【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 日后有能力時(shí)可以返還典價(jià)回贖該房地產(chǎn)；而典權(quán)人則能以低于買價(jià)的資金(典價(jià))取得房地產(chǎn)的占有、使用和收益的權(quán)利，并且日后有取得該房地產(chǎn)所有權(quán)的可能(當(dāng)?shù)錂?quán)期限屆滿后的一定期限內(nèi)出典人未返還典價(jià)回贖的，典權(quán)人即取得房地產(chǎn)的所有權(quán))。這種制度可以同時(shí)滿足資金需要和用益需要，且資金使用者不付利息，房地產(chǎn)使用者不付租金，是所謂出典人與典權(quán)人兩全其美、各得其所。在房地產(chǎn)典當(dāng)中，典價(jià)的確定需要房地產(chǎn)評(píng)估來提供參考依據(jù)。 （四）、房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需要 房地產(chǎn)是一種重要的財(cái)產(chǎn)，其中的建筑物難免會(huì)因發(fā)生自然災(zāi)害或意外事故，如地震、火災(zāi)、爆炸、雷擊、暴風(fēng)、暴雨、泥石流等，而遭受損毀或滅失，從而需要保險(xiǎn)。房地產(chǎn)保險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的需要，一是在投保時(shí)需要評(píng)估保險(xiǎn)價(jià)值，為確定保險(xiǎn)金額提供依據(jù)；二是在保險(xiǎn)事故發(fā)生后需要評(píng)估所遭受的損失，為確定賠償金額提供依據(jù)。 （五）、房地產(chǎn)稅收的需要 房地產(chǎn)自古以來就是一個(gè)良好的稅源，有關(guān)房地產(chǎn)的稅收種類很多，如房產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅，土地與房屋合征的房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)與其他財(cái)產(chǎn)合征的財(cái)產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、贈(zèng)與稅等。這些稅種的計(jì)稅依據(jù)通常是房地產(chǎn)的價(jià)值或者是以房地產(chǎn)的價(jià)值為基礎(chǔ)。為了防止偷漏稅和課稅不公平，稅務(wù)機(jī)關(guān)需要掌握真實(shí)可靠的房地產(chǎn)價(jià)值，需要科學(xué)公正的課稅價(jià)值(一種房地產(chǎn)評(píng)評(píng)估值)來說服納稅人。納稅人認(rèn)為課稅價(jià)值不合理的，也可能委托評(píng)估機(jī)構(gòu)重新進(jìn)行評(píng)估，以說服稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)整課稅價(jià)值。 （六）、房地產(chǎn)征收和征用補(bǔ)償?shù)男枰?房地產(chǎn)是生產(chǎn)、生活不可缺少的基礎(chǔ)要素，國家有時(shí)為了公共利益(指全體社會(huì)成員的共同利益和社會(huì)整體利益)的需要，不得不征收公民和法人的房地產(chǎn)；因救災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等緊急需要，不得不征用公民和法人的房地產(chǎn)。其中，征收的實(shí)質(zhì)是強(qiáng)制購買——主要是土地所有權(quán)或使用權(quán)的改變，房屋所有權(quán)的改變，不存在返還的問題，例如，依法將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，或者收回國有土地使用權(quán)。征用的實(shí)質(zhì)是強(qiáng)制使用——只是使用權(quán)的改變，被征用的房地產(chǎn)使用完畢，應(yīng)當(dāng)及時(shí)返還被征用人，即是一種臨時(shí)使用房地產(chǎn)的行為。 盡管征收、征用是為了公共利益的需要或因救災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等緊急需要，但都不能是無償?shù)?，必須依法給予補(bǔ)償。例如，《中華人民共和國憲法》(2004年3月14日修正文本)第10條規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！钡?3條規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！薄吨腥A人民共和國土地管理法》(2004年8月28日修正文本)第2條規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。”《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第19條規(guī)定：“國家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償?！薄冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》第4第規(guī)定：“拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償、安置?！逼渲?，征用房地產(chǎn)不僅應(yīng)當(dāng)給予使用上的補(bǔ)償(補(bǔ)償金額相當(dāng)于租金)，如果被征用的過程中造成房地產(chǎn)毀損、滅失的，還應(yīng)當(dāng)給予財(cái)產(chǎn)上的補(bǔ)償(毀損的，補(bǔ)償金額相當(dāng)于毀損前后的價(jià)值之差；滅失的，補(bǔ)償金額應(yīng)相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)的價(jià)值)。而確定這些補(bǔ)償?shù)慕痤~，就需要房地產(chǎn)評(píng)估提供依據(jù)或參考。例如，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定拆遷補(bǔ)償方式可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模骸柏泿叛a(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定?！钡?5條規(guī)定：“實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例第二十四條的規(guī)定，計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)算差價(jià)。”具體地說，對(duì)于實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模獙?duì)被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為確定貨幣補(bǔ)償金額提供依據(jù)；對(duì)于實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償方式的，要對(duì)被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值和所調(diào)換房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，為結(jié)算房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)提供依據(jù)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)＝被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值－所調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值 （七）、房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?各種類型的房地產(chǎn)損害賠償，需要評(píng)估確定賠償金額。房地產(chǎn)損害賠償?shù)念愋投喾N多樣，例如，由工程質(zhì)量缺陷造成的房地產(chǎn)價(jià)值損失，如預(yù)售的商品房在交付使用后發(fā)現(xiàn)存在工程質(zhì)量問題(如墻體開裂、室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標(biāo)準(zhǔn))，對(duì)購房人造成損失；因規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)變更，對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失；在自己的土地上建造房屋影響了相鄰房屋的采光、通風(fēng)等，造成相鄰房地產(chǎn)價(jià)值損失；施工挖基礎(chǔ)不慎使鄰近房屋傾斜，造成鄰近房地產(chǎn)價(jià)值損失；因未能履約(如未按合同約定如期供貨、供款等)使他人工程停緩建，對(duì)他人造成損失；使他人房地產(chǎn)受到污染，造成他人房地產(chǎn)價(jià)值損失；因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制，如錯(cuò)誤查封，對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失；異議登記不當(dāng)，對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失；非法批準(zhǔn)征收、使用土地，對(duì)當(dāng)事人造成損失等。（八）、房地產(chǎn)糾紛和有關(guān)司法鑒定的需要 一類房地產(chǎn)糾紛是有關(guān)當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、征收征用補(bǔ)償、城市房屋拆遷補(bǔ)償、損害賠償?shù)戎杏嘘P(guān)房地產(chǎn)的價(jià)格、租金、評(píng)估價(jià)值、賠償金額、補(bǔ)償金額等，持有不同的看法。解決這類糾紛無疑需要公正、權(quán)威的房地產(chǎn)評(píng)估，以提供有說服力的、能讓糾紛雙方或有關(guān)仲裁、鑒定機(jī)構(gòu)接受的參考依據(jù)。另一類房地產(chǎn)糾紛是遺產(chǎn)分配、共有財(cái)產(chǎn)分割等引起的糾紛。在這些情況下通常難以采用實(shí)物分配或分割的方法解決，因?yàn)樵S多情況下房地產(chǎn)在實(shí)物形態(tài)上難以分割，有時(shí)如果這樣做就會(huì)破壞房地產(chǎn)的使用價(jià)值，所以，合理的分配實(shí)際上是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的劃分。例如，夫妻離婚，原共有的一套住房不宜實(shí)物分割，雙方各得一半，多數(shù)情況是由一方得該套住房，同時(shí)按該套住房市場(chǎng)價(jià)值支付給另外一方一半現(xiàn)金或等價(jià)物。這就需要房地產(chǎn)評(píng)估。 另外，對(duì)于各類房地產(chǎn)違法行為，衡量違法情節(jié)輕重時(shí)，不僅要考慮房地產(chǎn)的實(shí)物量，而且還要考慮房地產(chǎn)的價(jià)值量。這也需要房地產(chǎn)評(píng)估。 （九）、企業(yè)發(fā)生有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要 企業(yè)對(duì)外投資、合資、合作、合并、分立、改制、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)置換、買賣、租賃、托管經(jīng)營、清算等經(jīng)濟(jì)行為，往往需要對(duì)所涉及的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。 （十）、房地產(chǎn)管理的需要 中國經(jīng)濟(jì)體制改革，將過去高度集權(quán)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)，對(duì)于各類資產(chǎn)的管理也從過去單純的實(shí)物管理轉(zhuǎn)到重視價(jià)值管理，即不僅需要搞清楚資產(chǎn)的實(shí)物量，更需要搞清楚資產(chǎn)的價(jià)值量。在這種情況下，房地產(chǎn)管理也不能僅停留在有多少數(shù)量的土地和房屋上，更需要搞清楚這些房地產(chǎn)的價(jià)值量以及它們的增值或貶值情況。這就需要房地產(chǎn)評(píng)估。第二講 房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)思路及其確定第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)思路一、房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)思路的含義評(píng)估機(jī)構(gòu)在接受了評(píng)估委托并且明確了評(píng)估目的、評(píng)估時(shí)點(diǎn)、評(píng)估對(duì)象等評(píng)估基本事項(xiàng)之后，接下來要做的一件重要工作就是確定評(píng)估技術(shù)思路。只有確定了評(píng)估技術(shù)思路，才能相應(yīng)地選擇評(píng)估方法，進(jìn)行一系列具體的評(píng)估作業(yè)。 房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)思路是評(píng)估時(shí)應(yīng)遵循的技術(shù)途徑，是指導(dǎo)整個(gè)評(píng)估過程的技術(shù)方案，是評(píng)估人員對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成的認(rèn)識(shí)過程。確定房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)思路，也就是確定房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程。確定房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)思路，需要對(duì)評(píng)估對(duì)象有充分的認(rèn)識(shí)，要對(duì)交易各方的情況和交易過程有充分的了解。 二、房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)思路與房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過程 房地產(chǎn)評(píng)估是評(píng)估人員模擬房地產(chǎn)價(jià)格形成過程并以此確定房地產(chǎn)價(jià)值的過程，房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)思路就是模擬房地產(chǎn)價(jià)格形成過程、揭示房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵時(shí)的思路。因此，房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)思路體現(xiàn)的正是評(píng)估對(duì)象價(jià)格的形成過程，反映的是評(píng)估對(duì)象的價(jià)格內(nèi)涵。 下面我們用《規(guī)范》中的一些相關(guān)法規(guī)條文來說明房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)思路與房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過程的關(guān)系?！耙詣潛芊绞饺〉玫耐恋厥褂脵?quán)連同地上建筑物抵押的，評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)扣除預(yù)計(jì)處分所得價(jià)款中相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額” 評(píng)估技術(shù)思路⑴ 用差額法評(píng)估，首先求取設(shè)想為出讓土地使用權(quán)下的房地產(chǎn)價(jià)值，然后預(yù)計(jì)由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金等款額，兩者相減為抵押價(jià)值。此時(shí)土地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定最高年限，從評(píng)估時(shí)點(diǎn)起計(jì)。 評(píng)估技術(shù)思路⑵ 用成本法評(píng)估，價(jià)格構(gòu)成中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金等由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的款額?！?這里給出的處理土地使用權(quán)出讓金問題的兩種方式，就是兩種評(píng)估技術(shù)思路。這兩種評(píng)估技術(shù)思路反映了共同的價(jià)格內(nèi)涵：劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格內(nèi)涵是出讓土地使用權(quán)價(jià)格扣除土地使用權(quán)出讓金價(jià)款后的余額部分。 而這兩種評(píng)估技術(shù)思路反映的價(jià)格形成過程卻又是不同的：前者是用出讓土地使用權(quán)價(jià)格減去土地使用權(quán)出讓金價(jià)款；后者是采用成本積算的方法，在積算時(shí)不考慮土地使用權(quán)出讓金價(jià)款。 又如“房地產(chǎn)損害賠償評(píng)估，應(yīng)把握被損害房地產(chǎn)在損害發(fā)生前后的狀態(tài)。對(duì)于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損害賠償價(jià)值?！边@里所說的：“對(duì)于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需費(fèi)用作為損害賠償價(jià)值”，就是一種評(píng)估技術(shù)思路。也就是說，在進(jìn)行房地產(chǎn)損壞賠償評(píng)估時(shí)，需要確定的是評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)因損壞所造成的價(jià)值損失。這個(gè)價(jià)值損失又如何衡量呢?是用對(duì)其進(jìn)行修復(fù)所需的費(fèi)用來衡量的。因此，房地產(chǎn)損壞賠償評(píng)估時(shí)，評(píng)估結(jié)論的價(jià)格內(nèi)涵是“房地產(chǎn)因損壞所造成的價(jià)值損失”，或者是“修復(fù)所需的費(fèi)用”。明確了價(jià)格內(nèi)涵，我們也就明確了該價(jià)格的形成過程，進(jìn)而也就明確了評(píng)估的技術(shù)思路。從上述《規(guī)范》中的一些條文規(guī)定可以看出，房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)思路反映了房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)涵和房地產(chǎn)價(jià)格形成過程。 三、房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)思路與房地產(chǎn)評(píng)估方法 ㈠ 房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)思路與房地產(chǎn)評(píng)估方法的密切關(guān)系 房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)思路是評(píng)估人員對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成過程的認(rèn)識(shí)，而房地產(chǎn)評(píng)估方法本身也反映了人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成過程的認(rèn)識(shí)?？梢哉f，每種房地產(chǎn)評(píng)估方法都體現(xiàn)了一種技術(shù)思路。 市場(chǎng)法體現(xiàn)的是這樣一種對(duì)價(jià)格形成過程的認(rèn)識(shí)，即：房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格是該房地產(chǎn)在公開市場(chǎng)上最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格，或者說是被大多數(shù)買家和賣家認(rèn)可的價(jià)格。正是基于這樣一種對(duì)價(jià)格形成過程的認(rèn)識(shí)，市場(chǎng)法采用“選取類似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格經(jīng)過處理后作為評(píng)估值”的技術(shù)思路。成本法認(rèn)可這樣一種價(jià)格形成過程：房地產(chǎn)的價(jià)值是由其各組成部分的價(jià)格累加而成的。成本法反映的評(píng)估技術(shù)思路是：在無法通過市場(chǎng)直接得到評(píng)估對(duì)象的正常市場(chǎng)價(jià)格的情況下，可以通過對(duì)評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格組成部分進(jìn)行分解，了解各價(jià)格組成部分的正常市場(chǎng)價(jià)格，再累加作為評(píng)估對(duì)象的正常市場(chǎng)價(jià)格。收益法體現(xiàn)了對(duì)價(jià)格形成過程的這樣一種認(rèn)識(shí)：將購買房地產(chǎn)視作一種投資，將未來可以獲得的所有凈收益折現(xiàn)并累加，所得結(jié)果作為房地產(chǎn)的價(jià)格。收益法所體現(xiàn)的評(píng)估技術(shù)思路是：房地產(chǎn)價(jià)值是由房地產(chǎn)未來可獲得的收益決定的。假設(shè)開發(fā)法體現(xiàn)的房地產(chǎn)價(jià)格形成過程即評(píng)估技術(shù)思路是：未完成的房地產(chǎn)的價(jià)值取決于它完成后的價(jià)值與從未完成到完成階段所需增加的各項(xiàng)投入以及相應(yīng)的利息、利潤、稅費(fèi)的差額。同一個(gè)評(píng)估對(duì)象，采用不同的評(píng)估方法，實(shí)際上是在模擬不同的價(jià)格形成過程，體現(xiàn)的是不同的評(píng)估技術(shù)思路。例如，對(duì)一宗尚未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的評(píng)估，我們可以采用成本法，求取獲取土地的價(jià)格、已投入的建造成本和各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用、利息、利潤、稅費(fèi)，累加即得到其價(jià)格。也可以采用假設(shè)開發(fā)法先確定該項(xiàng)目完成后的市場(chǎng)價(jià)值，再扣除由未完成狀態(tài)繼續(xù)建造至完成所需的各項(xiàng)投入和利息、利潤、稅費(fèi)，由此也可得出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。所以說，房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)思路與房地產(chǎn)評(píng)估方法是一種密不可分的關(guān)系。 （二） 把握房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)思路有助于正確運(yùn)用房地產(chǎn)評(píng)估方法 由于房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)思路反映了房地產(chǎn)價(jià)格形成過程和價(jià)格內(nèi)涵，而房地產(chǎn)評(píng)估方法的實(shí)質(zhì)也是模擬房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程來確定評(píng)估對(duì)象的價(jià)值，所以，把握房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)思路有助于正確理解和運(yùn)用房地產(chǎn)評(píng)估方法，并且不會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)評(píng)估方法存在表現(xiàn)形式上的不同而感到迷惑。 第二節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)思路的確定一、確定房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型 ㈠ 房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型簡(jiǎn)介 價(jià)值類型所要解決的是房地產(chǎn)評(píng)估的最根本的問題，即房地產(chǎn)的評(píng)估結(jié)論是“在什么前提條件下的房地產(chǎn)價(jià)值”。價(jià)值類型問題是一個(gè)影響房地產(chǎn)評(píng)估全過程的重要問題。 通常，最常用、最容易取得共識(shí)的價(jià)值類型是公開市場(chǎng)價(jià)值類型。在國際通行的各種評(píng)估規(guī)范中，都將公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)確定為通常情況下應(yīng)采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。2004年2月25日中評(píng)協(xié)出臺(tái)了《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》，在第三章操作準(zhǔn)則中的第十四條規(guī)定：“注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的等相關(guān)條件選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，并對(duì)價(jià)值類型予以明確定義”， 客觀地講，《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》并沒有明示注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師什么是適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型？以及有哪些價(jià)值類型可供選擇。在《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》頒布之前，關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型問題在我國資產(chǎn)評(píng)估界并沒有形成統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)。 9月份，中評(píng)協(xié)把《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》征求意見稿下發(fā)給各省的準(zhǔn)則聯(lián)絡(luò)員，并已將反饋意見進(jìn)行了匯總，估計(jì)很快就會(huì)公布執(zhí)行。此次《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》的起草有幾個(gè)突出特點(diǎn)：特點(diǎn)對(duì)國內(nèi)外價(jià)值類型規(guī)范情況進(jìn)行了充分的分析國際評(píng)估界對(duì)價(jià)值類型比較重視?！秶H評(píng)估準(zhǔn)則》的三個(gè)基礎(chǔ)準(zhǔn)則中，有兩個(gè)準(zhǔn)則是關(guān)于價(jià)值類型的規(guī)范。以“市場(chǎng)價(jià)值”和“市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值”構(gòu)成的價(jià)值類型體系，是國際評(píng)估準(zhǔn)則的專業(yè)基礎(chǔ)。美國“專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則”和英國皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)的評(píng)估準(zhǔn)則中雖然沒有單獨(dú)的價(jià)值類型準(zhǔn)則，但也都把定義評(píng)估結(jié)論、避免評(píng)估報(bào)告誤導(dǎo)公眾和使用者的條款作為非常重要的內(nèi)容寫在基本要求和披露要求當(dāng)中。實(shí)踐中，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)較為完善的國家和地區(qū)，資產(chǎn)評(píng)估需求者對(duì)評(píng)估結(jié)論價(jià)值類型的要求越來越多具體，越來越理性。恰當(dāng)選擇價(jià)值類型已經(jīng)成為國際上評(píng)估準(zhǔn)則和評(píng)估實(shí)踐最基本的執(zhí)業(yè)要求和執(zhí)業(yè)理念。國際評(píng)估界的這些指導(dǎo)思想和執(zhí)業(yè)理念對(duì)我國價(jià)值類型準(zhǔn)則的制定起到了很好的借鑒作用。 我國評(píng)估理論界對(duì)價(jià)值類型的研究已經(jīng)開始十多年，在重要概念、定義和應(yīng)用條件等方面取得了許多研究成果，在引進(jìn)價(jià)值類型的必要性、價(jià)值類型的基本分