【正文】 ，沿線新樓盤不斷涌現(xiàn)，城東樓市的開發(fā)方興未艾。從地圖上縱觀南京不難發(fā)現(xiàn)，南京市南北長，東西短，過去由于交通問題，河西地區(qū)長期得不到發(fā)展。河西地區(qū)預(yù)計建成能容納60—70萬人的住宅城區(qū)，相當于一個中等城市的規(guī)模，河西的中心區(qū)安排在緯五路、集慶西路、濱江路及經(jīng)四路圍成的區(qū)域內(nèi)。金陵世紀花園、聚福園等幾個規(guī)模越15萬平米的大案，為河西的規(guī)模化開發(fā)進程注入了新的活力，“國家康居示范工程”月安花園的盛大公開也使購房族更加關(guān)注河西這片熱土。繼天然居、紅山山莊、御林山莊等平價樓盤旺銷之后，總建筑面積達12萬平米的城北最大的康居小區(qū)“方圓綠茵”四月開盤后，預(yù)售十分喜人，一期銷售迅速近九成，這一業(yè)績也大大出乎開發(fā)商的預(yù)料。但今年春節(jié)之后，由于南京市宣布地鐵一號線年內(nèi)開工，并將在5年內(nèi)建成通車，而城北的起點就在邁皋橋廣場，地鐵開工的利好消息使得該地區(qū)的房產(chǎn)驟然熱起來。l 規(guī)模——逐漸顯現(xiàn)大規(guī)模成片開發(fā)趨勢南京樓市的大發(fā)展，造就了許多規(guī)模型個案。樓市中似乎有這么一種現(xiàn)象——“大手筆的開發(fā)常常是銷售的保證”，事實上規(guī)模型個案的優(yōu)點十分明顯，由于集中開發(fā)，分攤成本降低，故形成售價的“平易近人”。大規(guī)模的開發(fā)需要強大的資金支持，發(fā)展商若悉心經(jīng)營也較易樹立品牌形象，在現(xiàn)今樓市日益“品牌打天下”的趨勢下，大規(guī)模個案頗為受寵。首先，隨著人們對居住裝璜需求的提高，入住客戶往往鋪設(shè)地板，占去2—3公分的高度，使層高相對降低，其中吊頂?shù)陌惭b也相對降低了層高；再者，由于新設(shè)計的房型普遍加寬了面寬，使原先較為均衡的高寬比嚴重失衡。l 房型房市進入“零售時代”，套型不斷推陳出新，對人們擇居的影響力越來越明顯，個案間的競爭已從早期的價格競爭上升到產(chǎn)品競爭。原因是多方面的，首先一房的目標客戶在整個買方市場中相對稀少，而有著較高經(jīng)濟收入的“單身貴族”往往將“家”安在市中心。在這種市場形勢之下，新建樓盤少有規(guī)劃一房，一房一廳一衛(wèi)的產(chǎn)品正逐步淡出市場。從結(jié)構(gòu)來看，新推個案在衛(wèi)生間的設(shè)計上實現(xiàn)了主、客衛(wèi)的分離，餐廳、客廳的功能分區(qū)也備受客戶認同。因此，二房二衛(wèi)的房型一段時期以來一直難以取代二房一衛(wèi)成為市場主流。二房二衛(wèi)較多運用在錯層房型中，因為二衛(wèi)的設(shè)計可以得到在兩個居住層面各有一個衛(wèi)生間，從而大大提高了居住質(zhì)量?，F(xiàn)在的二房二衛(wèi)在改造上有了很大的創(chuàng)造空間，由于面積普遍較大，因而具備了改造成小三房一衛(wèi)的條件，所以，二房二衛(wèi)在今后的市場中將會與傳統(tǒng)二房一衛(wèi)保持相近的比例，平分秋色。但單元的規(guī)劃面積將有所調(diào)整。任何產(chǎn)品，其總價必須與客戶的可接受度相一致，一旦背離，唯有陷于銷售困境。同時，三房一衛(wèi)的傳統(tǒng)房型由于經(jīng)濟實用，在整個樓市仍有穩(wěn)定的消費市場。它的面市，給長期沉悶的樓市帶來了一股清新的活力，并引起了市場上追求錯層的一定供需熱潮。錯層雖純屬在空間上拓展平面，并且上下層之間也都采用獨立的小樓層連接，但錯層與人們熟知的復(fù)式產(chǎn)品有著本質(zhì)的區(qū)別?？梢?，錯層作為復(fù)式房型的延伸產(chǎn)品，比單純在同一平面劃分功能區(qū)更為合理，可以更好地滿足現(xiàn)代人對于動靜分離，寢食分區(qū)的多層次需求。樓層落差上，東西錯的房型中錯層落差為4590CM，最高落差愈100CM（如聚福園），而從目前市場趨勢分析，落差有明顯“棄高就低”的趨勢。經(jīng)過一段時間的發(fā)展，目前南京的錯層房已發(fā)展為南北錯、東西錯等多種格局。l 智能化——留于表面，更需引導(dǎo) “住宅智能化”作業(yè)一個時髦話題，似乎已為諸多產(chǎn)品開發(fā)者與需求者所接受，但是縱觀南京市場，應(yīng)該看到目前住宅達到真正意義上的智能化標準的還不多，有的開發(fā)商只是在住宅設(shè)計中預(yù)留了電腦上網(wǎng)、電話插孔，采用了保安監(jiān)控系統(tǒng)，就堂而皇之地冠以“智能化”的名稱。建設(shè)部于99年3月推出了智能化小區(qū)的建設(shè)標準，并制定了三個級別：第一，小區(qū)安全智能化子系統(tǒng)，通常包括周邊警戒系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、出入口門禁控制系統(tǒng)、樓宇可視對講系統(tǒng)、智能化住宅報警網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、小區(qū)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。第三，全方位的信息化服務(wù)子系統(tǒng)，包括住宅小區(qū)局域網(wǎng)社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)、多媒體服務(wù)、住宅小區(qū)接入局域網(wǎng)、英特網(wǎng)服務(wù)。誤區(qū)一：不顧基地條件所限，動輒使用“北美風(fēng)格”或“歐式小區(qū)”等，卻忽視建筑語言的精煉和整體環(huán)境的營造，充其量只是片面的模仿，有其表而無其實。有些小區(qū)僅靠一個幾千平米的集中綠地來提升物業(yè)的環(huán)境檔次，顯然差強人意。誤區(qū)三：忽視主題景觀的特色和個性。雖然整體市場的景觀設(shè)計能力還欠薄弱，但一些個案仍有可圈可點之處。新盤的景觀設(shè)計更是上了一個臺階，中華門外的“碧水灣”將水景的運用發(fā)揮到新的高度，除了多處的旱地噴泉和三四處小湖泊外，小區(qū)主入口處設(shè)置一高10余米，寬達20多米的巨型瀑布，瀑布自山石頂部飛馳而下，轟鳴作響，大有先聲奪人之勢。是不是購房者不需要優(yōu)秀的物業(yè)管理？回答是否定的。平心而論，南京樓盤總體的物業(yè)管理水平不高，服務(wù)內(nèi)容大都僅停留在安保和保潔的層面上，這也是長期以來，物業(yè)管理費難以提升，發(fā)展商又抱怨的原因所在。優(yōu)秀物業(yè)管理，不僅能為業(yè)主創(chuàng)造一個安全舒適的生活和工作環(huán)境，又可以提高物業(yè)的價值和發(fā)展商的聲譽。一流的家園，需要一流的物業(yè)管理，陳舊的管理理念早已跟不上日新月異的房地產(chǎn)發(fā)展潮流，先進的物業(yè)新理念，應(yīng)是“早期介入”。l 小區(qū)人文環(huán)境在現(xiàn)今南京住宅市場，當交通、綠化、醫(yī)療、商業(yè)配套等設(shè)施已成為各名牌住宅小區(qū)必備的“硬件”之后，一些開發(fā)商又打起了“人文環(huán)境”牌，如江蘇八達、恒生等將知名學(xué)校引入小區(qū)，棲霞集團同時開工建設(shè)太陽城小區(qū)和鐘山學(xué)院，更多的開發(fā)商則熱衷于為住戶找“高鄰”，以優(yōu)惠的房價吸引藝術(shù)家、科技人員、教師、醫(yī)生等高層次專業(yè)人才入住新建小區(qū)。很明顯，開發(fā)商們已清醒認識到：吸引高素質(zhì)、高學(xué)歷的人入住，無疑是提高新建小區(qū)品位以增強吸引力的有效途徑。新開發(fā)的小區(qū)要想持續(xù)熱銷，必須花大力氣構(gòu)筑社區(qū)文化高地，如建計算機中心、與名牌學(xué)校聯(lián)合辦學(xué)、引進高雅文化會所等。從樓盤的營銷來看，入住的高素質(zhì)、高學(xué)歷專業(yè)人士多了，等于提高了物業(yè)的價值，會產(chǎn)生聚集效應(yīng)，吸引更多的購房者?？梢钥隙?，哪個小區(qū)的人文、教育資源厚重，哪個小區(qū)的房子就熱銷。住宅的營銷力度也是決定價格差別的重要因素，成功的營銷策略衍生出聲望價格，聲望價格是產(chǎn)品定位、品牌的形象塑造、營銷策劃等一系列成功手段的長期積淀。河西的典雅居，依托高起點的小區(qū)規(guī)劃，配合強大的廣告攻勢，經(jīng)過一年多的市場運作，成為河西乃至整個樓市的經(jīng)典樓盤。河西地區(qū)的兩個樓盤，針對購房者最關(guān)心的地基沉降會不會影響房子質(zhì)量的問題，明確作出不滿意可無條件退房的承諾，利德公司的宣言更具新意，“如果違反合同中任何一條，則‘退房、退錢、退利息’，再退人民幣壹萬元”。開發(fā)商營銷重心的轉(zhuǎn)向，與近期房產(chǎn)質(zhì)量投訴增多不無關(guān)系，特別是北苑小區(qū)劣質(zhì)房和河西地區(qū)幾幢樓沉降嚴重等的曝光，給購房者很大震動，發(fā)展商們的及時承諾可謂“用心良苦”。棲霞建設(shè)集團的月牙湖花園，打小康牌，做出了“國家2000年小康住宅示范小區(qū)”的概念；仁恒的梅花山莊打物業(yè)管理牌，做出了“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”的概念；明湖山莊做出“迎湖開放的私密小社區(qū)”的概念。因此，南京地產(chǎn)市場還等待著全新營銷方式理念的洗禮。 從白下區(qū)地域分析，以苜蓿園大街及月牙湖一帶之住宅區(qū)深受市場認同為南京市高檔住宅區(qū)，該住宅區(qū)內(nèi)以月牙花園及梅花山莊規(guī)模較大，亦是開發(fā)商（如仁恒）所占據(jù)之地。而石門坎之南京鑫園，憑著發(fā)展商品牌及小區(qū)內(nèi)多項優(yōu)勢，再加上適當營銷策略及宣傳推廣，為近期城中熱門話題，且獲得不俗成績。因些需求量較高。逐步南移的大好時期。 受江寧撤縣設(shè)區(qū)的的利好消息刺激，江寧成為南京樓市的一個新熱點。隨著江寧城市化進程不斷深入，土地資源的相對稀缺，各項基礎(chǔ)的不斷完善，交通道路的布局更趨合理，人口的大量增加，住房二、三級市場的放開及投資環(huán)境的更加優(yōu)越等因素影響，江寧房價自去年以來，其趨勢一