【正文】 前珠海僅有高速公路4公里。然而，隨著珠港澳大橋、廣珠鐵路、江珠高速、粵西沿海高速公路、廣珠西線高速公路、太澳高速、廣珠輕軌等一大批區(qū)域性交通項目的陸續(xù)啟動和陸續(xù)建成，經(jīng)過五年的交通設(shè)施的加快建設(shè)，珠海市“五縱三橫”路網(wǎng)規(guī)劃將會實現(xiàn)，珠海將成為以“一橋雙港”為龍頭的區(qū)域性交通樞紐城市，其90分鐘城際生活圈中將囊括江門、中山、廣州、順德、佛山、深圳、香港、澳門等經(jīng)濟繁華的珠三角重要都市。2. ，形成了以休閑度假、會議展覽為特色的旅游發(fā)展格局，被譽為“中國最浪漫的城市”。梅溪牌坊、陳芳故居、唐家共樂園、白石街和寶鏡灣摩崖石刻是歷史悠久的旅游古跡。迷人的海島、優(yōu)質(zhì)的溫泉和具國際水準(zhǔn)的高爾夫球場是珠海主要的特色旅游產(chǎn)品。珠海屬實施外國人進入珠江三角洲144小時便利簽證城市。全市共有旅行社44家，其中國際社13家，國內(nèi)社31家；直接從業(yè)人員4萬人，年接待游客10萬人次以上的旅游景點20個，屬實施外國人進入珠江三角洲144小時便利簽證城市。%。 %。2007年上半年，外國游客、香港游客大幅增加，臺灣游客在保持了兩年的高速增長后，2007年上半年仍增３０％。到2020年珠海旅游總接待量將增加到8400萬人次；旅游總收入將增加到850億元，形成①以都市風(fēng)貌、特色文化和海島風(fēng)光為特色，國內(nèi)外著名的文化游樂、時尚休閑、會展度假旅游目的地；②國內(nèi)高端休閑度假旅游產(chǎn)品的示范區(qū)和旅游服務(wù)國際化率先接軌區(qū)；③珠三角旅游創(chuàng)新的重要基地新局面。1987年以前的珠海還沒有真正意義上的房地產(chǎn)開發(fā)，除了當(dāng)時的極少數(shù)房地產(chǎn)公司開發(fā)少量住房用于外銷，房產(chǎn)建設(shè)主要用來解決住房福利分配。1992年，珠海的房地產(chǎn)市場像被突然間點起一把火，開發(fā)投資同比迅猛增加了近5倍，全市有359家注冊的房地產(chǎn)公司，其中有外資89家，很多工業(yè)企業(yè)都被卷進房地產(chǎn)行業(yè)買賣地皮炒作房價。到１1995年，珠海有許多房地產(chǎn)項目陷入停頓，樓盤爛尾，房價跳水。1999年之后，珠海逐漸進入成熟發(fā)展時期，政府停止了以地抵頂工程款，嚴(yán)格控制新批土地。目前房地產(chǎn)業(yè)作為珠海的支柱性產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟增長點，呈現(xiàn)著較好的發(fā)展勢頭。在房地產(chǎn)景氣指數(shù)不斷上升的情況下，房地產(chǎn)投資在全社會固定資產(chǎn)投資的比重在未來幾年仍將呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的趨勢，并將更有力拉動珠海市經(jīng)濟的增長。而在社會固定資產(chǎn)投資規(guī)模方面，珠海的排位也與房地產(chǎn)投資一致。而對比2006年和2007年的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，與竣工面積相比，施工面積的增幅更為顯著?！　》康禺a(chǎn)屬第三產(chǎn)業(yè)，與整體經(jīng)濟環(huán)境密切相關(guān)。近年來珠海市的各項投資力度加大，全市財政收入環(huán)比每年增長20％以上。　　珠海市政府工業(yè)西進、城市西拓發(fā)展戰(zhàn)略的實施，以及海泉灣、溝通唐家灣至前山的鳳凰山公路隧道施工等一系列大項目的建設(shè)和完成，使我市的中心城區(qū)同時向東、西部擴展，改變了珠海人購房的心理半徑，以前買房不愿意過前山橋的觀念改變了，在前山、南屏、唐家買房已很自然，斗門、金灣的房市也開始興旺。 房地產(chǎn)景氣指數(shù)提高，房價持續(xù)上漲。值得一提的是海景樓的開發(fā)、銷售。伴隨著地產(chǎn)大腕們的進入，珠海海景樓價全面躥升。早期建設(shè)的拱北區(qū)域的銀海新村、美景花園、海濤居、海灣新家園，吉大區(qū)域的水灣頭海景樓、大型社區(qū)海灣花園、海濱花園，香洲區(qū)域的海霞新村、碧濤花園等，均是當(dāng)時珠海的高檔住宅。在九十年代初期和中期的商品房銷售均價一直維持在8000元/m2的高位，海濱花園更是曾經(jīng)創(chuàng)造出高達20000元/m2的珠海樓市天價。在九十年代后期，由于國家宏觀調(diào)控和珠海經(jīng)濟增長速度下降，造成珠海房地產(chǎn)市場的整體低迷，尤其是外銷市場客源明顯下降，海景住宅的價格有較大幅度的下滑，部分項目開發(fā)速度減緩甚至造成爛尾。在這樣的市場背景下，海景住宅市場也重新出現(xiàn)市場機會。據(jù)了解，到了2007年，沿港灣大道、情侶路從北到南，海景樓集中上市：每一間、十里陽臺、萬科傲景峰等一線海景樓以及二線海景樓，都把銷售起價定在了10000元／平方米以上，而銷售均價直奔15000元／平方米大關(guān)，最高銷售價已超過20000元／平方米，比2003年均價60007000元／平方米的銷售價翻了一倍以上。商品房施工面積與竣工面積較去年同期漲幅均超25%左右。這在一定程度上反映了開發(fā)商的“惜售”心態(tài)。而到了下半年，由于宏觀調(diào)控政策的不斷出臺，周邊市場的環(huán)境變化，市場對于未來的預(yù)期出現(xiàn)一定分歧，消化率呈現(xiàn)震蕩趨勢（參下表）。例如，隨著下半年樓市熱銷季節(jié)的來臨，6月和9月珠海迎來了兩個供應(yīng)高峰，而與供應(yīng)量的穩(wěn)定性較差形成鮮明對比的是，需求量表現(xiàn)出顯著的平穩(wěn)特征，上半年保持了每個月20萬平方米左右的消化量，而作為樓市銷售旺季的下半年則保持了30萬平方米左右的消化量。珠海市20032006年各類商品房屋空置情況見下表圖。 度空置總計商品住宅商 公其20032007年全市出讓商品房屋建設(shè)用地交易情況年度宗數(shù)用地面積建筑面積成交金額樓面地價2003611302004913952005101445200675353221067564279663262020071010961442336506————合計42————近年來最高地價也不斷攀升。到2007年的9月28日，位于前山河西岸、前山大橋南側(cè)的“珠國土儲2007－01”號地塊以7700元／平方米的樓面價格、被中信華南收入囊中。 外地客戶成為主要購買力珠海優(yōu)美的城市環(huán)境、便利的通關(guān)條件、怡人的氣候、相對低廉的房價吸引了大批外地人士在珠海置業(yè)。隨著珠海樓盤的大量開發(fā)，許多開發(fā)商也將目光投向了外來投資客的“炒作”，特別是房價飛漲的近鄰深圳，新樓盤深圳客戶占一半，有的樓盤甚至還專門開通了至深圳的看樓車。珠海樓盤外銷的趨勢越來越明顯，海景大戶型等豪宅多為有較好經(jīng)濟基礎(chǔ)的外地買家消化。 2006年珠海市區(qū)新建商品房屋購買人群分析項 目本市戶籍市外戶籍外籍（含港、澳、臺）宗 數(shù)701147061454建筑面積 (平方米)成交金額 (萬元)成交金額所占比例%%% 20032006年珠海市新建商品房屋購買人群分類年 度本市戶籍市外戶籍外籍（含港澳臺）宗 數(shù)比 例宗 數(shù)比 例宗 數(shù)比 例2003年7793%4660%576%2004年6869%4601%1012%2005年7779%4620%1854%2006年7011%4706%1454%房地產(chǎn)交易中心的辦證資料顯示：2007年1至7月，在珠海市區(qū)購房辦證者共103636人，其中市內(nèi)購房者占49％，市外購房者占40％，境外購房者占11％。據(jù)專家分析，由于：城鎮(zhèn)化進程的加快。 消費者消費觀念變化。隨著居民消費觀念的變化，10年換購一套住房在未來幾年應(yīng)當(dāng)能夠持續(xù)保持。近幾年，各城市加大城市危舊住房改造力度，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐會繼續(xù)加快，這部分需求將保持穩(wěn)定的增長。雖然在過去的一年內(nèi)銀行的連續(xù)幾次加息，此外也降低了15%的利息稅，但相當(dāng)于高企的CPI，％，投資存款、債券的收益依然十分的低，甚至是負(fù)收益，現(xiàn)在把積累了幾十年的財富放到銀行顯然會被流失。專家們從中得出的結(jié)論是，在市場化程度較高情況下，有需求的市場是不會萎縮的。預(yù)計今年投資增幅不會低于20%。從目前的情況來看，無論作為自住還是投資，珠海房地產(chǎn)市場均表現(xiàn)出巨大的發(fā)展?jié)摿?。港珠澳大橋一旦建成，大珠三角“?jīng)脈”將打通，使香港發(fā)展的腹地擴大，粵西也打開了連接世界的紐帶。其次，珠海房地產(chǎn)交易市場持續(xù)活躍。從以上資料可以看出，珠海商品房市場交易量比較大，但還是有很大的上升空間，這與珠海自身的居住環(huán)境、越來越明顯的區(qū)域中心城市的定位及城市綜合競爭力的提升有直接關(guān)系，對房地產(chǎn)投資者來說也是一個有利的條件。珠海一般住宅的售價不斷上升，其中的重要原因即為受到澳門地區(qū)樓價的推動。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，珠海人均ＧＤＰ和人均可支配收入已和廣州不相上下，也接近深圳的水平。若以市區(qū)計算，珠海2006年下半年住房交易均價為5558元／平方米，廣州接近9000元／平方米，深圳約為11916元／平方米，樓價在珠三角發(fā)達城市間處于較低水平。參考深圳、香港相鄰地區(qū)價格比例逐漸縮小到1：～2之間的例子，而目前珠海與澳門價格差距在3倍左右，故珠海近關(guān)口地帶及豪宅樓盤價格有相當(dāng)大的空間，以此推算，珠海樓盤尤其近關(guān)口地帶及豪宅樓盤價格在2007～2012年前后也會逐步上升至20000～25000元／平方米，較目前可望有600～80%的增長。第四，珠海人收入和可支配收入的增長，并且手里有足夠的閑散資金。而其人均可支配收入的增幅目前排第5，對比往年，已呈現(xiàn)跳躍式增長。珠海房地產(chǎn)炒房環(huán)境好，城市不大，房地產(chǎn)市場和價格相對大城市來說也比較容易把握，所以很多人將投資目標(biāo)轉(zhuǎn)移至房地產(chǎn)市場。珠海屬于低緯度的亞熱帶海洋性氣候，因此常年四季如春，而且空氣質(zhì)量較高，總可以達到超國家一級標(biāo)準(zhǔn)，于1999年獲聯(lián)合國人居中心頒發(fā)“國際改善居住環(huán)境最佳范例獎”，成為中國唯一獲此殊榮的城市，2007年獲“中國最具幸福感城市”，是中國最適合生活的城市之一。綜上所述，珠海房地產(chǎn)市場將在未來相當(dāng)一段時間內(nèi)繼續(xù)保持健康的發(fā)展態(tài)勢，并展現(xiàn)出較大的升值空間，房價大幅下跌的可能性很小，2008年的珠海房價依然穩(wěn)中有升，即使出現(xiàn)所謂的樓市“拐點”也只是整體上升過程中的小波動。淇澳島在珠海市東北部，距離市區(qū)17公里，屬于珠海市高新區(qū)唐家鎮(zhèn)。南宋期間，鐘姓村民先后從臺灣和南雄珠鞏巷到此定居．原名奇獨澳，清朝末期，村中族老認(rèn)為“獨”字義不佳，故改名為淇澳。耕地3000畝，蠔田800畝，以種植水稻為主，兼營林業(yè)，養(yǎng)牡蜘、魚，盛產(chǎn)香蕉、大蕉、松木材。淇澳歷史悠久，燦爛的文化點綴著這樸實的小島，在島上的后沙灣、東澳灣古遺址，考古工作者發(fā)掘了大量距今約4500至5000年的彩陶和白陶，它們是珠海迄今最早人類活動的證據(jù)，而東澳灣古遺址是珠江三角洲最典型最完整的沙石遺址。淇澳八景：赤嶺觀日、鹿嶺朝露、松間流水、金星波濤、雞山夕照、夾洲煙雨、婆灣晚渡、蚧珠夜月，如詩如畫，空靈秀逸。村東祖廟始建于宋代，文昌宮建于清同治年間。它不僅是珠海市的珍稀資源，也是珠江三角洲不可多得的一片紅樹林濕地，同時是全國少有的緊靠大城市的紅樹林區(qū)之一，已列為廣東淇澳島紅樹林濕地省級自然保護區(qū)。不僅因為淇澳有讓淇澳人感到光榮的革命先驅(qū)中國共產(chǎn)黨早期工人運動的杰出領(lǐng)導(dǎo)人——蘇兆征，更重要的是淇澳有一條用英國人戰(zhàn)敗賠款修建的白石街，這是中國近代史卜絕無僅有的，是以中華民族反抗殖民侵略告勝的典范，是淇澳乃至國人的驕傲。侵略者的行為激起了淇澳人民的無比憤怒，英勇的淇澳人民架起了防海盜的土炮，男女老少一起上陣，奮起還擊，打得英軍丟盔棄甲，舉起了白旗，并賠償白銀3，00O兩。讓后人永記淇澳人民抵抗外來侵略者取得勝利的光輝歷史，激勵后人更加愛祖國、愛集體、愛人民。淇澳島現(xiàn)已修建了跨海大橋與大陸相連，現(xiàn)興建了北大試驗學(xué)校和和珠海國際文化園，修建了環(huán)島路碼頭，開通了島內(nèi)公交車。 根據(jù)珠海市總體規(guī)劃所界定的城市職能之第一大類的要求：建設(shè)具有國際影響，以休閑康體度假、海洋海島生態(tài)旅游，會議會展為特色的旅游產(chǎn)業(yè)。①土地價格開發(fā)成本目前珠海區(qū)域土地的市場拍賣成交價為5500元／平方米左右，開發(fā)成本由于國家對固定資產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控從而使建筑材料的市場價格已回落至正常的價格水平。城市規(guī)劃對建筑設(shè)計沒有特殊性的約束。④上下水，煤氣，電話，電力等市政條件市政配套設(shè)施已相當(dāng)?shù)耐晟撇粫腥魏蔚膯栴}。⑥環(huán)境質(zhì)量的好壞自然環(huán)境質(zhì)量可稱為優(yōu)秀，周邊區(qū)域的景觀也非常漂亮，且無任何廠礦企業(yè)。一般來說，度假是休閑的一種方式，度假對應(yīng)的時間比較長一點。休閑度假者則往往在一個地方停留較長的時間。這種休閑方式在國內(nèi)還沒有普遍產(chǎn)生，只是少數(shù)人有這樣的趨向。中國純粹的度假市場還不夠成熟，但是總的已經(jīng)產(chǎn)生，從觀光加度假逐步轉(zhuǎn)化成度假加觀光的模式，將來成為一個主體性模式，再進一步就會形成比較單一的度假模式。中國國內(nèi)普遍存在的一種“候鳥式”度假，即北方人士一到冬天即到南方度過的方式。散客與家庭式的旅游方式在國際上是從70年代末、80年代初開始興起的。復(fù)游率高復(fù)游，就是通常所說的回頭客。比如有的德國客人，一生度假可能就只到印尼的巴厘島，一輩子去二十次，而不去其它地方。比如墨西哥的坎昆度假區(qū)，全世界很多富翁每年都要去度假。因為一是已經(jīng)產(chǎn)生了現(xiàn)實需求，二是總會有新的消費人群不斷產(chǎn)生，一方面是年輕人不斷成長，逐步具備了休閑度假的條件；另一方面是西部和中部地區(qū)的需求也在不斷產(chǎn)生；第三個方面，農(nóng)村的休閑度假需求會逐步產(chǎn)生。繼2002年突破1000美元后，2006年突破了2000美元，達到2010美元，比2002年翻了一番；居世界的位次也由132位上升到129位。休閑需求急劇增長的門檻是人均達到2000美元，那時候就將形成對休閑的多樣化需求和多樣化的選擇；人均收入達到3000美元的時候，度假需求才會普遍產(chǎn)生。假日結(jié)構(gòu)及調(diào)整、分時度假的出現(xiàn)我國1995年開始實行雙休制；1999年國務(wù)院重新調(diào)整了假日結(jié)構(gòu)，增加了兩天的假期，迅速形成三個黃金周。2007年實行的節(jié)假日調(diào)整方案，取消五一黃金周，清明節(jié)、端午節(jié)、中秋節(jié)劃定為法定假期，農(nóng)歷新年的假期提前到除夕開始，全民強制性實行帶薪年休假等新制度。另外同時2007年明確了帶薪休假制度。旅游者的成熟在這個過程中，旅游者的不斷成熟已經(jīng)成為旅游市場的一個重要現(xiàn)象。早期的旅游者是窮旅游，追求的只是多看，其它不講究。這兩年休閑度假旅游的市場現(xiàn)象已經(jīng)非常普遍，表明，沿海發(fā)達地區(qū)休閑度假需求已經(jīng)普遍產(chǎn)生，這也是由于旅游者的成熟而逐步使消費需求升級。并且在接待人數(shù)上位于前三的城市在同比增長量上處于最后三位。如今，人們外出旅游更看重旅游的舒適性、實效性。相比起來，北京、上海、廣州等大城市依然只是靠高樓大廈來吸引人們的目光，然而喧鬧的都市生活