【正文】 元 貸：銀行存款 36萬元 （2）與業(yè)主結(jié)算時(shí)：貸：預(yù)收帳款 _地產(chǎn)板塊_銷售款_住宅 80萬元 貸：其他應(yīng)收款回購款（核算項(xiàng)目：業(yè)主A） 36萬元 貸：營(yíng)業(yè)外收入—罰款收入 10萬元 貸：銀行存款 34萬元 【例25】按上例，如該住宅已確認(rèn)收入 ，則與業(yè)主結(jié)算時(shí)： 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 _地產(chǎn)板塊_銷售款_住宅 80萬元 貸：預(yù)收賬款_地產(chǎn)板塊_銷售款_住宅 80萬元 借：預(yù)收賬款_地產(chǎn)板塊_銷售款_住宅 80萬元貸：其他應(yīng)收款回購款（核算項(xiàng)目：業(yè)主A） 36萬元 貸：營(yíng)業(yè)外收入—罰款收入 10萬元 貸：銀行存款 34萬元 （說明：從主營(yíng)業(yè)務(wù)收入貸方?jīng)_減，在帳上的貸方發(fā)生數(shù)中可直接取得主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的發(fā)生凈額） 更名【例13】（手續(xù)費(fèi)）客戶李某，已簽訂認(rèn)購書，需增加業(yè)主名，收取加名手續(xù)費(fèi)1000元借：銀行存款 1000 貸：營(yíng)業(yè)外收入手續(xù)費(fèi) 1000 結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（一）主要會(huì)計(jì)科目設(shè)置明細(xì)和編碼科目代碼科目名稱核算項(xiàng)目核算內(nèi)容5101主營(yíng)業(yè)務(wù)收入　　主營(yíng)業(yè)務(wù)收入_地產(chǎn)板塊　轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入_地產(chǎn)板塊_住宅　主營(yíng)業(yè)務(wù)收入_地產(chǎn)板塊_商鋪　主營(yíng)業(yè)務(wù)收入_地產(chǎn)板塊_寫字樓　主營(yíng)業(yè)務(wù)收入_地產(chǎn)板塊_車位?。?）結(jié)轉(zhuǎn)收入【例11】：2008年1月31日，當(dāng)月符合結(jié)轉(zhuǎn)條件的合同金額是1025萬元，其中住宅收入1000萬元，商鋪收入110萬元，車位收入15萬元，款項(xiàng)已全部收齊。正式發(fā)售時(shí)，如認(rèn)購則轉(zhuǎn)為定金，不認(rèn)購則退還客戶其他應(yīng)付款_誠意金_住宅其他應(yīng)付款_誠意金_商鋪其他應(yīng)付款_誠意金_寫字樓其他應(yīng)付款_誠意金_車位其他應(yīng)付款_誠意金_認(rèn)籌金其他應(yīng)付款_代收代繳稅費(fèi)核算代收代繳購買商品時(shí)發(fā)生的稅費(fèi)。如臨時(shí)勞務(wù)關(guān)系，代扣代繳個(gè)稅。借：其他應(yīng)付款往來款（美元） 借：財(cái)務(wù)費(fèi)用匯兌損益（人民幣） 貸：預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊_銷售款_住宅（人民幣） 借；內(nèi)部銀行（人民幣） 貸：內(nèi)部銀行（人民幣） 契稅、公維等各項(xiàng)雜費(fèi)（一）、主要會(huì)計(jì)科目設(shè)置明細(xì)和編碼科目代碼科目名稱核算項(xiàng)目核算內(nèi)容2181其他應(yīng)付款本科目應(yīng)當(dāng)按照其他應(yīng)付款的項(xiàng)目和對(duì)方單位（或個(gè)人）進(jìn)行明細(xì)核算　其他應(yīng)付款_往來款核算與集團(tuán)內(nèi)外各單位往來款）其他應(yīng)付款_保證金核算客戶商鋪或按揭抵押金，將來業(yè)務(wù)結(jié)算后可退回其他應(yīng)付款_保證金_保證金其他應(yīng)付款_代扣款項(xiàng)核算為員工代繳的房租，檔案掛靠費(fèi)，養(yǎng)老保險(xiǎn)金，住房公積金，和其他費(fèi)用，發(fā)生時(shí)借方為應(yīng)付工資，屬于工資的部分，公司代扣代繳。借：其他應(yīng)付款往來款（美元/港幣）借：財(cái)務(wù)費(fèi)用匯兌損益（人民幣） 貸：預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊_銷售款_住宅（人民幣） 借；內(nèi)部銀行（人民幣） 貸：內(nèi)部銀行（人民幣）【例12】我司合生霄云路8號(hào)項(xiàng)目D312401室，業(yè)主**于2011年6月7日匯款至香港公司賬戶，按到賬當(dāng)日匯率（該匯率為中國(guó)銀行現(xiàn)匯買入的當(dāng)天最低匯率，此為公司規(guī)定）折算人民幣為：*=。 2011年度華北片區(qū)財(cái)務(wù)制度培訓(xùn)講義一、 收入篇 定金、誠意金、按揭款（一）、主要會(huì)計(jì)科目設(shè)置明細(xì)和編碼科目代碼科目名稱核算項(xiàng)目核算內(nèi)容2131預(yù)收帳款本科目應(yīng)按商品項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算。預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊核算累計(jì)預(yù)收購房款，車位款，商鋪，寫字樓等預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊_銷售款預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊_銷售款_住宅預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊_銷售款_商鋪預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊_銷售款_寫字樓預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊_銷售款_車位預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊_銷售款_土地預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊_銷售款_銷售結(jié)轉(zhuǎn)核算按收入確認(rèn)原則累計(jì)結(jié)轉(zhuǎn)入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入金額預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊_銷售款_銷售結(jié)轉(zhuǎn)_住宅預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊_銷售款_銷售結(jié)轉(zhuǎn)_商鋪預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊_銷售款_銷售結(jié)轉(zhuǎn)_寫字樓預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊_銷售款_銷售結(jié)轉(zhuǎn)_車位預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊_銷售款_銷售結(jié)轉(zhuǎn)_土地預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊_長(zhǎng)期租賃款核算累計(jì)預(yù)收長(zhǎng)期租金預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊_長(zhǎng)期租賃款_住宅預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊_長(zhǎng)期租賃款_商鋪預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊_長(zhǎng)期租賃款_寫字樓預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊_長(zhǎng)期租賃款_車位預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊_長(zhǎng)期租賃款_長(zhǎng)期租賃結(jié)轉(zhuǎn)核算長(zhǎng)期預(yù)收租金結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊_長(zhǎng)期租賃款_長(zhǎng)期租賃結(jié)轉(zhuǎn)_住宅預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊_長(zhǎng)期租賃款_長(zhǎng)期租賃結(jié)轉(zhuǎn)_商鋪預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊_長(zhǎng)期租賃款_長(zhǎng)期租賃結(jié)轉(zhuǎn)_寫字樓預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊_長(zhǎng)期租賃款_長(zhǎng)期租賃結(jié)轉(zhuǎn)_車位借：銀行存款/現(xiàn)金 貸：預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊_銷售款_住宅 貸：預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊_銷售款_商鋪 貸：預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊_銷售款_車位 【例11】根據(jù)認(rèn)購書的約定，業(yè)主匯款20萬元，交納第二筆房款借：銀行存款 20萬元貸：預(yù)收帳款_地產(chǎn)板塊_銷售款_住宅 20萬元如為其他項(xiàng)目代收房款，如：香港代收房款 京潤(rùn)項(xiàng)目香港代收房款全部為美元或港幣，無人民幣代收。根據(jù)以上信息做會(huì)計(jì)分錄。其他應(yīng)付款_代扣款項(xiàng)_代扣房租其他應(yīng)付款_代扣款項(xiàng)_代扣檔案管理費(fèi)其他應(yīng)付款_代扣款項(xiàng)_代扣保險(xiǎn)金其他應(yīng)付款_代扣款項(xiàng)_代扣住房公積金其他應(yīng)付款_代扣款項(xiàng)_其他其他應(yīng)付款_代扣代繳稅金核算為員工及外單位代扣代繳的稅金。其他應(yīng)付款_誠意金核算在正式發(fā)售前向客戶收取的在發(fā)售時(shí)可優(yōu)先選房的誠意金（有確定的房號(hào)）及認(rèn)籌金（沒有具體房號(hào)）。其他應(yīng)付款_代收代繳稅費(fèi)_公證費(fèi)其他應(yīng)付款_代收代繳稅費(fèi)_契約印花稅其他應(yīng)付款_應(yīng)退多收款核算超出合同金額的業(yè)主多收賬款。借：預(yù)收房款地產(chǎn)板塊銷售款銷售結(jié)轉(zhuǎn)住宅 100萬元 預(yù)收房款地產(chǎn)板塊銷售款銷售結(jié)轉(zhuǎn)商鋪 110萬元 預(yù)收房款地產(chǎn)板塊銷售款銷售結(jié)轉(zhuǎn)車位 15萬元 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入地產(chǎn)板塊住宅 100萬元 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入地產(chǎn)板塊商鋪 110萬元 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入地產(chǎn)板塊車位 15萬元【例12】接上例，假設(shè)住宅還有5萬元余款（1）按合約確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入借：預(yù)收房款地產(chǎn)板塊銷售款銷售結(jié)轉(zhuǎn)住宅 100萬元 預(yù)收房款地產(chǎn)板塊銷售款銷售結(jié)轉(zhuǎn)商鋪 110萬元 預(yù)收房款地產(chǎn)板塊銷售款銷售結(jié)轉(zhuǎn)車位 15萬元 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入地產(chǎn)板塊住宅 100萬元 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入地產(chǎn)板塊商鋪 110萬元 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入地產(chǎn)板塊車位 15萬元（2）計(jì)提未收款借：應(yīng)收帳款住宅 5萬元 貸：預(yù)收房款—住宅 5萬元（2）根據(jù)主營(yíng)收入結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)稅金及附加（一）、主要會(huì)計(jì)科目設(shè)置明細(xì)和編碼科目代碼科目名稱核算項(xiàng)目核算內(nèi)容5402主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加　核算應(yīng)由主營(yíng)業(yè)務(wù)收入負(fù)擔(dān)的稅金及附加主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加_營(yíng)業(yè)稅　主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加_土地增值稅　主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加_土地增值稅_住宅　主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加_土地增值稅_商鋪　主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加_土地增值稅_寫字樓　主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加_土地增值稅_車位　主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加_城市維護(hù)建設(shè)稅　主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加_教育費(fèi)附加　【例】：A公司為內(nèi)資企業(yè)2008年3月，本季度可結(jié)轉(zhuǎn)住宅收入125萬元（其中144平方以上住宅收入25萬元），商鋪收入130萬元，車位收入50萬元。 （二）稅率：分別為7%、5%、1%。不同地區(qū)的納稅人實(shí)行不同檔次的稅率。根據(jù)所耗費(fèi)和發(fā)生的各項(xiàng)成本所形成的產(chǎn)品狀態(tài)，分為開發(fā)成本、土地儲(chǔ)備、完工產(chǎn)品，在資產(chǎn)負(fù)債表中的存貨項(xiàng)目反映。產(chǎn)品完工后轉(zhuǎn)入“完工產(chǎn)品”進(jìn)行核算，本科目余額反映在建物業(yè)的成本。 已售物業(yè)成本從完工產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)入經(jīng)營(yíng)成本， 本科目的余額反映已完工但未結(jié)轉(zhuǎn)收入物業(yè)的實(shí)際成本。工程人員的范圍包括：項(xiàng)目工程部、開發(fā)部、工程設(shè)計(jì)中心開發(fā)成本_開發(fā)間接費(fèi)用_借款費(fèi)用核算直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出開發(fā)成本_開發(fā)間接費(fèi)用_其他核算上述以外的其他開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)成本_開發(fā)成本計(jì)提核算根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)提的除土地成本以外的建設(shè)成本開發(fā)成本_結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品核算商品房取得竣工驗(yàn)收后其對(duì)應(yīng)的開發(fā)成本從該科目全部轉(zhuǎn)入“完工產(chǎn)品_待售完工產(chǎn)品”，六大成本項(xiàng)的結(jié)轉(zhuǎn)比例，按結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品時(shí)所使用的可執(zhí)行成本的的六大成本項(xiàng)的比例進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，如結(jié)轉(zhuǎn)的金額超過累計(jì)已付款數(shù)，則差額部分結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)成本計(jì)提”科目開發(fā)成本_結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品_土地成本開發(fā)成本_結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品_前期工程費(fèi)用開發(fā)成本_結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品_建筑安裝工程開發(fā)成本_結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品_市政及環(huán)境工程開發(fā)成本_結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品_公共配套工程開發(fā)成本_結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品_開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)成本_結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品_開發(fā)成本計(jì)提核算結(jié)轉(zhuǎn)的成本六大項(xiàng)大于其實(shí)際發(fā)生額時(shí)，則差額部分結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的明細(xì)科目二、核算內(nèi)容（一）本科目核算企業(yè)在開發(fā)建設(shè)過程中所耗費(fèi)和發(fā)生的各項(xiàng)成本。（二）“開發(fā)成本”的總帳科目按成本項(xiàng)目設(shè)置明細(xì)科目，并按開發(fā)期設(shè)置核算項(xiàng)目，同時(shí)由成本系統(tǒng)進(jìn)行更明細(xì)一級(jí)的分區(qū)、分單位工程核算。各明細(xì)科目借貸方累計(jì)發(fā)生額相抵后“開發(fā)成本”一級(jí)科目余額在借方，反映未完工單位工程的實(shí)際成本；各明細(xì)科目的核算內(nèi)容如下：（1）開發(fā)成本_土地成本：核算開發(fā)過程中繳納的大市政配套費(fèi)以及根據(jù)開工面積從土地儲(chǔ)備中按占地面積比例累計(jì)轉(zhuǎn)入的土地出讓金、土地征用及拆遷補(bǔ)償、土地稅費(fèi)等，當(dāng)項(xiàng)目開工立項(xiàng)并開始動(dòng)工時(shí)（一般以打樁為標(biāo)志），土地從“儲(chǔ)備狀態(tài)”轉(zhuǎn)入“開發(fā)狀態(tài)”，根據(jù)已開工土地的占地面積比例計(jì)算出應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的土地成本，借記“開發(fā)成本_土地成本_”，貸記“土地儲(chǔ)備_土地儲(chǔ)備結(jié)轉(zhuǎn)”。（3）開發(fā)成本_建筑安裝工程：核算列入房屋開發(fā)項(xiàng)目建筑安裝工程施工圖預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用支出（包括設(shè)備費(fèi)用），包括企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程價(jià)款和以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等各項(xiàng)支出。（5）開發(fā)成本_公共配套工程：核算包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施如學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、會(huì)所等到公共配套設(shè)施的支出。以上（1）（6）成本明細(xì)反映累計(jì)的成本發(fā)生額，期末的余額反映累計(jì)發(fā)生的成本。該計(jì)提的金額在次月月初沖銷，次月末再根據(jù)計(jì)算結(jié)果重新計(jì)提?！伴_發(fā)成本”一級(jí)科目余額在借方，反映在建物業(yè)的實(shí)際成本。四、成本歸集及分?jǐn)傇瓌t：成本核算應(yīng)遵循以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)的配比原則：（1）開發(fā)產(chǎn)品在開發(fā)建造過程中發(fā)生的各項(xiàng)成本支出，應(yīng)當(dāng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制計(jì)入成本核算對(duì)象。（2）開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的，應(yīng)按配比（受益）原則分配至各成本對(duì)象，其中，能分清成本受益對(duì)象的成本費(fèi)用支出直接計(jì)入對(duì)應(yīng)的成本對(duì)象中，對(duì)跨成本對(duì)象分?jǐn)偦虿荒芊智迨芤鎸?duì)象的成本費(fèi)用按各成本對(duì)象的建筑面積或其他合理分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分?jǐn)?。五、開發(fā)完品完工結(jié)轉(zhuǎn)（1）已取的竣工驗(yàn)收證明或已開始投入使用的，應(yīng)視為完工，從開發(fā)成本轉(zhuǎn)入完工產(chǎn)品（2）從開發(fā)成本轉(zhuǎn)入的完工產(chǎn)品應(yīng)按已結(jié)算的完全成本結(jié)轉(zhuǎn)，未結(jié)算的按結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)期的可執(zhí)行成本結(jié)轉(zhuǎn)，對(duì)尚未發(fā)生或已發(fā)生未付款但應(yīng)由完工產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的，應(yīng)按結(jié)算成本或可執(zhí)行成本與帳面已入帳的成本差額進(jìn)行計(jì)提，對(duì)暫按可執(zhí)行成本結(jié)轉(zhuǎn)的完工產(chǎn)品，如辦理結(jié)算或預(yù)算成本有所調(diào)整，應(yīng)按差額調(diào)整完工未售產(chǎn)品及已結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品的成本。作如下會(huì)計(jì)分錄