jìn)行評(píng)估，以說(shuō)服稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)整課稅價(jià)值。其中，征收的實(shí)質(zhì)是強(qiáng)制購(gòu)買——主要是土地所有權(quán)或使用權(quán)的改變，房屋所有權(quán)的改變，不存在返還的問(wèn)題，例如，依法將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，或者收回國(guó)有土地使用權(quán)。 盡管征收、征用是為了公共利益的需要或因救災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等緊急需要，但都不能是無(wú)償?shù)?，必須依法給予補(bǔ)償?！钡?3條規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！薄吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第19條規(guī)定：“國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開(kāi)發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償?！逼渲校饔梅康禺a(chǎn)不僅應(yīng)當(dāng)給予使用上的補(bǔ)償(補(bǔ)償金額相當(dāng)于租金)，如果被征用的過(guò)程中造成房地產(chǎn)毀損、滅失的，還應(yīng)當(dāng)給予財(cái)產(chǎn)上的補(bǔ)償(毀損的，補(bǔ)償金額相當(dāng)于毀損前后的價(jià)值之差；滅失的，補(bǔ)償金額應(yīng)相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)的價(jià)值)。例如，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定拆遷補(bǔ)償方式可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換?！钡?5條規(guī)定：“實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例第二十四條的規(guī)定，計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)算差價(jià)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)＝被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值－所調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值 （七）、房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?各種類型的房地產(chǎn)損害賠償，需要評(píng)估確定賠償金額。（八）、房地產(chǎn)糾紛和有關(guān)司法鑒定的需要 一類房地產(chǎn)糾紛是有關(guān)當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、征收征用補(bǔ)償、城市房屋拆遷補(bǔ)償、損害賠償?shù)戎杏嘘P(guān)房地產(chǎn)的價(jià)格、租金、評(píng)估價(jià)值、賠償金額、補(bǔ)償金額等，持有不同的看法。另一類房地產(chǎn)糾紛是遺產(chǎn)分配、共有財(cái)產(chǎn)分割等引起的糾紛。例如，夫妻離婚，原共有的一套住房不宜實(shí)物分割，雙方各得一半，多數(shù)情況是由一方得該套住房，同時(shí)按該套住房市場(chǎng)價(jià)值支付給另外一方一半現(xiàn)金或等價(jià)物。 另外，對(duì)于各類房地產(chǎn)違法行為，衡量違法情節(jié)輕重時(shí)，不僅要考慮房地產(chǎn)的實(shí)物量，而且還要考慮房地產(chǎn)的價(jià)值量。 （九）、企業(yè)發(fā)生有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要 企業(yè)對(duì)外投資、合資、合作、合并、分立、改制、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)置換、買賣、租賃、托管經(jīng)營(yíng)、清算等經(jīng)濟(jì)行為，往往需要對(duì)所涉及的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。在這種情況下，房地產(chǎn)管理也不能僅停留在有多少數(shù)量的土地和房屋上，更需要搞清楚這些房地產(chǎn)的價(jià)值量以及它們的增值或貶值情況。第二講 房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)思路及其確定第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)思路一、房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)思路的含義評(píng)估機(jī)構(gòu)在接受了評(píng)估委托并且明確了評(píng)估目的、評(píng)估時(shí)點(diǎn)、評(píng)估對(duì)象等評(píng)估基本事項(xiàng)之后，接下來(lái)要做的一件重要工作就是確定評(píng)估技術(shù)思路。 房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)思路是評(píng)估時(shí)應(yīng)遵循的技術(shù)途徑，是指導(dǎo)整個(gè)評(píng)估過(guò)程的技術(shù)方案，是評(píng)估人員對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成的認(rèn)識(shí)過(guò)程。確定房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)思路，需要對(duì)評(píng)估對(duì)象有充分的認(rèn)識(shí)，要對(duì)交易各方的情況和交易過(guò)程有充分的了解。因此，房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)思路體現(xiàn)的正是評(píng)估對(duì)象價(jià)格的形成過(guò)程，反映的是評(píng)估對(duì)象的價(jià)格內(nèi)涵?！耙詣潛芊绞饺〉玫耐恋厥褂脵?quán)連同地上建筑物抵押的，評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)扣除預(yù)計(jì)處分所得價(jià)款中相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額” 評(píng)估技術(shù)思路⑴ 用差額法評(píng)估，首先求取設(shè)想為出讓土地使用權(quán)下的房地產(chǎn)價(jià)值，然后預(yù)計(jì)由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金等款額，兩者相減為抵押價(jià)值。 評(píng)估技術(shù)思路⑵ 用成本法評(píng)估，價(jià)格構(gòu)成中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金等由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的款額。這兩種評(píng)估技術(shù)思路反映了共同的價(jià)格內(nèi)涵：劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格內(nèi)涵是出讓土地使用權(quán)價(jià)格扣除土地使用權(quán)出讓金價(jià)款后的余額部分。 又如“房地產(chǎn)損害賠償評(píng)估，應(yīng)把握被損害房地產(chǎn)在損害發(fā)生前后的狀態(tài)?！边@里所說(shuō)的：“對(duì)于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需費(fèi)用作為損害賠償價(jià)值”，就是一種評(píng)估技術(shù)思路。這個(gè)價(jià)值損失又如何衡量呢?是用對(duì)其進(jìn)行修復(fù)所需的費(fèi)用來(lái)衡量的。明確了價(jià)格內(nèi)涵，我們也就明確了該價(jià)格的形成過(guò)程，進(jìn)而也就明確了評(píng)估的技術(shù)思路。 三、房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)思路與房地產(chǎn)評(píng)估方法 ㈠ 房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)思路與房地產(chǎn)評(píng)估方法的密切關(guān)系 房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)思路是評(píng)估人員對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程的認(rèn)識(shí)，而房地產(chǎn)評(píng)估方法本身也反映了人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程的認(rèn)識(shí)。 市場(chǎng)法體現(xiàn)的是這樣一種對(duì)價(jià)格形成過(guò)程的認(rèn)識(shí)，即：房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格是該房地產(chǎn)在公開(kāi)市場(chǎng)上最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格，或者說(shuō)是被大多數(shù)買家和賣家認(rèn)可的價(jià)格。成本法認(rèn)可這樣一種價(jià)格形成過(guò)程：房地產(chǎn)的價(jià)值是由其各組成部分的價(jià)格累加而成的。收益法體現(xiàn)了對(duì)價(jià)格形成過(guò)程的這樣一種認(rèn)識(shí)：將購(gòu)買房地產(chǎn)視作一種投資，將未來(lái)可以獲得的所有凈收益折現(xiàn)并累加，所得結(jié)果作為房地產(chǎn)的價(jià)格。假設(shè)開(kāi)發(fā)法體現(xiàn)的房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程即評(píng)估技術(shù)思路是：未完成的房地產(chǎn)的價(jià)值取決于它完成后的價(jià)值與從未完成到完成階段所需增加的各項(xiàng)投入以及相應(yīng)的利息、利潤(rùn)、稅費(fèi)的差額。例如，對(duì)一宗尚未完成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的評(píng)估，我們可以采用成本法，求取獲取土地的價(jià)格、已投入的建造成本和各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)、稅費(fèi)，累加即得到其價(jià)格。所以說(shuō)，房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)思路與房地產(chǎn)評(píng)估方法是一種密不可分的關(guān)系。 第二節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)思路的確定一、確定房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型 ㈠ 房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型簡(jiǎn)介 價(jià)值類型所要解決的是房地產(chǎn)評(píng)估的最根本的問(wèn)題，即房地產(chǎn)的評(píng)估結(jié)論是“在什么前提條件下的房地產(chǎn)價(jià)值”。 通常，最常用、最容易取得共識(shí)的價(jià)值類型是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值類型。2004年2月25日中評(píng)協(xié)出臺(tái)了《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》，在第三章操作準(zhǔn)則中的第十四條規(guī)定：“注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的等相關(guān)條件選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，并對(duì)價(jià)值類型予以明確定義”， 客觀地講，《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》并沒(méi)有明示注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師什么是適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型？以及有哪些價(jià)值類型可供選擇。 9月份，中評(píng)協(xié)把《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見(jiàn)》征求意見(jiàn)稿下發(fā)給各省的準(zhǔn)則聯(lián)絡(luò)員，并已將反饋意見(jiàn)進(jìn)行了匯總，估計(jì)很快就會(huì)公布執(zhí)行。《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》的三個(gè)基礎(chǔ)準(zhǔn)則中，有兩個(gè)準(zhǔn)則是關(guān)于價(jià)值類型的規(guī)范。美國(guó)“專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則”和英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)的評(píng)估準(zhǔn)則中雖然沒(méi)有單獨(dú)的價(jià)值類型準(zhǔn)則，但也都